先の不動産クラッシュを思い出させる恐ろしいもの 1

なんだか内容をよく理解しないままに始めてしまい、途中でギブアップするの嫌さに無理矢理終わらせてしまった。
いかん…これは酷い（苦笑）。
1998年のドイツ銀行のなんちゃらかんちゃらがわからん。
出てくるのはLTCMばっかでさー（まあ、そらそうかもしらんが…）。
わかるひとは一握りでしょうが、うちの超不親切覚書は元々一握りニッチ用だから（笑）。

Stern reminders of earlier property crashes
（先の不動産クラッシュを思い出させる恐ろしいもの）
Richard Northedge
Telegraph：09/12/2007

Since the 1960s investors have sought ways to get into booming property markets. Most ended in tears. Richard Northedge reports

1960年代以来、投資家は好景気に沸く不動産市場に参入する方法を求めてきた。殆どの者は涙に暮れることになった。

Britain was enjoying one of its periodic property booms in 1966 when the first unitised property funds were launched - and by 1974 the first fund had crashed, robbing thousands of private investors of their savings.

統合不動産ファンドが初めて設立された1966年、イギリスは歴史的な不動産ブームの一つを楽しんでいた。
1974年までに最初のファンドが破綻し、数千人の個人投資家の貯蓄が奪い取られた。

Only pension funds and charities were permitted to buy those original 1960s property unit trusts: the public had to wait until the 1970s, and even then could invest only through insurance policies.

オリジナルの1960年代の不動産小口信託の購入は、年金基金と慈善団体にしか許可されなかった。
一般市民は1970年代まで待たされた。
そして1970年代になっても、一般投資家は保険を通じてしか投資出来なかった。

But with the easy credit policies of the Heath government, private investors piled in, not least to bonds of the Nation Life insurance group.

しかしヒース政権の信用緩和政策で、個人投資家が我も我もと大勢参入した（特にネイション・ライフ保険グループ債券）。

Nation Life was part of the empire of property magnate William Stern however, and when the secondary banks stopped lending at the end of 1973, his companies toppled. Stern became Britain's biggest bankrupt and his business was insolvent.

ネイション・ライフは大物ウィリアム・スターンの不動産帝国の一部だった。
しかし1973年に小規模金融機関が貸付を停止して彼のグループは潰れた。
スターンはイギリス最大級の破産者となり、彼の事業は破綻した。

The administrators imposed a moratorium on the dozens of banks to stop them fighting over the assets but Nation Life had to tell creditors it could not redeem their bonds. Its cash was invested in a Swiss bank that went bust. It was a national scandal comparable with the Equitable Life or Northern Rock affairs.

行政側は資産を巡って争うのを止めさせるべく、数十行の銀行に支払猶予を課したが、ネイション・ライフは債権者に債券の償還は不可能だと告げなければならなかった。
現金は破綻したスイスの銀行に投資されていたのだ。
これはエクイタブル・ライフかノーザン・ロックの騒動に比肩する、国家規模のスキャンダルだった。

The appeal of unitised property funds was that their units changed hands at the funds' net asset value which, as they did not borrow, meant investors' fortunes were linked directly to the property market. When investors wanted units, the fund issued more - unlike quoted property companies or other closed-ended vehicles where new investors had to buy shares from existing holders.

統合不動産ファンドの魅力は、純資産価値でユニットの保有者が変わる、つまり借入をしていなかったので、投資家の運命が直接的に不動産市場につなげられていることを意味した。
上場不動産会社や新規投資化は既存の所有者からシェアを購入しなければならない、他のクローズ・エンド・ビークルとは異なり、投資家がユニットを求めれば、ファンドは更に発行した。

The value of the open-ended funds' properties were divided by the number of units to give a price that moved exactly like a tracker fund - unlike the long-established quoted property companies whose share prices were determined by market forces and usually traded at a discount to net assets. The quoted companies also had debt, so shares outperformed property values in rising markets but underperformed when values slumped.

市場の力によって価格が決定され、純資産よりも低い価格で取引される、昔ながらの上場不動産会社とは違って、トラッカー・ファンドと全く同じように推移する価格は、このオープン・エンド・ファンドの不動産価値をユニットの発行数で分割して計算された。
また、上場企業には負債もあったので、株価は市場が値上がりしていれば不動産価値をしのいだが、値下がりしていれば下回った。

Pension fund unit trusts and property bonds thus seemed a safe alternative to shares - less volatile, immune from stock market vagaries and always giving investors exactly their share of the fund when they wanted to sell.

年金基金のユニット方投資信託や不動産債券は、従って、株式よりも安全な代替商品のように見えた。
変動も激しくなく、株式市場の気まぐれさにも関係なく、そして常に投資家が売りたがっているファンドの正確価格がわかった。

But just as open-ended funds create new units for new investors, they redeem units when investors want to sell, and that requires cash. Nation Life was the first of many funds to discover that when a falling property market makes investors want to exit, the fund cannot sell its properties to raise cash.

しかしちょうどオープン・エンド型ファンドが新しい投資家に新しいユニットを生み出したように、投資家が売りたい時にユニットを償還したが、これには現金が必要だった。
ネイション・ライフは、不動産市場が低迷すれば投資家は手仕舞いしたがり、現金を調達するために不動産を売ることが出来ない、ということがわかった多くのファンドの第一号だ。

つづく