かなり難しいかな・・・・

　今、案件に上がっている事務所ビルの件だが、先輩から連絡があった。
2日の日に契約の予定で進めていたが、売り主の親会社の方から1番手の買主の融資の状況を少しでも様子を見たいとのことから7日まで売り主の事情で伸ばしたという。

　当初の予定と全然違ってきた。当初は、契約などは一切、伸ばさない、融資特約条項は認めないとのことだったが・・・・・？？？

　予想もしない高い金額で買い付けが入ったので、そちらの方に気が行っているのであろう。

　こちらの方でも、銀行の融資がそんな高い金額だったら、無理だから、辞退してくるだろうと思っていたが、今日の時点での辞退はないようで、自己資金をどれくらい持っているのかわからないが、もしかしたら、融資の方もOKなのかも？？？？？

　まあ、いくら融資特約条項を認めない、手付金は没収と言っても、売り主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合、買主を守るという宅建業法上、売り主が思うようにはいかない・・・

　故に、万が一、一番手が崩れても2月末の一括決済はむずかしい・・

あ・・・・あ、明日、N信金に事情を言わなきゃならず、がっかりするだろうなあ・・
自分の信用も落ちるかも・・

　出来レースって言っていたのになあ・・・・・
この間の仲介＆管理会社からの紹介物件に引き続き、結局、没になってしまったことは、
メインバンクに対し、信用無くしてしまったかな・・・

あ・・・あ・・

TOEICだめだあ・・・・・

　今日、TOEICのテストを受けに、会場である自分の母校に行ってきた。懐かしさを感じながらも、来ている受験生をみると、男性が意外と多く、7割ぐらいだった。

　しかし、インフルエンザが流行っているのか、マスクをしてくる人たちも多く、試験中、せき込む人もいて迷惑だった。

　確かに、試験を受けなければならない事情は人それぞれだが、インフルエンザにかかっているのに、無理して来たら他の受験生に迷惑かかるのがわからないのかね…

　勝手なことを言っているとは思われるかもしれないが、先程から、なんか調子が悪い、うつされたのかな？？？？？？？

　で、結果の方は、詳しい採点はわからないがボロボロだあ・・・・・
歳のせいか、覚えたボキャブラリーも忘れちゃったあ・・

　リスニングは、結構、概略わかったものも多かったが、設問を見たときに、あれ何だっけかなあ・・・
と、いうケースが多く、記憶力が無くなってきている。やばい・・・

　最後は、時間がなくて、勝手にセレクトして、答案を埋めたという感じだ・・
初めての、TOEICテスト。

　時間の配分、どんな感じのテストなのかようやくわかったような感じがする。
これから、何回も受けるだろうが、足りない部分が非常に多いいことが良く分かった。

　明日、早速、英会話があるので、今日の報告とこれからの勉強の仕方のアドバイスをもらおう。

　しかし、アジアカップの日本対オーストラリアの試合を全部見ているようじゃあ、駄目かあ・・・・

　最後の方は、モチベーション下がちゃたからなあ・・・・・


　○畑ちゃんはどうだった？？？？？

明日は、TOEIC公開テスト・・・・

　やばい・・・・・・・明日はTOEICの公開テストなのに、勉強してない・・・・・
どうしよう・・・・

　今から、サッカー日本代表のアジアカップの決勝戦があるというのに・・
先程、ジムに行って、ひと泳ぎしていたら眠くなってしまった。

　ところで、昨日までに、事務所ビルの件で買主1番手がキャンセルしたという連絡はない。
　先輩に聞いてみると、2月2日までにどうするか返事をするのではなく、2日の日に契約するということだ。

　融資特約は認めず、万が一の場合、手付金は没収という条件の中で、25日以降に銀行に相談かけるという買主。本当に融資つくのかねえ…

　来週早々、キャンセルになればいいんだが・・・・

　話は変わるが、現在、自分が保有する物件42室の内、2室が空室。何とか早期に満室にしたいものだ。
　
　3棟目の物件は満室だが、このごろ思うことだが、6室だけだとリスクが高いなあとつくづく思う。土地の面積が広く3区画に分けられるので、銀行は評価が出るので融資はしやすい物件だが、たかだか12％位の利回りだと、キャッシュフローが少ないので、かったるい。

　全体で考えて、戸数があるからと言って、4戸、6戸、8戸という物件を安易に購入すると他の所有物件の足を引っ張ることになる。

　メインバンクのH副長とも話すが、安定的なのはRCの物件で、戸数が15戸以上、築年数10年以下、利回り18％ないとね・・・という話になる。

　そこで、来月27日は、光速不動産投資成功法でおなじみのセミナーに申し込んだ。

韮山の海軍

　昨日は、○○塾の例会で、地元の新聞社に勤めている上野英房氏を招き、「韮山の海軍」について、講演していただいた。自分も楽しみにしていた。

　身近でありながら、あまり知られていない江川家。江川英龍は、江戸時代後期の幕臣で伊豆韮山代官。通称の太郎左衛門、坦庵の呼び名で知られる。洋学、とりわけ近代的な沿岸防備の手法に強い関心を抱き、反射炉を築き、日本に西洋砲術を普及させた。地方の1代官であったが、海防の建言を行い、勘定吟味役まで異例の昇進を重ね幕閣入りを果たす。詳しくは、ウィキペディアで。

　そこで、あの咸臨丸。乗船した士官は全部で16人。そのうち、江川家関係者が7人。肥田浜五郎、松岡盤吉、鈴藤勇次郎、中浜万次郎、小野友五郎、赤松大二郎、公用方（事務方）として、」吉岡勇平、さらに提督・木村摂津守の従者として森田留蔵（韮山代官所書役見習い）も加わっている。ちなみに、あの福沢諭吉も提督の従者の一人。
　この咸臨丸アメリカへの渡航。太陽暦で2月10日から3月17日まで。この時期北太平洋航路というのはあまりに無謀。しかし、到着は正使を乗せたポーハタン号（2,415トン）より12日も早かった。咸臨丸（625トン）は随行艦。

　艦長は、勝海舟であるが、実質的なNo1は木村提督。勝としては木村提督の存在が目障りだったのか部屋に引きこもたり、乗員の選定でも勝の嫌いな榎本武揚などが入っていなかったり、勝の性格はちゃきちゃきの江戸っ子ではあるが、気難しい性格だったようだ。木村提督は1番にジョン万次郎を推薦していたという。また、ブルック大尉（アメリカの士官）に乗船依頼したのも木村提督。日本側士官だけで航海したというのは勝一流の自慢話。つかみにくい性格は、サンフランシスコでの入港時の礼砲をめぐっての「首取り騒ぎ」、この航海で勝と福沢諭吉と終生相容れぬ関係に。福沢に勝たちの冗談が通じなかったらしい。

　長崎海軍伝習所でも、江川家から派遣されている。伝習所は短命だった。1期生から3期生まで。1期は16から18カ月。江川家は1期生に5名、2期生に4名、勝は1期生だが留年して3期まで。榎本武揚は3期生。

　歴史の一面だけだと、勝は良く描かれるが、見方を変えればいやな奴である。

　でも、住んでいるところよりは離れているが、身近にこんな自分が知らない歴史があるなんて・・・・

　ちなみに昨年、見ていた龍馬伝。

　山内容堂公と勝海舟の下田会談（坂本龍馬赦免）。山内容堂公を乗せた大鵬丸の総指揮官は小野友五郎。

　俺何にも知らなかったあ・・・はずかしい


　

いやあ…うまくはまちゃったかな・・・・

　いやあ・・・・うまくはまっちゃたかなあ・・
結局、今のところ事務所ビルの買い手としては2番手。

　中身を聞いてみた。
　25日締めの物件、一番最低価格は、一部上場の不動産会社。自分とは1000万円の開き。
で、自分が2番手だが、25日に自分と同じ希望価格金額を提示した業者が、その日の午後、引っ込めたとのこと。一番手は自分より2500万円上の金額を出してきたという。

　とてもではないが、積算評価でも全然出ないのに、これから銀行と相談する買い付け者を相手にしているのだ。

　希望価格より、2500万円上の数字で出してきたので、売り主としては心が動いたとは思うが、直接会ってみれば、まだ区分所有の物件しかもっていなく、売買価格の手付金ぐらいは持っているけど・・・との内容。それも、都内の人間。

　宅建業者登録をしているくらいだから、銀行の融資がつくか、つかないかくらいわかるだろうが・・・・・

　2日までに、正式に契約を結ぶか返事をするとのことだが・・・
金額を少しでも下げるのは認めない、融資特約条項は認めないとの縛りを入れてはいるようだが。手付金、売買価格の1割、万が一の場合手付金は没収も付け加えたとのこと。

　1週間とはいえ、土日を挟めば実質的には5日間で銀行の返事が出るのか？？？

　こちらの2番手に、話が来た時には、希望金額で出した金額より500万円下げた値段で話しをつけるように、先輩には強く言った。

　当初、その値段で出そうとしていたが、その売り主担当者が希望価格で出した業者がいるということを連絡してきたので出した数字。それをその日のうちに引っ込めたと言うのだ。いかにも怪しい。

　一番最低額だと、売却しないでそのまま保有。希望金額でも現状、22.5％利回り確保でき、満室になれば26.7％になるので、最低金額より500万円差があればという話を聞いていたのだ。

　この売り主担当者に、やられたかなあ・・・

「しっかりしろよ・・・もう・・・」と先輩に言ったのは言うまでもない。