お金を借りれば誰でも買える！ でも、アパートを買うってどういうことなのか＠湘南

この20年ほどの間、日本では無数の人々が株式や土地に投資して失敗して来た。代表的な国内株式銘柄の価格、あるいは代表的な商業スポットの地価の下落を考えればわかる。世の中には常に目ざとく利口に儲ける人は少数ながら存在するが、この20年間ずっと投資し続けた日本人の大半は、平均的に言って投資した金額の半分以上を軽く失っている。損した人はあまりその実態を口にしないだけだ。

その点、賃貸する不動産物件、つまりはアパートに投資するってことの損得はどうだったのだろうか。仮に建物が倒壊しその価値がゼロになっても（そんなことはまずないが）、土地は残る。株式や高利回り債券のように、デタラメなことにはならない。


（誰もが今なら多数のインターネット不動産広告で見られる、売り出し中の湘南の某物件「C」）

かつ、ここが大事だが、賃貸アパートは家賃が入る。家賃収入は地価に対して極めて鈍い感応度を示す。株式よりも地価よりも鈍く、上がるも下がるもかなりゆっくりしたものだ。

モノによっては毎年、投資アパート物件の価格の15%くらいの家賃収入を手に入れることが出来る。10年国債を買っても利回りは1.5%に届かない時代にである。物件価格の15%が年あたりの家賃収入として得られる物件を買った場合、仮に毎年そのうち3分の1が諸費用や税金や空室で得られなかったとしても、10%は得られることになる。

その場合、10年ちょっと経ったら投資資金はおおよそ回収出来て、土地建物が残る。その後もそれは毎年10%近くは稼ぎ続けるだろう。建物の劣化とともに、賃料は下落する傾向をたどるだろうが。有価証券や、ただの土地の投資とはちょっと違う不思議な投資である。これから老人になる人間（＝私）には最適な話だ。


（物件「C」の外壁タイル）

そのように考え、不動産屋さんに案内され、私は湘南のとある場所にある鉄骨造のアパート「C」を見に行った。初体験である。ベテランの不動産営業マンさんとあれこれよもやま話をしながらの、楽しい「お宅拝見」だった。どんな世界でも、経験を積んだベテラン営業マンの言葉から学べることは数多い。いっぱい質問し、答えてもらい、冗談を言い合った。

今まで自分が住む、あるいは親が住む家を建てたことは7回ある。住宅地も別荘地も無数見た。施主としての知識なら、住宅については建築構法をすべてマスターした。しかし「自分が住まない」物件を見るのは初めてである。何が良いのか悪いのか、物件「C」を見ていてもさっぱりわからない。


（物件「C」の入口の階段）

「人に貸す建物を買うなんて！！？？　自分の家を買う努力だけで精いっぱいの私には関係ないわ・・・」などと言うなかれ。自宅とアパートは違う。アパートは家賃収入が入る。買った瞬間からあなたの収入が一挙に増える。キャッシュフローを生まない自宅に金を使うのは見方によってはただの浪費である。アパート投資はそれとはまったく別物だ。

だから・・・条件さえ揃えば、手元に多くのお金がない人でもアパートは買えるのである。物件自体を担保にしてお金を借り、それで入金と出金が十分にまかなえるという算段がつくのなら、借りて買えるのである。この小さな物件だって満室時の年間想定家賃収入が300万円以上だ。実際、現時点で満室だ。ただし将来も常に満室になるとは限らないが。


（物件「C」の中の階段）

ということで、最近私もネット上で売りアパート物件をいくつも見ているのだ。しかし実物を見たのはこの「C」が初めてだった。

こんな話、もっとプロフェッショナルな家主さんにはあくびが出そうな退屈な話なのだろう。しかし私は今までに投資対象としてアパートを見たことがなかったので、なんとも「不思議な世界だなぁ・・・」と興味を持ち始めたところなのだ。