新規物件 契約

2007.5.26

昨年４月から始めた不動産投資、今年は物件購入はないと思っていましたが
良い物件があったのとお金が借りれそうな事もあり契約してきました。

2006年4月　グラン・メゾン・六木本
2006年8月　ホワイト・キャッスル・代宮山

今回もいろいろとネーミングを考えてもらいましたが、
地名の部分はそろそろ混乱してきそうなのでそのままにしようかと思います。

カタカナ部分だけ頂く事とします。（名前の部分での遊びもなくなってしまいました）
2007年6月　リバーサイド武蔵浦和Ｓ（Ａ，Ｂ）
2007年6月　オーシャンビュー武蔵浦和ＲＣ（Ａ，Ｂ）
まだ確定ではないですが、これでやっと2+4＝６室になります。
注：武蔵浦和に海なんてないです。

年に１物件増やせば、１０年後には１６物件になる。
不動産副業の収入が本業の収入を抜くのはいつか？

まだまだ良く分かっていませんが、やってみないと分からない事もたくさんありそう。
失敗して覚える事もあるかも知れません。突っ走ってしまうタイプなので。
何もなく無事に終わる可能性もあるだろう。

不動産投資の物件購入チェック

不動産投資の物件購入チェックとして、こんなエクセルでとりあえずは簡単に判定してます。
それでＯＫならば他の条件も考慮して購入を考えていってます。
もちろんこの数字にだけ振り回されたら駄目ですが、利回りは大きな条件でもあります。
また築年数が古くなると利回りは良くなる傾向にあります。（先が短いから）


水色の金額を入れていくと、ピンクのところの予想利回りが出ます。
満室が続かない事も多少は考慮してます。（月の収入=B7*0.95-B8-B9）（年の収入=B10*12*0.9）
現在自分の持っているものでは予想利回り10％超えはないです。

見えない右のほうに一棟アパート用の簡易計算もあります。
実際まだ所有してないが、売り出し中の物件などの値段を入れて研究中。



表面利回りは自分が実際所有してる時は関係ないかな。
実際売買する時に出回っている数字。　=(B7*12)/B2*100
購入時にはこの数値で飛びつかないように注意。
また売却時はこの数値で騙せればラッキー？

新規物件購入計画

不動産投資を去年２物件してから資金的に不足していた（メーンバンクに３件目は無理と言われ）のだが、
それで諦めていてはこれ以上増やせないと思いいろいろと借りる先を探していました。

地元の信用金庫などにもいくつか当たってみたが、不動産投資用はないですよ。って答えばかり…
現在借りているものを一旦返して、借り換えしかないかなと考えていました。

が、そんな事はないかもしれない。

ずっと投資用物件は探し続けていましたが、久しぶりに買いたい物件がありました。
最悪借り換え覚悟で本日話しを聞きに行ってみました。
物件の売主は現在外国へ行っているので、購入するとしても７月くらいになりそうです。
ただ問い合わせが殺到しているようなので、その中で自分が選ばれないと…と思い、
今回はいつもの不動産屋ではなく、直接その不動産屋で購入を検討してみます。
そこの不動産屋は投資用を結構扱っているらしく、ローンの事も詳しかった。
その話によると、まだまだローン組めそうです。しかも金利は高くない。
どこまで本当か分かりませんが、楽しみになってきました。


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新しい建物名あったらお願いします。カッチョいい奴を。

確定申告

2/18に税務署に行き確定申告を提出してきました。
肩の荷がおりて気分が少し楽になりました。

株の昨年の損失も申告しておいたので、今年儲かったら税金が少し帰ってくる筈です。

不動産投資の確定申告

重い腰がなかなか上がらず、まだあまり用意していない。
収支はある程度つけてはいますが。。。

私にとっての不動産投資元年の去年2006年は
仲介手数料が大きな費用となり当然ながらマイナスです。
今回は申請が間に合わなかったので（あまり調べていなかったです）
白色にて申告する事となっています。

マイナスになった分が税金とかどれくらい帰ってくるのかがまだ分かっていません。

今年以降は青色で申告する予定。
売買の仲介手数料がないと今年以降は特に大きなイベントがないとプラスになってしまいます。
青色申告だと３年間損失を繰り越せるそうですが、来年は繰り越せない
現金主義簡易簿記の青色で届出を出してしまっている（複式簿記がめんどくさいと思った）ので、
来年は多少プラスでも良いかな。
その次の年は複式簿記で頑張ってみるつもりです。（現時点では）

不動産投資系の本を読んでいても、不動産投資は節税になる、という本と、
ならない、という本と分かれている感じです。
実際自分でやってみないとどうなるのかわかりません。

今年は仲介手数料が発生しないかも知れないので、
他に経費を使えるかなと思い、
収支をまとめたりする為のエクセル付いたパソコンと
物件の写真を撮る為のデジタルカメラ
及び、確定申告の本など３冊を年始に購入しました。
合計約２０万ほどです。

これらを経費で使用してみようかな～と思っています。

どうなるかは分かりませんが。
古いエクセルなしのパソコンは弟に上げようかなと思っています。

初！不動産セミナー（無料）

興味のない人には全然どうでもいい事でしょうが、
最近行きたいと思っていたものを見つけました。
最初から高額のものとかは避けたかったのでデビューには丁度良いかな。

無料なので暇だったらいかがでしょうか。

金持ち父さんの キャッシュフロー・クワドラント

今度はこの本に出てくるゲームを購入したくなった。
金持ち父さんは商売がうまいな～
しかもこのゲーム結構高い。
モノポリーで我慢しとくか悩むとこ。

不動産投資に関して

何冊か不動産投資関連の本を読み、不動産投資にもっと力を入れたいと思っています。
銀行からは３年くらいは期間をおかないと、次の融資は厳しそうな事は言われたが、
実際はその辺はどうにでもなると考えています。

ただ不動産投資に関して疑問がある。
不動産投資は１０％くらいの収益物件があり、
その収益物件を買う事を考えると…

仮に実際空きが出たりいろいろな不足の事態を考えて
実質８％くらいの収益になると仮定する。
そう考えても１３年くらいで元を取れる事になる。

例えば１０００万円の物件を購入すると、
１３年後には支払を完了し、１３年後には
その物件が自分の資産になり、更に
その物件が生み出す収益が手元に転がり込むと考える。

そうするといくらか借金をしてでも資産を購入するのが良いと思われる。
が、これが１億円でも同様の事になる。
もちろん１０億円でも同様になると思う。
実際融資の枠は無限ではないとも思う。

それなら出来るだけ、多くの資金を借り、
不動産投資をするのが得策かと思える。
釣りをしながら考えていたが、この考えで大きな落とし穴はどこか。
結局自分では答えが出せていない。

地価の暴落などは現状からはそう大きいとは思わないし、
金利の上昇もそれほど急騰するとは思えない。
予期できないリスクは大きな地震やテポドンなのか？

では何故投資する人が少ないのか？
それは投資に関する事を学校で教わらないから？

この答えのヒントでも答えでも知っている人がいたら教えて欲しい。

ホワイト・キャッスル・代宮山 無事更新完了

ホワイト・キャッスル・代宮山も無事賃貸契約の更新手続きが完了しました。

これで投資用物件１号の「グラン・メゾン・六木本」と
投資用物件２号の「ホワイト・キャッスル・代宮山」
が約２年ほどそのまま空きにならない予定☆

共に契約後空きの状態になった事がないので、購入したにもかかわらず中を見た事がない。

次の投資用は銀行がなかなか貸してくれないと思うので、
投資用物件３号は今自分が住んでいるところになりそうな予感。
数年後新築マンションとかを自分用に買ったときかな。

佐藤企画

確定申告とかをするのに開業届やいろいろな書類を提出してきました。（10/30大安）
屋号は昔なつかしの『佐藤企画』
まだまだ出来たてホヤホヤだけど、この名前はカキ氷屋時代からやっていたので、
since1993くらいからでしょうか。夏の日の。♪

友人に描いてもらったこの看板を店の前に出してやっていた。
楽しかったな～
今回のも楽しく儲けてやっていけたらと思います。