大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）3

信号待ちの時間に一人で変顔をして遊ぶ時があります、松村です。


＜家賃滞納３ヶ月以上＞
やはり、家賃を払ってよとお願いするのが基本になります。
ただね、家賃の滞納に慣れてしまった賃借人は、お願いされたくらいでは払ってくれないのが現実。
（その程度では払ってくれるのなら、そもそも問題にならないし）

んでは、どうするか。
一番基本だろうと思われる手段を取るとすると、
①内容証明郵便で催促（＋契約解除）
②占有移転禁止の仮処分
③建物明け渡し訴訟の提起（付帯請求で滞納賃料及び損害金の請求）
④明け渡しの執行手続き
となります。
いやあ、難しそうな言葉が並んでおりますな～。

手続きの詳細を記すのが今回の趣旨ではないので、簡単にだけ説明すると、
①は証拠として記録が残るお手紙
②は争う相手を固定することで、手続きの遅延ややり直しを防止するための手続き
③は建物を明け渡せ、それと滞納している賃料を払えという裁判
④は③で裁判で勝ったことをもとに、お国の力を借りて強制的に明け渡しを実現する手続き
（注：裁判で勝っても、お国の力を借りないで自分で強制的に立ち退かせてはいけません。逆に損害賠償請求を受けますよ。）
です。
ん～、簡単過ぎてなおさら分からなくなってないか心配ですが、手続きの詳細を記すのが今回の趣旨ではないので話を続けます。

②③では、裁判所からお宅訪問コンニチハとか、裁判所から訴状が届いた法廷ニテ待ツとか、あまり嬉しくない人生のサプライズイベントが生じますので、普通の（？）滞納者ならこの辺りで明け渡してくれます。また、ここまでなら、自分でやれば手続きの費用はそんなにかからないです（仮処分に結構な額の供託金を積むのでちょっとびびるかもしれないですが）。

問題は、それでも明け渡してくれない場合。或いは、出て行ったけど荷物を残していった場合。
次回、驚愕の事態に！！




普通にしてても変顔っちゃあ変顔ですが・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）１・２の復習

数年ぶりにボーリングに行きました、松村です。



全く違うルートから何故か同時期に受任した賃貸借関係の業務が、少し前に、無事全て完了致しました（結果が出せてほっとしてます）。
ということで、続き物再開。


念のため、前回・前々回の復習から。

「大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）その１」
一時期、賃貸アパートの明け渡しに関する事案が、多く新聞等で取り上げられていました。
家賃滞納者の部屋の鍵を替えるなど、あまりに強引に立ち退きを迫った事案が次々に明るみになった、アレです。

衣食住足りて礼節を知る、と言いますが、人間の生存に欠かせないのが住居。
それ故に、賃借人（借り主）権利は強く保証されています。いつ追い出されるか分かったもんじゃない状況では、まともな生活なんか出来ないもんね。


ただねー、賃借人・賃貸人どちらからも相談を受ける事がある身としては、正直「大家さんも大変だな」と思う事も多々あります。
大家さんの中で、「お金が遊んで遊んで仕方がないから、賃貸物件でも買うか。アハハ。」という人はどれだけいるんでしょうね。
私の知る限り、殆どの方は、ローンを組んで物件を購入されています（商売柄、周りに不動産投資をしている方が結構います）。そして、家賃の中から、
・ローンの返済
・税金の支払い
・修繕費の支払い（バカにならない）
・管理会社への管理料の支払い
その他諸々の支払いをされています。中には、「老後の年金の代わりに」虎の子の貯金で物件を購入される年配の方もいらっしゃるでしょうね。家賃が入るか入らないかは、まさに死活問題。

賃借人が家賃を支払わないでいる場合、大家の立場としては、�家賃が入らないのは勿論のこと、�別の入居者を募って家賃を得る機会まで奪われる事になります。これは厳しい。



「大家さんも大変だ（賃料の滞納と明け渡し）その２」
では、賃借人が家賃を支払ってくれない場合、大家としては何ができるか？
一般的であろう手続きに基づいて書きます。


＜家賃滞納１ヶ月～２ヶ月目＞
賃借人に、家賃を支払うようお願いするだけです。
まあ、初めての滞納１～２ヶ月なら、そんなに大騒ぎにはしないでしょうけど（たまたま引き落とし日を忘れてたとかもあるしね）、一応軽く押さえておきましょう。

まず、賃貸借契約の解除ですが、これは通常は難しい。
賃貸借契約の解除には、単に賃料の不払いがあるだけでなく、信頼関係が破壊されたと認められる事が必要。
信頼関係が破壊されたと認められるのは、判例によると、大体賃料滞納３ヶ月くらいが目安みたい（判例の事案によってまマチマチですが）。１～２ヶ月の賃料滞納だけで即解除はチト厳しい。

では、滞納家賃の取り立てはどうか。
理屈としては裁判を起こす等ということも可能です。しかし、現実には、弁護士費用（又は司法書士費用）や、費用をかけないために本人訴訟にするとしても、慣れない事をする手間暇時間やらを考えると、１～２ヶ月の賃料取り立てのために裁判は、まあ合わないのではないでしょうか。
そうすると、結局、支払ってよとお願いするよりないということになります。本来書かなくても良いお手紙書いたりする手間を考えると、中々に味わい深いものがあります(冗談です)。

まあ、恥ずかしながら、僕も家賃のうっかり払い忘れはしたことがあります。
連絡を頂いて、すぐに支払いましたけど（あのときの大家さん、申し訳ありませんでした）。
初めての滞納一ヶ月、ならたまたまな事もあるでしょう。

問題は当然、長期の滞納ですよね。
次回、長期滞納編、一体どうなってしまうのか！？



穴を掘ってた訳ではありません・・・
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

春分の日

約３８年の人生の中で一度だけ「クールでクレバーだね」と言われたことがあります、松村です。



昨日は、朝ゆっくりと起きた後で、午前の間に書類を作成。
お取引先へ寄った後で、某高齢者専用賃貸住宅にて弊所主催のミニコンサートでした。

演奏は、いつもどおり森先生（バイオリン）、廣田先生（ピアノ）のコンビ。
クラシック（メンデルスゾーン）からはじまって、童謡・唱歌(春よ来い、花、ドレミの歌他）、演歌（津軽海峡冬景色）、ポップス（千の風になって）と幅広く・・・。

楽しんでいただけましたでしょうか？



その後、暫くぶりに墓参りに行き、帰りに祖母とお寿司を食べに行きました。
おそらくはどこの家庭にもあるような、ちょっとした諍いが嘗てはウチにも沢山ありましたが、とりあえず今は平和。
そんな休日の一日。




いやあ、照れるな～
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

選択肢の多さ

毎晩トイレに目が覚めます、松村です。
（それも決まって３時過ぎ）


楽しみに待っていた佐野元春の新作。
実はまだ買ってない。
①通常版、②初回限定版（DVD付）、③デラックス版（DVD,デモトラック等収録のCDその他付きのボックスセット）があって、う～ん、選べない。
DVDはおそらく一度見るか見ないかなので②は除外。③がねえ。デモトラックは聴きたいけども、CDを入れている棚に箱が入るのか、とか聴く度に箱から出すのが正直面倒だよなあとか思って。
ということで、まだ買ってない。


うちの事務所の方針として、「考えられる手続きについてなるべく正確に説明する」「特定の手続きを押しつけることはせずに、可能な限りお客様に手続きを選択していただく」ということを心がけているのですが・・・。ややこしい手続きの選択肢を自分で選べと言われても、逆に困るかもしれないですね。CDを買うのにさえ迷っている訳ですから。

多すぎる選択肢は逆に顧客満足度を下げる、というのも何かの本で読んだような気もしますし。

などと考えながら、やっぱり①と③で迷っているのでした。
（③で簡易包装版かCD２枚組を出してくれないかな。あ、選択肢が増えちゃった。）




朝までゆっくり寝たいです・・・。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

建設業の許可申請

今度買おう、と思っていた本が事務所の隅っこから出てきました。松村です。


建設業の許可申請の相談を続けて受けました。
同種の案件は何故か重なる事が多いので偶然かと思っていましたが、もしかしたら、
　「アベノミクス→公共工事が増えそう→見越して建設業の許可申請を検討」
という流れも底にはあるのかもしれません。

どうなんだろう？



本棚を見ていて、「へえ、こんな本あったんだ～」ということもしばしば
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

司法書士の業務支援ソフト

日曜日の割には早く目が覚めました、松村です。


書類を作ろうと思ったら、業務ソフトが死んでいる・・・。
日曜日なので、ソフト会社に問い合わせを入れようにも、電話に出ないし。
困った。
今日は休めということか。

悔しいので、業務用ソフトの話を少し。

司法書士の事務所では、多くの事務所で「業務支援ソフト」というものを入れています。
うちの事務所でも、開業後しばらくはワードだけで仕事をしていたものの、オンライン申請に対応するために導入しました。

業務ソフトは一体何をしてくれるのかというと、主に入力の補助。
登記の書類を作るときは、同じ住所と同じ名前と同じ物件を何度も入力することになるので、専用のソフトがあるとちょっと楽。
んで、それ以上に役にたっているのが、データの管理。
過去の仕事の検索なんかは、業務ソフトを入れてないと大変。
（パソコンが得意な人なら、エクセルやマクロなんかで作れるんだろうけど）


業務支援ソフトを出している会社にもいくつかあって、それぞれ特徴があります。
「司法くん」
　ものすごく出来が良いです。書類のひな形も豊富で、「え、こんなんまで用意してるの？」ってこともしばしば。
　営業マンのサポートも抜群でした。
　ただ、・・・。なんで一太郎ベースやねん！

「権」
　ワードがベースになっているので、その点はストレスなし。
　書類のひな形も豊富。
　ただ、好き嫌いは分かれると思う。
　まずデータを入力して、そのデータが全文書に差し込み反映される。住所を入力し間違えた場合、一度住所を正しく入力し直せば全文書の住所が正しく訂正されるのは便利・・・と思える人には向いている。個人的には、頼んだこと以上の事をされるのはちょっとコワイ。

「サムポローニア」
　まず、名前が謎。
　いや、それはいいのか。
　オンライン申請が一番やりやすかった。
　登記を閲覧したら物件の情報を取り込んでくれるので、物件入力の手間も省ける。取り込みの精度もかなり高いです（取り込みの際に誤字が生じたことは殆ど無し）。
　ただ、書類のひな形はかなり少ない。「え、この程度の登記にも対応してないの？」ということもしばしば。
　機能はは絞られている代わりに、比較的わかりやすくて安定感がある。
　うちの事務所はこれを使ってます。

「２in１」
　安い。
　物件情報の取り込みもしてくれるらしい。
　ちょっと触っただけですが、過不足ない感じ。
　サムポローニアと契約する前なら、これにしてたかもしれない・・・。
　ちなみに、「成年後見」と「債務整理」については、ここのソフトを使ってます。


まあ、どこのソフトも良くできているので、後は好みの問題ですね。
業務用ソフトは値が張るので、更新時期がコワイです。



あとで昼寝します。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

桜はまだか

こっそり字を綺麗に書く練習をしています、松村です。


少しだけ、暖かくなってきました。

いつからか、桜を待ち望むようになって早数年。
人並みに生きられたとして、桜の季節を経験できるのはあと５０回程度。

今年は、土日に休みを取ることができたら、少し桜を追いかけてみたい。

こうやって桜を待っている時間も悪くないけどね。
待ち合わせみたいで。




まだみぬ方の　花をたづねむ
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

報酬の実例（建物新築による所有権保存登記）

ちょうど今やっている案件については書けないところが実名ブログの辛い所です、松村です。


みんなが気になる司法書士の報酬。
うちの事務所での実例です（守秘義務の都合上、ちょっとだけ創作入っています）。

想定案件としては、
　木造１１５㎡の居住用建物の保存登記（新築による最初持ち主の登記）、
　土地には、すでに２９００万円の抵当権が設定されている、
という内容。
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　報酬　　　　　　免許税等実費
土地所有権住所変更登記　 　　８，０００円　　　　１，０００円
土地抵当権債務者住所変更　　９，０００円　　　　１，０００円
建物所有権保存登記　　　　 　１２，０００円　　　１４，６００円　　　
建物抵当権設定（追加）　　　　３４，０００円　　　　１，５００円
減税証明　　　　 　　　　 　　　　１０，０００円　　　　１，３００円
閲覧・調査　　　　 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　７９４円
完了謄本（３通）　　　　　　　　　　１，５００円　　　　１，６５０円
報酬調整　　　　　　　　 　　　　　　-１，９７０円
---------------------------------------------------------------------------------
小計　　　　　　　　　　　　　　　　　７２，５３０円　　　　　２１，８４４円
---------------------------------------------------------------------------------
消費税　３，６２６円
---------------------------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合計　９８，０００円


こんな感じです。
新築の際には、意外にやるべき登記が沢山あるのでどうしても高くなってしまいますね。
（このほかに、「土地家屋調査士」さんの表題部登記の費用も必要です）

司法書士の報酬、実例ないと分かりにくいよね。

注）平成２５年３月７日における、弊所報酬規定による一例です。事案や価格改定により変動する場合があります。



ザックリした報酬統計は、日本司法書士連合会のホームページに出ています。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　

年金の話

冬でもあぶら足です、松村です。



成年後見業務をさせて頂いている関係で、事務所には年金に関する書類が沢山届きます。年金特別便だとか定期便だとか、そういうの。
被後見人であるお爺ちゃんお婆ちゃん宛の書類が、郵便転送や代理人の届けでウチの事務所に届くのですね。

んで。
その届く書類が、後見人である私が見ても分かり難い。
私は司法書士なので年金は専門外だけれども、一応は書類の世界で生きているので「書類を見る」ということには慣れている（はず）。
その私が見ても「正直面倒くさい書類だなあ」と思う（あ、そう思ってもちゃんと見てますよ）。８０才以上のお爺ちゃんお婆ちゃんに、「自分でこの書類を見なさいよ」というのは相当酷ではなかろうか。ちゅうか、８０才以上の一定数以上の方を無作為で抽出して、この書面が理解できるか・理解できたとしてその後の行動を適切に行えるかをテストしたら、相当酷い結果が出るのではなかろうか。
少なくとも、私の祖母には無理だ。

全ての高齢者が家族と一緒に住んでいる訳でもなければ、後見人が付いている訳でもないんだよ？


日本年金機構に確認の電話をしたところ、自分で年金の記録を確認して、自分で年金記録の漏れや誤りを見つけて、資料を添えて申告してくれだという（標準報酬額の誤りを見つけることなんか不可能だろう。私、自分の勤め人時代の標準報酬額も分からないんだけど）。もちろん、後見人等がいない場合（普通はいないよね）は、お爺ちゃんお婆ちゃん自身でやって下さい・・・。

ふざけんなよ、お前らで責任もって見つけろよ。年寄りにそんなことさせんな！と、怒鳴りたくなったが、年金機構の運営は勿論税金で行われている。長々とクレームを入れたところで、その時間の人件費分だけ税金を使わせる事になってしまう。
うんざりした気持ちで電話を切った。

年金なんとか便に同封されていた資料によると、「約９人に１人、年金記録が見つかっています」だそうだ。
分かっているだけでそれだけなら、実際にはどれくらいの割合になるんだろうか。

「いまだ約２，２００万件の持ち主が確認できていない記録が残っています」・・・。




でも末端冷え性です。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆　

FAQ(お電話での、よくある・たまにあるご質問について）

数年ぶりに、the band の stage fright を聞きました。松村です。
（記憶にあったより、良かったです）



お電話でよくある・ときどきあるご質問とその回答です。

Ｑ．「（開口一番）お宅、アレなん？」
Ａ．私が、おたくでアレな人間であることが何故バレた？
　　しかし、このパターンは本当に多い・・・。

Ｑ．「本当は○○なんですけど、××という事にして手続きできますか？」
Ａ．すみません、ウチはクリーンな事務所なので、虚偽の手続きはできません。

Ｑ．「今、○○さんっていう弁護士に依頼しているんですけど、費用幾らくらいかかりそうですか？」
Ａ．すみません、依頼しているなら、その弁護士さんに聞いて下さい（何故私に聞く？）。

Ｑ．「弁護士さんですか？」
Ａ．すみません、司法書士です。

Ｑ．「税理士さんですか？」
Ａ．すみません、司法書士です。

Ｑ．「行政書士さんですか？」
Ａ．すみません、しほうしょ・・・、あ、行政書士でもあります。はい（ご要件をお聞きしますネ～）。

Ｑ．「司法書士で知ってる人がいないんですけど、誰に頼めば良いですか？」
Ａ．私、では駄目なんでしょうか？

Ｑ．「○○（主に猥褻な行為を挙げて）をしたんですけど、捕まってしまうんでしょうか？」
Ａ．すみません、刑事事件は専門外ですので弁護士さんにご相談下さい（しかし、なぜ猥褻関係ばかり？）

Ｑ．「（営業さんからの電話で）先生が所長様で宜しかったですか？」
Ａ．私なんかが所長では宜しくないですか・・・。そうですか・・・。


弊所は相談無料です。
どうぞ、お気軽にお電話下さいね－。





ロビー・ロバートソンのソロ１作目は、昔、聞きまくりました。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆
石川県金沢市　司法書士・行政書士　松村義信
事務所ホームページは http://www.office-ym.net
不動産登記、相続・遺言、会社登記、成年後見、裁判、帰化
債務整理（任意整理・破産・個人再生）、過払い金返還請求、
その他相談無料です。
お問合せはoffice-matsumura@mountain.ocn.ne.jp　
又は　０７６－２１３－５０７１　まで。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆