今週6日に空き家を使った民家型デイサービスを全国展開している介護事業者が事業説明をしに来たが・・・・・
当初、ＦＣ加盟をしようと思っていたが、当日、約5時間かけて説明を受けながら、事業計画、モデルケース、立ち上げて100％稼働率までどのくらいかかるか？キャッシュフロー収支表を見ながら、質問した。
「いやあ、・・・100％稼働までこんなにかかるのかあ？？？70％稼働でトントンかあ・・・。それも借入してなくてだあ・・・。うわあ・・・、リスク高いなあ・・・」
というのが第1印象。
アパート＆マンション経営をしているからか、これって、新築の物件をどれだけ完工するまでに満室できるか！と同じことだなあ・・・
やっぱり、営業マンだなあ・・・・
新築の営業マンと同じ。事業計画が甘すぎる。ＦＣ の頭をやっている事業者は良いが、やはり、下っ端はむずかしい。自分たちの都合が良いように作成してあるなあ・・・
翌日、メインバンクの自分の前の担当者のＨ支店長に事業計画を見せた。
「〇〇さんの指摘する通り、この計画甘いですねえ・・・。事業モデルは素晴らしいですけど。人件費に取られますよねえ・・・。やはり、指摘されるように70％稼働でギリギリじゃあねえ。確かに回転率が上がれば150％稼働行くかもしれません。評判が高くてね。でも、やはり、金融機関としたら70％稼働で見ますよねえ・・・」
「確かに、このビジネスモデル。自分が飛びついたんでニーズはあると思う。朝の6時半からというのもそうだし、夜の9時までのデイサービス、お泊りもある。周知されれば、150％稼働も無理ではないしできている事業所も事実ある」
「だけど、所詮ボトムが小さい。やはり、マンション経営と同じ。6戸のアパートと30戸の賃貸マンションの違いと同じように、グループホーム、介護付き住宅型老人ホーム等とのキャッシュフロー違いは歴然としている。デラックスな金をかけた6戸のアパートといった感じかなあ・・・」
「借り入れは、国民政策金融公庫、県の保証協会から引っ張れることはできるし、1年間利息のみで、元金返済の方は1年後からということもできます。それまでの利益はプールしておいてね。」
「たださあ、この人件費。みなし残業入れてこの金額だぜ・・・。モチベーション上がるのかねえ・・・。俺だったらやらないよなあ・・この金額じゃあ。ボーナスは当然ながら利益から吐き出すだろうけど、それじゃあ、オーナーの役員報酬ってわずかだろう。投資的にも事業的にも難しいだろう。好きな人間、思いれがある人間じゃないとなあ・・・。
まあ、アパート＆マンションと違って、人を使うということなんで、その彼らが評判悪ければ、お客である介護を必要としているお年寄りが来なくなってしまうこともあるしなあ・・・・・」
「まあ、不安が強いようだったら、よく考えた方が良いですね」
専務とも話し合った。
なぜ、自分たちがビジネスマッチングした処方箋薬局の社長と現在、大きめな介護施設を運営している介護事業者の社長が否定的で、「グレーだ！」とこのビジネスモデルのことを言っていた意味が良くわかったような気がする。彼らがグループホームからそれ以上のボトムの物を狙っている意味が・・・
理念は素晴らしいんだが・・・
取りあえず、当社は介護事業は除外することに・・・・
本業の不動産に・・・原点に戻ることにした。
介護・医療施設建設のコンサルは行うが、テナントリーシング、土地活用、不動産売買の方に力を入れていこうと、あらためて誓った。
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