司法書士倫理！

そうそれは、令和２年８月１日。

司法書士法が改正され司法書士の使命が明確化されました。

曰く、その職責を自覚し、司法書士としての良心に従い行動する。

曰く、信義に基づき、公正かつ誠実に職務を行う。

曰く、常に人格の陶冶を図り、品位を保持する。

ヤダ、カッコイイ！

個人的に、司法書士倫理的観点から悩んだ事案を一つ。

昔からのお付き合いのある建築業者さんからの依頼で、飲食店のレジ金を差押え（※）。

言うても、レジ金の差し押さえ程度では債権額全額の回収は不可能の見込みです。

さて。

こっちが差押えの申し立てをしてるんで、何日の何時ごろに執行官が来てレジ金を差押えるか分かってんだよね。

どうせ債権全額の回収が無理なら、執行官が来る時間にあわせて飲み食いすれば実質ただ飯じゃね？

①債権者側の関係者一同で思う存分飲み食いする。

②飲み食いの代金を支払う。

③支払った代金はレジに入る。

④執行官が来てレジ金を差押える→支払った飲食代も債権者に戻る

やったぜ！

メニューにあるもん全部持ってこい。一番高い酒も持ってきやがれってんだ。

建築業者さんのスタッフ一同、うちのスタッフ一同、その他友人知人を呼んで盛大に飲み食いすっか！という話で大いに盛り上がりましたが、流石に倫理的にマズいだろうということでやめときました。

司法書士たるもの、喰わねど品位を保持するのであります。

尚、レジ金の差し押さえに懲りたのか、後日未払い工事代金全額が振り込まれた模様。

司法書士倫理の現場からは以上です。

※松村は弁護士ではないので、普段は差押え等の仕事はしないです。

この時は、昔からのお付き合いのある業者さんの案件なので特別。普段はお付き合いのある弁護士さんを紹介しております。

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石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信

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口約束

嘘と知りつつ楽しく騙される、というのが個人的なテーマです。松村です。



ちょっとした法律の本なんかでは、口約束でも契約が成立します的な事が書いてある。
まあそれは実際そうなんだけど、大概の場合その手の本には「口約束ですませていた結果、相手方が白を切った場合どうなるか」については書いていない。
契約書がなく、他に証拠の類が無いのであれば、相手方が白を切っている契約の内容を実現するのは至難の業と言えましょう。
実現できない契約なんて、意味がありますかいな？

あと、良くあるのが契約書はあるけど、契約書の内容と実際の契約内容が全然違うとか。
（「契約書にはそうなってますけど、実際はほにゃららなんですよー」的な）
或いは、凄く重要な特約をしておきながら、特約条項には全くそのことは記載されていないとか。


驚くべき事に、不動産の売買や建築請負契約そのほか結構高額な契約の場合でも、テキトーな契約書があったりする。
怖くないんかいな？

書面になっていない約束は、最悪、実現できない場合があります。
面倒くさい、とか、そんな固い事相手に言い難い、とか色々あるでしょうが、少なくとも「この約束は守ってもらわないと困る」という事項は書面にしておいた方が宜しいかと。





昨日は恵方巻きをもぐもぐ食べました。

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不審者ですか？いいえ、司法書士です

今月の「登記研究」（実務家の機関紙・月刊）がやたら分厚い（ゲッソリ）。松村です。


原告として裁判を起こした場合、裁判所から相手方（被告）に対し、訴状がお届けされます。
（この訴状のお届けを、「送達」といいます。まあ、貰っても絶対嬉しくないけどね。）
（なお、２月１４日にチョコレートのお届けはありませんでした。私の周辺では、誰もお菓子屋の陰謀に騙されなかったようです）。

この訴状の送達ですが、常に相手方に届くとは限りません。
でも、届かないと裁判が始まらないので、制度上いくつかの必殺技が用意されています。
　・付郵便送達（書留郵便で発送した時点で、届いたことにしちゃう。民訴１０７条）
　・公示送達（裁判所の掲示板に張り出しただけで、届いた事にしちゃう。民訴１１０条）

付郵便送達にしろ公示送達にしろ、相手方に一定の不利益がありますので、相手方の住民票上の住所地の現地調査など一定の要件を満たす必要があります。

ある日、森の中熊さ保育園の近くのアパートへ現地調査に行ったところ、
（僕コナ○だよ蘭姉○ゃんブツブツ等と呟きながら郵便受けの溜まり具合や電気のメーターやらをチェックあんどチェック）
通報されかけました。

わし、そんなに人相悪いかなあ？
わし、ロ○コンっぽかったかなあ？

お兄さん（本当はおじさん）、悪い人ぢゃないよ。司法書士っていうんだよ～。
お嬢ちゃん、司法書士って何か知ってるかな～？



同業者の皆様、現地調査の際には身分証明書（司法書士会の会員証など）を忘れずにっ☆



まあ、同じ値段で沢山読めると思えばお得（白目）
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離婚と司法書士・行政書士

なぜあの人は股引きの話ばかりするのか？松村です。



離婚に際して、司法書士・行政書士のできること。
行：離婚協議書の作成
　　　当事者の話し合いが終わった後に書類を作成。
　　　（でも、一番シンドイ「話し合いそのもの」を代わりにしてあげることはできません。）
　　　尚、後述のとおり、書類は「公証役場」で作りましょう。
司：調停申立書の作成
　　　申立書の作成だけなら、すごく簡単。司法書士に頼まずとも、裁判所で書き方を教えてくれます。

離婚に際しては、一番専門家に頼みたいときにあんましお力になることができないのが正直なところです。　
ゴメンね（お力になれない部分は、親切な弁護士さんを紹介しております）。


それでも、離婚に際して少しだけアドバイスをさせていただくならば、
・離婚協議の内容に金銭の支払い（例：養育費の支払い）が含まれるなら、公証役場又は裁判所で書類を作りましょう。　
そうしないと、もし相手方が約束した支払いをしてくれない場合、改めて「約束どおり支払いをしろ」という裁判を起こさないといけなくなります。公証役場（公正証書）又は裁判所（調停調書等）で書類を作っておけば、相手方が支払いをしてくれない場合、裁判を経ずともいきなり差し押さえを入れることができます（強力です）。

・不動産の名義が入っている場合、名義を抜いてもらいましょう。
　夫婦共有の不動産の場合、離婚したからといって当然に名義が抜けるわけではありません。離婚して何年かたったら、当然に名義が抜けるわけでもありません。離婚の際に相手の名義を抜かなかった場合、たとえ何年後であっても、相手方に頼んで名義を抜いてもらうか、裁判所を使うかしかありません。これ、そうとう難儀です。ましてや、相手方が名義をもったまま相続が発生しようものなら・・・。その相続人にお願いすることになります。大変です（売るに売れんわ、持っておくとしても次の世代に世話かけるわ・・・）。


口で言うのは簡単だけど、実際にするのはパワーが要るんよね。





人生で大切なことはすべて股引き売り場で教わった（人は股引きが９割）
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）5

数年ぶりに「イナバウアー」という単語を口にしました、松村です。


結局、
　１．家賃の請求の手続きは費用倒れになる場合がある
　　（こちらについては、２０１２年５月２１日の記事「誰かに金を貸していた気がする、そんなことはもうどうでも・・・よくないや、と思ったら（債権回収）」もご参照下さい）
　２．明け渡しの手続きには、凄く手間と時間がかかる
　３．明け渡しの手続きには、もの凄くお金がかかる（行くとこまで行くと）
ということです。ハイ。

このため、大家さんの中には、「家賃が払って貰えないまま、どうして良いか分からず２年間が経ちました」とか、「滞納家賃を免除の上、引っ越し費用まであげました」とか、「入居の最初の月から家賃を払ってくれません」とかいう方もおられて・・・（いずれも実際に聞いた話）。
ここまで行くと、「大家さんも大変だ」というより、「大家さん残酷物語」ですね。頑張れ、管理会社さん！！

それでは、そのような事態にならないために、大家さんには何が出来るか？
入居の審査をしっかりすることと、多少手間と費用がかかろうとも早めに対処すること（躊躇していても家賃滞納の期間が延びるだけ）くらいしかない。

もっとも、これが行き過ぎると、信用は劣るが善良な賃借人が賃貸市場から閉め出されてしまう可能性が出てくる。
賃借人への手厚い保護（と手続きの難解さ・高額な費用）が、何ら過失のない賃貸人を苦しめるだけでなく、巡り巡って賃借人をも苦しめることになってしまうのが悩ましい。





そういえば、「リンボーダンス」なるものも昔あったような・・・
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）4

先週から過食気味です、松村です。



それでは、明け渡しの裁判で勝訴しても相手が出ていかない場合はどうすれば良いか？
あるいは、相手が荷物を残して出て行った場合にはどうすれば良いか？

まず、相手が荷物を残して出て行った場合。
「建物明け渡せ」とい裁判で勝訴した結果、相手方が荷物を残して出て行きました。
残された荷物、思わずこっちで捨てちゃいそうになりますが、これは危険。
理屈としては、他人の者を捨てちゃうことになるので、後で損害賠償の請求を受ける可能生があります。
実際、大量のゴミ袋を残したまま黙って出て行ったので、仕方なくそのゴミを捨てたら、後で「あの袋には高額なもの（ブランド物のバッグや貴金属）が入っていたのに！」と紛争になったという話を聞いたことがあります。
わざわざ裁判で勝ったのに駄目なの？
勝訴の判決は、お国の力を借りて強制的に権利を実現するための証文みたいなもんです。自分で捨てちゃったのがマズイかもという話。

そうすると、相手方が出て行かない場合、でも、荷物を残して出て行った場合、でも、お国の力を借りる＝強制執行の手続きを取るということになりそうです。

そう、建物明け渡しの強制執行（＋動産執行）。

これが・・・。

これが・・・。

これが・・・！！


まともにやるとべらぼうにお金がかかります。
申し立てして、荷物出して（人件費）、（荷物を保管して）、自ら買い取って、廃棄（廃棄費用）という流れになります（端折ってます）。
数十万円は当たり前。荷物の量等によっては、１００万円超のケースもあるようで・・・。


仮のケースとして。
家賃月額８万円の大家さんとしましょう。
賃借人が６ヶ月家賃を滞納しました。
費用を安く納めようと、弁護士さんに頼まずに自分で訴訟から明け渡しの執行まで全部自分でやりました（当然、手間は凄くかけてマス）。
それでも期間４ヶ月、実費５０万円かかりました。
室内を見てみたら、通常の損耗とは言えない修繕に１０万円かかりました。
と、しましょう。

家賃が入らなかった期間　６ヶ月＋４ヶ月＝１０ヶ月×８万円＝金８０万円
明け渡しに要した実費　金５０万円
修繕費　金１０万円

合計　金１４０万円の損失。
通常は、これに弁護士さんの費用やら何やらが乗ってくる訳です（自分でやると手間ヒマがかかるけど）。

かかった１４０万円は相手方に請求できますが、請求しても相手方に支払う能力がなければ絵に描いた餅。

１４０万円か・・・、家賃８万円なら１７～１８ヶ月分ですね。
切ない。



次回、切なさの余韻の中、最終回



ベルトに腹が乗っています・・・（頑張れ、ダンササイズ）
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）3

信号待ちの時間に一人で変顔をして遊ぶ時があります、松村です。


＜家賃滞納３ヶ月以上＞
やはり、家賃を払ってよとお願いするのが基本になります。
ただね、家賃の滞納に慣れてしまった賃借人は、お願いされたくらいでは払ってくれないのが現実。
（その程度では払ってくれるのなら、そもそも問題にならないし）

んでは、どうするか。
一番基本だろうと思われる手段を取るとすると、
①内容証明郵便で催促（＋契約解除）
②占有移転禁止の仮処分
③建物明け渡し訴訟の提起（付帯請求で滞納賃料及び損害金の請求）
④明け渡しの執行手続き
となります。
いやあ、難しそうな言葉が並んでおりますな～。

手続きの詳細を記すのが今回の趣旨ではないので、簡単にだけ説明すると、
①は証拠として記録が残るお手紙
②は争う相手を固定することで、手続きの遅延ややり直しを防止するための手続き
③は建物を明け渡せ、それと滞納している賃料を払えという裁判
④は③で裁判で勝ったことをもとに、お国の力を借りて強制的に明け渡しを実現する手続き
（注：裁判で勝っても、お国の力を借りないで自分で強制的に立ち退かせてはいけません。逆に損害賠償請求を受けますよ。）
です。
ん～、簡単過ぎてなおさら分からなくなってないか心配ですが、手続きの詳細を記すのが今回の趣旨ではないので話を続けます。

②③では、裁判所からお宅訪問コンニチハとか、裁判所から訴状が届いた法廷ニテ待ツとか、あまり嬉しくない人生のサプライズイベントが生じますので、普通の（？）滞納者ならこの辺りで明け渡してくれます。また、ここまでなら、自分でやれば手続きの費用はそんなにかからないです（仮処分に結構な額の供託金を積むのでちょっとびびるかもしれないですが）。

問題は、それでも明け渡してくれない場合。或いは、出て行ったけど荷物を残していった場合。
次回、驚愕の事態に！！




普通にしてても変顔っちゃあ変顔ですが・・・
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）１・２の復習

数年ぶりにボーリングに行きました、松村です。



全く違うルートから何故か同時期に受任した賃貸借関係の業務が、少し前に、無事全て完了致しました（結果が出せてほっとしてます）。
ということで、続き物再開。


念のため、前回・前々回の復習から。

「大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）その１」
一時期、賃貸アパートの明け渡しに関する事案が、多く新聞等で取り上げられていました。
家賃滞納者の部屋の鍵を替えるなど、あまりに強引に立ち退きを迫った事案が次々に明るみになった、アレです。

衣食住足りて礼節を知る、と言いますが、人間の生存に欠かせないのが住居。
それ故に、賃借人（借り主）権利は強く保証されています。いつ追い出されるか分かったもんじゃない状況では、まともな生活なんか出来ないもんね。


ただねー、賃借人・賃貸人どちらからも相談を受ける事がある身としては、正直「大家さんも大変だな」と思う事も多々あります。
大家さんの中で、「お金が遊んで遊んで仕方がないから、賃貸物件でも買うか。アハハ。」という人はどれだけいるんでしょうね。
私の知る限り、殆どの方は、ローンを組んで物件を購入されています（商売柄、周りに不動産投資をしている方が結構います）。そして、家賃の中から、
・ローンの返済
・税金の支払い
・修繕費の支払い（バカにならない）
・管理会社への管理料の支払い
その他諸々の支払いをされています。中には、「老後の年金の代わりに」虎の子の貯金で物件を購入される年配の方もいらっしゃるでしょうね。家賃が入るか入らないかは、まさに死活問題。

賃借人が家賃を支払わないでいる場合、大家の立場としては、�家賃が入らないのは勿論のこと、�別の入居者を募って家賃を得る機会まで奪われる事になります。これは厳しい。



「大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）その２」
では、賃借人が家賃を支払ってくれない場合、大家としては何ができるか？
一般的であろう手続きに基づいて書きます。


＜家賃滞納１ヶ月～２ヶ月目＞
賃借人に、家賃を支払うようお願いするだけです。
まあ、初めての滞納１～２ヶ月なら、そんなに大騒ぎにはしないでしょうけど（たまたま引き落とし日を忘れてたとかもあるしね）、一応軽く押さえておきましょう。

まず、賃貸借契約の解除ですが、これは通常は難しい。
賃貸借契約の解除には、単に賃料の不払いがあるだけでなく、信頼関係が破壊されたと認められる事が必要。
信頼関係が破壊されたと認められるのは、判例によると、大体賃料滞納３ヶ月くらいが目安みたい（判例の事案によってまマチマチですが）。１～２ヶ月の賃料滞納だけで即解除はチト厳しい。

では、滞納家賃の取り立てはどうか。
理屈としては裁判を起こす等ということも可能です。しかし、現実には、弁護士費用（又は司法書士費用）や、費用をかけないために本人訴訟にするとしても、慣れない事をする手間暇時間やらを考えると、１～２ヶ月の賃料取り立てのために裁判は、まあ合わないのではないでしょうか。
そうすると、結局、支払ってよとお願いするよりないということになります。本来書かなくても良いお手紙書いたりする手間を考えると、中々に味わい深いものがあります(冗談です)。

まあ、恥ずかしながら、僕も家賃のうっかり払い忘れはしたことがあります。
連絡を頂いて、すぐに支払いましたけど（あのときの大家さん、申し訳ありませんでした）。
初めての滞納一ヶ月、ならたまたまな事もあるでしょう。

問題は当然、長期の滞納ですよね。
次回、長期滞納編、一体どうなってしまうのか！？



穴を掘ってた訳ではありません・・・
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）<番外編＞

おニューのスーツの着丈が短い・・・。試着したのになぁ、松村です。


前回の続き。
と行きたい所ですが、もったいぶって（？）ちょっとお知らせを挟みます。

石川県司法書士会で「建物の賃貸借についての無料法律相談ウィーク」を行うそうです。
実施日時は、平成２５年３月４日から８日までの午後６時～午後８時 です。
気になる方は、０７６－２９１－７０７０（石川県司法書士会）へ電話してみて下さい。
私も、何日だったかは忘れたけど、相談員に入っていたはず。

なお、うちの事務所では時期を問わず無料相談実施中です。
宜しければ、こちらもいつでもご利用下さい。



・・・次回、一体どうなってしまうのかっ！？
（しつこい）




試着、したんだけどなあ（涙）。誰か要る？
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大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）2

イージードゥダンササイズ、何とか三日坊主にならずに続いています。松村です。


前回の続き。
では、賃借人が家賃を支払ってくれない場合、大家としては何ができるか？
一般的であろう手続きに基づいて書きます。


＜家賃滞納１ヶ月～２ヶ月目＞
賃借人に、家賃を支払うようお願いするだけです。
まあ、初めての滞納１～２ヶ月なら、そんなに大騒ぎにはしないでしょうけど（たまたま引き落とし日を忘れてたとかもあるしね）、一応軽く押さえておきましょう。

まず、賃貸借契約の解除ですが、これは通常は難しい。
賃貸借契約の解除には、単に賃料の不払いがあるだけでなく、信頼関係が破壊されたと認められる事が必要。
信頼関係が破壊されたと認められるのは、判例によると、大体賃料滞納３ヶ月くらいが目安みたい（判例の事案によってまマチマチですが）。１～２ヶ月の賃料滞納だけで即解除はチト厳しい。

では、滞納家賃の取り立てはどうか。
理屈としては裁判を起こす等ということも可能です。しかし、現実には、弁護士費用（又は司法書士費用）や、費用をかけないために本人訴訟にするとしても、慣れない事をする手間暇時間やらを考えると、１～２ヶ月の賃料取り立てのために裁判は、まあ合わないのではないでしょうか。
そうすると、結局、支払ってよとお願いするよりないということになります。本来書かなくても良いお手紙書いたりする手間を考えると、中々に味わい深いものがあります(冗談です)。

まあ、恥ずかしながら、僕も家賃のうっかり払い忘れはしたことがあります。
連絡を頂いて、すぐに支払いましたけど（あのときの大家さん、申し訳ありませんでした）。
初めての滞納一ヶ月、ならたまたまな事もあるでしょう。

問題は当然、長期の滞納ですよね。
次回、長期滞納編、一体どうなってしまうのか！？




次にお逢いしたときには、素晴らしいダンサーズバディなっている・・・わけはない（一日１５分）
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