皆さん、本年はいろいろありがとうございました・・・

　今年もあと残すところ1時間余り。

あっという間に過ぎてしまった1年でした。

今年の反省ですが、年初、計画していたものが、全然、実らなかったというのが結果です。

1月に買付を出していた駅近の10階建てテナントビルが最終日に、自分より2500万円上乗せされ都内の投資家に持っていかれてしまったのを皮切りに、

相続がらみの温泉地のソシアルビルも150万円自分より上乗せの金額で、これも都内の投資家に持って行かれ

狙っていた破産物件も債務者と連絡をとりながら進めていたが、途中から連絡が取れなくなり、競売に。

結局、競売には参加しなかったが、開札結果を見れば自分たちが考えていた金額より約800万円上乗せの金額だった。

現在、買付を出している物件も8月に話があったので、年内には決済まで行くと踏んでいたが、来年にずれ込んでしまった。

結局、本年は購入物件は０。

賃貸事業に代わる、ビジネスとしてネットビジネスのセミナーなどに積極的に参加しているが、今のところ、こちらの成果は出ていない。

 

計画は立てたが、結果を問えば、まったく無しの状態だ。

 

甘えがあったのが良くわかる。

 

もっと、物件収集努力を行っていれば、また、自分で他の金融機関の開拓がおろそかにしていたことがこのような結果に・・・

自分で他の物件、他の金融機関はなかなか難しいと自分で勝手に判断して、行動力が積極的にならなかったことが最大の原因。

 

最後に、プライベートでは大事な人との関係が崩れてしまって失ったこと。自分は以前、三角関係で、すごく苦しんだことがあり、その傷をえぐられるようなことがあり、冷静でいられなくなり、自分も傷ついたが、相手も傷つけてしまった。

 

これらを踏まえて、来年こそはより良い年にしたいと思います。

 

皆さんも、1年間僕のブログに遊びに来ていただいて、本当にありがとうございます。

もう間もなく、2012年です。

明日は、1年間の豊富。

 

１００％コミットメントをします。

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（まぐまぐ）1棟目購入ドタバタ劇・・・・・・・・

 

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早速、信用保証協会とメインバンク自分の管轄支店に・・・・

　今日は、早速、朝から県信用保証協会に行き、自分の会社の宅建業者登録の件で、事業資金などの相談をさせてもらった。

　経営相談課のＹ氏が、相談にのってくれた。

　自分が3棟目のリフォーム資金を借りているので、資料を持っていたが、

「今、不動産賃貸業を営んでいますが、年明けに、この会社を宅建業者登録をして、不動産売買＆テナントリーシングによる建貸、事業用借地等の土地活用の提案等を展開したいので、〇〇市に支店を出して、営業していきたいんですが・・・・」

「〇〇市ですか、こちらに登録してある住所は、〇〇市ですよねえ・・・・」

「そうなんですが、支店に考えている地域は、大きなグリップを組んでいるクライアントがいるので、そちらで宅建業者登録をしたいんで・・・・

それで、事業資金もなんですが・・」

「うちはどちらでもいいですよ。信用保証協会のこちらの支店管轄なので・・・・・」

「今、Ｎ信金さんなんで・・・・・」

「別に、どこの銀行さんを窓口にしてもいいですよ・・・・・」とのこと。

　これを受け、Ｎ信金の自分の管轄支店に・・・

　今日は本年最終日。Ｈ支店長と目が合うと・・・

「いやあ、丁度、電話しようと思っていたところ・・・、いやあ、〇〇さん、来年は株式会社〇〇〇〇〇〇と一心同体ですから・・・」

「またまた、支店長、調子いいんだから・・・・、皆に言ってるんでしょ・・・・」

「いやあ、本当に・・・・。ところで、〇〇さん、あの件、どうなりました・・・」

「買付を出している奴？・・・」

「それもそうですが、あのビッグなクライアント持っている不動産会社の引き継ぎは？？？」

「あっ、それなんだけど、やっぱり、完全に引き継ぎとなると、隠れた借財、訴訟があったりするんで、かなりリスクが高いので、自分の今の会社を宅建業者にしたいと思ってるんです・・・」

「あっ、それいいですね・・・。本当に。うちも事業資金出しますんで・・・」

「本当？また…調子いいんだから・・・」

「ほんと、ほんと、何とかしますよ」

「ところで支店長。申し訳ないね。買付出している案件遅れちゃって・・・・」

「いやあ、いいですよ。〇〇さん、もう本部に挙げていて了承してもらっているので、じっくり待ちましょう。債権者が数字に対してゴネてるようだったら、多少の金額、本部に出させますから・・・・・」

「いやあ、そこまでしてもらわなくても・・・」

「〇〇さん、うちの債権も3月までには処理したいんで、こちらも購入してもらって・・・」

「自分もそうしたいけど・・・」

「僕ねえ・・・・、〇〇さん、この2件保有したらどうするのかっていつも思っていた。この若さで隠居しちゃうのかなあ・・・って」

「いやだなあ・・・、俺、隠居なんかしないよ・・・、常に、どんなことがあっても前に進んでいくよ。明治大学ラクビー部のように、

前に！前に！！だよ

支店長、笑わないでよ。俺、この会社、森ビルをコンパクトにした会社にしたいんだ。少数精鋭の組織だが、フットワークが軽い、小回りのきく会社にね・・・・・」

「〇〇さん、ほんとなってくださいよ。ビッグなクライアント活かして、そこから大きくして。絶対出来ますよ・・・」と言ってくれた。

調子が良い支店長だが、ほんとうれしかった！勇気をもらえた！！！

自分はひとりでない。皆にいかされている。

本当に感謝！

 

この後、3棟の簡単な掃除と正月の飾り付けをした。

明日は、今年の反省をします。

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不動産会社を引き継ぐんじゃなくて、自分の会社で・・・

　27日に、新たな顧問税理士と、お山の大将さんと直近で勤めていた〇〇ックスのＡ次長と懇親会を開いた。

　その席で、自分がある不動産会社を引き継ぐ話をしたら

「〇〇さん、会社を買うということは、ちょっと、あまりにもリスクが大きいのでは・・・。隠れたリスクも結局引き継ぎをするのだから・・・・・」

「安く買ったら、隠れた借財、訴訟などがあったり、ある程度、リスクを受け入れるだけの資産背景があれば別ですが・・・」

等々、皆、心配してくれた。

ありがたいことだ。自分もその点が一番気になっていたことだ・・・・

ある不動産会社の社長の知り合いで5万円で不動産会社を譲渡してもらったが、空けてみたらびっくり、とんでもないババを引いてしまって、すぐにたたんだ話を聞いていた・・・・

　そこで、今日、メインバンクの前の担当者のＨ氏に相談。

「今の〇〇さんの会社を宅建業者にした方が良いのでは・・・」と皆が言うように、自分の会社を宅建業者にして、まっさらな段階から始めた方が良い・・という。

「ましてや、その引き継ごうとした不動産会社のクライアントに近いところに事務所を構えるなら、うちは信金だから、支店扱いにすれば融資もできるし・・・」

「そっかあ・・・・、で、立ち上げ資金なんだけど、それ借りれる？？？」

「保証協会付で大丈夫だと思いますよ。〇〇さんだったら・・・」

「30日、明日までやっているので、説明を聞きに行ってみたらどうです？？？」

「そうだね・・・。明日行ってみるよ。保証協会は3棟目のリフォーム資金で使ったからね・・」

 

取りあえず、その旨、リフォーム会社の社長にも話をした。

年明けから、その準備に入ろうと思う。

 

　懸案であった、現在買付を出している物件についてもＨ社長によれば、「今月中は間に合いませんですけど・・・」と債権者に言われているので・・・・

新年早々、債権者に会って、進捗を確認してくれるとのこと。

メインバンクの債権物件も3月までに処理したい意向なので、同時並行で進めていきたい。

　明日は、保証協会と所有物件3棟の軽い掃除と正月飾りを付けたいと思っている。

 

　今年も、もう残りわずか・・・・

　来年は、自分の会社の宅建業者登録、現在上がっている物件の購入と忙しくなる。

　気を引き締めていかないと・・・・

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昨日は強制競売が多かった・・・後は筋トレで・・・・

昨日、前々から言っている引き継ぐか、検討している不動産会社の社長と会う約束をしていたが、

やはり体調が良くなく、年明けに会うことにした。

心配しているが、奥さんの様子から、まだ大丈夫そうだが・・・・

 

で、

昨日は、裁判所で配当要求等終期公告（競売開始決定）の閲覧をしたら、よくよく事件番号を見ると、

平成23年（ケ）第〇〇〇号とあるのが、普通だが、

平成23年（ヌ）第〇〇〇号が意外と多かった。

 

（ヌ）は、強制競売。

通常の不動産担保競売は、抵当権者等、担保権を有するものが、その被担保債権を回収するために不動産の競売申し立てをし債権回収を図ることだが、

強制競売は、たとえ、被担保債権を持っていなくとも、勝訴判決等を得て、不動産の競売申し立てをするケースがある。

これは、競売申し立てが個人だったりするので、ややこしくなっており、物件になるまで非常に時間がかかる。

 

すぐ、物件になるものがないかなあ・・・と探しているんだけど、

相変わらず、分譲マンションの物件、ほんと多い・・・・

 

せっかく、頑張って買ったのにねえ・・・・

 

メインバンクに寄って、そんな話をしたら、なぜか、市役所の差し押さえの話になり、

「ここんところの市役所、県のえげつなさ・・・、ほんとすごいよ・・・。ほんと、念入りに彼ら調査してるよ。ここ数年、ほんと差し押さえ多くなってきているから・・・」

 

「やっぱり、税収が落ちているのと、悪質なものもあるんだろうな・・・・。俺も、差し押さえにならないようにしないと・・・」と、肝に銘じたのでした・

 

そして、昨日は、筋肉・マッスル・ハッスルトレーニング。

バーベルかついで、スクワット＆腹筋を中心に鍛えた、きたえた、　鍛えまくり、自分の限界に挑戦・・・・・・

インストラクターが「皆さん、筋トレは、ほんと最高の衣装を身につけるためのもの・・・・」と相変わらず意味不明なことを・・・・・

 

歳のせいか、現在、筋肉痛ではないが・・・・

このあと、夕方、明日と筋肉痛で悩ませられるのかなあ・・・・

 

今日の夕方は、今度、新たに変える顧問税理士を囲んでお山の大将さん等と食事会。

さあ、今日一日頑張るかあ・・・

 

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中小企業円滑化法案1年延長・・・・

　今日の日経の夕刊に

金融庁、中小企業金融円滑化法案を来年3月に切れるところ、1年延長・・・

になるようだ。

秋口に不良債権化が危ぶまれ、金融庁から各金融機関にもう、駄目なところは諦めてもらうよう印篭を渡すように・・・・・・と記事に載ったばかりだったが・・・

各金融機関から内々に任売でと言う物件が出てきたと思っていたが・・・・・

どうなるだろう・・・・

 

ハウスメーカー系不動産会社の売買仲介Ａ君から、「10月下旬からエンドユーザーからの問い合わせが全くなりました」とか、

「〇〇産業の建売りなんか、土地含めて1000万円台ですよ・・・」と、

あまり良い話を聞いていなかったが・・・

 

円滑化法案は中小企業や個人から金利減免や返済猶予などの返済条件の変更の申し出があった場合に応じる努力義務を金融機関に課す法案。

今年3月に1年間の延長を決め、ここでまた延長。

自分が思うに、13年3月に近くなったら、また延長になるのでは・・・麻薬みたいに・・

 

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