一緒に考えましょう。

　空室に悩む大家さんもいれば、管理物件を満室にする為の手段を探す管理会社がいます。



今日は、アクロスのオープン当初からお世話になっている管理会社の社長からので、国分寺の空き予定のお部屋の募集賃料についてお問い合わせを頂きました。



圧倒的にネットで探すお客様が多い時代になり、ネットに掲載されたお部屋を目指してお問い合わせを頂きますが、お客様はネット上で条件に合ったお部屋を見つけたというだけで、問い合わせをした不動産屋さんから他にもっと良いお部屋を紹介してもらえるのではないか？という期待を持ってお問い合わせをされるお客様も沢山いらっしゃいます。




募集を依頼している不動産会社の意見を聞きながら募集条件を決めますが、
『他のお部屋が下がっているので、今よりも５，０００円下げて募集しましょう』と言われて、喜ぶ大家さんなど居るはずがありませんが、空室となって２・３ヶ月・・・いいえ、学生シーズンが終わったこの時期空室のシングルタイプのお部屋は、１年間空室のままになる可能性があります。




例えば６０，０００円の賃料のお部屋を５，０００円下げて５５，０００円にして、２ヶ月目に成約となれば、大家さんのマイナスは１０，０００円で済みますが、強気の賃料設定のまま募集を続け半年空いたら３６０，０００円ものマイナスとなります。
６０，０００円のまま意地を貼って頑張って半年空いてしまう事を考えれば、当然１０，０００円のマイナスに留めたい・・・年間収入は６０，０００円のマイナスで済むのですから・・・。



賃料を下げるなら、他が下がる前に下げることで、お得なお部屋になるので、成約出来る可能性が高くなります。



周りが下がった後で更に下げるよりも、早く下げることが大切です。




需要と供給のバランスでみると、明らかに供給は足りてしまっています。
『昔は、空いても直ぐに決まったのに・・・』
『昔は、入れ替えの時のリフォームも費用が掛からなかったのに・・・』
そう嘆く大家さんが沢山いらっしゃいますが、昔は供給数が足りない時代でしたし、大家さんの建物も新しかったのですから、空いても直ぐに決まったのです。



建物が新しい間は、せいぜいクロスの貼替え費用が発生する程度で、リフォーム費用も小さく済みますが、古くなってくれば当然内装だけに留まらず、外壁の塗装や防水工事・給湯器・エアコン・洗面化粧台・キッチン等の設備の入れ替え等も出て来るので、出費が大きくなります。




お客様が大家さんのお部屋を選んでくれるには、新しい間は物件力があるので不動産営業マンの営業力等・・・大して入りません。



建物が古くなったら・・・選んでもらえるお部屋に改善していく事が必要となり、それだけではありません。



お客様を紹介してくれる不動産会社の営業マンに選んで、お薦めしてもらえるお部屋にしておく事が大切です。



お部屋の状態を綺麗に保つことは当然ですが、お庭や建物周囲に雑草が生えたままになっていたりゴミや新聞紙等が散乱していては、管理状態の悪いお部屋という印象を持ってしまいます。



階段部分や入り口に鉢植えやお花を綺麗に飾られているなら良いのですが、まさか枯れたままの植木や、土だけになってしまったような鉢を放置したり、チリトリ・ホウキ等の道具が置きっぱなしというのも、お客様にも仲介業者さんにも悪い印象として残ってしまいます。



まだまだ大家さんが意外に知らない・・・気づかずにいることがあります。
すべては空室に悩む大家さんの為に・・・。



それは次回、ご紹介させて頂きましょう。



明日は契約が集中しております。



ご来店の際には、是非お電話にてご予約頂きますようお願い申し上げます。