いつもご覧頂き有り難うございます☆
今日は雨ですねぇ
気温も上がりそうもなく
玄関を開けると
寒さでブルッとしてしまいます
すっかり冬ですね☆
寒いのは嬉しくないですが
雨の日のおしゃれな傘
首元のストールやマフラー
ちょっとしたワンポイントを楽しめる季節でもありますね♪
さて、今日届いた宅建ニュースから
最近の判例をご紹介します！
テーマは
「履行の着手」
です＾＾
＜事案の概要＞
本件は
不動産売買契約を締結したが
購入について家族の同意が得られず
契約解除を考え始めた買い主Yが
決済日直前の仲介業者との打ち合わせにおいて
手付け解除ができると誤認し
残金決済日当日
決済の場で手付放棄による
契約解除の位置表示をしたところ
売り主X（不動産業者）が
履行に着手していることを理由にこれを認めず
最終的にXがYの債務不履行を理由に契約を解除し
Yに対し違約金と受領済金員との
差額の支払いを請求した事案である
Yは
①手付金相当額で補填可能な実損しか
生じない行為は履行の着手とは言えない
②仲介業者が介在したとしても
売り主業者には
違約金に関する説明義務があり
Xはこれを果たしていない
③所有権移転時に
抵当権を同時抹消すること
で、リスク回避を図ったこと
対象物件を第三者に売却し利益を上げたこと
違約金の説明がなかったこと
等を理由に
違約金請求が信義則違反
又は権利濫用となる等主張したが
いずれも認められず
Xが根抵当権者
司法書士と共に決済に必要な書類一式を持参し
残金決済の場に赴いている点は
履行の着手と認められるとして
Xの請求を認容した
「履行の着手とは？」
客観的に認識し得るような形で
履行行為の一部を行った場合や
契約履行の前提として必要な行為をした場合を
「履行の着手」
といいます
例えば、売り主の履行の着手は
売り主が買い主の希望に応じて
建築材料のは中をしたり
建築に着工した場合や
売買物件の引き渡しと
所有権移転登記を行った場合などが該当し
買い主の履行の着手は
買い主が中間金の支払いを行った場合などが該当します
ただし、
「住宅ローンの申し込み」
は、買い主の履行の着手には該当しません
民法557条1項
買い主が売り主に手付けを交付したときは
当事者の一方が
契約の履行に着手するまでは
買い主はその手付けを放棄し
売り主はその倍額を償還して
契約の解除をすることができる
詳しくはこちらを参照してみて下さい
http://www.retio.or.jp/attach/archive/79-021.pdf#search='%E5%B1%A5%E8%A1%8C%E3%81%AE%E7%9D%80%E6%89%8B%E3%81%A8%E3%81%AF'
以上をふまえて
次回は” 判決の要旨 ”です
最後までご覧頂き有り難うございました＾＾
☆新築戸建ては仲介手数料無料☆
☆中古住宅は仲介手数料一律２０万円☆
ご成約のお客様全員に
QUOカード贈呈中！
お気軽にご連絡下さい
偕成不動産
フリーダイヤル：0800-805-8505
メール：ayanohama@kaiseifudousan.com
http://kaiseifudousan.com/
http://kaiseifudousan.com/sp
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購入について家族の同意が得られず
契約解除を考え始めた買い主Yが
決済日直前の仲介業者との打ち合わせにおいて
手付け解除ができると誤認し
残金決済日当日
決済の場で手付放棄による
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売り主X（不動産業者）が
履行に着手していることを理由にこれを認めず
最終的にXがYの債務不履行を理由に契約を解除し
Yに対し違約金と受領済金員との
差額の支払いを請求した事案である
Yは
①手付金相当額で補填可能な実損しか
生じない行為は履行の着手とは言えない
②仲介業者が介在したとしても
売り主業者には
違約金に関する説明義務があり
Xはこれを果たしていない
③所有権移転時に
抵当権を同時抹消すること
で、リスク回避を図ったこと
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違約金の説明がなかったこと
等を理由に
違約金請求が信義則違反
又は権利濫用となる等主張したが
いずれも認められず
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履行の着手と認められるとして
Xの請求を認容した
「履行の着手とは？」
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履行行為の一部を行った場合や
契約履行の前提として必要な行為をした場合を
「履行の着手」
といいます
例えば、売り主の履行の着手は
売り主が買い主の希望に応じて
建築材料のは中をしたり
建築に着工した場合や
売買物件の引き渡しと
所有権移転登記を行った場合などが該当し
買い主の履行の着手は
買い主が中間金の支払いを行った場合などが該当します
ただし、
「住宅ローンの申し込み」
は、買い主の履行の着手には該当しません
民法557条1項
買い主が売り主に手付けを交付したときは
当事者の一方が
契約の履行に着手するまでは
買い主はその手付けを放棄し
売り主はその倍額を償還して
契約の解除をすることができる
詳しくはこちらを参照してみて下さい
http://www.retio.or.jp/attach/archive/79-021.pdf#search='%E5%B1%A5%E8%A1%8C%E3%81%AE%E7%9D%80%E6%89%8B%E3%81%A8%E3%81%AF'
以上をふまえて
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