四條畷、寝屋川の物件は・・・？

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不動産投資の健美家

 

今日は元々お休み。有休エンジニアリングです。

でも前日の体調不良の余波からか、

完調とはいかず、なんだかふわふわするカンジ

 

とはいえせっかくのお休みだし、

不動産屋さんとお約束していたので、

ちょっと出歩いてみました。

 

午前中パリっとした戸建が出ていた四條畷の不動産屋さんへ。

再建築不可の戸建で６８０万円。

路線価で３００万円くらいだったので、

上手く交渉すればひょっとして、と言う気持ちと

新たな不動産屋さん営業のために行ってきました。

 

その物件はコレ↓

まだ居住中で中は見れなかったのですが、

思ったよりいいカンジ。

軽くどんな雰囲気か不動産屋さんに聞いたところ、

土地柄、路線価よりもはるかに高く取引される場所だそうで。

物件数もそんなに出ず、

これが再建築可能であれば１２００万円は優に超える、とのこと。

無理強いしても何なんで、この物件はちょっと断念。

何軒か見ないとわからないですが、

賃貸経営は適さない土地柄なのかもしれません。

ただ、イイ物件ならいつでも何でも買います、

と営業は行ったところ、

業者さんに回すような情報が出たら連絡しますね、

と嬉しい言葉を頂きました。

ホントかウソかわかりませんけどね

 

その後はインターバルをあけて夕方。

寝屋川の気になる物件をたくさんお持ちの不動産屋さんへ。

時間が遅くなったこともあり、

ちょっと高めのテラスハウスを２軒見せてもらいました。

この地域は賃貸戸数がかなり多く、賃料が安い。

利回り10％くらいのものならあるけど、

ということで投資対象として紹介してもらうのは難しそうな感じでした。

ここは自分のところでも下物として買い取りを行って、

賃貸をしているということで、

どっちかというとライバル的な業者さんでした 

 

 

体調不良でふわふわしたなかでの久々の物件探索。

トランス状態にでもなっていたのか、

ちょっと嬉しかったです

オカマの日の活動

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今日４月４日はオカマの日。

女の子の節句の3月3日と男の子の節句の5月5日の中間で「オカマの日」だそうで。

オカマの日だけに多種多様な面々が集まって今週もお勉強会です

 

 

 

今日も勉強会＋物件見学。

賃貸付けについて色々お伺いしました。

 

まず重要なのが入居者を付けやすい物件であることを演出すること。

それは家賃設定だったり、希少価値だったり、細やかな気遣いだったり。

その材料として通常の賃貸業者さん用のチラシに加えて、

物件のメリットを満載にしたチラシを準備すること。

チラシの中の内容はわかりやすい言葉、かつキャッチーなコトバを。

大型犬OK！だったりするとOnly One的なところを演出できる。

 

こういうところをテンプレートとして全てまとめて、

ボクの猪突猛進性を加味すれば、

いろんな人の客付けのお手伝いができるんじゃないかと考えています。

目指せ！客付隊長！

だいぶ修行が必要ですけどね

 

 

 

午後からは川上アパート物件から、

神戸周辺のすばらしいセンパイ物件を拝見しました。

見込み利回り26％の好立地３戸戸建、

競売で落札した４００万円強の平成１０年築しゃきっとした戸建、

再建築可能の利回り20％の好立地戸建、

利回り50％を狙えるありえない値段の４戸アパート。

 

 

こんな物件欲しーなーと連続して思っちゃいました。

こんな物件と巡り合えるよう営業していこ♪

イチオシ買い付けが・・・

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この前買い付けを入れた門真市のブッケン。

ひさびさにホシイィィィイイイとオモタ物件です。

 

この物件、テラスハウスなのですが、

実需の人が１番手で満額買い付けをローン特約で入れていたんです。

ただ、テラスハウスでローン特約は通らない見込みということで、

売り止めにもならず、買い付けいれてくださいということだったので、

２番手で現金ガイをしていました。

１番手がスルーすれば、勝算が結構ある買い付けと言われていたので、

ちょっとあいたけど３号物件かぁと期待していたわけです。

 

 

 

今日お昼過ぎに不動産屋さんにお電話頂きました。

 

不動産屋さん「門真の物件、結果出ました！」

ともきち「その勢いは！通りましたか！」

不「いえ！１番手のヒト、ローン通ったそうです！！」

と「えー！テラスでローンなんてイマドキ通るんデスか？？？」

不「通ったそうなんですよー。意味わかんないですよね」

と「っていうかテラスに融資出す銀行ってどこですか？」

不「そこまではわかんないです。

　　でも、多分金利は高いと思うので、ローン破綻したら買えますよ！」

と「いつになるねーん。あとローン破綻を期待する不動産屋がどこにおるねーん」

 

ということで、またも玉砕デシタ・・・。

つぎいきまっしょー

 

 

 

↓備え付けの電動式階段昇降機・・・

春うらら コンカツさんと 京都かな

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最近ひざが壊れてから全然走っていないので、

徐々に体重が増えてきています。

脂肪のせいでどうも内臓が腫れている気がして。

なので今日はひさびさにジョギングに出掛けました。

 

ほぼ１ヶ月ぶりのジョギング。

今日はとってもあたたかく、春だなぁと感じるところ。

早咲きの桜が咲いていました。

 

 

 

２ｋｍほど走ったところで、

いつもの左ひざが悲鳴をあげたので、そこで断念・・・。

ジムで鍛えているのですが、まだまだ筋力が足りないようです。

歩いて帰りながら、春の空気を感じてきました。

 

午後からはコンカツさんの物件見学会に京都へ。

駅から至近のふわっとエレガントなマンション。

ドアを開けて入ったところで、

毎週コンカツさん自ら変えられているお花がお出迎えです。

エントランスから感じる女性のような心遣い。

コンカツさん、さすがです。

 

リフォーム中のお部屋ではコンカツさんがリフォーム中。

清潔感のあるスカッとしたお部屋です。

ろび～なさんとNさんがいらっしゃってました。

 

コンカツクオリティが垣間見えるスイッチパネル。

入居者さんのことを考えながらリフォームするコンカツさんです。

 

 

玄関はIKEAの照明に、

 

 

くねくねミラーダブル。

センスが無いボクがいうのもなんですが、

住みたいなぁ、とストレートに思う部屋です。

 

とても落ち着くお部屋です。

ひととおりお部屋を拝見した後、

マタ～リ座ってしまうと根が生えてしまうほどです。

暗くなるまでいろんなお話をさせて頂きました。

コンカツさんとお話しているととっても落ち着きます。

こんなおとうさんにボクもなりたいです

 

 

 

その後はせっかく京都に来たので、

山科にある格安戸建を見に行きました。

土地勘がまったくない行者谷と言う地名デス。

京都、山科、行者谷。これだけでちょっと惹かれてしまいましたｗ

 

日は暮れていたので、

外観の見た目ではあまりわからなかったのですが、

けっこうきれいなカンジ。

 

ただ、足を踏み入れると中はリフォームが結構必要なカンジがわかり、

さらにいうと、ちょっとじめっとした雰囲気がありました。

あとあと見ると家の裏が川。でもそれだけでもないのかも・・・。

さらにいろいろ不動産屋さんに聞くと、

家賃のてっぺんが４万円！

戸建＋１Pなのに。

これではムリダーと感じたのは言うまでもありません

 

 

 

コンカツさん物件といい、

山科戸建物件といい、

土地としても、ヒトとしても

京都にまた来たいナーと思いました

３つ買い付け、浦田健さんを囲む会

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今日は浦田健さんを囲む会だったので、

有休エンジニアリング！

 

１日全休だったので、

朝から先週見に行った東大阪の物件と

子供が嘔吐で内覧できなかった門真の物件を

再内覧しに行きました。

 

東大阪の物件は

買い付けを入れるつもりでの内覧。

１軒はちょっと高すぎるだろーってことで内覧はやめて、

２軒について見ることにしました。

 

事細かく見ていくとアラが見える見えるｗ

ただ、アラばかりを見ていても仕方が無いので、

とりあえず置いといて、

と片目をつぶって見ていました。

 

リフォームにどれくらいかかるだろうなぁ、

と想像しながら値を拾って言って、

これくらいだべと思った金額で、

２軒とも、口頭で買い付けしまーすと宣言。

とりあえず希望金額を売り主さんに渡してもらうことにしました。

こんな軽くでいいのか？と思いつつ、

それでいいっていうので２軒買い付けです。

 

 

 

午後からこの前は内覧しようとしたときに

子供が嘔吐して帰る破目になった門真市の物件。

リベンジの意味を込めて、

不動産屋さんには買付証明書を

その場で書くかもしれないので持ってきてね

と宣言しての内覧デス。

 

中は思ったよりもイイカンジ。

クロスは黄ばんでいるものの、

その他はほとんどさわらなくて良さそう。

これはホシイィィィイイイと思っちゃいました。

なので、物件内でそこそこの値段で買付証明書を記入。

この日３つ目の買い付けですねｗ

ホントによろしくお願いします！

と頭を下げて営業マンさんにお願いしておきました。

 

 

 

 

 

夕方は浦田健さんが大阪に来るということで、

J-REC大阪第１支部の三木先生にお誘い頂いて、

大阪大家検定のオフ会に参加しました。

 

 

 

会場は串カツだるま北新地店。

 

北新地にだるまなんてあったかなぁって思ってたら、

今年の２月に出来たてホヤホヤでした。

 

 

 

だるまのキャラクターが入り口に鎮座（チン立ち？）しています。

 

 

 

オフ会では時間があまりない中、

最近客付けちょっと厳しいよねぇとか、

リフォーム業者の選定の仕方とか、

月数百万円のデッドクロスを

リアルに食らっている話（耐えれているのがスゴイ！）とか

興味深い話を色々聞くことが出来ました。

 

浦田さんからは収益マイホームの話を伺って、

関東で展開しているアバンテのことを教えてくれました。

元々自宅を買おうと思っていたワタクシ。

収益マイホームはすごい興味があります。

今でも自宅＋賃貸に転用できる２世帯住宅探してます。

またチャンスがあれば関東まで見学にいきたいですね。

 

 

 

だるまの都合上、

９０分という短い時間でしたが、

有名人に会えて、いろいろお話が聞けて、

とっても楽しかったです

 

また、浦田さん大阪に来られるそうなんで、

ご一緒したいですね！

 

三木先生、

こういう席を用意して頂きありがとうございました！

繁忙期のチカラ

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ウチは賃貸マンションに住んでいます。

７階建てで３ＬＤＫの部屋が２０戸。

そこそこやる気のある管理会社が入ってて、

掃除とか入金管理からきっちりやってます。

 

このあたりは同じようなマンションが１０棟くらい建ってるのかな？

なので目新しいマンションでも無いです。

 

ウチの隣、去年の１月から空室でした。

ここの大家さんは悠長で、

空室が出てもリフォームはせずに、

入居が決まったらリフォームする大家さん。

そんなんだったら客付けしてくれないし、

客付けされても決まらないですよね。

目新しくも無いし。

 

そんな感じなので、

去年１年でじわじわ空き始めました。

なのであまり内覧も来ずに年末までには４戸ほど空きました。

そして思いついたかのように、

今年になってからリフォーム屋さんが投入されました。

 

そこで迎えた繁忙期。

相変わらずの内覧の少なさ。

また決まんないかなぁ、って思ってたら、

２月あたりから１００発１００中くらいの決定率で

入居が決まってきて、

昨日ウチの隣も入居が決まりました。

満室です。

こんなマタ～リ運営しているマンションでも

決まってしまう繁忙期ってスゲーですね。

 

あまりにも決まんないから、

家賃値下げ交渉しようかなーって思ってたので、

あてがはずれました

川のほとりの有効利用

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いつもてくてく会社まで歩いているわけですが、

いつも一緒のルートだとつまらないので、

いろんな経路をだらだらと歩いています。

 

お気に入りのコースだった堂島川沿いは

京阪電車中之島線の工事で

1年くらい通れなくなっていたのですが、

なんだか最近開通していたようです。

 

しかも川のほとりに何やらおしゃれな建物が建っていました。 

 

 

 

いくつかの棟が建っていて、

すべてが川の方を向いています。

 

 

 

川沿いの歩道と黒い建物、そして川と空。

中之島のはずれですが、なかなかいい感じです。

 

 

 

こんなただ四角いハコのような建物もあります。

 

 

 

２階建ての物件もあり、

カフェやレストランが想定されているようです。

 

 

 

↓これは川に面している建物です。

台風の時には楽しそうな感じです。

 

 

 

この周辺はとってもいい雰囲気ですね。

ただ、中之島のはしっこです。

 

 

 

まだ、テナントに空きはあるようですね。 

２０１０年４月にオープンだそうですが、

話題性を買うことができると思います。

 

 

 

この場所は中之島バンクスっていう名前だそうです。

 

 

 

４月にオープンするお店はどんなカンジなんでしょう？

なかなかおもしろいコンセプトですね。

神戸遠征！

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今日はMさんにお誘いを頂いて、

神戸のセンパイ物件の見学に行ってきました。

Mさんの車に乗せて頂いて、＠たかっさん、Yさんと楽しい道中です。

 

まずはぼうたかBOYさんの話題の1棟マンション♪

みなさんの感想にもあるとおり、部屋からの眺望はすばらしい！

神戸で海向きなので、日当たりはバツグンですし、感動すら覚えました

また、空いている何部屋かを見せて頂きましたが、

ファミリーの方も住んでいらっしゃるということで、

各部屋の広さも申し分なく、全体的にすっきりしてるお部屋だなぁという印象でした。

全然今のまんまで貸せますね

 

再建築不可としても、

高利回りと好立地であれば、

こんなに心強いことはないですね！

 

 

ちょっとずつ手を入れていって、

ぼうたかさん色に染めていけば、とってもいい物件になる気がします。

 

個人的には１回行っただけで親しみさえ覚えるいい物件だなぁと感じました

 

ぼうたかさん、ありがとうございました！

 

 

 

 

 

次に向かったのはKOBE★とどさんのご自宅。

たかっさんのリフォームご相談に同行させて頂きました。

これまた眺望のいい立地にあるご自宅。

セルフリフォームをされるということで、

丁寧にたかっさんに質問されてました。

最後に見せて頂いた、

○○許可証には不動産の奥深さを再認識しました・・・

 

とどさん、ありがとうございました！

 

 

 

 

 

その次はぼうたかさんの物件で合流した

Dr.Mさんの区分所有を見せて頂きました。

区分マンションなのにメゾネットタイプ。

マンションに内階段がある斬新な物件。

内装はとってもきれいで、すっきりした間取り。

これでこれしかとれないんだね～、と思う家賃設定でした。

Dr.Mさんはこのパターンで何戸か持たれていて、

うらやましい高利回りで回されています。

いいビジネスモデルをお持ちです

 

Dr.Mさん、ありがとうございました！

 

 

 

 

 

そして最後に、テリーさんの３号アパートメント。

写真で見ていてすっげーきれいだなぁ、と思ってましたが、

実際自分の目で見てみると、

 

うわー新築！

天井高ーい！

トイレもお風呂も新品ー！

梁がおしゃれー！

ヤヴァーイー！

と感嘆のコトバしか出てこない！

 

ビフォーを見ていなくとも

すごいリノベーションやりましたね！

とテリーさんへ尊敬のまなざしです

 

テリーさん、ありがとうございました！

 

 

 

 

 

今回の神戸見学ではいろんな趣の神戸物件を拝見することができました。

ついつい感情移入してしまいそうなほど、

個性の強い物件たちです。

ボクも神戸進出を考えちゃいます。

あんな個性派、ほしいです！

 

 

 

神戸ってホントいいところですね♪

物件内覧にひた走るっ

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今日は有休エンジニアリング

 

週末に予定があって

物件内覧の時間が取れなかったのと、

今週休んでないなぁ、と思ったので、

急遽お休みを入れました。

水曜日に休もっ！って思って手続きをしたので、

さすがに上司から苦笑いされましたが、

まー、大丈夫でしょう

 

 

 

まずは大阪市内の物件内覧。

９時に家を出発して１０時過ぎに不動産屋さんに到着。

この物件は初めて見るお風呂のない物件デス。

周りに銭湯が３軒あるものの、

この時代にお風呂がないって言うのはさすがに厳しく、

買い付けにはぜんぜん至っていないという物件。

 

中を見てみると、

床の間があったり、飾り棚があったりと、

そこかしこにお金持ちの家っぽい雰囲気があるつくり。

ただし、なぜかお風呂がない。

ナゼ？

あと、家の端に建つと、

体が道路側に持っていかれそうになるカンジ。

家が傾きといえないくらい沈んでるみたいなんです

 

普通だったらぜんぜんあかんな～って感じなんでしょうが、

何だか面白くてハマってきそうで、

妙に惹かれるので、値段次第で考えてみようと思いました。

 

前向きに検討します、

っていうと担当の方はびっくりしてましたｗ

ただ、値段は下行きますよ、

っていうとそりゃそーですよね、ってナットクされてました。

とりあえずアホな金額でも持っていってくれそうです。

 

 

 

次からの物件は不動産屋さんのアテンドなしで

外見だけの見学。

時間も１３時過ぎだったので、行く前に腹ごしらえを。

車を走らせていたら見つけたラーメン横綱に行きました。

 

横綱のラーメンはねぎ入れ放題が有名。

ボクはねぎが大好きなのですが、

ウチの奥さんはねぎが大嫌いなので、

何年も行ってませんでした。

 

久々に食べた横綱のラーメンはやっぱりおいしく、

ねぎをしこたま入れて頂きました。

大量のねぎを入れて食べたので、

当分は風邪は引かないと思います

 

 

 

そして自力で物件２軒を見学に。

入居者さんがいらっしゃるオーナーチェンジの物件なので、

外見だけの見学です。

 

ただ、土地勘がない上に方向オンチが邪魔をして、

地図があってもなかなか場所がわからず、

結局大幅に時間がかかってしまって、

なんと！４時間かかって２軒を探し出しました。

さすがに疲れますね～、迷っている時間は。

しかも１軒目は戸建てと聞いていた

にもかかわらずテラスハウス。

余計に疲れが出ましたよ。

 

ただ、よかったことは、

もう１軒があーこりゃいーかもー、と思える戸建てだったので、

金額次第では行っちゃおうかな、と思っています。

 

 

 

さて帰ろーと思って車を走らせていたところ、

トラジャルさんに話を聞いていた

熱意のある不動産屋さんがちょうど道路の向こうにありました。

話に聞いていたかわいらしい担当者さんを見に

いい物件を紹介してもらいに、ちょっとだけ寄り道。

そのかわいい担当さんは接客中でしたので、

横目でちょっとだけ拝見・・・

 

そのあとは個人情報を晒して、

店長っぽい人とちょっとだけ雑談して帰りました。

 

 

結局家に着いたら１９時過ぎ。

朝家を出て１０時間。

そのうち、６時間くらい車に載っていたので、

さすがに疲れました・・・

 

最近物欲が出てきたワタクシ。

カーナビがほしいなぁ、と思ったことはいうまでもありません。

汲み取り物件はどうしましょ。

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先週内覧した物件ですが、

大阪南部の柏原市田辺二丁目にて２２０万の戸建て。

駅から徒歩１０分(実測はたぶん２倍くらいかかる)。

築３７年で土地４７．３０㎡。

 

テラスハウスみたいにくっついてないんです。

そして所有権なんです。

さらに再建築可なんです。

それで２２０万円

 

路線価を見ると、ここ数年平米あたり８．７～８．９万円の立地。

ってことは４００万円を越えてきています

 

またとないチャンス！と思って見に行ったのですが、

はやる気持ちを全て吹っ飛ばすポイントが

トイレが汲み取りってところでした。

ちょっと小さい画像でｗ

子供と見に行ったのですが、

いわゆるボットン便所というのを

見たことがなかったので怖がってました。

上の画像は洋式風味にしてあって、

たぶん新幹線のトイレみたいなカンジなんでしょうね。

これで買い付けを入れるのを躊躇していました。

 

 

 

下水は全面道路まで来ているらしく、 

連れて行ってくれた不動産屋さんに

汲み取り→水洗にどれくらいかかるか聞いてみると、

１００万円～１５０万円くらいかかるんじゃないかと。

知り合いのリフォーム屋さんに聞くと、

７０万円～１００万円くらいは普通にしますと。

 

指値するなら８０万円くらいかなぁ、と思ってました。

 

 

 

そして今日、再度内覧して、買い付けを入れようと思ってましたが、

昨日連絡があって売却されました、とのこと

買い付けを入れることなく玉砕です・・・

 

そのあと、リフォーム屋さんから連絡があって、

あれだったら汲み取りは汲み取りのままにして、

家賃を低めに抑えた方がいいんじゃないか、

アドバイスがありました。

そういや、そうですね・・・。

直さないと！というところだけにフォーカスをあてていたので、

そこに頭が回りませんでした

 

 

 

で、今日。

午前中に隣の市の内覧に２軒行ってきました。

タイミングよく、２軒とも汲み取り

でも両方テラスハウス。しかも完全なボットン！

ちょっとびみょーということになりました。

指値が効くかどうかを探ってもらって、

多分転進になると思います・・・。

 

 

 

午後過ぎからは奥さんがやってる２号物件のリフォームに参戦。

しっくいを塗る壁にパテをうすーく塗る作業がようやく終わり、

今は柱をペンキで塗り塗りしているところでした。

ペンキをちょっと塗らしてもらったのですが、

養生が甘い部分があったので、

ペンキはとりあえず置いておいて、

養生をしてました。

 

 

 

↓上の縦の柱はペンキ前、横の梁と下の縦の柱はペンキ済み。

古さをかもし出すために水性のダークブラウンのペンキを塗りました。

 

 

 

↓電源タップがあるところはペンキ前、その下はペンキ後。

全部塗れば統一感が出てきそうです。

 

 

 

↓右の垂れ壁はベニヤ板で作ったものなので、

さっくり塗ってみました。ただ、木目がないので、ちょっと不自然？

 

 

 

奥さんはボクがマスキングをちまちまやっている間、

トイレをイジってました。

床の排水溝を埋めてCFを貼り、

壁はしっくいが余ればしっくいを塗るそうです。

どうもピンクのトイレが気に入らないみたいでｗ

 

とりあえず今は排水溝をパテで埋めて、

傾斜部分を板を置いてました。

ベタベタにパテを塗るか、

タイル用の補修材で平行にして、

上からCFを貼るそうです。

 

 

子供のインフルや

養生をどのタイミングでやればいいかわからないので、

ちょっとトライアンドエラーをしています。

明日からは養生重視でやった方がいいで～

ということでコンセンサスが取れたので、

ちょっとずつでも進むことでしょう。

 

出来ないなりにボクも手伝わないといけないですね