分譲マンションの賃貸化

私の会社は転勤が無いのですが、転勤でせっかく購入したマンションを
出て行く方も多くいます。
売るのももったいないので貸す人が多いですが、マンション管理の勉強を
始めたとき賃借人のことを占有者と呼ぶのにはどこか違和感がありました。

時効取得で「善意・悪意で占有する」と学んだので、どうも他人のものへ
居座るようなイメージがどうしても拭えません。

分譲マンションの管理から少し話が反れてしまいますが、借りる側に立って、
賃貸した場合、退去の際の部屋の痛みはどこまで負担しないといけないの？
を考えてみました。

一応、宅建主任としてお客様にも次の例を挙げて入居前に説明していること
ですが、これは「東京都都市整備局　賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
に乗っています。


最近は、敷金を返せ！と退去時にトラブルになることもあるようですが、
意外とガイドラインを見ると借主側にシビアですよ。
家主さんや管理会社と争う前にご確認を☆


＜借主負担となる事例＞
事例：フローリング色落ち（借主の不注意で雨が吹き込んだことなど
によるもの）
理由：借主の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる

事例：キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ、へこみ
理由：キャスターの転がりによるキズ等の発生は通常予測されることで、
借主としてはその使用にあたって十分な注意を払う必要があり、発生させた
場合は借主の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。


事例：カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ、カビ
理由：飲み物等をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、
その後の手入れ不足等で生じたシミ・カビの除去は、借主の負担により
実施するのが妥当と考えられる。


事例：冷蔵庫下のサビ跡（畳・フローリングも同様）
理由：借主の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる。

事例：壁等のくぎ穴、ネジ穴（重量物を掛けるためにあけたもので、
下地ボードの張替えが必要な程度のもの）
理由：重量物の掲示等のためのくぎ、ネジ穴は、画鋲等のものに比べて深く、
範囲も広いため、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと
考えられる。


事例：タバコのヤニ
理由：通常のクリーニングでは除去できない程度のヤニは、もはや通常損耗
とはいえず、その場合は借主のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大した
と考えられる。


事例：クーラー（借主所有，貸主所有）から水漏れし、借主が放置したため
壁が腐食
理由：クーラー保守は所有者が実施すべきものであるが、水漏れを放置したり、
その後の手入れを怠った場合は、通常の使用による損耗を超えると判断される
ことが多いと考えられる。

事例：結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ
結露は建物の構造上の問題であることが多いが、借主が結露が発生している
にもかかわらず、借主に通知もせず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、
壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えると判断されること
が多いと考えられる。


事例：台所の油汚れ
理由：使用後の手入れが悪く、ススや油が付着している場合は、通常の使用に
よる損耗を超えるものと判断されることが多いと考える。


事例：天井に直接つけた照明器具の跡
理由：あらかじめ設置された照明器具用コンセントを使用しなかった場合には、
通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いと考えられる。


事例：飼育ペットによる柱等のキズ
理由：特に共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、ペットの躾
の問題でもあり、借主負担と判断される場合が多いと考えられる。


事例：日常の不適切な手入れもしくは用法違反による設備の毀損
理由：借主の善管注意義務違反に該当する場合が多いと考えられる。

事例：ガスコンロ置き場」、換気扇等の油汚れ、すす
理由：使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損を生じた場合は、
借主の善管注意義務違反に該当すると判断されること多いと考えられる。


事例：風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等
理由：使用期間中に、その清掃・手入れを怠った結果汚損を生じた場合は、
借主の善管注意義務違反に該当すると判断されること多いと考えられる。