営業、営業、営業、そして、ブラジリアン

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不動産投資の健美家

 

今日は中途半端に終わっていた、

３号物件の客付け営業の続きをやってきました。

イワユルひとつのアリさんテラス。

 

周辺の駅を車で行脚。

合計４つの駅前を行ったりきたり。

ここで困るのが駐車場。

有料の駐車場に止めればいいんだけど、

ちょっとオカネがモッタイナイ。

小金をケチるともきちとしては、

時間を掛けずに駐車場を探したりします。

 

１つ目の地域最大の大きなターミナル駅では

さすがに無料駐車場はナイ。

なので、今日はたまたま用事のあった、

銀行に止めることにしました。

大きな銀行だと利用者用のパーキングエリアが

どこかに用意されているハズ、と思って。

オカネを下ろして、

駐車票にハンコをもらって、

銀行の用事は終了。

そのあとお盆に閉まっていた賃貸屋さんと

見過ごしていた賃貸屋さんで合計３社。

プラスよく動いてくれる賃貸屋さんにご挨拶。

そこは２時間ばかしで切り上げて次の駅へ。

 

次の駅は駅前にコンビニ。駐車場付き。

小さな駅なのでサクッと停めて、

２件賃貸屋さんをサクッと回って次の駅へ。

 

次の駅も小さな駅。

ここは安全そうな裏路地に路駐。

地場の不動産屋さんが３件。

この地場の不動産屋さんっていうのが

楽しくって

なんてったってその場所のことを知ってるので、

いろんなことを聞けちゃうんですよね。

そこで聞いたことを他の業者さんへの営業トークに使ったりして

結局ここはみっちり時間を使って２時間も滞在。

 

そして最後に大きなターミナル駅。

意外とここは駐車場があって、

コンビニ、スーパー、よりどりみどり。

せっかくなので、駅前から程近いドラックストアに車を停めて、

お茶を買ってから、賃貸営業へ。

ここでは賃貸専門のお店と地場の不動産屋さんを絡めて、

合計９件の賃貸営業。

物件についてはとっても好評で、

今月中につけましょう！と気合を入れてやってくれそうです。

これで景気が付けばいいんですけどね～。

 

そして気付けば３号物件近隣エリアで

２５件の賃貸営業。

反応も上々で、今のところ期待しています。

賃貸営業は数というよりも、質ですが、

回ってみないとわからないだけに、

ボクは数行くことも必要なことだと思います。

 

そして帰り際、先週貸営業をしていた

内覧の情報が！

それがなんとブラジリアン！

詳細は未定でなんしかブラジリアンです。

一緒に住むひとも国はわかんないですが、

南米系の方らしいデス。

さてさて、条件は？これで決まるのか？

わからずじまいですが、

この週末で決まってしまうかも知れません。

さてさてどーなるんですかねぇ。

ガスコックの交換、だって

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３号物件にてガスチェックをプロパンガス屋さんにお願いした時に、

ガスチェックはリフォーム屋さんが

給湯器の付け替えのときにチェックしたから、

入居者さんが入るときにやったらいいよ、

ということを教えてもらったんですが、

その時に台所のガスコックを交換しないといけない、

という話をガスやさんがし始めました。

 

話を聞くと、

今使っているガスコックは過流出装置(？)がついていなくって、

プロパンガス協会で推奨されているガスコックに交換したほうがいい。

その新しいガスコックをつけるには部品代６０００円、

取り付け代金３０００円の計９０００円かかるとのこと。

って言うかそんなの払いたくないなーって感じなんですけど

 

 

とりあえず払いたくないので、のらりくらりと交渉してみました。

ガスやさん「入居者さんが入る時に開栓するので、その時に交換しますよ。」

ともきち「それってやらないといけないんですかねぇ」

ガスやさん「絶対ってわけではないですけど、プロパンガス協会は推奨してますので、

　　　　　　　 交換して頂いた方がいいですね。」

ともきち「９０００円でしたっけ？それって高くないですか～？」

ガスやさん「プロパンガスの業者だと標準的だと思います。部品代が６０００円ですから。」

ともきち「ん～、高いですねー。リフォームにお金掛けたのであんまりお金が無くって。

　　　　　 やらないといけないですか～？」

ガスやさん「やらないといけないというわけではないですが、やった方がいいんじゃないですかね？」

ともきち「そこんところの費用、ちょっとなんとかならないですかね～？」

ガスやさん「・・・。ん～。そういうのってできないんですけどね。」

ともきち「そこを何とかお願いしますよ～。」

ガスやさん「・・・。じゃあ半額の４５００円にしておきましょう！これは特別ですよ！」

ともきち「おー！ありがとうございます！でももう少し何とかならないですか？無料とか」

ガスやさん「さすがにそれは・・・。やったことないですよ、そんなこと。」

ともきち「いやー、この家ってもう何年も空いてますよね。

　　　　　 ボクが買って、リフォームして、ガスを通すことになったんだから、

　　　　　 月々の基本料金と使用料金から回収することってできませんですかね？」

ガスやさん「いやいや、それは・・・。さすがに無理ですよ。」

ともきち「そんな悪い話じゃないと思いますよ～。

　　　　　 この家築３２年です。ボクはあと２０年は持ち続けて、貸家にするので、

　　　　　 その間ずっとガス代金が入ってくると思ったら、

　　　　　 ９０００円をチャラにしてもそんなに痛くないんじゃ無いですか？

　　　　　 この家ファミリーの方に今月中に入ってもらえるように営業しているので、

　　　　　 すぐにガスをいっぱい使ってくれると思いますよ、多分。」

ガスやさん「・・・。いろいろ考えてられるんですね・・・。

　　　　　　　じゃあわかりました！無料にしておきます！

 　　　　　　 開栓のときにガス交換を行いますので、

　　　　　　　入居者さんが入居されるコトが決まって、

　　　　　　　入る前に連絡頂けますでしょうか？」

ともきち「わかりました～！ありがとうございます～！

 　　　　　またこの近所に物件買った時にはまた利益誘導しますのでお願いしますね。」

ガスやさん「その時はちゃんと払って下さいね・・・。」

 

 

 

とウソとマコトとハッタリを織り交ぜながら、

なんとかかんとか、ガスコック交換代金を払わなくて済みました。ラッキー

なんでも言ってみるもんですね

アリさんテラス客付け開始～☆

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今日はともきち誕生日！

と言ってもケーキも食べたし何も無いんですけどｗ

 

週末、ぐったりしていたのですが、

客付け営業行かないとーっていうことで、

重い体を何とか持ち上げて、

アリさんがいらっしゃった(今はもういません)

３号物件の近隣の駅に行ってきました。

家を出たのが夕方だったので、

ちょこっと回って２時間で８件くらいの賃貸屋さんを回りました。

家賃を４．２万円に押さえて出してみたので、

キャッチーだった様子。

絶対ウチで決めさせて下さい！

と気合の入ったお言葉をいくつか頂きました。

ちょっとでも行動すれば、前に進むものですね。

 

これで空きの３件について、

全て客付けがスタートしたことになります。

８月中の満室を目標に、

継続して動いて行きたいデス！

物件三昧、そして防水塗装

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今日は朝から大家さん仲間の物件を

見まくっていました。

一棟もの、戸建、テラスハウス、戸建。

垂涎の物件ばかり。

ひさしぶりにいろんなパターンの物件を見て、

元気、勇気をもらいました

 

 

その後、カレイさんにご協力頂いて、

3号物件のベランダに防水塗料を塗装を行いました。

とってもとっても暑い最中、

洗浄、コーキング、シーラー塗り、防水塗料塗りと

やり方をレクチャーしてもらいながら、手伝ってもらいながら、

何とかかんとか塗り終えました。

途中なぜかベランダに蜂の巣が落ちてきて、ハチがいっぱい飛び交ったり、

サッシを外して作業して、いざサッシをつけようとするとなかなかハマらなかったり、

幾多のトラブルをカレイさんに処理してもらいながら

何とかかんとか塗り終えました。

 

 

 

ベランダビフォー。

 

ベランダアフター。

防水塗料がまぶしい！

 

 

シーラー、防水塗料１度塗りで結構きれいです。

外はまっくらになっていました

 

今回はそんなにむずかしくないかなーって思ったので、

DIYでやってみたんですが、

カレイさんがいなかったら立ち行かなくなるくらいタイヘンでした

しかもえらく暑いし

 

カレイさんどうもありがとうございました！

個別内覧会→リフォーム仕舞い→ケコンシキ

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今日は朝に先週内覧会の予定が合わなかった

まんちゃんさんが遠いところからご夫婦で来てくれました。

ウチの奥さんのセルフリフォームを色合いから施工方法まで

評価頂きました！ありがとうございます♪

おみやげまで頂いてしまって恐縮至極に存じます～

 

 

その後、３号物件のまとめリフォームが

工務店さんから終わったよ～と連絡があったので、

ひとっぱしり行ってきました。

キッチンの蛇口部分からの水漏れ、

１階床部分のちょっとしたアナ、

お風呂の洗い、天井のペンキ塗り、

アンテナの仕舞いをやって頂いたのでその確認です。

 

浴槽が白っぽく残っていたのがなくなり、

天井のペンキできれいになりました

 

 

キッチンの水漏れもガッツリ直ってます

 

１階のアナはふさぎ、アンテナの仕舞いには分配器をつけてもらえました。

もうこれで客付け準備完了！あとはまわるだけ～

 

 

そして最後に高校の時からの友達の結婚式に

芦屋まで行って参りました。

イワユル結婚式場でのケコンシキ。

 

天気に恵まれ、楽しいひと時をおくることができました。

 

 

 

この日印象に残ったコト。

チャペルでの挙式の時に、

参列者の顔がみんな笑顔だったこと。

その後新婦のご友人たちが、

揃ったように泣いていたこと。

うれしなき。

すばらしい。

いい結婚式でした

３号物件リフォーム仮完成

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先週末、３号物件のリフォームが完成しました～、

とリフォーム屋さんから連絡があったので、

軽くチェックしてきました。

 

さっすがリフォーム屋さん、

素晴らしく早くって、かつきれいですね～。

 

２階ビフォー。

汚い壁に古ぼけた畳が・・・。

 

２階アフター。

壁はクロスを貼り、畳は表替え。

入ってくる光の質も変わったような気がします。

 

 

 

１階ビフォー。

壁はくすんでて、畳もちょっと怪しい具合。

ガラス戸もガラスが無くてみすぼらしいカンジ。

 

１階アフター。

壁はクロス、床は畳からクッションフロアに変わり洋間になりました。

ガラス戸もワーロンという素材が入り、

パリッとした印象になりました。

 

 

 

キッチンビフォー。

油汚れにほこりがついてました。

流し台も古さが全面に出てます。

 

キッチンアフター。

流し台を入れ替えて、

壁は全面クロス張り。床もCF張り替えです。

 

 

 

お風呂ビフォー。

シャワーなし、バランス釜でした。

さすがにこれでは決まりづらいかな、と。

 

お風呂アフター。

給湯器を入れて、シャワーをつけました。

周りは変えていないので、ちょっと薄汚れています。

お風呂のくすみは磨いて取れるかな？

 

勝手口ビフォー。

ボロってなってます。

勝手口のドアがあかなかったくらいです。

 

勝手口アフター。

腐っている木を添木、接木して、

ボロってなっているのは最低限直してもらいました。

 

 

 

ちょこちょこっと手直しするところがあるので、

そこは直してもらって、最終チェックをしようと思ってマス。

いやー、ラクダ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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リフォームプラン

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３号物件のリフォームプラン。

シンプルにパリッと仕上げて、ササっと客付けで行こうと思っています。

 

この前リフォーム屋さんに見積もりしてもらって、

こんなカンジになりました。

 

・お風呂は給湯器設置、シャワー付き。

・朽ちた床は補修。シロアリ対応。

・１階和室は和室から洋室へ修復がてら変更。

　壁と天井クロス、床はCF貼り。

・押し入れのふすまの床板が朽ちてるので入れ替え。

・流し台は入れ替え。

・２階和室は天井、壁をクロス貼り。

　畳表替え。

・２階洋間は天井クロス貼り、床はCF貼り。

・ベランダ波板貼り替え。

・勝手口の波板、木部補修。

これで５０万円ちょいナリ。

 

これをパリっと仕上げて、

ほぼ丸投げでリフォームしてもらいます。

初めての丸投げなので、

すごく期待しています。

うまいことやってほしいですね！

アリさんテラスってこんなカンジ

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いろいろあった３号物件。

１２０万円の物件がどんなカンジなのかご紹介したいと思います。

 

枚方市の某所。

最寄り駅から徒歩３０分。

特急停車駅からバスで１０分、バス停まで５分の立地。

延床面積は４４㎡ですから、

一般的な連棟住宅(テラスハウス)です。

 

ファザードはこんなカンジ。

最初に見たときにこの値段にしてはキレイだなぁ、と思いました。

玄関ドアもけっこういいのが入っていて、

この見た目はお気に入りです。

 

 

キッチン。

ちょっと香ばしい壁ですが、

流し台はひろびろな感じです。

 

 

１階の一室。

４畳半の和室です。

キッチンとつーつーなので、

結構広く感じます。

 

 

お風呂とトイレの間。

こういう物件だとよくあるように湿気でペコペコしてました。

よもやこの下にシロアリの食害跡があったとは・・・

 

 

押し入れ。

底板がベコベコになっていたので

めくってみたらちょっとえらいことになってました

 

 

押し入れがお風呂の横なので、

梁に穴があいています。朽ちてますね～

 

 

この水準のテラスハウスだと珍しい洋式トイレ。

持ち主さんが８０万円くらいかけて下水を引き込んでリフォームしたそうです。

ラッキー

 

 

お風呂。

水を入れて沸かすバランス釜。

結構なマイナスポイント

 

 

２階。壁が汚いデスね～。

綿壁なんですが、アクが上がってきてます。

ちょっと頂けないです。

 

 

上の畳の部屋から下を見た勝手口のところ。

波板や塀の木が朽ちてボロってなってます。

これは直さないと

 

 

２階のもう１室。

市松模様の化粧合板。

ちょっと安っぽいですがまーよし。

唯一の洋室ですから。

 

 

てなかんじの物件。

これからリフォームプランを考えていかないと！

アリさんテラス決済完了！

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今日は朝から、

３号物件となるアリさんテラスの決済に行ってきました。

契約直前にシロアリが見つかったり、

債権者に認められずに契約が流れかけたりと

１２０万円という値段のわりにドキドキさせてくれる物件です。

 

今日は不動産屋さんが

準備してくれたメガバンクでの決済となりました。

集まったメンツは、

売り主さん、売り主さん側司法書士さん、

買い主さん(ワタクシ)、買い主さん側司法書士さん、不動産屋さん、

そして、債権者さん２名。

 

書類を取り交わし、

いつもなら淡々と進んでいくところが、

債権者さんの手際がアホみたいに悪く、

領収書を持ってあたふたしていたり、

売り主さん側の登記代金が違ったらしく、

売り主さん側の司法書士さんと債権者さんともめていたり。

 

待っている間、ボク側の司法書士さんと談笑していたのですが、

そこで衝撃の事実が発覚！

ワタクシ、住民票を持ってくるのをワスレマシタ

３回目の決済なんで油断していたみたいです

登記が遅れるだけで、決済に影響しなかったのでヨカタ

 

 

そうこうしているうちに債権者からヒアリング。

 

債権者「ともきちさん、おいくらでご購入されますか」

ともきち「１２０万円です」

債「どういった用途で購入されますか」

と「家として住もうと思っています」

債「ともきちさん、ご職業は何をされてますか」

と「無職です(￣ー￣)ニヤリッ」

債「売り主さんとは面識はありますか」

（えー・・・スルー・・・？）

と「い、いえ、まったくないです」

債「ありがとうございました」

とっても形式ばったヒアリングでした

 

その後、なんだかんだと売り主さん、債権者さん、司法書士さんで、

あーだこーだ言いながらやり取りをして、決済終了。

待ち時間ばかり長かったです(´・ω・`)

 

 

さーこれからがスタート。

シロアリ駆除して、リフォームして、客付けして、

とスピードをもってやっていきます！

債権者に認められたnoka？

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今日、熱意のある不動産屋さんから

例の１２０万円シロアリテラスについて電話がありました。

 

その内容とは債権者から連絡があって、

社内稟議が通り、正式に買い付けが通った＝債権者に認められた、とのこと

 

勤務先までヒアリングしていた点については

必要以上の個人情報を開示したらイカン！

と要求したので、

無職ということにしてもらいました

 

ただ、どうやらその債権者、決済のときに立ち会うらしく、

ボクが無職であることを説明しないといけないことになったのは誤算

しかも購入して貸家にするのは心象が悪いのでヤメテほしい、と言われたので、

無職なボクが

せまい１２０万円の自宅を買う

というシナリオをエンジる必要があるみたいです。

とりあえずX-Dayを楽しみにしつつ、決済の日を迎えたいと思います

 

 

 

少し気になるのが、決済の日程について。

債権者と売り主さんの間で書類の郵送が発生するので、

決済は今月末、もしくは翌月になるということ。

 

どこの国で書類の郵送で半月以上かかんね～ん！

 

と電話口でキレながら、

やさしくちゃっちゃと決めちゃってくださいね～とお願いしておきました。

 

話を総合すると、

債権者(の担当者？)は物件を売らせたくないのか？

と勘ぐりたくなります。

あんまり粗相が過ぎるなら契約を白紙に戻したいな～なんて

ホンキで思ってマス～