China’s property boom has peaked, forever
（中国の不動産バブルはピークを迎えました…永久に）
By Ambrose Evans-Pritchard
Telegraph Blog: Economics Last updated: April 26th, 2012
（中国の不動産バブルはピークを迎えました…永久に）
By Ambrose Evans-Pritchard
Telegraph Blog: Economics Last updated: April 26th, 2012
Here is some food for thought, if you are a China "take-over-the-world" bull.
あなたが、中国は「世界支配を狙ってるんだ」厨なら、ちょっとこれを考えてみて下さい。
I have just been listening to a talk on the Chinese housing market by Xianfang Ren, Beijing analyst for IHS Global Insight.
IHSグローバル・インサイトの北京駐在のアナリスト、Xiangang Ren氏による中国住宅市場に関するお話を聞いていたところなんですが…。
Land sales make up 30pc of total tax revenue for the central government and 70pc for local government. (For those of us who watched the Irish state balloon on the back of property taxes – when they had a fat budget surplus – this has a familiar ring.)
土地売却の税金は中央政府の税収の30%、地方自治体の税収の70%を占めているそうです。
（アイルランドが余裕の財政黒字だった頃、不動産関連の税金で歳入が膨れ上がるのを観察していた人には、なんだか懐かしい話です。）
Construction makes up 10pc of total jobs, and a further 20pc indirectly in cement, steel, metallurgy etc. The government is building 36m homes for the poor, but that will start to run down in two years or so.
建設業は雇用の10%を占めており、セメント、鉄鋼、冶金などの関連業界は更に20%を占めています。
政府は貧困層向けに3,600万戸の住宅を建設中ですが、2年ほどで終わり始めます。
Residential investment typically peaks at 8pc to 9pc of GDP for emerging nations during their catch-up growth spurts. It is already 12pc in China.
住宅投資は通常、新興国の場合、経済が先進国レベルに向けて急成長している間に、GDPに対して8-9%に達したところでピークとなります。
中国は既に12%に達しています。
Japan’s ratio peaked in 1973, long before the property price bubble burst. China has almost certainly peaked too on this crucial measure.
日本の場合、1973年にピークを迎えましたが、これは不動産バブルが弾ける大分前のことです。
中国のこの重要な指標も、ほぼ確実にピークを迎えています。
The minimum down-payment rate on mortgages is 30pc, so leverage is in theory low. (How this can be the case when the IMF says that the house price to incomes ratio is 16 to 18 times in the Eastern cities of Beijing, Tinajing, Shanghai, Shenzhen, and Guangzhou has long been a mystery).
住宅ローンの最低前払い金は30%ですから、理論上、レバレッジは低いことになります。
（IMFによれば、北京、Tinajing（天津のタイポ？）、上海、深川、広州といった東部の都市では、住宅価格の年収倍率が16-18倍なんだそうですから、こんな低レバレッジなわけがないのですが、それが可能って前々からミステリーなのです。）
"At first sight China looks fine. Unfortunately, there is a big problem of misclassification of loans. The financial system has much larger exposure to real estate than appears, and the weak links are the real estate trusts and non-bank lending. The smaller developers are cash-flow constrained and will find it hard to roll over debts. Any defaults will have to be recognised immediately."
「一見、中国は良い感じだ。残念ながら、ローンの誤分類という大問題がある。金融システムが抱える不動産リスクは見かけよりも遥かにデカイ。弱点は不動産信託とノン・バンクによる貸付だ。弱小デベロッパーのキャッシュフローはかつかつだし、借り換えは難しいだろう。貸し倒れは直ぐに計上されなければならなくなる」
This may be happening already, since housing sales slumped 25pc in the first quarter.
これは既に起こりつつあることかもしれませんね。
だって、2012年度第1四半期の住宅販売は25%も落ち込んだんですから。
Meanwhile, the demographic crunch hit last year. China’s dependency ratio – ie children plus elderly in proportion to those of working age – touched bottom at 28pc and has now begun a relentless climb that will get worse every year for decades. (The ageing crisis is not yet as bad as Japan at the onset of the Lost Decade in the early 1990s. The old-age dependency ratio is 11pc compared to 18pc in Japan in the early 1990s).
一方、去年は人口減少が始まりました。
中国の従属人口指数（労働人口に対する子供・老人人口の割合です）は28%を底に、何十年にも亘って行く年来る年悪化する、絶え間ない上昇に入りました。
（この高齢化危機は、今のところ、1990年代初頭に失われた十年が始まったばかりの日本ほど酷くはありません。当時の日本の老年人口指数は18%でしたが、中国は今のところ11%です。）
The urbanisation rate has just passed the "inflection point" of 50pc when growth in developing economies starts to slow sharply.
都市化率は、開発途上経済の成長に急ブレーキがかかり始める50%という「変曲点」を突破しました。
A week ago I heard a talk at the ChunQiu Institute in London by Nobel laureate Edmund Phelps (one of the truly great Nobel economists who first debunked "Keynesian" misuse of the growth/unemployment trade-off or Phillips Curve and has devoted the last part of his academic life to trying to understand China).
一週間前のことですが、僕はノーベル経済学賞受賞者のエドムンド・フェルプス教授のスピーチをロンドンのChunQiu Instituteで聴きました。
（フェルプス教授は「ケインズ主義者」が経済成長（インフレ率）と失業率の二律背反関係（またはフィリップ曲線）を乱用しているのを最初に暴き、学者としての人生の終盤を中国理解を進めるために捧げた、真に偉大なノーベル経済学賞受賞者の一人です。）
His view is that China has already reached the point where it can no longer offset soaring wage costs with productivity gains imported through Western technology. It has hit the time-honoured wall. Diminishing returns are setting in, and there lies the "middle-income trap" that ensnares most challengers.
中国は既に、急上昇する賃金を西側の技術を輸入して生産性を向上させることでは相殺し切れないポイントに到達している、というのが同教授の見解でした。
昔からある壁にぶち当たってしまったのです。
収益逓減が開始し、待ち受けるは殆どのチャレンジャー国がはまり込む「中所得国の罠」です。
He expects productivity growth to converge with US levels within ten years, but at a much lower per capita. Whether China has the free-thinking, inventive culture to grasp the prize in the next historical phase is far from clear.
教授は、生産性の伸び率は10年以内に米国並みになるだろうと予測していますが、国民一人当たりとしては米国を遥かに下回るとのこと。
中国に自由思想があるかどうか、次の歴史的フェーズで賞を贈られるような独創的文化があるかどうか、それは全くわかりません。
Be that as it may, Xianfang Ren said China has the means to bail out the banking system and property market in this cycle, and will use them if need be. "Housing is way too important to allow a hard landing."
それはさておき、Xianfang Ren氏いわく、中国にはこのサイクルの中で銀行システムと不動産市場を救済する手段があり、必要とあればこれらを使うとのことです。
「住宅市場はハードランディングさせられないほど重要だ」
These include deposits (170pc of GDP), government revenues (30pc), the assets of state behemoths (75pc), foreign reserves (50pc) of GDP – I don’t agree on this last point since the FX reserves cannot be repatriated without a big currency rise and a shock for exporters. It would amount to monetary tightening.
この手段に含まれるのは預金（GDP比170%）、税収（30%）、公営企業資産（75%）、外貨準備（50%）ですが、最後の外貨準備だけはどうも…だって外貨準備は人民元の大幅上昇と輸出業者への悪影響なしには使えないんですから。
これは金融引き締めじゃないですか。
This could all go wrong if there is a "perfect storm", if China is hit by an external shock and at the same time makes big policy errors like Japan at the end of its bubble when it raised interest rates 400 basis points and imposed a land tax at the wrong moment.
「パーフェクト・ストーム」が来たら、中国が外的ショックに見舞われて、同時にバブル期最後の日本みたいな巨大政策ミスをやらかせば（よりにもよってって時に400BPの金利引き上げに土地課税とか…）、ぜーんぶとんでもないことになりますね。
"We don’t think there will necessarily be a housing bust but the chance of another boom is very low." Indeed.
「住宅バブルを必然だとは思わないが、次のバブルの到来は望み薄だと思う」
その通り。
Much China debate in the West is hijacked by ultra-bulls or ultra-bears. Xianfang Ren actually knows what she is talking about so I pass on her thoughts.
西側でのチャイナ・トークの大部分は超強気派か超弱気派にハイジャックされています。
Xianfang Ren氏は、本当は、ご自分が何を仰っておられるのかご存知なので、僕も彼女のお考えを伝えることとします。
There again, after the Bo Xilai saga, can anybody really say they know what China’s political landscape will look like in 10 years?
それにですね、薄熙来物語を目撃した後となっては、中国政界が10年後にどんな風になってるかなんて、誰もわからないでしょう？
