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日本の人口は2046年には1億人を割って9938万人に。
世帯数は4956万世帯、空き住宅は700万戸以上。
20室あれば3室は空き。
人口は2006年をピークに減少に転じるが、
高齢化、晩婚化、核家族化により、
2015年頃までに世帯数は増え続けると推計されている。
高齢者や在日外国人の増加、
離婚率の上昇により、単身者や一人親と子などが増えている。
離婚率の増加は2005年時点で36.7％。
別居等事実上離婚状態にある夫婦を含めるとこの数値にとどまらない。
つまり、ロングテール的な考えが不動産経営にも必要になる。
・高齢者、外国人OK
・ペット可
・バイク専用
・畑付きアパート
・シェアハウス
・ゲストハウス
コレだけ見てると大家さん事業は大変です
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大家検定のテキストを読み返しています。
不動産のデメリットとして、
いろんなリスクがあるわけですが、
ほほぉと思ったところは、
家賃下落リスク、地震・火災などのリスク、老朽化リスクの3点。
◎家賃下落リスク
ある程度の老朽化による家賃下落は避けられないということが、
実戦情報として挙げられていました。
それはとあるエリアの物件の築年数ごとに平米あたりの家賃単価を出し、
ある程度のサンプル数をプロットすると、
築年数と家賃金額は正比例し、きれいに右肩下がりになっていました。
築古になると家賃は下がるということは理解していましたが、
データで右肩下がりのグラフを見せられると、
やっぱり日本人は新築好き、築浅好きなんだなということを痛感しました。
ただし、右肩下がりのラインを何とか鈍化させるところが、
腕の見せ所、というところですね。
当たり前ですがｗ
◎地震・火災などのリスク
火災地震や地震保険の話から入ったところで、
地震のところが話題にあがりました。
昭和56年6月1日以降（1981年）の建物かどうか。
→ これは新耐震基準かどうかの境目だそうです。
RC造であれば昭和33年～55年の物件かどうか。
→ アスベストを使用しているかどうかの基準だそうです。
この頃はアスベスト拭き付けが義務付けられてたから仕方ないですね。
あと地震といえば1995年の阪神大震災もターニングポイントですよね。
このあたりは気にしたいところです。
◎老朽化リスク
建物の形。コレが重要だと。
某有名建築家さんの名前を挙げて、
その方が作る家はデザイナーさんなので、
建物の形がジグザグしてて、複雑な形状の建物になってしまい、
雨漏りの可能性が増えて、メンテナンス費用が掛かるってことみたいです。
建物は出来る限りシカク。それが長持ちする基本事項となるようです。
どこかで見たのは屋上緑化について、エコ＝省エネとはならず、
土や水分は屋根や壁のシーリング材の痛みが激しくなるそうですね。
奇をてらうことは避けたほうが良さそうです。
物件経営するにあたって、
リスク管理は必須になります。
リスクをリスクとしない、
リスク低減、リスク移転は必要ですね。
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リフォームを業者に頼むにあたって、
講師の方が張り出してくれた参考価格表がありましたので、
写メで撮ってきました。
ケータイだったので画素が低くてうまく見えなかったけどこんな感じでした。
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650円～700円/㎡ ◎クッションフロア張替え 1890円～1900円/㎡ ◎カーペット張替え 3150円/㎡ ◎畳表替え 3675円/枚 ◎ふすま張替え 2625～2700円/枚 ◎障子張替え 2000円～2300円/枚 ◎網戸張替え 3150円/枚 ◎ガラス交換（サッシガラス一般） - ワイヤ入りスリガラス 12600円 - ワイヤ入り透明 25200円 ◎壁、ボード補修 5250円/１ヵ所 ◎ハウスクリーニング - 1ルーム・1K 12600円～15000円 - 1DK 15750円～18000円 - 1LDK ～ 2DK 18900円～23000円 - 2LDK ～ 3DK 23000円～30000円 - 3LDK ～ 4DK 30000円～36750円 - 4LDK以上 別途見積もり |
あくまでも参考価格みたいですが、
結構ぼったくられている方も多いらしく、
安ぅ～って言ってる方も見受けられました。
管理業者に儲けさせることも必要ですが、
この単価表を元にすればぼったくられる心配もなさそう。
この表はだいぶ参考になるらしく、
他の出席者の方も、こぞって写メってました。
この辺の数字と、「労働力投下」との兼ね合いですね
PS. 後程用紙で頂きましたので、Upしました。(8月29日)
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ファイナンスについて。
元々の地主大家さん、相続大家さんとは違って、
サラリーマン大家さんを目指す私としては、
銀行に頼らざるを得ないところです。
そこで気になっていたファイナンスの融資のところ。
その部分が1日目の最後の1コマでハナシがあったのでちょっときつかったデス。
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日本の金融機関としては、 政府系金融機関の住宅金融支援機構と日本政策金融公庫、 民間金融機関の都市銀行、地方銀行、信用金庫、JAバンク、ノンバンクがある。
政府系は金利は低いけど、担保評価が厳しい。 固定型のみで 住宅金融支援機構は15年と35年、 日本政策金融公庫は最長15年と借り入れ期間は短い。 融資は抵当権設定登記が完了した後の実行、とツナギ融資が必要。
民間系では都市銀行は金利は低めで全国融資は可能も、 融資のハードルは高い。 地方銀行、信用金庫は都市銀行に比べると金利は高めだけど、 営業エリア内しか融資に応じてくれない。 でも、地方銀行、信用金庫は個人、中小企業向けなので、 いろいろ小回りは効きやすい。
JAバンクは住居と支店の管轄エリアが同じでないと応じてくれないものの、 金利は比較的低い設定。 ただし、いろんな金融商品や保険の加入を勧められる（＝強制って事らしい）。 ノンバンクは金利はかなり高いけど、融資のハードルは低め。 ただし、ノンバンクを利用すると信用力が著しく低下するので、 最後の手段として考えるべき。 |
ここの部分はかなり深く勉強しないといけない難しいハナシ。
これだけだとあまり理解できないな。
どこの金融機関に行くにしても、
資料作成やプレゼンは必要になると思うので、
利用する時にはサラリーマンで培った、
文書作成能力や交渉力を使っていかないと。
今本業の課題のひとつでもある、
わかりやすい説明資料作りを勉強していこう。
あと、政府系金融機関については、
もう少しやさしいイメージだったりしたのですが、
なんだかts-trajalさんの日本政策金融公庫の記事とは雰囲気が違うなぁ、
なんて思って聞いていました。
どっちもホントなんでしょうけど、
もう少し細かくリサーチする必要がありそうです。
どこかで売っていた情報商材を買った方が良さそうです。
また、いろんな方のブログに出てくるスルガ銀行やオリックス信託銀行は
都市銀行やノンバンクに近い企業なんですかね？
多少金利は高いけど、収益還元法で考えてくれるというイメージなんですが。
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融資可能になる2つの条件。
担保価値の目安。 融資金額 ≦ （路線価×80％） ＋ （建物価格×60％）
収益評価の目安。 年間家賃×80％ ＞ （金利6％の年間元利返済額） ＋ 諸経費
担保評価を重視する銀行もあれば、 収益性を重視する銀行もある。 大家もいろいろ、銀行もいろいろ。 複数の金融機関に融資の打診を行うことが重要。 |
ここの部分については、
厳しい方がいいに決まっているわけですが、
満室賃料の60％ ＞ 融資返済額（金利6％に引き直したもの）
とされていたので、
ここについては今のご時世、こんな感じなのかな、
なんて思いました。
何にしても、物件を買う前に、
雰囲気をつかむためにも、
金融機関めぐりをしてみようと思っています
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座学でセミナーを6時間ってのはかなーりしんど～い
本業では年に数回程度セミナーに参加することがあるので
そういう環境や勉強には慣れているつもりでしたが、
内容が不慣れなものなだけに、かなりオツカレ。
15時過ぎるころには寝転んで休憩したい気分になりました
17時30分に講義が終わり、
講師の方への質問コーナーとなったわけですが、
個別質問で、雑談タイムと化してしまって、
物件を持っていないワタクシとしては
やりきれない感じにｗ
大家仲間と積極的な交流もそれほどできずに、
不完全燃焼でした
ちょっと一息ついて、復習がてらアップデートしていきます。
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8/22(土)、8/29(土)と大家検定2級講座を受講予定なのですが、
昨日重い、分厚いテキストが届いてました。
ちょっと時間があったので、ざっとテキストを見ようと中身を開いてみたら、
なんと！宿題があるではないですか！
しかも小テスト形式で12枚
さらに問題解いて、採点したものを初日に持って来いと
明日はやる時間がないので、仕方なしに今までやってました。
眠い目をこすりながら、
ざーっと問題を解いて、
採点をしたところ、、、
最高10点！最低6点！平均8点！（10点満点）
これってまーまーじゃね？
あてずっぽのところもあったけど、
まぁ、悪くない、と思いました。
これを元に会場でがっつり勉強しましょう。
テキストを見る限り、内容は多岐に渡る部分を細かく網羅しているような気がしました。
あとは講師の方のTipsが聞けて、大家仲間さんができることを期待して。
今日はもう寝ます
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