管理奮闘日記

地元 宮崎 都城で不動産の色々な情報や奮闘している情報です。
大変ですね、賃貸管理って・・

商談の大切さ。

2011-06-18 19:21:39 | Weblog
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初めの今日は、地主さん宅にて、借地契約の打ち合わせ。




初めの印象は・・



「細かいな~」でした



さらに、回数を重ねるごとに、契約書のやり直し。





「もう、疲れたな~」


と思った事もありましたが



何回も会う度に、契約書をきちんと、分かりやすく作り直すという作業に 習ってか





だんだん、地主さんと打ち解けて 来ました。





すると


「あんた、詳しいな」  





地主さんは、実は土地○○○の設計士さん いわばプロ中のプロ 




九州各県に事務所が多数存在する社長さんです。



一瞬、自分の口元が上がっていくのを感じました。


自分で抑えたって、この感触は たまらないものが ありました。




あ!チョ~~気持ちいい(北島康介風で 言っちゃいました)





実際、借地契約は少ないんですが、かなり勉強になりました。












では!

印象は・・



「細かいな~」でした




さらに、回数を重ねるごとに、契約書のやり直し。





「もう、疲れたな~」




と思った事もありましたが



何回も会う度に、契約書をきちんと、分かりやすく作り直すという作業に 習ってか





だんだん、地主さんと打ち解けて 来ました。





すると


「あんた、詳しいな」  





地主さんは、実は土地○○○の設計士さん いわばプロ中のプロ 




九州各県に事務所が多数存在する社長さんです。



一瞬、自分の口元が上がっていくのを感じました。


自分で抑えたって、この感触は たまらないものが ありました。










あ!チョ~~気持ちいい(北島康介風で 言っちゃいました)





実際、借地契約は少ないんですが、かなり勉強になりました。





何にもいえね~  (北島康介風)











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では!





顔を蹴る??

2011-06-18 00:04:15 | Weblog
 顔けっちゃいました!!
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そんな事件があったんです。






それは・




・・


















キックボクシングジムです。(びっくりするだろ!!











ゴングがなります











キックボクシングの会場に上がります。





左手には、ウエイトリフティング的なもの





右手には 






サンドバッグがズラリ!








あ!!



気持ちいい・・!






そして



 キックボクシング先生「さあ ! 殴って 蹴ってみましょうか!?」


私「ふぁい!!」

 








はじめに 礼です(先に、友達が・)



















なんだか見てると うずうず




さあ 私の番です











ドン  ドン! (我ながら、いい音です)

















先生「さあ! 蹴り行きましょうか!」






 私「ふぁい!」


事件は起きました。





先生「まずは、ミドル そしてローキック」







私「はあ はあ  ふぁい!」




ミドル   はあ!はあ!










・・・

ミドル!(間違った!!)











ドブグシャ!!!!
  顎に








顎に!






先生の顎に!!









クリーンヒット!  (髭の跡が 何やら スパーーーーンと)










私「うわ~~~~~~~~~~~~!!」(やっちまった!)











先生「!!・・・・・・  う~~~~~~~ん」













先生「・・・・・・・・・・・今日は、コントロール悪いですね























私「すいましぇん!  ほんま すいません!」







顔けっちゃいました! 







若干 ぐらついていたようで、ぐらついてないような、そんな先生に びっくりしながら




クールを決める先生に 怖さをかんじつつ 





顔蹴るとこんなんなんだ!と痛さを かみしめながら 隣を見ると





平然と目をそむける キックボクシング生達。







先生「管理人さんの、スーパーキック効きましたよ!」







笑顔がきらり!






わ~~~~~~~~~~    








さわやかです!







なるほど! 最近女子キックボクシング生が増えている理由もわかりました!(駐車場が足りないんです、最近)








ストレス解消! 女性の方も安心プランもあり! 夏に向け、強くなり、腹も割れる! そして






さわやかな先生あり!6点セット!






行ってみても損はないです!







気持ちよかった~(顔蹴ったからじゃないよな!)








そんなところは・・




★フィットネスキックボクシング
・中学生以上の女性
月〜土曜日(火・金はレディースディ)
・中学生以上の男性
月・水・木・土曜日


場所:宮崎県都城市都北町920-27
電話番号:080-5289-6504
月〜金:17:00〜21:30
土:13:00〜20:00
休み:日曜日、祝祭日


よかったら お試しプランもあるみたいです







梅雨も吹っ飛びますよ!!













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では!!




















蓄音器

2011-06-16 17:04:43 | Weblog
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このレコードは、『ダイヤモンドディスク』と呼ばれていますが、厚さ6.7㎜もあり、今でも作るのが難しいと思われる技術を駆使しています。


しかも、現代に通じるリサイクルの技術も織り込まれています。

一般的なレコードは紙で出来ているレーベルを貼り付けていますが、その部分をレコードと同じ材料を使い、

凸凹の刻印文字で印字して、複製の手間を省き、材料の再生を可能としているのです。

また、現代のレコードでは当たり前になっているダイヤモンドの再生針を採用したりして、このレコードを作り上げたのでした。この時の記録方式は、もちろん、タテ振動方式です。



エジソンは流石です。




歴史に乾杯ということで、家主さんと、音を聞こうとしたんですが・・






「レコードないじゃん!」



(ちなみにこれ、針いらないんです。すごいでしょ)






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では!!



マージャンして、風呂入って、山見ちゃって、ゴルフしちゃって。

2011-06-14 01:03:21 | Weblog
 こんな時間過ごせるんです
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マージャンして












ソファでくつろいじゃったりして












マッサージチェアで、モミモミして













温泉なんかつかったりして








そして







霧島山みて




近くには

























たまご牧場なんかあったりして






そんな賃貸が あるんです





それは!































豪華です・





場所は、本当にたまご牧場近くなんです。



よかったらお問い合わせくださいね。

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では!









店長!さすがですね。

2011-06-12 14:19:29 | Weblog
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今日は、ミニミニオーナーセミナー会を主催しました。



題して、「不動産投資研究会IN都城」


時間は 13:30より行いました。



投資物件を実際見に行くツアーです。



初めての取り組みで、手さぐり状態で行います。



実際、地元で社員が講師となり、現場を徹底的に数値化して、キャッシュが実際いくら



残るのか、逃げも隠れもできない、現場徹底主義です。




事実、投資物件3物件周り、「何が良くて何が悪いのか」 そして



表面利回りだけでなく、実際の利回り (NOI)を出していきます。






やはりご参加いただいた投資家の皆さん、熱心に聞いて頂き










店長の声も、高らかに 勢いも増していきます。











結果、現場で見て回るときなんかは、 




「全然だめですね!」とか



結構ダメ出しもありました。   (う~ん 勉強になります)




結果








不動産投資3物件のうち、徹底した、数値化により




お申込みいただきました。
(買った方は、うらやましいです)



当然、「売りっぱなし」でないので、弊社にて管理物件になります。



ということは、空室対策も施しながら、リフォーム案件も打ち出していきます。



買っていただいた投資家の方に、満足いくように しなければ今回の企画の意味がなくなってしまいます。




初めての企画で、伝えることの大切さを 改めて感じました。

(店長、冨永部長 お疲れさまでした!)





うまかったお箸に一票入れさせていただきますね










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では!








高くなる声には、訳がある?それは・・!!

2011-06-11 09:14:57 | 雑談
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私は、日経MJ新聞を、読ませてもらっているんですが、その中で、気になる記事を見つけました。





「テレビ通販の現場から見た、3.11後の消費」ジャパネットの高田社長が、テーマにした公演内容です。






大変興味深いテーマでしたが、普遍的な商売の本質が語られて、大いに共感しました。



特に印象深かったのが、「伝えたい事を、懸命に伝えるから、自然に声が高くなる」ということです。



では、「伝えたい事」はどのように、見出されるのだろうか。 氏は商売においても震災前も


後も変わらないもの、それは、商品の機能や価格では無く、何のためにあるのか という点のようです。



さらに氏は、「市場は創るものだ」とも言っている、消費の減退は「まったく心配していない」とも言っています。




今日のように消費の減退が心配される情勢では、消費意欲をいかに喚起するかが課題とされますが



それは結果であって、目的ではない。伝えるべきことがあって、それを何とか達成しようと、持てる力を

駆使する





それにお客さんが心を動かされて、持てる力を駆使するそれにお客さんが心を動かされた結果


が消費意欲の喚起になる。

そうして、多くの人が消費行動を行った結果が、市場となる。(オラクルひと・さん参照)


私たちの商品とは、不動産であり、「伝える事の大切さ」の前に、重要事項説明という義務が存在します。




それは、物件の形状や、契約に関する事を記しています。



なぜ、そこに、賃貸物件、売買物件があるのか、お客様の目的を達成する「伝えたいこと」




を追求し続ける事が大事なようですね。










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では!!!













分けてよ!

2011-06-10 19:06:03 | Weblog
今日は分筆して、農地転用して、土地賃貸借契約の濃い内容でしたね。


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まずは、




分筆の確認(境界を見つけ、行政書士の方立ち会い)です。







境界ここにあったんですよ
















ガバッ











これかい!









どしゃぶりの中、分筆の打ち合わせ、そして、農地転用における打ち合わせ。




これは、土地賃貸借契約による、固定資産税における措置なんです。



実際、農地から宅地に転用するには、権利移動なしの場合、原則 都道府県知事の許可が必要(宅建で習った?)


しかし、市街化区域は、農業委員会に届け出のみで OK!





さらに、土地改良料金の打ち合わせまで行い、現地では、無事終了。



さあ、ここからが私たちの出番です。



事業用借地、定期借地、建物譲渡付き借地契約、一時使用目的のための土地賃貸借 どれを選びますか?



入居者さん、地主さん、双方の意見調整が必要です。



当然









怒らせたら、もうおジャンです。




かと言って、





逃げられても困ります。





やるしか、ありません。






ルパン三世「やるな、とっつあんも!」





と言われてみたいもんです。(地主さん、遠くからありがとうございました)









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では!

今日は、鹿児島県鹿屋市で、ファイナンシャルプランナーの 不動産編 を講義してきました。

2011-06-08 20:44:19 | Weblog
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今日は、鹿児島県鹿屋市で、ファイナンシャルプランナーの 不動産編 を講義してきました。 実際業務上の 内容とほとんど 被ります。


しかし、重要事項の説明の内容や 農地法の 誰の許可が必要なのか とか 不動産取得税の計算方法など 自分では わかっていても 伝えるというのは 難しいもんです。

生徒さんから質問がありました。

生徒さん「先生!けんぺい率と容積率の算出方法を教えてください」


普段 業務上では 指定された けんぺい率と容積率に 沿って重要事項に記載されている これが けんぺい率では 特定行政庁が指定した角地は けんぺい率が緩和され、容積率は道路に影響される。

これを分かりやすく 説明するのは、なかなか難しいですね。

普段何気に使っている言葉は、当然お客様も分かりにくい言葉だと 思います。

専門用語は、単なる自己満足の世界に陥らないよう 気をつけなければいけない と感じちゃぃました。

池上彰さん、やっぱりすごいです。
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では!

笑顔が素敵?

2011-06-06 00:08:49 | Weblog
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今日は、この前の店舗内覧会の打ち上げを、焼き肉店で行いました。




義援金の振り込み報告と、店舗内覧会の報告をさせていただきました。




今回の取り組みは



①都城の市街地シャッターを一つでも開ける!そしてひとつでも決める。
       
          

結果


市街地シャッター10か所 開けることに成功”!

さらに、新聞や、地元テレビに出演。

さらに、店舗仲介1件決めることに成功しました。



②フリーマーケットを同時開催し 火山灰で被災した時に助けた恩返しがしたい!


結果

たくさんのご協力を頂き、フリーマーケットで13,000円もの売り上げが見込めました。


そして、全額寄付させていただきました。


火山灰で被災した都城に支援していただいた 方に感謝します。




という結果報告を兼ね






みんな いい笑顔です。 


また②回目も開催することに決定しましたので、その時は ご参加していただく方



募集しております。



「何か、したいんだけど・・」とか思っている方、とりあえず いらないものを


町づくりも兼ね、シャッター街で売ってみませんか? そして 義援金として


東北の方にご支援してみませんか?



募集しております。0986-24-3724( 店舗内覧会受付係りまで)





打ち上げも、楽しいですよ!














(俺のも残しておいて)








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では!(フリーマーケットに商品を持ってきていただいた方、本当にありがとうございます!)