久々のデート♪

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

今日は賃貸住宅フェアに奥さんを連れだって行ってきました。

当初ひとりで行くつもりでしたが、

奥さんの予定が変更できたから、２人でいくことに。

 

ひさびさの２人っきりのデート♪

 

ちょっと出遅れて１０時３０分くらいに到着。

↓受付。

 

まずはお目当てのセミナー、

「賃貸インテリアコーディネート術」に出ようと思っていたので、

会場内を見る前にセミナー会場へ。

すでに満席

まー、いっかって思いながら立ち見で話を聞いていましたが、

イマイチ集中できずに飽きてきたので、

フムフムと話を聞いている奥さんを置いて、

スタンプラリーに参加しながら会場をフラフラしてみました。

 

 

 

ブースの横を通るだけでくるわくるわのパンフレット攻撃ｗ

そのうちタイミングよく来る紙袋のフォローｗ

興味があるやつはお話を伺っていると、

紙袋がパンパンになってしまいました。

 

でも不動産に関するアイデアや熱意を感じることができました。

また持ち帰ったパンフレットを見ながら、回顧してみよｗ

 

そんなこんなで１周するのにだいぶ時間がかかって、

奥さんのいるセミナー会場に戻った時には

セミナー終了ｗ

ふらふらしすぎましたｗ

 

そのあとはリフォームブースをまわりながら、

奥さんとリフォームのイメージトレーニング。

実際のフローリング材を見たり、

センスのいいリフォームのビフォーアフターを見たりすると

イメージできる引き出しも増えていきますね。

しかもあっと言う間に時間が過ぎてしまいますｗ

 

ごはんを食べる時間もなく、

お目当てのセミナーの時間に。

J-TEC　三木先生の「コストいらずの募集チラシの作り方」セミナーに

出席しました。

大家検定の時にもコピーと手書きで作る

カンタンチラシの紹介はあったのですが、

主題となるセミナーはちょっと違いますね。

ノウハウがついたような気がします

これにプラスして、

本業のITエンジニアとしての技術を

チラシにちりばめられればいいですね♪

こんど客付けの時には実践したいと思います。

 

そして、今回のメインイベント、

壁紙屋本舗さん全面協力の

壁紙張り替え体験

 

こういうのはボクは苦手なので、

得意な奥さんにおまかせです

 

ひととおり壁紙の張り方をレクチャーしてもらって、

チャレンジ！

 

端は丁寧に竹ベラを沿わせて・・・、

 

クロスをカットする時には地ベラをあてて、

カッターを沿わせて・・・、

 

幅広のところも慎重に・・・、

 

１時間後ついに完成！

クロスの柄の継ぎ目がわかんないくらいキレイなデキ！

 

やっぱり奥さんの方がインテリア＆リフォームセンスありありです

これからリフォーム担当は奥さんだねっ

 

これでボクのなかでの初！賃貸住宅フェアが終了しました。

 

感想を書くとすれば、

昨今の不動産投資の厳しい状況からして、

何もしなければ、

時代の流れに乗り遅れてしまいます。

ただ、知恵を絞ればその中でも抜きん出ることができるし、

いろんなサービスやいろんな会社さんがあるので、

それを利用しながら、より良い不動産経営は可能だと。

人生を濃密なものにするため、

生きがいを見つけるため、

夫婦の時間を増やすため、

いろんな理由のために、

今後も不動産投資をマターリ続けていこうと思いました

 

そしてインテックス大阪からの帰りには、

阪急梅田の新阪急百貨店に寄って、

手をつなぎながらぶらぶらぶしてきました。

 

 

今日もらって帰ってきた戦利品♪

ちょｗｗｗもらいすぎｗｗｗ

11月のセミナー情報

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

いろんなところでセミナーが行われますね。

ちょっと出席したいなー、って思っているのがこちら↓

 

叶 温の「不動産投資でお金を残す税金塾」　vol.12 & vol.13
http://tax.kanae-office.com/seminar20091107.html

	日時：	平成21年11月7日（土）
	受付開始：	13：30～
	講演時間：	14：00～17：10
	懇親会：	18：00～
	場所：	大和ハウス本店 3階3D号室（大阪市北区梅田3丁目3番5号）

ちょっとボクには敷居が高いか？って言う内容ですね。

ただ、生きた税金の話が聴けるということにちょっと惹かれます。

叶　温さんの教材を先に買った方がいいか？

 

不動産投資の学校 店舗入門編
区分店舗経営で、ブルーオーシャンを目指そう！
http://www.f-academy.jp/seminar/3042.html

大阪：2009年11月29日(日)　13:30～15:30

＜大阪＞
アプローズタワー13階会議室
大阪市帰宅茶屋町19-19（←帰宅ってｗ）

ムズカシイって言われる店舗経営について解いてくれるらしい。

入門編ってことだけど、コレもちょっと敷居が高いかな。。。

 

最近ゼンゼン動けていないので、

動けるモチベーションがホシイデス。。。

大阪大家の会

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

今日は視点を変えて、

mixiで参加しているコミュニティ、

大阪大家の会に出席しました。

 

最近mixiはあまり見ていなかったのですが、

おととい金持ちリーマンさんからメッセージでお誘いを頂き、

会社の近所が会場だったので、

気軽な気持ちで出席してきました。

 

 

仕事場から歩いていける距離だったのですが、

会社を出るのが遅れ、ちょっと遅刻(^^ゞ

ここだここだと入ったら、

激論の真っ最中

すでに始まって１時間以上経過していたのでした・・・。

 

内容はブログで書いてもいいか悪いかわからないので、

ちょっと伏せておきます。

取り組みが面白そうなので、

納得できるまで論じながら、

考えていこうと思います。

 

最近飲み会が続いています。

そろそろ奥さんに怒られそー

常識？

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

この前のセミナーの時に、カリスマ大家さんに聞いたこと。

管理会社の中には、客付けを一切せず、

手数料も取らないところがあるらしい。

正確に書くと、仲介手数料の消費税だけしか取らないらしい。

そういう管理会社なら、管理だけお任せして、

客付けは一般媒介契約にして、

そこらじゅうの賃貸業者にお願いすればいいんだもんね。

ふつうは管理会社が客付けをやる、客付け業者が管理もやる、と

聞いていたので、ちゃんとそういう業者がいるんだな、と思いました。

 

あと、１棟アパート等を購入する場合、

テナントに不動産屋さんか設計事務所が入っている時は要注意らしい。

購入後すぐに退去してしまうサクラかもしれないから。

この前某ハブ駅前のRC１棟物件がどうもそうだったようで、

危険フラグが立っていたそうな。

真偽は不明も、そういうことがあるらしい。

特にテナントは利回りを左右してしまう重要ポイント。

会社登記も見ておかないといけないですね。

 

こんなことは常識かもしれませんが、そんな話が聞けました

響不動産リサーチさんのセミナー

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

昨日は響不動産リサーチさんのセミナーに行って参りました。

 

第一部　金融機関の融資に関する情報とポイント

基本的なところからお付き合いのある金融機関について、

ご説明頂きました。

 

○アパートローン≒事業者ローン。

○銀行は２年周期で対応がガラッと変わる。

○フルローンは特定の銀行以外ムリかも。

　 いい条件でフルローンを引くにはよっぽど収入が多いか、

　 共同担保が十分なこと。

○融資上限は年収の１０倍、物件によっては～１３倍。

　 →自己資金、共同担保が重要。

○銀行のことは持ち込む不動産屋さんに聞くのがBest。

　 銀行によって得意な物件、不得意な物件があるので。

○銀行には業者を通す方が良いことが多い。

　 取引がある銀行なら、相手が必要な情報がわかるし、

　 融資付けＯＫ／ＮＧの結果が早い。

　 直接窓口なら１～１．５ヶ月、業者経由なら１０日～３週間で結果が出る。

○銀行によっては区分所有は家賃収入ゼロで算出されることも。

　 →債務超過としてカウントされるかもしれないので、

　　　融資が厳しくなるカモ。

○共同担保を入れると外すのが難しくなるので、

　 内入れ可能／不可能を確認すること。

○住宅ローン窓口に相談に行って、フルローンＯＫ！なんて言われても、

　 そこから本部で審査されるので、断られることが良くある。

　 行くなら内情を知っているアパートローン窓口へ。

○４３条但し書き道路だと銀行審査に通らないことも。

　 ２項道路についてはどれくらいの幅員かが重要だったりする。

 

そのあとは響不動産リサーチさんの

お付き合いのある厳選の１０行について、

現在の状況をご説明頂きました。

 

ざっくりですが、総資産額１億円以上、年収１０００万以上、

築浅物件、違法物件じゃなかったら金利が低い銀行でも審査は通りやすい感じ、

金利が高いところならそのハードルは下がってくるので、

利回りが高い物件ならいいかも。

２年前とは状況が明らかに違い、

金利２％くらいでフルローンはほぼムリ、だそうな。

 

第二部　食事をしながらの交流会（焼肉！）

セミナー会場が食道園だったので、

そのまま下に降りて交流会です。

同じテーブルだった４名の方＋営業の方とお話させて頂きましたが、

とっても参考になりました

ご一緒した方が洗練された方ばかりだったので、

検査済証の有り／無しが決め手になる、とか、

今の融資状況、出モノの状況、

どこの辺りの物件が良かった、とか、

深イイ話をいっぱいお聞きしました。

 

その中のお一人が持っている物件が

ウチと同じ町内のマンションでかなりビックリ！

そんなことあるんですねぇ。

 

帰ってから奥さんにいろいろ話したら、

楽しくて良かったねぇ

だって。

 

銀行の話も聞けたし、いろんな方とお話もできたし、焼肉も食べれたし、

とっても楽しかったです

 

 

さて、これからゴンさん主催の「赤井誠さんを囲む懇親会in関西」に行ってきます。

先輩大家さんのお話を聞けるので、すっごい楽しみ！

楽しんできます～

大家検定２級認定講座 まとめ

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

大家検定から早１ヶ月。

ようやくとりあえずの復習が終わりました。

 

講義が終わってから

三木先生や中村先生に質問をしながら、

復習してきましたが、

読めば読むほど疑問が出てきたり、

わからなくなったり、

机上で考えることは難しいですね

とはいえ、この分厚いテキストを適宜読み返しながら、

実践を交えて、復習を行っていきたいと思います。

まずはやっぱり物件購入かな。

デッドクロスや保険、

入居者のターゲッティング、リフォームなどで

学習の成果を出せればと思っております。

 

下記は三木先生、中村先生に送付した

大家検定二級講座推薦のコトバです。

大家検定は物件をお持ちの方も、そうではない方も、

受講されることを推薦します。

----------------------------------------------------------------------
　先日大阪第二期の大家検定二級講座に参加させて頂きました。
　
　まだ私は不動産を持っていない大家予備軍です。これまでは浦田健さんを

始め、J-REC理事の方々の書籍を読んで勉強していたのですが、不動産を

持っていない私には経験がないことからピンと来ないところが多く、どう

不動産を取得し、どう展開すればいいかわからない状況でした。

　そこでJ-RECのホームページから、大家検定二級講座の学習項目を見つけ、

この内容であれば間違い無い！と思い、受講を決めました。

　私が受けた二級講座は2日間集中講座だったのですが、全く長いと感じない

濃密な12時間を過ごさせて頂きました。物件購入から、購入後の賃貸経営、

ライフプランニングに至るまでを体系的に、実際の事象を交えて講義をして

頂いたため、非常にわかりやすく知識を得ることが出来たと感じています。

デッドクロスの怖さや物件管理、入居者募集の方法の部分は特に細かく説明

して頂き、さらに講座が終わった後の質問受け付けやフォローメールにて、

疑問を解消して頂きました。

　これから不動産取得に向けてさらに勉強を進めていく上で、非常に有益な

時間を過ごせたと感じています。講座で得た知識を元に、実践あるのみ！

しっかり目標を立ててがんばっていきます。

　惜しむらくは、思った以上に大家さん仲間と交流ができなかったことです。

時間が無い中で難しいかもしれませんが、自己紹介や後日会等の機会があれば

いいなと思う次第です。

　三木先生、中村先生、今後ともどうぞよろしくお願い致します。

----------------------------------------------------------------------

週末のセミナーと懇親会

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

今週末は響不動産リサーチさんのセミナーと

ゴンさん主催の「赤井誠さんを囲む懇親会in関西」に出席します。

 

響不動産リサーチさんのセミナーはなんと焼肉屋さんの食道園でやるらしい！

第一部が金融機関の融資に関する情報とポイント、

第二部が食事をしながらの交流会（焼肉？）だそうです。

どんな感じで進むのか読めないですが、

焼肉ということでベンディアムさんのセミナーよりこっちを選びましたｗ

 

ゴンさん主催のあかちゃんさんを囲む会は、

ベンディアムさんのセミナーで関西にいらっしゃるあかちゃんさんと

有名投資家ゴンさん、他にも先輩大家さんが多数いらっしゃる懇親会。

とっても濃いお話が聞けそうで、非常に楽しみです

 

 

 

私は下戸なんですけど、

こういう飲み会にはどんどん出席したい性分

シラフで交流していきたいと思います。

 

出席者のみなさま、よろしくお願いします

大家検定２級認定講座 ２日目⑦ 今後の入居者

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

日本は今後超高齢化社会の突入、外国人居住者の増加が想定される。

そのため、高齢化社会、出稼ぎ外国人の動向、政府施策を理解し、

管理ノウハウ等の実務知識の習得することが重要となる。

 

◎高齢者の動向

日本の総人口は２０４６年に１億人を下回り、

それと反比例して高齢者は下記のように増加していく。

３０００万人超／２０１２年
↓
３５００万人超／２０１８年
↓
３８６３万人／２０４２年

高齢化率も２０１３年に２５．２％、２０３５年に３３．７％、

２０５５年に４０．５％と増加する。

 

◎高齢者の居住の安定確保に関する法律

高齢者向けの住宅の効率的な供給を促進するための法律。

この法律による高齢者向けの賃貸住宅は４つに分類される。

 

□高齢者円滑入居賃貸住宅

高齢者が安心して円滑に入居できる

（高齢者の方の入居を拒まない賃貸住宅）賃貸住宅を登録する制度。

登録された内容は、自治体窓口、または指定登録機関などで、

誰でも閲覧できる。

 

□高齢者専用賃貸住宅

高齢者を拒まない「高齢者円滑入居賃貸住宅」のうち、

もっぱら高齢者を賃借人とする賃貸住宅。

↑もっぱらだけど、一般の入居者募集も可能。

登録された内容は、自治体窓口、または指定登録機関などで、

誰でも閲覧できる。

 

高齢者専用賃貸住宅としては以下を追加することで登録可能。

・高齢者専用賃貸住宅の戸数

・敷金、敷金以外のその他一時金の概算額

・前払い家賃の概算額（前払い家賃をもらい受ける場合）

・前払い家賃の保全措置の有無

・各住戸における台所、水洗トイレ等の設備の有無

・共同利用する設備の有無

・日常生活に掛かるサービスの有無

・特定施設入居者生活保護の子弟の有無

 

□高齢者専用賃貸住宅（適合型高専賃）

高専賃に加えて、以下の条件を満たす場合、適合型高専賃として認められる。

１．各住戸の面積が２５㎡以上あること。
　　共同型（台所、浴室等が共用の場合）の住戸は、１８㎡以上。
　　共同型でも、トイレ、洗面設備のみは各住戸に備えなければならない。
２．各住戸に必要な室内設備（台所、収納設備、水洗トイレ、洗面、浴室）を備えていること。
３．前払いで家賃を徴収する場合には保全措置を講ずること。

すると、有料老人ホームに該当せずに

入浴、排せつ、食事の介護、食事の提供、洗濯・掃除等の家事、健康管理等の

サービスを提供可能。

 

□高齢者向け優良賃貸住宅

適合型高専賃をさらにバリアフリー化、

緊急時対応サービスの利用な可能な賃貸住宅とすると、高優賃となる。

６０歳以上の単身・夫婦世帯の方などを入居対象に、

供給促進するための制度。

 

◎家賃債務保証制度

財団法人高齢者住宅財団が行っている家賃債務保証制度。

高齢者世帯、障害者世帯、子育て世帯、外国人世帯の入居を

敬遠しないものとして、財団と家賃債務保証制度の利用に関する

基本約定を締結した賃貸住宅が対象。

 

■対象世帯

１．高齢者世帯
２．障害者世帯
３．子育て世帯
４．外国人世帯

■保証の対象

１．滞納家賃（共益費及び管理費を含む）
２．原状回復費及び訴訟費用
　　※家賃滞納により賃貸住宅を退去する場合に限る

■保証限度額

１．滞納家賃
　　月額家賃の６ヶ月分に相当する金額を限度に保証する
２．原状回復費用及び訴訟費用
　　月額家賃の９ヶ月分に相当する金額を限度に保証する

■保証引受機関

原則２年間（更新可）

■保証料

２年間の保証で月額家賃の３５％（一括払い）
※２年分の家賃の約１．５％の負担に相当

 

◎外国人の動向

２００７年の在日外国人の人口は２１５万人で１０年間で１．５倍。

外国人の受け入れは今後５０年で１０００万人に（自民党時代。民主党ならもっと？）、

留学生を２０２５年までに現在の１０万人から３０万人に（文部科学省）だから、

おのずと外国人の増加していく。

さらに民主党が外国人参政権がどうのこうの言っていくと・・・

ってことは置いといて・・・

 

■外国人の実態

○日本語能力

　日本語がほとんど話せない外国人は全体の１割ほど。

　大多数の外国人が日常生活で困らない程度の日本語を身に付けている（言いすぎ？）。

○月収と平均家賃

　平均月収は約２４万円。就労者だけだと約４０万円。留学生だけだと約１８万円。

　平均家賃は留学生、就労者合わせて７万３０００円。

○連帯保証人

　留学生住宅総合保障などが利用できる。２年間で約９０００円。

 

■外国人入居のメリット

○日本人より集客の時期が多い。

　１～３月、１０月に加えて、３月、６月、９月、１２月に部屋探しをするのが通常。

○紹介者

　在日外国人は横のつながりが強いため、

　入居者からの多くの紹介客を得ることが可能。

 

■外国人の入居

○家賃の支払能力

　中には低い人もいる。

　家賃の支払いを延滞すると延滞遅延損害金を一定額かける、

　関係先に連絡する、などの契約で対応する。

○マナー、日本語能力

　マナーや日本語能力を審査するには、面接を行うと良い。

○入居審査時に必要な書類

　外国人登録証明書の表面、裏面のコピーは必須。

　そのときに在留資格、在留期限をチェック。

　パスポートの旅券番号、ビザが記載されている面のコピーを取得。

　さらに在学証明書、就労証明書などをもらい、

　学校や仕事先に連絡し、在籍確認をするべき。

 

 

高齢者や外国人は避けられない時代なんでしょうね。

特に高齢者はうまく入居して頂ければいいんじゃないかと思います。

 

通常の入居者であれば、

防犯やゴキブリ（？）の観点から低層階は避けたがる。

でも、高齢者の方は移動やデイケアの都合から、

１階から２階の低層階に入居したいものだそうです。

ウチのマンションの２階に住んでるおばあちゃんが言ってました。

 

で、あれば、がっつり高優賃や適合型高専賃の

制約が多いものにするんじゃなく、ただの高専賃にして、

１階、２階は高齢者フロア、

それより上は通常フロア、

最上階はレディースフロア、

と色を分けたらいいのかも。

エントランスにＡＥＤでも置いておいて、

救急救命講習を入居者に受けてもらえたりしたら

マンションがらみで社会に貢献、的なことになって、

すばらしすぎますね！

 

そんなものがもてるまでになりたいですね

大家検定２級認定講座 ２日目⑥ リフォーム

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

◎原状回復、リフォーム

各工事の基本単価は三木先生が教えてくれたものを参照。

大家検定２級認定講座　1日目③－リフォーム費用

2級講座のテキストにはこんな感じに書いてあります。 

	項目	作業	内容	施工単位	基本単価（材工）	備考
内 装 工 事	壁紙	張替え	普及品	㎡	700～1,300円程度	サンゲツSP級
	床	張替え	CF（クッションフロア）	㎡	1,800～2,800円程度	サンゲツHフロア
		張替え	フローリング	㎡	4,000～6,000円程度
		張替え	フローリング（防音）	㎡	4,500～6,500円程度
		張替え	フローリング（塩ビ）	㎡	3,500～4,500円程度
	塗装工事	塗替え	木、鉄部での塗装範囲　大	人足	20,000～25,000円程度	下塗、中塗、上塗の計3回
		塗替え	木、鉄部での塗装範囲　小	箇所	3,000～4,500円程度	下塗、中塗、上塗の計3回
設 備 工 事	ガス 設備工事	敷設	ガスメーターから給湯器、 コンロまで	m	2,500～3,500円程度	各ガス会社認定 工事会社による
		接続	給湯器、システムキッチンの ビルトインコンロ	箇所	10,000～20,000円程度
	給水 排水工事	敷設	洗面化粧台、ユニットバスから パイプシャフトまで	m	1,500～2,500円程度	水道は塩ビ管、 給湯は銅管使用
		接続	洗面化粧台、ユニットバスの 各排水溝と配管	箇所	3,000～5,000円程度	保温材込み
	電気 設備工事	敷設	分電盤から各スイッチ、 コンセントまで	m	1,500～2,500円程度
		接続	コンセント、スイッチ類	箇所	1,500～2,000円程度	コンセント、 スイッチ類を含む

 

それぞれの単価表を参考にしつつ、

施工単位で統一すると良い。

また、必ず発生する項目を

別で見積もりをしてもらう。

 

業者ごとの見積もりを比較する際のポイントは

統一性をもたせることが重要。

壁紙であればメートル単位なのか、平方メートル単位なのか、

箇所単位だったり、人足単位だったりしないように。

見積要項書などで見積もりルールを統一させること。

 

見積書の見方として、

各工事に毎回処分費や搬出・搬入費を毎回計上する二重計上や

依頼していない工事を計上していたりすること、

また現場管理費、一般管理費等でムダな経費が

載っていないかどうかを気をつけること。

 

見積もりの判断は

依頼した箇所が見積もりに入っているか、

依頼していない箇所が入っていないかどうか、

各項目において自分が望むリフォームに本当に必要かどうか

を見極めること。

 

見積もりが無料な業者を選び、

相見積もりを取ること、

業者に相見積もりであることを伝えることは

業務発注の際のポイント。

 

◎修繕費と固定資産

アパート本体や付帯設備を

通常の状態に維持管理するための費用、

原状回復するための費用は

修繕費としてその年の経費になる。

例えば外装の塗り替え、木造屋根の葺き替え、

屋上防水の修理などは修繕費として、その年の経費になる。

 

ただし、外壁を吹き付けタイルから磁気質タイル張りに変えると

建物の使用可能年数は延長し、

建物の価値を高めたと言うことになり、

資本的支出となり、

経費とならず、減価償却資産となってくる。

減価償却資産になれば、

建物や付帯設備の法定耐用年数期間に従って、

毎年償却することになる。

 

修繕費か資本的支出か。

１．その修理、改良等の１件ごとの工事費の金額が２０万円未満であれば修繕費

２．２０万円以上でも、その修繕の周期が３年いないであれば修繕費

３．明らかに価値を高めるもの、または耐久性を増すものでなければ修繕費

 

リフォームとか、原状回復とかって

DIYで安く済まそうとか、だまされないようにしようとかって、

思うけど、プロに任せた方がいいもんね。

なんでもそうだけど、プロを味方につけましょう

コーチング

↓ポチっとお願いします。

にほんブログ村

 

昨日は会社の研修でコーチングとやらを学んできました。

 

コーチングとは、相手の目標達成に向けて、 より深い考えや自発的な行動を促すコミュニケーション・ツール。 必要なものは何かを気付かせたり、知識を学ばせたり、 自ら進んで思考し、行動できるように働きかけるプロセスがコーチングである。

 

年齢からいって後輩とか部下を指導する立場なわけですが、

どうもしっくりいかないのよね。

コーチングの手法で効率的、かつ効果的に仕事を教えたいわけですが、

研修を受けて思ったことは、

 

 

 

まどろっこしいなぁ

 

 

 

 

質問だけでゴールに導けるなんて、

ココロの広い、ヨユウのある人格者じゃないとできないんじゃ・・・。

こんなんじゃダメですね。

がんばってコーチング、していきたいと思います。

いつになるかわからないけど