マンション売却の判断

2020年にマンションを売却しました。

今更ですが、売却の判断に至るまでを少し詳しく記しておきたいと思います。

転勤先でマンションを購入したものの、5年ほどで転勤することになりました。
自分は売却せずに賃貸して、残債の返済をし、不労所得源とすることを考えていました。
売却することは全く考えていませんでしたが、転勤先で新たにマンションの購入を考えたのをきっかけに、生涯のキャッシュフローの試算の中で、賃貸しているマンションの資産価値のシミュレーションをしました。

まずは、マンションの評価額を同じマンション物件の売却額を参考に年率2から3%下がるとしました。
その評価額から、ローンの残債と売却手数料として3%を引いて、手元に入るNET金額を算出しました。

次に支出の計算です。
固定資産税と管理費を固定支出として計算。
それに設備の修繕費を過去の実績から設定しました。

また次は、収入の試算です。
現在の家賃をベースに、入居率75%、家賃相場が年に1.5%下がると想定しました。
率の設定は経済状況で変わってくると思いますが、2000年前半はこんなものでした。

この3項目から年度ごとのバランスシートを作ってみたところ、総資産のピークがあることがわかっていました。

そして時は経ち、2020年に入居者の入れ替えのタイミングで、総資産のピークの時期を迎えていました。
しかし売却する意思は固まり切っていなかったので、売却と賃貸の両方で募集をかけました。
そうしたところ、購入希望が先に届き、売却に大きく傾きました。
空き家の増加情報があり、それは人口減少する日本では解決することはないと考え、また築26年の物件であることも考慮すると、リスクはマイナスの方向に向く確率が高いだろうと判断し売却しました。
値引きをしましたが、資産評価のシミュレーションよりは高く売却できました。
今振り返ると、その後のマンション相場の高騰や経済の活性への期待もあり、もう少し生涯収入にプラスできたかなと思いつつも、シミュレーションして備えておいてよかったなと思いました。