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（内容証明）知っておきたい民法_その208

2014年08月31日 | 内容証明_知っておきたい民法

民法第395条には、次のように書かれています。

1 抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。

　(1)競売手続の開始前から使用又は収益をする者

　(2)強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

2 前項の規定は、買受人の買受けの時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１箇月分以上の支払の催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。

ややこしく書かれていますが、要約しますと、競売が開始されます前から建物を使用又は収益している者等（賃貸借等）の場合には、もし、登記を行っていなかったとしましても、建物を買い受けた時から6箇月間は、引渡しを拒むことができる、つまり立ち退かなくても構わないと書かれています。

抵当権が設定、登記された後の賃貸借は、抵当権者や競売の買受人に対抗できません。

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（内容証明）知っておきたい民法_その207

2014年08月30日 | 内容証明_知っておきたい民法

民法第392条には、次のように書かれています。

1 債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合において、同時にその代価を配当すべきときは、その各不動産の価額に応じて、その債権の負担を按分する。

2 債権者が同一の債権の担保として数個の不動産につき抵当権を有する場合において、ある不動産の代価のみを配当すべきときは、抵当権者は、その代価から債権の全部の弁済を受けることができる。この場合において、次順位の抵当権者は、その弁済を受ける抵当権者が前項の規定に従い他の不動産の代価から弁済を受けるべき金額を限度として、その抵当権者に代位して抵当権を行使することができる。

1項は同時配当、2項は異時配当について書かれています。

結構難しいので、イメージだけお伝えします。

例えばですが、AさんがXさんに2,000万円貸しましたので、Xさんの土地と建物に共同抵当権を設定していたとしましょう。

Xさんの土地と建物ですが、それぞれ3,000万円、2,000万円の価値があるとしましょう。

その後、BさんがXさんの土地に抵当権を設定しました。

この場合、共同抵当権を実行したとしましょう。

そうしましたら、Aさんは土地:建物＝3,000:2,000＝3:2の割合で債権を回収することになり、2,000万円×5分の3＝1,200万円を土地から、2,000万円×5分の2＝800万円を建物からとなります。

よって、Bさんは、3,000万円―1,200万円＝1,800万円の残額から、回収することになります。

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（内容証明）知っておきたい民法_その206

2014年08月29日 | 内容証明_知っておきたい民法

民法第391条には、次のように書かれています。

抵当不動産の第三取得者は、抵当不動産について必要費又は有益費を支出したときは、第196条の区別に従い、抵当不動産の代価から、他の債権者より先にその償還を受けることができる。

この条文は、そのまま読んだままの意味なのですが、抵当不動産に第三取得者が存在していたとしましょう。その第三取得者が、もし、必要費や有益費を出していたときには、必要費や有益費を先に受けることができると書かれています。

誰より先に？

抵当権者（1番抵当権者、2番抵当権者、…）から先にの意味合いです。

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（内容証明）知っておきたい民法_その205

2014年08月28日 | 内容証明_知っておきたい民法

民法第390条には、次のように書かれています。

抵当不動産の第三取得者は、その競売において買受人となることができる。

分かりそうで、分かりにくい条文ですね。

簡単にいいますと、抵当権が実行されました場合、抵当権者でも、抵当権設定者でも、誰でも買受人になることができると書かれています。

「実際あるのかな？」といった条文です。

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（内容証明）知っておきたい民法_その204

2014年08月27日 | 内容証明_知っておきたい民法

民法第389条には、次のように書かれています。

1 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。

2 前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。

ある土地に抵当権の設定をしたとしましょう。

その抵当権設定後になり、その土地の上に建物ができました。

その後、ある土地の抵当権を実行することになりました。

しかし、上の建物が邪魔ですよね。建物はどうすればいいの？

土地と建物ともに競売できるんです。

但し、優先的にとれます金銭は、土地の代価となります。

一括競売と呼ばれています。

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