土曜日、
先輩大家さんの
店舗兼自宅を見学に行ってきました。
駅から数分の立地にある、
元々１階、２階とも店舗の物件を、
１階をきれいな店舗に、
２階を居宅にコンバージョン。
もともと商売されていて、
店舗と自宅を借りられていたので、
この物件に引っ越すことで、
一気にコスト圧縮ができるそうです。
詳細は書けませんが、
コンバージョンにかかった値段が、
ハンパなく安いっ！しかもキレイ！
税金的にも有利に働くように
考えられていて、
このスキームが確立すれば、
店舗経営の方々に
流行ってしまうかもしれません。
最近店舗運営は厳しい時期ですので、
そういうコンバージョンスキームを使って、
安く仕入れた物件を、
高収益物件に仕立て上げることも可能かもね、
と言う話もしてました。
その見学の後は、
引越しのお手伝いをさせて頂きました。
４人で冷蔵庫を２階まで上げるのは
タイヘンでしたが、
あーだ、こーだ言いながら、
持ち上げていく工程は
とってもおもしろかったですｗ
またお店が出来上がったら
遊びに行きたいと思います
多少小走りで
この物件を持ってきてくれた
親愛なる不動産屋さんに行きました。
この不動産屋さん、
１人でやっている個人商店さんなんですが、
水曜日でも店を閉めてるとこ見たことありません。
もちろん土日も開いてます。
なので近所に寄ったら世間話がてら
遊びに行っています。
そんなお仕事熱心な業者さんです。
そんなことは置いといて、
買付申込書には
書籍に書かれていたことを参考にして、
さらに心情に訴えかけるように、
地元愛に満ちた文言をプラスして
並べてみました。
ビジネスライクに行くと
数字しか見られないですが、
ココロに通じることができれば、
多少の数字を凌駕できるかも、
と思っての文章です。
さらに添付資料として、
朽ちたベランダや
リフォームポイントをプリントアウトして、
これらも瑕疵担保責任免責ですっ！
とアピールする内容にしてみました。
ここで指値の根拠を表しているわけですわ～。
不動産屋さんに
買付申込書一式を渡したところ、
この書き方だったらね、
地元の人ってわかるし、
こういうとこ修繕するのは
お金かかりそーだ
ってわかるからね、
ふむふむ、イケるかもね～
って不動産屋さん、妙に納得
売り主さんも
同じキモチになってくれればいいんですが。
買える買付申込書。
期待を込めて送り出します。
来週には結果が出るはず・・・。
最近よく見ている木造２階建て。
いわゆる文化住宅。
文化住宅って関西限定な呼び名って知ってました？
|
近畿地方で主に1950～60年代の高度経済成長期に建設された集合住宅の呼称。瓦葺きの木造モルタル2階建てで、1-2階の繋がったメゾネット、あるいは各階に長屋状に住戸が並んだ風呂なしアパートを指す。「文化」（「ん」にアクセント）と略称されることもある。この種の住宅が「文化住宅」と呼ばれたのは、それまでの長屋やアパートなど集合住宅の多くが便所や台所を共用としていたのに対し、これらの設備を各住戸に独立して配置したことから、従来の集合住宅よりも「文化的」という理由である。 |
関西以外の人は文化住宅って何ぞや、
って思いますよね。
木造２階建てのふるーい物件、
関西にはいっぱいあるんですよね。
そういうのを結構見てます。
この前見に行った物件も
そんな文化住宅。
４戸１の文化住宅。
築４０年のアラフォー。
再建築不可。
３戸空室、
１戸入居。
ふむ。
イイ。
価格も手頃。
イケる。
でもベランダ朽ちてる
どうやら、
柱が少し下がって、
モルタルが割れて、
水が入って、
中の木材が朽ちてしまったみたい。
でもオモロイ。
いろんなところが朽ちてるけど、
うまく直せればイケる。
利回りもステキ。
お金はどっからか沸いてくるかなぁ
昨年に満室になって、
そろそろ物件探しやで～
なんかないんかいな～
って言いながら、
１棟ものやら、
戸建やら、
テラスハウスやら、
なんでもかんでも見ている
今日この頃。
突然、
ええやん♪
っていう物件に
あたりました。
ワタシ好みの
木造２階建て
しかも、ワタシ好みの
アラフォー熟女！
しかも、しかも、
１４戸の１００坪物件！
けっこうデカイぞ
不動産屋さんが値段を付けてくれ、
ってことなんで、
土地値以下で
値付けしてみました。
指値ではなく、
あくまでも値付け。
この値段で売り主さんが了承してくれるキセキと
この物件で融資付けができるキセキを
起こす必要がありますが、
売り主さん、金融機関ともに
可能性はゼロではないようなので、
チャレンジ♪チャレンジ♪
成せば成る 成さねば成らぬ 何事も
成らぬは人の 成さぬなりけり
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
最近一息ついてるので、
ちょっと自宅でも見てみようかと、
この間近所の戸建なんてものを
内覧に行ってきました。
１軒目は一種低層な地域の
閑静な住宅地の築１７年の戸建。
上物はかなり広めの５LDK＋Ｓ。
でも、坂道どーん。
けっこう値段もどーん
売主様まだお住まいなんですが、
バブルがはじけて安くなった
坪１７０万円の時に建てたんだそうな。
しかも建物の値段が
今の売値よりちょっと高かったって。
ってことは・・・。
土地が４０坪だから・・・。
上物も入れたら・・・。
億だ！
すげー
でも坂もすげー
でもいい物件だから
落ちてくるか、
買えるようになるまで
口あけて待っておきます
２軒目は家から近いロードサイドな物件。
２０m＆６mの道路付けで
南向き角地な
カンペキ３階建て陸屋根鉄骨造。
任売物件だけに破格のおウチ。すげー
１階が駐車場に転用可な店舗。
２階、３階が独立して
外階段でつながった
２ＤＫ２戸の二世帯住宅。
うまくやれば住宅ローンで
賃貸併用住宅になるかな、
と夢ある物件。
外壁塗装と屋上防水を最近やってるらしく、
ナリはかなりきれい。
中は相応劣化してましたが、
それはなんとかなりそう。
安くなら買ってもいいかなぁと
思ったところ、
この夢みる物件に
夢見る人も多くって
買い付けっぽいのが入ってるらしく、
流れたらお願いします～ってことになりました。
ところでこの物件、
ロードサイドで３階建ての高めな物件なので、
屋上にアンテナがありました。
ＤＤＩって書いてあるから、
ウィルコムの携帯基地局っぽい。
売り主さんに聞いてみたら、
ＰＨＳの基地局だって。
こういうのが自宅にあると
返済の足しになりますよね。
おもろいなーって思いました。
ボクも携帯の基地局が付いた
２世帯住宅がほしぃぃぃ
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
週末、プアパパさんが購入された
１棟モノ物件の見学に行ってきました。
融資を引いての鉄骨？の物件だけに、
ワタクシの今後の戦略上、非常に参考になります。
木造中心で見ていると、
鉄骨ナリ、RCナリの物件を見ると、
壁が砂壁じゃなくてリフォームしやすそうだなぁ
と思いますが、
屋上が陸屋根だったら雨漏り怖いなぁ
と、別の目線で見る必要がありますね
プアパパさんは
しっかりリスクコントロールされているので、
どう料理するのかお手伝いに伺いながら、
やって行こうと思います。
プアパパさん、ありがとぅーっす！
またおねがいしまーっす！
その後、大家仲間さんたちと
近隣にある年収ウン千万円のRC借地物件を見学。
手を入れたらガラッと変わりそうな気配はあるものの、
築年数≒法定耐用年数な物件なので、
リスクプレミアムは相当あるものの、
背負うリスクはさらにあるなぁ、
なんて話しながら、これはこれでオモロイと考えてました。
いまだにどの方向に進むか、
ブレブレふわふわですが
いろいろ暗中模索しながら、
光をさして行きたいですね～
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
最近、テラスハウスとか、
文化住宅とか、
アパートとか、
マンションとか、
ヘンなの見てます。
その中で、
フロナシボロ文化でこんなのありました。
ハンコ。
しかも大量。
しかもいろんな名前。
この部屋で何が行われたのか？
これってマルサとかでよく出てくるやつよね。
このハンコに紐づく銀行口座は・・・。
とか考えたら、
ここのたたみをはがしたら
ツボが埋まってて、
その中に現金と通帳がぎゅうぎゅうづめになってたりして。
って妄想したり
それこそ妄想利回り１０００％。
でもボロ文化。
現実を見ると夢はない。
お金が埋まってる、
文化住宅募集中・・・
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
渋々ながら買い付けを書いたアノ物件。
駅徒歩２分。５戸１テラスハウスの端家。
きれいに使っているのでリフォームはほぼいらず。
テラスハウスなんであんまり関係ないけど、
前道は６ｍの公道なので再建築可。
後道は４ｍの水路扱い。
でも舗装されてて道という扱い。
売り値は３００万円。
家賃は４．５万円～５万円。
欲をかいて５．５万円。
渋々書いた買い付けは２００万円。
営業マンさんから
次の日連絡が来ました。
２時間半の交渉で、
２１０万円までおっけー
って回答がきたそうで。
困った。
困った困った。
断られると思ったのに。
困った。
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
借地物件である５号物件から
すぐのところにある地主さんの建設中賃貸マンション。
ついに先週完成しました～
５号物件も駅から徒歩３分なんですが、
それよりもちょっと近いマンション。
しかも１ＬＤＫから３ＬＤＫですので、
相当の人気が予想されます。
すでに一部の間取りの部屋では満室。
繁忙期にあわせたマンション建設なので、
近いうちに満室になることでしょう。
デザイナーズマンションを思わせる豪華なエントランス。
マンションの１階にはテナントスペースがあって、
レストランになっていました。
この地主さんはその昔、駅と駅の間を全部持ってらっしゃって、
現在も相当な広さの土地、底地をお持ちです。
このマンションは所有している土地にウン億円を投じ、
建ててるんだよ、と教えてくれました。
ただ、地主だからといって安閑と暮らしているわけではなく、
資産を守るために時代時代にあった、
策を講じていく必要があるんだよ、と深イィ話を話してくれました。
It is the one that is the most adaptable to change.
( 最も変化に適応できる種が生き残るのだ。)
ついでに５号物件の様子を見に行くと、
特に何も変わった様子はなく。
ん...？チラシが挟まってるな？
・・・！ポストをつけるの忘れてた！
ミンナ(゜∀゜ )人(゜∀゜)人( ゜∀゜)ナカーマ
↓ポチっとあればうれしいデス。
今日は最近本業の仕事がしんどかったので、
休養のためと本業のお勉強のために
有休エンジニアリング！
せっかくなので、物件の内覧の予定を入れてみました。
仕事が早い不動産屋さんに大家仲間のMさんと待ち合わせて、
テラスハウス、築３年の１億円マンション、
４戸１文化住宅に駅徒歩３０秒の店舗物件と
物件内覧のハシゴ。
これだけいろんなものを見るとおもろいですね。
目線が戸建、テラスから１棟モノにも向いていますので、
今後もどんどん目を肥やしていきたいです
ただ、勉強するためにも休んだにもかかわらず、
物件内覧後、家に帰ったら数時間寝てしまいましたｗ
