マンション管理業者６１社に是正指導 ～ 全国一斉立入検査結果（令和元年度）～

　国土交通省は、昨年 10 月から概ね３ヶ月かけ、全国 145 社のマンション管理業者へ立入検査を実施し、うち 61 社に是正指導を行った。
　マンション管理業者が、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」という。）に基づき適正にマンション管理業を営むことは、極めて重要。このため、全国１４５社に対して立入検査を行った結果、６１社に対して是正指導を行った。
　国土交通省は、引き続き、立入検査等による指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法に基づき厳正かつ適正に対処していくとしている。
　また、関係団体に対しても、研修活動等を通じて、マンション管理業全般の適正化に向けた指導等を図るよう要請した。（令和２年7月27日、国土交通省報道発表より）

マンション共用廊下に植木鉢等を置く区分所有者に撤去の裁判を起こす為の総会決議は必要？

Ｑ

マンションの共用部分である廊下に、植木鉢などの私物を置いて利用している区分所有者がいます。管理組合から撤去の要請を再三しているのですが、まったく応じてもらえません。そこで、撤去を求めて管理組合が裁判を起こしたいのですが、そのためには総会決議が必要でしょうか。当管理組合には、「区分所有者が規約や使用細則に違反したときは、理事会決議により裁判を起こせる」旨の規約があり、使用細則で、廊下に植木鉢などを置くことは禁止されています。

Ａ
　
理事会決議により訴訟提起できる旨の規約があるのですから、一見すると、総会決議を要せず、理事会決議限りで訴訟提起することは問題なさそうです。しかし他方で、区分所有法５７条１項と２項は、区分所有者の「共同の利益」に反する行為（区分所有法６条１項）につき、行為の停止やその結果の除去等を請求する訴訟を提起するには、総会決議を要求しています。廊下に植木鉢等を置いて、あたかも自分の庭のように使う振る舞いは、「共同の利益」に反するようにも見えますから、法５７条に従えば、総会決議が必要となりそうです。

まず形式的に、①規約細則には反するが「共同の利益」には反しない行為、②規約細則にも「共同の利益」にも反する行為、③規約細則には反しないが「共同の利益」には反する行為、の３類型に分けて考えてみましょう。①は総会決議不要で、③は総会決議必要と考えられますが、問題は②です。通常、訴訟までいく案件では、②の類型が多いと思いと思います。今回ご質問の案件も、②に該当しそうです。

法律（区分所有法など）に反する規約の運用は許されません。法５７条は、「共同の利益」に反する行為の停止やその結果の除去等を請求する訴訟を提起するには、常に総会決議を要求しており、例外を認めていません。規約で別段の定めはできません。したがって、規約細則と「共同の利益」の双方に反する行為をやめさせようと訴訟提起する場合は、総会決議を取っておくのが無難です。

ここで「無難」という曖昧な書き方をしたのは、この論点については、あまり議論が活発とはいえず、判例も見当たらないからです。実際の裁判では、「共同の利益」に反する行為の案件で、理事会決議限りで総会決議を取らず、規約細則違反のみを主張して訴訟追行し、認められることもあるかもしれません。しかし、訴えられた側が総会決議がない旨反論してきた場合などは、訴えが不適法と判断されることもあり得ます。

標準管理規約は、「共同の利益」に反する場合に法５７条に基づき必要な措置をとることができるとする一方で（単棟型６６条）、規約細則違反の場合に理事会決議により訴訟で行為の差止め等ができると規定しています（単棟型６７条３項１号）。そのため、その適用範囲について混乱が生じることも少なくないかと思います。例えば、「せっかく規約を標準管理規約どおりに改正して、理事会決議限りで差止めや原状回復の請求などの訴訟提起できるようにしたのだから、もはや総会決議は必要なく、理事会限りで迅速な対応ができる」と考える方もいらっしゃると思います。しかし、「共同の利益」が問題となり得る案件では、総会決議を取って訴訟提起することをお勧めします。

回答者：NPO日住協法律相談会　専門相談員
弁護士・内藤　太郎
(集合住宅管理新聞「アメニティ」2020年3
月号掲載)

窓のアルミサッシの不良パーツの取り替え費用は誰が負担？

Ｑ
　築35年のマンションでアルミサッシの更新を計画をしましたが、費用が高額で取りやめ、アルミサッシの不良パーツを取り替え延命することとしました。ところが過去にアルミサッシのパーツ取り替えは各戸で自費で取り替えてきた経緯があり、今回、修繕積立金で一斉に取り替えると自費で取り替えた住戸から異議が出そうです。
　そもそもアルミサッシのパーツは共用部なのでしょうか？　専有部なのでしょうか？　また、その取り替え費用は誰が負担すべきなのでしょうか？



A
　マンションの住戸に設けられているアルミサッシは、マンション標準管理規約では「窓枠」「窓ガラス」と称し、共用部分と規定しています。ここで「窓枠」とは、ガラス戸が走行する外周の枠ととらえるか、外周の枠およびガラス戸そのものの枠ととらえるか解釈が分かれています。

前者ではガラス戸は専有部と解釈されてしまいます。アルミサッシは外周の枠とガラス戸の枠は一組の製品として販売され、別々に購入することはできません。よって、後者（外周枠も窓ガラス枠共「窓枠」と解釈する）と判断すべきと考えます。
　ではサッシの付属パーツは共用部分になるのかですが、前記管理規約で「窓枠」としか明記されておらず、パーツについては触れていません。窓枠をアルミサッシ本体と解釈すれば、その付属パーツもアルミサッシの一部であることから共用部と解釈するのが自然だと思います。

　では、その取り替え費用を誰が負担すべきかというと、共用部であることから修繕積立金で負担すべきとなります。しかし、戸車の走行が悪いから、サッシの鍵（クレセント）が壊れたからといって管理組合に申請し、取り替えてもらうのも管理組合業務として煩雑です。サッシパーツ取り替えは大規模修繕時などに定期的に一斉に実施しするようにしコストダウンすることが望まれます。

又、過去に自費で取り替えた事例にしばられ先の計画が決められないのは不合理ですので、新規約制定と共に過去の事例は切り捨てることも必要です。

回答者：NPO日住協協力技術者
一級建築士　山田　俊二
(集合住宅管理新聞「アメニティ」2020年2月号掲載)

凸版印刷とCoLife、空間のウイルス除菌サービスを開始

凸版印刷株式会社（東京都千代田区）と株式会社CoLife（コーライフ、東京都中央区）は、消臭除菌剤「ペポパ」を活用した除菌施工サービス「iecon空間除菌サービス」を開始。集合住宅の共用部、不動産物件の引き渡し時、飲食店等の環境衛生改善に貢献。

https://www.toppan.co.jp/news/2020/06/newsrelease200610.html

図書「芝園団地に住んでいます ～ 住民の半分が外国人になったとき何が起きるか」

大島隆著　明石書店発行


　日本人と外国人が同じ場所で暮らすとき、何が起きるのか。芝園団地で暮らす、一人の住民の記録。日本人住民の間に芽生える「もやもや感」と、見えない壁を乗り越えようとする人々を描いたノンフィクション。
定価1600円＋税