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9月26日(土)に受けようと思っていたベンディアムさんのセミナーですが、
ちょうどその日に、響不動産リサーチさんのセミナーとバッティングしてしまいました。
両方ともセミナー後に懇親会がありますが、
ベンディアムさんのセミナーは、けーちゃんさんとあかちゃんさんの
有名不動産投資ブロガーさんが講師。
おそらく懇親会も関西の有名大家さんが集まるかと。
響不動産リサーチさんのセミナーは、
講義内容はこっちの方が興味があって、
金融機関の融資に関する情報とポイントが講義内容。
さて、どうしたもんかな。。。
どちらかのセミナーに参加される方、
いらっしゃればご一緒できればと思います
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◎重要な保険用語
１．保険金額
保険契約において保険金の上限となる金額
２．保険金
万が一の時に保険会社から支払われる金銭
３．保険料
保険金を受け取るための費用
保険料は、保険金額や建物の構造、地域、契約期間によって異なる
４．保険の目的
保険の対象となるもののこと（建物や家財）
◎保険とは
「火災」保険という名称だが、
ほとんどの火災保険は落雷、風災、ひょう災、雪災にも対応する。
また、住宅総合保険などの名称で、水災を始め、
自動車の飛込みなどによる飛来や落下、衝突、
給排水設備の事故による水漏れ、
騒じょうによる暴行や破壊、盗難などに対応する保険もある。
特に共同住宅の場合、
給排水設備の事故などによる水漏れは、
火災よりも高い頻度で発生するので、
補償の対象となっているか確認を行うこと。
◎保険金額の決め方
火災保険の保険金額（支払限度額）の設定方法には、
時価と新価（再調達価格）がある。
時価の場合、新築時の価値から経過年数に応じた
価値の減少分が差し引かれて支払われる。
新価の場合、設定した保険金額を上限に、
再建築に必要な金額や、実際に修繕をするのに
必要な金額を保険金として受け取れる。
建物の火災保険金額の決定方法としては新価とするのが望ましい。
新価の保険料は時価の場合に比べて割高となる。
建築コストの変動により新価も変動するので、
定期的に保険金額を調整する必要がある。
◎地震保険
地震保険は単独では加入できない。
主契約となる火災保険に合わせ、特約として入る保険。
地震保険の保険金額は、火災保険の保険金額の３０％～５０％の範囲内。
建物は一戸あたり５０００万円、家財は１０００万円の上限。
日本損害保険協会－地震保険
http://www.sonpo.or.jp/useful/insurance/jishin/
◎家財保険
入居者には賃貸借契約時に損害保険に加入を義務付ける。
入居者の火災や水漏れ事故の損害額は高額になることが多く、
入居者の支払能力を大きく超えて、加害者の生活も破綻させてしまう危険も。
更新や再契約時には加入を必須とすること。
また、集合住宅であれば、保険斡旋のインセンティブもあるかも。
９月６日のけーちゃんの保険セミナーに受けけたかったなぁ
保険は特殊で難しい
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賃貸経営のリスク対処。
◎家賃滞納の対処方法
家賃は月給の３分の１に押さえるとして、
現実問題として１ヶ月以上滞納してしまうと、
一括で全額回収は困難。
ということは１ヶ月以上滞納しない体制が必要。
滞納家賃は税金の計算上は損失ではなく、
未収入金となり、所得税の課税対象として、
家賃収入＝売り上げとしてあげなくてはいけない。
家賃滞納催促。
①滞納１日目 お尋ね連絡
「お忘れではありませんか？」程度のソフトなアプローチ。
不在の場合は留守番電話へのメッセージ、
もしくは同様のメモをポストやドアに挟む、
Ｅメールなどでの手段で連絡を行う。
②滞納３日目 お尋ね再連絡
前回から回答がない場合の催促。
前回の連絡が確実に伝わっているかの確認。
これでも何かしらの連絡がない場合は「うっかり忘れ」以外の
別の理由が考えられる。
③滞納７日目 電話連絡
引き続きの連絡。
それでも連絡が取れないのであれば、
状況によっては部屋を訪ねることや、
勤務先への連絡も視野に。
↑これはマズいかも。在籍確認くらいができれば。
この段階まで行くと、何かしらの事情で支払えないことが考えられる。
連絡が取れるのであれば、妥協案や退去についての相談を。
④滞納１０日目 連帯保証人に連絡
この時点まで来ると連帯保証人に連絡。
連帯保証人にはこちらの味方となってもらい、
連帯保証人から入居者に家賃を払うように促してもらう。
⑤滞納１４日目 滞納の原因を協議
ここまで来ると入居者の自力支払はダメかも。
連帯保証人や家族、友人から工面してもらうなり、
滞納家賃の分割払いなどで対応する。
重要なのは、
入居者に約束させることが重要。
分割やボーナス時期での一括返済などで
支払いを猶予する場合は、
必ず書面を取り交わすこと。
今後も払える見込みがないのであれば、
退去してもらう方向で話を進める。
とりあえず気分良く退去してもらい、
少額訴訟で滞納家賃＋延滞金＋貸した引越し代を請求する。
◎退去について
退去してもらうときに、
長期不在者や入居者と連絡が取れない場合は、
連帯保証人や家族などの立会いのもとに、
家財の引き取りをしてもらう。
あとで、「親の形見だったのに」とか
「ものすごい価値があるもんだったのに」とか
イチャモンをつけてくるかもしれないから。
家賃滞納は入居者の人柄が出るような。
まじめな人、自堕落な人、甘えた人、自分勝手な人。
そのような人たちとやりあうには、
毅然とした姿勢と、思いやりかと。
滞納にも大家としての人柄が出るんでしょう。
先輩大家さんの方々も、
分割払いや先送りなどなどで
対応しているんですもんね。
講義の中であった、
気分良く退去してもらって、
少額裁判、というのもやってみたい気がします
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普通借家契約と定期借家契約。
普通借家契約は契約期間が経過しても、
更新すれば継続して入居できる。
定期借家契約は更新の概念はなく、
入居者は原則として契約期間の満了と
ともに退去する必要がある。
それぞれの特徴は解約時の処遇にある。
◎普通借家契約
貸主からの解約の際には、
借主に対して解約日より６ヶ月前に書面による契約解除の通知を行うことと、
正当事由の２つが必要。
立退き料の提供により正当事由を補完することで判断される。
借主からの解約の際には、
基本的に契約解除はいつでも行うことができる。
１ヵ月前の申し入れを定めることが一般的。
◎定期借家契約
貸主からは契約期間中、契約解除を行う事はできない。
ただし、契約違反に基づく解除は可能。
なお、再契約を行わない場合は、
契約期間満了とともに、賃貸借契約は終了し、
入居者に退去を求めることができる。
立退き料は不要。
借主からは契約期間中、契約解除を行う事はできない。
しかし、建物の面積が２００㎡未満の場合は、
転勤、療養、介護などやむをえない事情であれば解除可能。
借地借家法上の取り決めはそうだけど、
契約条項で１ヶ月や２ヶ月前の通知で解除できる旨を定めるのが一般的。
定期借家契約でぐぐってみたら、
定期借家推進協議会たるものを見つけました。
これからの賃貸不動産屋さんも勉強した方がいいでしょうね～。
国策ですぞ！定期借家契約！
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一般募集と専任募集。
一般募集は一般媒介契約に基づく入居者募集委託契約。
複数の業者に同時に依頼することが可能。
専任募集は専任媒介契約に基づく入居者募集委託契約。
１業者に限り依頼可能。
専任媒介契約の場合、
契約業務を取りまとめを行うのは、
元付業者または物元業者、
お客様に紹介する業者のことを
客付業者または先付業者。
今は１社専任で請け負う時代ではナイ。
一般募集でやるベキ。
３０社～４０社で１、２社の内覧があると思って。
大阪なら広告料は１ヶ月～２ヶ月。
あまりにお客がつかないのであれば３ヶ月。
通常はそんなにイラナイ。
フルコミッションの賃貸営業であれば、
取り分は大体１割。
１０万円の部屋で１万円くらいの報酬。
商品券１万円を成約報酬とすれば、
１０万円の契約に相当。
レインズは登録すると翌日の日報に載る。
日が経つと情報が陳腐化して意味がないので、
１週間～１０日程度ごとにレインズに載せ直すことで、
新鮮な状態を保つことが出来る。
賃貸業者はインターネットに強い業者を選択しよう！
不動産専門ポータルサイトに少なくとも１つは載るように。
内見者と成約率の関係。
内見者の数と成約率の関係でいうと、
新築で約３０％、中古で約２０％が目安。
自主管理であれば、
清掃やちょっとした管理をアウトソースすることも。
シルバー人材センターを使えば安い人材が利用できる。
堺であれば時給７４０円～７５０円、大阪市なら１０００円くらい。
この辺は実際にやってみないと実感わかないな。
マタ～リ勉強しましょ（´∀｀）
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管理業務とは。
入居者募集及び建物管理業務委託契約の基本的な内容。
重要なのでテキストから転載です。
１．募集業務
- 契約条件の調整
- 入居者募集業務
- 賃貸借契約業務
２．運営業務
- 集金業務
- 管理費用の支払い
- クレーム対応
- 入居者ルールの啓蒙
- 違反者への対応・業務報告
- 履歴管理
３．建物維持管理業務
- 日常清掃業務
- 設備点検業務
- 修繕業務
４．更新・再契約業務
- 更新、再契約業務
- 賃料改定、契約条件変更の交渉
５．退去業務
- 退去立ち会い
- 敷金精算
- 鍵交換
６．その他
- 節税対策
- 相続対策
- 長期修繕契約
- バリューアップ提案
- 週次、月次、年次報告
っていうかこんなにあるんですね。。。
全部やってもらうのであれば、
家賃の10％くらい必要かもしれないですね。
家賃相場はインターネットや情報雑誌、
公表されている統計情報などから割り出せますが、
それらの情報から、
築年数ごとの平米単価を算出し、
適正単価を出すこともできる。
賃貸条件。
①賃料
②共益費
→共用部分の光熱費や上下水道使用料、清掃費など。
おおよその金額を算出するのが通例も、
本来は実費相当額をベースに算出されるもの。
更新料や敷金などと同様に、
将来的な裁判につながる
かもしれないので気をつけましょう。
ただ、法人契約の場合、
月額家賃はいくらまで、とは決まっているけど、
共益費はいくらまで、と決まってないところもあるみたい。
それを利用して、ある程度共益費を上乗せするのもテクニック。
また、インターネットで検索する時には
家賃を主とするので、
家賃を抑えてその分を共益費に乗せることもテクニック。
③管理費
④敷金
⑤礼金
⑥保証金・権利金
⑦鍵交換費用
⑧損害保険料
→前もって借家人賠償保険への加入を条件としておく。
２年間で１万円～２万円ナリ。
⑨連帯保証人
⑩滞納保証会社
⑪水道光熱費
→水道代や電気代、ガス代を固定で設定する方法。
家賃の補填としてのウラワザ。
設定額まで使わないことが多いのでプラスになることも。
ただ、電気代については固定にすると、
エアコン付けっぱなしにする不逞の輩がいるかも。
⑫インターネット利用料
→ライフライン化しているインターネットは
一括契約すれば固定費も月額費用も安く済む。
ウラワザは光ファイバー回線を１本引いて、
無線ブロードバンドルータを置いて、
そこに光ファイバーを親回線として接続し、
各戸に無線で飛ばすとか、
有線で接続するとか。
シェアハウスでのウラワザらしい。
本業での海外視察から聞くところによると
台湾の人も１本の回線をみんなでシェアするらしい。
⑬退去時クリーニング代
→最初から取り決めしておけばもめることも少ないかも。
それも畳の表替えとか、
絶対やらないといけないものは入れておいたら良いかもね。
この辺は運営していけば、絶対に参考になることだと思う。
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宅地建物取引業と不動産管理業。
どちらも不動産業だけど、
宅建業は不動産の売り買いや賃貸の仲介を、
管理業はいろんな契約以後のサービスを受け持つ。
ただし、自ら所有する不動産を貸す場合や、
入居者、建物の管理を行うための規制はないので、
免許も届け出も宅地建物取引主任者の資格も必要ない。
不動産屋さんはなぜかわからないけど、
賃貸の仲介をやっているところが、管理もやっているところが多い。
もちろん仲介が得意で、管理が不得意、
仲介はあんまりだけど、管理が得意というところもある。
どっちも得意だったらそれに越した事はないけど、
とりあえずは別の業務であることを理解して、
得意な業務な会社に依頼するのが良いらしい。
今後、競争が激しくなったら、
売買仲介専門、
賃貸仲介専門、
賃貸管理専門、
って分業化が進んでくるんでしょう。
そうなる前に今からそういう会社を選んでおきましょう。
特定のエリアで大規模大家さんをやっている人は、
賃貸管理専門で法人化して、
いろんな大家さんの管理をなりわいとしても
いいんじゃないかな、と思ったりします。
賃貸管理って言っても、
掃除以外はそれほどやることってないんじゃないかな。
なんてリセプションサービスたるものがあったりするみたいだし。
三木先生の管理会社もこのサービス使っているみたいです。
こういうものも考えていきたいですね。
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青色申告といえば、
５棟１０室を越えると「事業的規模」とみなされ、
節税効果がある、
と思っていたのですが、
実はそうではないらしい。
不動産を１件でも持ったら青色申告にした方がいいらしい。
ちなみに２室を１棟として換算。
駐車場は５台分を１室として換算。
◎青色申告のメリット
- 初年度の赤字を３年度まで繰り延べることが出来る
初年度の赤字を３年度まで繰り延べて赤字が残るようであれば、
最長３年間所得税は無税のままで、キャッシュを残すことが出来る。
- 青色申告特別控除が受けられる
６５万円の特別控除（５棟１０室）
１０万円の特別控除（５棟１０室以外）
- 青色事業専従者給与を必要経費に参入できる
青色事業専従者とは青色申告の承認を受けた大家と、
「生計を一にする」配偶者や、その他親族であり、
かつ大家さんの経営する事業に従事しているものをいう。
ただし仕事内容と比較して過大な支払いは認められず、
フルタイム（アルバイトを含む）で他の勤めに出ている場合は
専従者として認められない。
サラリーマンの配偶者であれば、健康保険と年金を外さずとも、
青色事業専従者になれるらしい。
年間１３０万円(月額１０．８万円)かつ、
被保険者の収入の２分の１以下であればいいらしい。
http://www.soumunomori.com/forum/thread/trd-28017/
ってことで、物件を購入したらすぐに青色申告にしようと思います。
2 青色申告の申請手続 新たに青色申告の申請をする人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出してください。 3 青色申告者の帳簿書類とその保存 青色申告の記帳は、年末に貸借対照表と損益計算書を作成することができるような正規の簿記によることが原則ですが、現金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳のような帳簿を備え付けて簡易な記帳をするだけでもよいことになっています。 (国税局HPより) |
既存大家さんにしたら当たり前のことですよね
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減価償却費とデッドクロスの関係。
利息は経費として算出されるが、
元金の返済は、借りたお金を返すだけなので経費にならない。
減価償却費は毎年一定の減耗分のみ分割して経費にしていい。
減価償却費は出費を伴わない経費。
利息の
元金返済額 ＞ 減価償却費
となったところがデッドクロス。
デッドクロス以後は
実際に手元に残っているキャッシュよりも
申告所得のほうが多くなってしまうため、
満室経営だったとしても、
財務状況は悪化の一途をたどる。
デッドクロスは
ローンが元利金等返済では築後10年～15年頃に、
ローンが元金均等返済では築後7年前後で
訪れる。
さらに減価償却残期間の少ない中古アパート等は要注意！
購入後、すぐにデッドクロスが発生する可能性があり、
自己資金比率を高めることや、
減価償却の仕方を工夫する必要がある。
▼デッドクロスの回避方法
- 自己資金を多くする。もしくはキャッシュで購入する
- 返済期間を短くする
- 繰り上げ返済をする
- 新たな減価償却資産(収益不動産等)を購入する(買い続ける)
→ 新たな収益不動産を購入すれば、
経費にできる減価償却費が多くなるため、
デッドクロスを先送りすることができる。
根本解決にはならないが、
資産は増え続けることになる。
- 元金均等返済でローンを組む
→ 毎月一定の元金を返金することで、
経費にならない元金の返済が多くなることはない。
- ローンのリスケジュール(返済期間延長)の交渉をする
- ローンの借り換えをして、返済期間を延ばす
- 売却する
- 内部留保を残す
簡単なフローチャートはこんな感じかな。
|
メシウマなひと 減価償却費いっぱい
|
|
メシマズなひと 減価償却費いっぱい
|
要は課税されないために、
費用を計上するんだけど、
減価償却費だったら、
すげー効果的に節税できる。
ただ、未来永劫そんな都合のいいものが
あるわけではないから、
ちゃんと向こう数十年のシミュレーションをして、
デッドクロスに対応しようね、と。
キーワードは
○減価償却費
○元金支払い
○所得税
○内部留保
○キャッシュアウト
ってところかな。
おそろしやデッドクロス。
こんど架空物件でシミュレーションしてみよう。
肌で感じないと身に付かないからね。
みなさまもお気をつけあれ！
知ってるって・・・？シツレイシマスタ
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大家検定に出席してから、
セミナーとか会合とかに出たいな、と思って
アンテナを張り巡らしているのですが、
今参加したいなぁと思っているのは以下の３件。
9月6日（日）
不動産投資のリスク対策 パーフェクトマスター講座 in 大阪
講師： けーちゃん こと 寺尾 恵介氏
http://www.f-academy.jp/link/228/seminar/2813.html
9月23日（水祝）
投資フェア２００９ in 大阪
講師： 北野琴奈氏、森洋和氏、小泉秀希氏、束田光陽氏
http://www.f-academy.jp/seminar/2855.html
9月26日（土）
京都・満室経営セミナー
講師： けーちゃん こと 寺尾 恵介氏、あかちゃん こと 赤井 誠氏
http://www.vendium.net/recruit/2009_5.html
9月6日は用事があってちょっといけそうもないんですけど、
名刺も作ったことだし、ガンガンいきたいですね！
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