IKEAなワンルーム

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不動産投資の健美家

 

 

大阪駅から会社までテクテク歩いてるワタクシ。

駅から至近のところにあるマンションのパンフがありました。

 

１Ｆにam/pmがあるビルのマンションです。

立地は駅近で朝日放送新社屋の斜向かいなので、

バツグンといえる部類

 

 

 

中はピカピカで、十分な設備。

防犯カメラや管理人さんがいて、もちろんオートロック。

キッチンはしょぼそうですがｗ

 

 

ずーーーっと募集しているので空きはずっとあるんでしょうね。

 

これで家賃３．９８万円＋管理費１．２万円（インターネット・ガス・水道使い放題）。

コレって安いなぁと感じてしまいますね。

値切ればもうちょっと安くなるみたいです。

競争力はハンパないんじゃ？

 

ＩＫＥＡ家具でモデルルームを作ってるみたいなので、

なんか理由作って中見せてもらおうかな

 

この物件３０年一括借り上げって書いてます。

こんなんで大家さんは儲かっているんですかねぇ。

 

 

ついでにam/pmに寄ったら２９８円弁当が売ってました。

デフレです。安いです。作っているのはカッパクリエイトだそうで。

 

買って出勤して、お昼に会社で食べたら結構おいしい。

毎朝通っちゃいそうです

「鬼のような指値」の功罪

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不動産投資の健美家

 

年末に買い付けを入れた物件。

近所の個人でやっている不動産屋さんの専属専任物件でした。

４８０万円で出ていたところ、

１５０万円で指してみました。

約70％ＯＦＦの鬼指しです

 

この不動産屋さんは

ボクが書いた買付証明書を

売主さんに持っていってくれました。

↓これがその時の買付証明書

加藤ひろゆきさんのひとことコメントをマネしましたｗ

 

この物件、元々はおばあちゃんが持っていて、

それを２人の兄弟が相続したモノ。

その２人の兄弟も６０歳を越えてるということで、

この値段でも処分してくれるかなぁ、

と期待しての鬼指しでした。

 

買付証明書は去年のうちに

お兄さんの奥さんの手に渡り、

それを見た奥さんはあまりの安さに

卒倒しそうだったそうです

売ったお金の使い道を算段していたんでしょうねぇ

ただ、奥さんでは判断できないということで、

一応受け取ってくれました。

 

 

 

 

 

年末年始の間、検討してもらって、

年明けに不動産屋さんに状況を聞いてもらったところ、

弟さんはもう別に売ってもいいよ、

お兄さんはちょっと悩んでて保留

というダメもとで出した鬼指しのわりに願っても無い展開

 

 

これはひょっとしたらいけるかも～、と期待していたら、

次の日に不動産屋さんから電話が。

 

 

 

 

お兄さんの奥さんが、

自分で賃貸やるわ～

だって

 

弟さんから半分の権利を１００万円くらいで買い取って、

知り合いのリフォーム屋さんに頼んでリフォームして、

自分で賃貸をやるそうです・・・。

 

買い上がりのチャンスもなく玉砕！

まぁ、ダメもとで買い付けを入れたのでシカタガナイですね・・・。

 

 

 

それよりも気になるのが、

不動産屋さんと売り主さん。

 

不動産屋さんは個人経営ですので、

多くない専属専任物件がひとつなくなっちゃったわけで。

売り主さんは慣れていない賃貸経営をすることになって、

負わなくてもいいリスクを負うことになるわけで。

 

 

ボクの指値のせいで

Win-Win-Winどころか、

Lose-Lose-Loseになっちゃったかなぁ、と。

ちょっと考えさせられる買い付けになりました

 

 

今は売り主さんのリフォーム見積もりがハンパなく高くて、

不動産屋さんに泣きついて来てくれたらいいのになぁ、

と待っている次第です

 

売り主さん、ご連絡お待ちしております♪

地域のいろあい

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不動産投資の健美家

 

今日は昨日、おとといと外に出歩いていて、

２号物件のリフォームが進んでないので、

奥さんに気持ちよくリフォームを進めて頂くためにも、

お留守番兼子守です

 

 

おとといに内覧した物件は

守口→大東→豊中と比較的安い物件が多い地域。

水まわりがぜんぜんダメなところが多かったです

お風呂が風呂釜式だったり、トイレが和式だったり、

ちょっと微妙感が漂うものでした。

なかなか安い物件でトイレとお風呂が合格の物件はなさそうです。

 

また、豊中の物件では、

興味深いものを見せてもらいました。

内覧した中ではイチバンの玉砕レベルだったのですが、

３ＤＫの全ての部屋に新品のエアコンが付いていて、

そのうち２部屋には新品の空気清浄機が。

なんでこんなのがついてるんだろう、と思うと、

結構ひんぱんに頭上からぐおぉぉぉって音が聞こえてきます。

空を見ると伊丹空港の通り道になっているみたいで、

それほど高くないところに飛行機が通ってました。

どうやら窓を開けれないから、

自治体からの補助金でエアコンや空気清浄機が付けてるみたいです。

なお、この物件はもう一部屋あるんじゃないの？

というくらい隣の話し声が聞こえますｗ

お金の使い道まちがってません？

伊丹空港のためのばらまき行政、オソロシスですね。

 

大東の物件に関してはお風呂がユニットに交換されてるけど、

トイレが和式、とうまくすればいい感じになるかもしれないので、

ちょっと深堀していこうと思います。

立地がちょっと気になるのですが・・・。

と、思ったらさっき不動産屋さんが連絡があって、

リフォーム業者さんがこの物件を内覧して、

興味を示しているとのコト。

と、いうことは目の付け所は間違ってないということ？

 

 

 

昨日は茨木の物件内覧。

築古のテラスハウスでも４００万円～５００万円が当たり前。

ただ、道路付けはだいたい６ｍ道路で、再建築可能物件ばかりなので、

町並みもきれいに見えるし、クオリティは高いです。

１軒はもう買い付けが入る予定とのことですが、

もう１軒は値段次第で考えてみようかと考えています。

 

マタ～リ内覧を続けて、

たまに買い付けを入れてたら、

そのうち１軒や２軒は買えるかな？

 

それよりも２号物件のリフォームを終わらしたいところです

ファイナンシャルプランナーさんとのお話と内覧初め

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不動産投資の健美家

 

今日は朝から

ファイナンシャルプランナーさんに

ウチに来てもらって、

保険の組み替えの相談をしてました。

 

予定では、医療保険の加入の手続きをして、

それから軽く組み替えの話をするくらいで

２時間くらいを予定していたのですが、

不動産関係の雑談とライフプラン、

情報交換といろんな種類の保険の話、

医療加入の手続きなどで

結局１０時から５時間ほど話してました

 

このファイナンシャルプランナーさんからは

いろいろ勉強になることを聞けてますので、

またまとめて記事にしたいと思います。

 

その後は年明け１発目の物件内覧に。

年末に提示してもらっていた物件に３軒見に行きました。

さすがに１軒あたり１、２時間かかるので、

３軒目の時にはまっくら。

さすがにしんどかったです。

 

そろそろ不動産も動き出しました。

今年もがんばっていこうと思います

不動産がダメな日

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不動産投資の健美家

 

昨日東京で仕事をしているときに、

不動産屋さんから情報をもらってて、

週末に内覧しようと連絡してみました。

 

ひとつは八尾の物件。

一戸建で駐車場付きで駅から１０分、２８０万円。

電話してみたら売れたとのこと。ムー

 

もうひとつは野江の物件。

詳細情報はわからないけど、平屋で所有権で１００万円。

そこそこきれいらしいとのこと。

電話してみたら、現金で満額で買われましたとのこと。アー

いい物件(と思われるもの)は足が速いですね

 

 

 

あと、その日、

スゴうでリフォーム屋さんに

狙いの物件を見てもらってたんです。

結果、

それほど直さなくても大丈夫、

ってお言葉頂いたので、

出張帰りのその足で

不動産屋さんに買い付けを

入れにいく連絡を

新幹線に乗る前にしてました。

 

 

で、掛川を通り過ぎたあたりで、

不動産屋さんから連絡が。

 

 

すいません、

買い付け価格、門前払いくらいました

だって。

買い付けも入れれず不完全燃焼・・・。

せっかく不動産屋さんへのおみやげも

無駄になってしまいました

 

 

 

テレビはうまく買えたけど、

不動産に関してはダメダメだったみたい・・・

 

 

 

 

 

 

閑話休題、

新幹線の中で

夕刊紙を読んでいるサラリーマンが。

その夕刊紙の見出しが

一戸建て・マンション

４５０万円の現実

だったので、

新大阪に着いて同じ夕刊紙を買ったら

見出しがちょっとだけ違いました。

 

新聞の見出しにも地域格差があるようです。

内容は大したことなく、

ネットにもあがってましたｗ

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20091210/ecn0912101613003-n2.htm

若旦那さんありがとう！

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不動産投資の健美家

 

今日は若旦那さんのリフォーム中のブッケンを

見学に行って参りました。

 

その前に、

ちょっと寄り道して・・・、

かん袋のくるみ餅を買いに行きました。

 

枝豆あんで餅をくるんだから「くるみ餅」。

くるみ餅は堺名物なので、

いろんなところで売ってますが、

その中でも老舗で有名なのが「かん袋」。

ウチの奥さんも、実家のお母さんも、

ウチの子たちも、もちろんボクも大好きです。

 

今までもたまーに買いに行ってましたが、

今回は1年ぶりくらい。

以前は店の外まで行列ができてましたが、

今日は混んでませんでした。

ちょっと人気が落ちてきてるのかな？

 

 

 

 

 

くるみ餅を買ったあとは、

若旦那さんのところへ。

 

リフォーム中のブッケンは

初めて見たのですが、

ブログと同じ若旦那さんのリフォーム能力がわかる

すごーいきれいな物件でした。

 

グリーンモンスターがいなくなった階段、

青空クロスのトイレ、

清潔感のあるクロスたち、

洗練された床のバスルーム、

押入れテレビのアイデア、

そして、奥様のかわいいヒッコリー柄のツナギｗ

 

リフォームについても、

いろいろアドバイスをいただきまして、

とっても参考になりました！

 

２号ブッケンのリフォームプランにも

反映させて頂きます

 

帰りにはウチのクソガキたちに

おみやげまで頂きまして、

顔に巻いたり、振り回したり、

車の中でおおはしゃぎ！

家に帰ってきて、

壁に施工の練習までしてましたｗ

 

若旦那さん、奥様、

作業中にお騒がせして申し訳ございませんでした。

そして、いろいろお教え頂きましてありがとうございました。

我が２号ブッケンのリフォームの際には

見学に来てくださいね

 

 

 

 

 

一日のシメに

くるみ餅を食べて、

今日はイイ一日だったなぁ、と

思ったのでした

物件祭りじゃー！

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今日は前々からお会いしたかった

心の師匠トラジャルさんが

物件見学会を開催されるということで、

急遽お邪魔して参りました。

 

トラジャルさんのブログは

"大阪　大家"でググって見つけて以来、

本業の業種がIT系と同じこともあり、

勝手に親近感を持って拝見していました

 

そんなトラジャルさんの秀逸物件は

まるこさんから聞いていましたが、

噂にたがわぬクオリティの高さ！

特にあのトイレの美しさにはビビりました。

また、リフォーム前から入居者のアタリがついているあたり、

トラジャルさんの引きの強さも感じます

そんなことありえんの？っていう感じですから

完全にトラジャルさんは風をつかんでますね。

 

ボクはトラジャルさん自慢の物件を

ちょっと早めに見せて頂いていたのですが、

その後他の不動産投資家さんも続々到着し、

トラジャルさんを通じて紹介して頂き、

交流の輪を広げることができました

 

物件見学のあとは物件近所のマクドで不動産談義。

物件の選定方法や借地権についての考え方、

政府系金融の融資の引き方など、お伺いしました。

質問ばかり、お話を聞いてばかりで申し訳なかったのですが、

徐々にではありますが不動産投資について、

ちらほらと光が差してきたような雰囲気を感じています。

気のせいかもしれませんがｗ

話の内容を覚えているうちにメモっておかないとっ。

 

ひととおりお話をさせて頂いたあと、

自宅の近所で物件内覧の予定が入っていたので、

失礼させて頂きました。

 

帰りは電車で帰ったのですが、

その際にお２人の女性投資家さんに

座席の真ん中に座らせてもらって、

またも両手に花の状態！

第○回目のモテ期かっっっっっ？

 

電車中の間、不動産投資に臨む精神的な部分や、

成功談、失敗談などについて

先輩投資家さんの活きたお話を伺い、

モチベーションが上がってくる自分がいることを感じました

 

初めて、先輩投資家さんの物件を見させて頂き、

さらにいろんな投資家さんとお話をさせて頂いたことで、

いろんな基準やどの方向に進むかが

なんとなく鮮明になっていくなど、

自分の成長を日々感じています

 

早くもらうだけではなく、お返しをしていかなければ！

 

トラジャルさん、

ならびにご一緒して頂いた不動産投資家のみなさま！

本日はどうもありがとうございました！

またお会いできる日を楽しみにしています

 

 

 

 

さて、その後の物件内覧についてはまた後日・・・

逃げていった魚

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テスト前の時点で連絡はしてたけど、

内覧しなかったら、

逃げていった魚(？)について

リマインダーがてら書いておこうと思います。

 

 

駅から徒歩５分の好立地。

鉄骨4階建の６３㎡の物件。

９SLDKで各階にトイレ、２階、３階にキッチン、

屋上にバルコニーに倉庫と、かなり惹かれるつくり。

ウィークポイントは賃借権なので、地代が約２万円/月。

 

それでも８９０万円。やすっ！

 

２階、３階の６部屋に鍵付きのドアをつけて、

１部屋３万くらいで貸して、

１回は共有スペースにして、

シェアハウスで外国人、学生を入れて、

８９０万円から500万円切るくらいまで指して、

リフォームしてきれいにして、

利回りは３０％越えるな・・・

なんて妄想しておりました。

 

安くない？と思って是非見にいきたい！と

フラグを立てていました。

テストが終わってから連絡すると、

売却されました

だって。むー。

 

 

一方のこの物件。

ウチの近所の物件。

最寄駅まで徒歩９分。

土地４０㎡。

表面が思った以上にきれいで、

かなり手入れしている様子。

建築条件なしの売り土地として出ていたものを、

普通に軽くリフォームしてからの貸し出しでOKなら、

検討の余地あるかと。

これで９８０万円。

 

ダメモトで４５０万円で指値入れて、

普通の値段で出すだけで、

利回り１５％は確保できるな、と妄想。

 

しかも！１０／２６に一般で公開されたようで、

さっそく次の日電話したら、

既に売れましたとのこと

しかも決済が３０日。早杉

 

そんな感じで内覧なく、逃げていった魚でした。

いいと思ったら電話して内覧申込みしよう！と

思ったのでした

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今日はお昼からお２人の美人投資家さんと両手に花のデート

 

その前にちょーっとキニナル物件の内覧に行ってきました。

ジツハ収益物件の初内覧になります

連棟式（中古テラスハウス）のニコイチにした物件。

価格はナント１００万円！

 

地代は２０，５６０円/月（坪１０００円）。

間取りは６K。木造２階建て。

土地面積約６８㎡。

市街化調整区域で再建築不可。

さらに汲取（下水が通ってない）で、プロパン。

立地も悪くて最寄駅からバスで２０分＋徒歩５分の陸の孤島。

まわりには生活至便的なものは何もなし。

 

周りには同じような中古テラスハウス乱立。

大半が生活保護世帯。

家賃相場はコレの半分の大きさで３万円～４万円。

環境は物流地帯でそれほど入居者は望めない。

 

しかも畳はブヨブヨ。床もヤバス。屋根には雨漏りの跡。

不動産屋さんのざっくりの見立てでは、

天井裏、床、水周りを全てフルリフォームで４００万円。

 

かなり広かったので面白いなー、なんて思ったんですが、

地代がなぜか高いし、

さすがにボロボロでリフォームがしんどそうだし、

なんせ入居者が望めないこともあり、転進っ

と、あいなりました。

 

 

そのあとはおたのしみ、

美女投資家さんのHさん、MさんとCafe de ヽ(´ー｀)ノ マターリ

雰囲気のいいCafeで、

お客様が９０％くらい女性の中、

おっさん（←ともきち）がひとり。

しかもそのおっさんはマンゴーネクターを注文ｗ

 

オトナなムードがただよう、

いいカオリがほわ～んとただよう中、

いろんな楽しいお話と

バイタリティ＆モチベーションアゲアゲのパワーを頂きました♪

 

今後もあんなこと！やこんなこと！まで

ご指導ご鞭撻のほど、よろしくお願い致します

ハッピーハロウィンと中古テラスハウス

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今日は子供が行ってるECCの

ハロウィンパーティーの送迎に借り出されました。

午前中はキャンディをもらえる会、

午後（さっき）はTrick or Treatと言っておかしをもらって回る会。

毎年行く行事で、

子供はおかしもらえて嬉しいようですが、

それを用意するセンセイはタイヘン

頭が下がる思いです。

 

さて、ボクは送迎だけなので、

子供を送ったあとは

そのへんをフラフラしていましたｗ

 

そんな中なんだコレ！と見つけたのはコレ↓

 

連棟式の戸建（いい風にいうとテラスハウス？）なのですが、

一戸だけ建て替えてありました。

そんなんできるのかー、なんて見ながら、

車を降りて携帯のカメラで取りまくってましたｗ

 

 

建て替えた家とその隣とはぴったりすきまがない感じ。

駐車場にしてるくらいだから結構奥行きがあるみたい。

 

あんまり近くに寄るとあやしまれるので、

離れたところをうろうろしてたら

裏に回れるところを見つけたので、

影をひそめて潜入。。。

 

 

裏から見ると家と家の間のすきまが

5cmくらいはあいていることがわかりました。

 

 

でもやっぱり無理やり建てているので、

裏の屋根？が一部ヘンに残ってる感じです。

 

 

よくよく見てみると、

他の連棟の家でも扉を変えたり、

壁にタイルを張ったりしてるみたいですね。

中もきれいにしてるんだろうなぁ、

と思ったりした次第です。

 

今まで連棟の戸建（テラスハウス？）って

使い勝手や融通が付かなさそうで、

選択肢に入れていなかったのですが、

ちょっと見てみようかな、と思いました。

これで家賃もそれなりに取れれば、

勝算はあるかな、と思います。

 

で、肝心のお迎えはというと、

フラフラしすぎて、遠くまで行ってしまい、

ちょっと遅刻してしまいましたｗ

でも、子供はおかしをもらってウキウキでした