賃貸住宅所有オーナー様Q&A VOL２

最近は入居者のモラル問題や契約時の問題が増えています。
そんなオーナー様からの質問にお答えします



Q1・私のアパートの借主が犯罪で逮捕されました。その際に暴力団員であることが判明しました。契約を解除したいのですが可能かどうか、また可能ならばどのようにしたらいいのかをお教え下さい。なお連帯保証人は借主の母親です。

A1・自力で解決するのは骨の折れる仕事です。借主が暴力団の構成員である場合は連帯保証人もその関係者であることが多いです。解約明渡しをする場合は刑務所へ出向き本人と面会し、了解を得る等の手続きが必要となります。その際「明渡し同意書」「残置物の処理・処分同意書」を作成し、面会時に捺印の上封書で送り返すことを納得してもらう必要があります。
　相談者に話を開きますとこの借主は家賃を滞納していなかったそうですから、事件を起こして逮捕されたことが解約事由となります。弁護士に依頼し、早い段階で解約、退去を進めていくのが良いでしょう。今回は母親が連帯保証人とのことですので、その母親と打ち合わせをして前述の処置をするのが良いでしょう。
「警察が介入するような事件に入居者が関わった際は、貸主は契約を解除できる」旨の一文を契約書に入れておくと明渡しがより明確になります。


Q2・１棟のアパートの入居者の中で、何度注意しても約束を守らない人がどうしたらよいのか教えてください。
①1件の方は内職をしており、ダンボール等をアパートの敷地に置いています。
②もう１件の方はバイクの回収業を行っており、敷地にバイクを何台も置いていて他の入居者に迷惑をかけています。この方は特に悪質ですので、法的手段により契約解除をしたいです。

A2・まず契約書の内容ですが、該当する条文の有無を確認してください。
①内職を止めるように強制することは不可能です。共用部分の使用が他の他人の邪魔となるようなら厳重注意し、邪魔にならない別の場所への移動を要請します。悪質な場合は契約違反を理由に、解除・明渡しの要求をします。
②これは非常に面倒な事例です。
契約書の内容を検討し、何条に違反しているかを確認してください。
違反している場合は、それを要件に内容証明・配達証明により契約解除を通告します。
ただしどけてもらうのに一定期間の猶予を与え、改善されなければ契約違反で解除すること。期間が到来しても明渡さない場合は退去督促します。更に明渡し訴訟を申し立てます。

賃貸経営をされる中で、起りうる問題は様々です。１つのケースでもいくつかの事例が出されます。そんなわずらわしいことも、当社渡辺住研管理部にお任せいただけたら、解決です

渡辺住研管理部049-254-9878

物件オーナー様からのご相談 Ｑ＆Ａ

　新築して引き渡しから３ヵ月、窓枠に付いた汚れが雨が降ると一緒に流れて、アルミサイディングによだれのように黒い線が付いてます。施工メーカーにクレームとして処理してもらえるのでしょうか？
　早急に取らないと、日焼け等でもっと目立ってしまいそうです。淡い色のサイディングなので、結構目立ちます。
　窓枠をどのように加工すると、今後、このような問題はなくなりますか？　それとも外壁を保護する何か良い方法はありますか？

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アドバイス致します。

このクレームは意外と多く発生して？おり、特に淡色系の外壁（サイディング）に多く見かけられます。
というか、ほとんどの場合に発生しているのではないかと思われます。
　まず考えられるのが、オーナーのおっしゃっている、窓枠の汚れによるものですが、新築引き渡し時の美装が完全でなく、雨によってその汚れが流れて、シミになるものです。この場合だと、施工店に相談して、清掃等してもらったほうが良いと思います。
　２つ目は、（こちらが本命ですが）大気中に含まれている「チリ、ホコリ、排気ガス」などの汚れが雨によって（特に手稲区は風が強いですよね）外壁を伝わり、いつも流れている部分に黒い線として痕跡を残してしまっていることが考えられます。
　先に述べたとおり、ほとんどがこの汚れだと思います。それを防ぐ方法としては、たぶん窓枠は樹脂製だと思いますので、窓枠の両端下部分に「水切り（サッシサイド水切り）１組1,500円～2,000くらい」という部品を取り付ける方法が、一番手っ取り早い方法です。外壁を保護する方法は、塗装を良いものに替える方法がありますが、根本的に今回のご相談には解決策とはならないですね。
　外壁材はアルミサイディングということで、良い選択だと思いますので、ある程度は妥協するか、後日、数年後（8～10年塗装塗り替え時）に少し汚れの目立たない色にするかですね。

マンション経営成功の秘訣とは？

安定的なアパート・マンション経営を考えるうえでの一番のポイントは、
「いかに入居者のニーズを捉え、いかに選んでいただくか？」という事です。

しっかりとした市場調査をもとに、入居者ニーズを取り入れた差別化を行う事で、安定した入居者確保が可能になります。
空室発生が少ない物件（間取り・外観・設備仕様等）が建築出来れば、
最終的には所有されている資産（土地）の有効活用へと繋がり、安定した家賃収入を確保する事が可能となります。

アパート・マンション経営は、短期でなく長期的経営です。
長期に渡り空室の出ない、いかに入居者に支持してもらえるかが重要となります。
あまりにも希望の利回りを意識しすぎた為に、むやみに全体の建築費を落としすぎ、入居者ニーズに全くあっていない物件を建築してしまった事で、2～3年で空室が発生してしまったという、アパートマンション経営の失敗事例を聞く事もありますので、注意が必要です。

2011年７月から。

こんばんにゃ。
おにゃんこ先生です。

ここまで来たかデジタル時代。
ＴＶの電波がデジタルに。

いまみなさんが見ているテレビのほとんどはアナログ放送という種類です。
2006年12月までには全国都道府県庁所在地で地上波デジタル放送を開始します。

その後放送エリアを拡大して行き、2011年7月にはのアナログ放送は終了し、
すべてがデジタル放送になるのです。


地上波デジタル放送になるとなにが変わるの？

☆高画質・高音質♪ （臨場感・ＣＤ並みの音声！）

☆テレビ局との双方向機能　（番組に参加したりＴＶショッピングや銀行振込ができる！）

☆字幕放送や解説放送がより充実！

☆見たい番組を放送後にも選べる！

などなどメリットがたくさんあるんですね。

ただいまはアナログテレビがほとんどだから、このままでは無理。
見るには、まずＵＨＦ用アンテナと、地上デジタル放送用受信機が必要です。
地上デジタルテレビに買い替える、
またはいま見ているテレビに地上デジタルチューナーを取り付ける。
ハイビジョンで楽しむには、それに対応する受信機が必要だ。
テレビが各部屋に１台ずつある過程が増えていますが、
全部に地上デジタルチューナーが必要なんです。

2011年まであと５年。
こんなにハイテクに便利になってしまうと、
ＴＶの操作についていけるか心配です。
インターネットでも地上波デジタル放送に関してのサイトがあるので
準備のために調べておくといいですね。

５年もあるのかと思ってもきっとあっという間に未来がきます。
お休みはＴＶづくしになってしまいそうですが、ほどほどに。

おいしいレストランの情報や天気予報も簡単に知ることができるので
ＴＶを情報源にいろいろな場所にでかけてみるのもいいですね





　

賃貸の責任と義務

賃貸生活をする上で、騒音問題・近隣問題・共同住宅問題・退去問題・・・etc。様々な問題があり、お部屋を借りたら、大家さんに対しての責任・義務があります！「家賃を払っているから良いだろう」なんて思っている人はいないとは思いますが、最低限のモラルをもって、賃貸生活をしてください。故障した場合も応急処置することも大切なことです。！


アパートって自分の財産？＜共同住宅問題＞
自分の財産じゃないね。でも、自分が住んでいる家だし（自分のためだし、大家さんの為だし）きれいに使ったほうがいいと思います。良く契約書には、「善良なる管理者の注意して生活を・・・」なんって言葉が書いてあるりますが！ようは、モラルが大事です。！



ホームパーティーでどんちゃん騒ぎ？＜騒音問題＞
やっぱり友達呼んで、ホームパーティーって楽しいですよね。飲んで騒いでワイワイ夜中まで！しかし逆に自分の隣の部屋で、それをされたら・・・ションボリ

極力お隣さんとは仲良く、もし、友人・親族などが来ることになり、近隣の方に迷惑がかかりようであれば、あらかじめ近隣の方に事情を話したり、あんまり夜遅くまで宴会？等しない方がいいですね。あんまり騒ぐとある都道府県は迷惑条例というのがあるらしい、マナーです。！



荷物が多いので廊下に置いてもいいのかな？＜近隣問題＞
ダンボールや自転車等、ようは人がぶつかってしまう物はだめだと思うけど、傘とか、明朝捨てるごみを廊下等の共用部分に置くことぐらいは・・・なんて考えてる人

まずいです。もちろんそれより大きいのは論外です！原則的には、天災、火災の時は廊下、ベランダというのは避難通路になるので（消防所の認知）通路に物があるせいで逃げ遅れ・・・？新宿の雑居ビル火災の似の前にならぬように


汚れたまま退去？＜退去問題＞
どうせ現状回復するんだったら汚いまま引越、やっぱりこれこそマナー・ルールでしょう！
汚れすぎてると敷金からオーバーして後から請求されることもあります！「立つ鳥跡を濁さず？」です！

引越し時の防犯・安全対策

　初めて一人暮らしを始める時、又は二度目三度目と新しい部屋を探す時、何を一番に決めますか？

　まず大前提となるのは、家賃や沿線、間取りだと思います

　その上で、築年数、構造、日当たり、駅からの所要時間、オートロックやセキュリティ等といった点がいろいろと出てくると思いますが、その中で最近は特にセキュリティが重要になってきていると思います

　家賃というのは支払える上限というのがありますよね

　管理費を含めて、さらに月々の光熱費関係も考えて決めなくてはなりませんし

　それから路線を決めると、ある程度限られてくると思います

　住宅圏ということで、下り電車に乗ることになるだろうが、逆に都心に向かう上り電車を選ぶのも一案ですし、往復の時間の節約、仕事でも遊びでも都心に出るのに時間と交通費がかかることを考えれば、たとえ家賃が1～2万円高くても、それだけのメリットはあるでしょうし、又痴漢被害を気にしながら長時間電車に乗ることを考えれば、混雑した電車を避けるという事も選ぶポイントになるのではないでしょうか

　つづく・・・

結露！

こんばんわ、賃貸管理部、AGOです。
今回も、結露に関して調べた事を書こうと思います　
　
結露とカビ・ダニとは、密接な関係を持っています。
一般にカビ・ダニ等は、室温２０～３０度、あるいは湿度６０～８０％が最もその生育に適した温湿度条件だといわれています。
結露の発生する前の状態が続くとカビ・ダニの発生を促していきます。

人間は、ある部屋の温度と湿度をエアコン・ストーブ・加湿器あるいは除湿器などを使って制御することが出来ます。 しかし、住宅の部屋全てを制御するには多大な費用がかるため出来ません。

また、温度・湿度を制御する時間もその電気代、燃料代を考えるため、ごくわずかな時間でしかありません。
もし２４時間、温度と湿度を制御できれば、理論的には結露・カビ・ダニの発生は相当少なくすることが出来ます。
ではどうやって、エアコンなどの機器を使わずその発生を押さえることが出来るのでしょうか。


人間は体感的に湿度７０％を越えると蒸し暑さを感じますが、それ以下だと湿度４０％でも６０％でもあまり明確にその差を自覚することは出来ません。
また、冬の８０％の湿度もそれほど不快には感じません。

敵を見ずして対策も建てられないように温度・湿度計を持つことは今の状態を知る大事な条件です。
その部屋の温度や湿度を常に把握しておくことが、結露対策の第一歩です。

３，０００円程度の市販の温湿度計の精度はあまり良くありません。
同じ製品でも多少の誤差を持っていますが、相対的な目安をつかむだけですから高価な物は必要ありません。安い物でも十分です。


温度を制御する事は季節変化を考えれば難しいものです。
しかし、結露・カビ・ダニに共通している湿度を制御することはある程度可能です。
常に湿度を低く押さえるようにすれば、人間も快適であると同時に結露・カビ・ダニも発生しにくくなります。
そのための条件は何でしょうか。
１．湿度とは水蒸気の量
前ページで説明したように、湿度とは空気中の水蒸気（水分）の量の割合です。
湿度を制するとは、空気を制する。 水蒸気を制すると読みかえてみましょう。
そして、空気と水蒸気の基本的な性質を理解しておきましょう。
２．空気の性質
空気は温度が高くなるほど上に行く性質があります。
室温で考えれば、一つの部屋の温度は常に下が低く、天井に高いほど高くなる性質があります。
２階建て住宅は床下、１階、２階、屋根裏の順で高くなっています。
南向きと北向きの部屋では、日照の関係でその室温も変化しています。
冷房・暖房時の室温も床面は低く、天井面は高い温度になっています。


温度が低いほど空気中に含まれる水蒸気の量が少なくなると言う温度と飽和水蒸気の点から言えば、２階よりは１階、南の部屋よりは北向きの部屋の方が温度が低くなる分、湿気が高くなることになり、結露・カビ・ダニは発生しやすくなります。
３．水蒸気の性質
水をある器に入れれば水平になるように、水蒸気も一定になろうとする性質を持っています。
ある部屋で発生した水蒸気はドアの隙間などを通って他の部屋にも流れていき、全体として一定になろうとする性格があります。

水蒸気が平準化すると言うことは、いかに水蒸気を早く外に逃がすかということです。
換気している部屋の水蒸気は外に放出されますが、押入など一度拡散された水蒸気が部屋ごと締め切っているとその部屋の水蒸気は残ったままになってしまいます。

ここまでのあさらいです

●空気が水を含まれなくなると結露は発生する。
●温度が低いほど、空気に含まれる水分の量は少なくなる。
これが室温の低い北側の部屋に結露・カビ・ダニが発生しやすい原因。
うまく換気をしないと冬の暖房を止めた後の結露が発生する原因です。
●空気を制するとは、
部屋の隅々まで空気が流れるような換気を考えること。 締め切った押入、納戸に結露やカビが発生しやすい原因です。
●水蒸気を制するとは、
発生した水蒸気を早く外に出すこと。 換気をせずに、洗濯物を室内に干したり、石油ストーブ・加湿器を使うと結露が発生しやすくなります。
●空気と水蒸気を制するとカビ・ダニの育成も押さえられる。
結露まで至らなくても、カビ・ダニの格好の育成条件を与えることになってしまいます。
（カビ・ダニはこれ以外にこまめな掃除も必要です）

お財布ケータイで、鍵のロック

FeliCa携帯をマンション向けの電子錠として使うシステムが登場しました。

　NTTドコモの商標「おサイフケータイ」の急速な広まりにより、FeliCa携帯＝電子マネー決済のイメージは根強くあります。しかし、その中で初期からFeliCa携帯の“電子鍵”の面に着目し、マンション向けのFeliCa電子錠システムが構築され、既に実用化されているマンションが福岡にあります。

防犯性と、手軽さ・便利さの追求はとめどなく続くものです。

当社管理物件には導入されておりませんが、様々な商品の開発される中で、入居者様・オーナー様の安全面を守りたいと日々努力を重ねております。

賃料査定に影響を与える10大要素

　賃料を決める上で、周囲との賃料相場の比較検討は重要です。その場合、賃料の設定に影響を与える10大要素は以下のものになります。
　ここにある要素を建物計画時から検討し、取り入れることが安定した賃貸経営には大切と考えます。


【賃料査定に影響を与える10大要素】

①最寄り駅の人気度
沿線全体の人気度も重要です

②最寄り駅からの距離
徒歩圏は普通、15分程度までです

③部屋の有効面積
単なる専有面積でなく、廊下、水回り、台所などを除いた面積です

④間取り
使い勝手の良し悪しは、即賃料に反映されます

⑤日当たり
ファミリーでは特に重要な項目です

⑥構造と階数
木造と鉄筋コンクリート造では違います。階数、角部屋なども影響大です

⑦外壁の仕上げ
タイル張りが好まれます

⑧外構工事のグレード
エントランス回りが特に影響大です

⑨設備・仕様
必須設備を付けて賃料を上げることもあります

⑩オーナー住居と併用かどうか
一般的に併用でないものが好まれます


２１C.住環境研究会調べ　より

引越し豆知識

最近では、お手ごろ価格で引越ができる引越し会社が多いです！単身パックやファミリーパック・混載便・・・etc。引越し会社によって様々なサービス・特典です。

「自分でやるなんて面倒くさい！」「友達に頼むのもなんか悪くって・・・」なんて思っているなら引越し会社に頼もう！！

引越し会社を選ぶ際のポイントは『引越豆知識』で勉強しましょう！
見積もり依頼をする前に必見です！！

引越し見積りを簡単に依頼！見積り料金を比較して安い引越し！見積り料金と引越しサービスを比較して楽々引越し！ピアノ引越し見積りも可能！全国の引越し見積りサイト

　
▼引越屋さんの探し方！あなたはどっちで探す！？▼
　　　　　　引越見積りサイト　or　引越会社








引越会社に依頼する前に！
引越会社に見積り依頼する前に何を基準に話したらいいのか？何を確認したらいいのか・・？料金ばかり気になり大事なことがぬけたら・・・。せっかくの引越しがだいなしです！！

1.
　 ３．４月は、引越屋さんも一番忙し時期なので、早目の予約が必要！土・日祭日よりも平日の方が安く設定している業者が多いようです！

2.
　 自分で梱包する荷物と、業者が梱包してくれる荷物を明確にし、少し割高になる場合もあるが、新しい家具（高級家具・婚礼家具等）はできるだけ、業者に梱包してもらう事が安心です！

3.
　 エアコン・湯沸し器・ピアノ・バイク・車等、特別料金がかかる場合がありますので、事前に確認！！賃貸の部屋から退去する際、設備であるエアコンのリモコンを引越し先にもっていってしまう事があるので、置いて行く物、持って行く物を事前に整理しておきましょう。

4.
トラックでの運送が一般的ではあるが、距離・時期によってはＪＲ貨物・航空便などを使用する場合もありますので、事前に確認が必要！また、転居先の道路幅により、トラックの大きさが規制され、４ｔ車1台の量が２ｔ車2台になり、料金が高くなる場合もありますので注意しよう。
5.
　 あまりあってはならない事ですが、引越しの際、家具・ガラスなどを破損やキズをつけ事故になることは十分考えられます。保険は家具類の時価、上限枠いっぱいまでかけておくことが望ましいです。

以上のことを踏まえて検討してみてください。