人生100年時代、60歳からのビル管理。㈲情報デザイン・齋藤信幸が体験中のビル管理業界について語ります。

他業種からビル管理業界に進出、今どっぷりつかっている私が、どう生き延びてきたかを語ります。シニアに優しい業界です。

ビル管理:資格取得と三年間の修行

2020年02月09日 21時55分06秒 | ビル管理業界の実態
1月から2月にかけ、私の顧客が入居しているビルでは、ビル停電保守作業があります。これは法律で定められているもので、年に1回、ビル全体の電気を落としての電気設備の点検作業を行います。先週は支店が入っている名古屋のビル、そしてこの週末は、本社が入っている大手町のビルでした。



ビルのまとめ役となるのが、電気主任技術者です。大きなビルだと1000スッテプ前後ある作業の計画書を作成します。我々はビル側の方々と調整して、自分たちの設備の点検計画書を作成し実施します。

ビル管理業界の資格はたくさんありますが、新聞広告等を見ていると、重要視されているのは第三種電気主任技術者(以下、電検三種)や電気工事士の資格であることが分かります。

第三種電気主任技術者の勉強は、電気関係のバックグラウンドのある人でも、最低半年の勉強が必要です。私も旧制度のもとですが、7か月間、みっちり勉強しました。工業高校の電気科出身なので、全科目一通り勉強していたはずですが、そのくらいはかかりました。受験資格に電気のバックグラウンドは必要とされていませんので、誰でも受験できます。政治経済学部を出て電検をとった知人もいます。その人も65歳ですが、英語・ロシア語ができ、電検も取り、実務経験も積んでいるので、外資系を中心にひっぱりだこです。

合格率も20%以下なので取る価値は大いにあります。逆に、合格率20%以上の資格は、それほど高く評価されません。

この業界の技術者が目指すべきもう一つの資格はビル管理士です。環境に関わる行政や建築物の環境衛生、空気調和、清掃などの幅広い知識が必要とされる資格で勉強になります。年度によってばらつきますが、平均合格率20%以下の資格です。

通常はこの二つの資格を取れば、資格手当がもらえます。

この二つの資格を取って、同じ会社で3年頑張れば、「経験あり」とみなされて転職もしやすくなります。

人生100年時代、これから15年働くと思えば、初心に帰って3年、修行を積むのも良いではないでしょうか。

私もそうでしたが、覚えることがたくさんあったので3年などあっという間でした。

まだまだ続く人生を年金と貯金の取り崩しで趣味のために生きていくだけで楽しいでしょうか。


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コロナウイルス対策を加速、最終的には自宅待機か!

2020年01月31日 23時50分34秒 | 60歳過ぎての独立
今日のニュースによると第1便、第2便のチャーター便で帰国した計416人のうちコロナウイルスの陽性反応が出た方は5名。率にすると1.2%。約1000万人の武漢の人口に当てはめると12万人に相当する。現在、武漢の患者数は1万人弱であるが、医療体制・検査体制の不備等を考慮するとすでに10万人近くいると考える。



私の大手町にある職場では、建物の入り口付近や社員ルーム、トイレなどにアルコール消毒液を配備、一日4回のドアノブの消毒、出入りの協力会社の社員も含めた中国への渡航履歴の追跡、中国への渡航の原則禁止などをすでに行っている。来週からは、セキュリティのパスワードを入れるキーボードを使用しないようにし、人から人への感染のリスクを最小限にしようとしている。

コロナウイルスに風邪のウイルスと同じような性質があると仮定すると、低温・乾燥が続く3月までは増加傾向となり、その後、少しづつ収束していくと思うが、SARSよりも患者の母数が大きい分、長引くはずだ。下手すると収束せずに次の冬場に増加もありえる。

今、対策が遅れているのはマスクの手配。近くのドラッグストアやコンビニで手に入らないように、会社として数万枚単位で注文しても、注文は受けてくれるが入荷はなし。海外も同様である。香港では、使い捨てられたマスクを再販しているとこともあるそうだ。かなり、気持ち悪いぞ!

このような仕事は、設備管理とは無関係だが、今の職場(総務部)ではホッとになっている。

おそらく職場で一人でも発症したら職場を閉鎖して、自宅で仕事ということになると思う。ちなみに、先週、自宅から会社にアクセスできるかテストするように指示がでた。さすがに手回しがいい。

「やっぱりマスクしておこう」


予防という意味では、個人的にはマスクは気休めだと思っている。大きく息をしてみればわかるが、ほとんどの空気はマスクを通してではなく、マスクと皮膚の間の隙間から入ってくる。
ウイルス保有者が外にウイルスをばらまきにくくなる効果はあると思うが。
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ビル管理:「暑い」「寒い」「風があたる」のクレームの毎日

2020年01月21日 11時11分00秒 | ビル管理業界の実態
毎日発生する仕事の一つが、「暑い」「寒い」の温度調整です。それと「エアコンの風があたる」という風向き調整です。

ただし、「私の職場では」という枕詞付きで。

顧客から電話やメールで「暑い」「寒い」のクレームがあると、場所を特定をして関連する空調機を探し出します。

私の職場では、机の番号と内線電話および机の位置を示す図面を作成し、それと空調機がカバーするエアリアを重ねあわせた図面を起こしています。

空調機の番号(VAV番号など)が分かったら、地下の防災センターでビルの空調機を管理している会社に電話し、現状の温度と設定温度を確認します。

そして、先ほどの「顧客の好みに合わせて」設定温度の上げ下げを依頼します。

「顧客の好みに合わせて」とは、「顧客の言う通り」の意味ではありません。

顧客が2度下げてと言ってきても、風にあたるのが嫌な人の場合は、1度だけ下げて、一気に風量が上がらないようにします。

また、よほどのことがない限り、標準としている温度、例えば、24度あるいは25度から、一気に下げる必要はないです。

3時頃、暑いと言ってきた場合は、温度を変えなくともマネージできる場合もあります。

ちなみに、管理会社によると温度の上げ下げの要求が多いのは、「私の職場」が一番多いようで、外資系企業の特徴のようです。

我慢せずに要求するのが外資系の特徴の一つといえます。

例えば、

・冬場、寒いというクレームが複数回あったので行ってみるとTシャツ一枚で仕事

・日に数回、0.5度刻みで温度の上げ下げの要求をする部長。

「自分が快適に仕事ができる環境を提供しろよ」というご要求でした。

最初は、「我儘(わがまま)言うんじゃない」と腹が立ちましたが、今は慣れ、あらゆるクレームに対処することが楽しみになってきました。

とくに文句の多い人を「マネージ」することが楽しくなってきました。

温度の上げ下げや風向きの調整は単純な仕事のようですが、エアハン、エアコン、VAV、ペリファン、排気ファンなどなど様々な空調機器の勉強が必要になります。

また、これらを組み合わせて問題を解決する楽しみもあります。

実際、通勤時間中に「あの役員の部屋の温度調整はこうすればいいのでは」と考えていたこともありました。

真剣に取り組めば楽しいことの一つと言えます。

なにより、クレームを通じて人間観察ができます。

エアコンの風が強すぎてカツラが飛んだミッキー(笑ってますが)





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ビル管理:人生100年時代のライフプラン

2020年01月13日 01時17分47秒 | 60歳過ぎての独立
正月明けの一週間は結構、仕事の密度の濃い5日間になった。

支援先に外資系企業が多いため、クリスマスの前あたりから顧客の反応がスローになり、年末は少し楽になった。
しかし、逆に年始、海外の企業は2日から始まっているので、私のメールボックスのメールも溜まっているし、海外にはエンジン全開の人もいる。
こちらも年始の挨拶もそこそこにほぼエンジン全開。

この三連休はありがたい。旧正月、早く来てくれ(アジア地域の会社が休みになるところが多いので)。

さて、「一年の計は元旦にあり」、物事を始めるには最初にきちっとした計画を立てる必要があるとの意味。私は、ライフプランの見直しを行った。
I社に入社する前に読んだ新入社員向けの本(タイトルや著名は忘れた)に、ライフプランの重要性が書かれていた。そこで定年までの35年間の計画を立てた。
入社前の計画だったので、具体性は乏しかったが、会社での地位、年収、第3種電気主任技術者と中小企業診断士の資格取得が入っていた。

第3種電気主任技術者の資格は、工業高校の電気科に在籍していたことの証として取りたかった資格であった。
中小企業診断士も高校時代の友人の先輩が資格を取り、大学の講師等で活躍していると聞き、「では、自分も」と加えたものであった。

I社に定年までいる予定の計画であったが、そこでの生活は14年で終わり、ライフプランの内容も、キャリアプランに近いものになった。
第3種主任技術者の資格はI社時代に取得し、中小企業診断士の資格は、I社退職後、5年目に取得した。

そして、2010年にK社退職をもって、最初のライフプランをクローズし、新しいライフプランを立て直した。
そこには、自分の仕事のプランだけではなく、妻との旅行のプランや子供たちの結婚や孫が生まれる勝手な予想も入れた計画になった。
いつぽっくり行くか分からないので、計画は10年、詳細計画は5年だ。引退は含まれていない。死ぬまで働くからだ。

どうやったら収入を継続できるかを常に考える。リスクアセスも行い、今の柱となっている仕事が無くなった場合の代替案(プランB)を細かく検討する。
それでも人間の考えられる範囲は限られており、想定外のことも起きる。その時は、リスクを最小にして、プランBに迷わず移る。

第3種主任技術者の資格は、ビル管理業界に入るきっかけとなった。
中小企業診断士本来の仕事は、ほとんどしていないが、I社やK社などの「看板がなくても活かせる人脈」の構築におおいに役立ったし、今でもそのネットワークは強い。

ことが起きてからではなく、リスクをマネージして、ことが起きる前に動こう!機敏に!ネズミのように。ちょろちょろと。

頭が薄くなったミッキーマウス!
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新年あけましておめでとうございます。

2020年01月01日 03時06分40秒 | ご挨拶
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ビル管理:この業界に潜り込むには?そして業界内で転職するには?

2019年12月22日 01時29分13秒 | 60歳過ぎての独立
奥田英朗の『最悪』を連想させる桐野夏生の『猿の見る夢』。定年間近かな平取締役が主人公。もう少し出世して、定年を伸ばしたいとあがく59歳の男の物語、本の帯には、「59歳まだまだ終活どころではなかった!!」とあるが、「就活」の間違いではないかと思った。就活したいが愛人問題やらなんやらでドタバタする59歳。60歳で定年で辞めたら、その後、30年くらいどう暮らすの。サラリーマン生活の30年~40年とほぼ同じ長さ。貯金が2000万円あってもインフレになったら価値は下がる。年金もいつまで続くか分からない。年金の中から僅かなお小遣いをもらって月一回飲みに行く?そんな生活が待っている。「なんとかなる」いや「なんともならない」。

だから、元気なうちは働け!



いずれ改めて説明するが、他の業界に比べて、この業界は高齢者を採用しており、定年も第二定年制度などを取り入れ、75歳くらいまで伸ばしているところもある。給料は低いが(でも、たくさんもらえる可能性もある)、最先端の技術が必要なわけでもなく、私がいたIT業界や半導体業界に比べると時間の流れは遅い。マネージメント力とコミュニケーション能力に難がある人が比較的多いので、その部分を補う役割を目指せば就職は可能である。

新聞の求人欄を見ると、実務経験3年以上や有資格者を求めているところが多い。しかし、最初はだれでも実務経験ゼロだ。この壁を突破する手段の一つが、ビル管理に関わる資格を取ることだ。例えば、第3種電気主任技術者やビル管。定年で辞めてから取るのではなく、その前に、できれば40代で取ること。それプラス、マネージメント力やコミュニケーション力を示せれば、技術力は未熟だが、グループの補佐役として有用と判断され採用の可能性がある。現場ではなくて営業の可能性もある。私の場合は、30年前に取った電検3種と英語力で、今の仕事を得た。

もう一つ、パソコンで書類作成ができること。この延長線上にビル管理で使用する様々なシステムがある。

一旦、採用になったら3年頑張ること。そうすれば、次はさらに良い職場を求めて転職できる。3年間は修行期間。できれば、間接部門ではなく、現場で働くべき。「でも、経験もないのにそんなことできない」という人もいるでしょうが、「経験ゼロ」で採用するので、会社も多くは期待していない。自分の適応力やマネージメント力、コミュニケーション能力などを信じて、仕事を覚えることに専念すべき。もしあなたが社会人になってからもこつこつ様々な勉強を続けてきているタイプなら、間違いなく普通の人よりもかなり能力は優れている。自信を持て。

『猿の見る夢』の中に、日光東照宮の左甚五郎作の「見ざる聞かざる言わざる」の話がでてくる。じつは、もう一匹猿がいてそれは「せざる」といって股間を抑えている猿で、品がないので飾られることはなく東照宮の奥深くにしまわれているそうだ。この「せざる」は、先々のことを考えて準備しない人のことを言っているのではないだろうか。60以上のオヤジは、「せざる」ではなく「できぬ」だ。

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ビル管理:だから給料が上がらない!だから転職が多いのだ!!

2019年12月15日 01時16分28秒 | ビル管理業界の実態
先にお知らせしたようにこの業界の給与には階層があります。

このため仕事を覚え、資格も取ると次の階層へ移動しようとします。次の階層といかないまでも少しでもよい給与のところへ移ろうとします。

同じ職場にいても給料は一向に上がらりません。それもあって少しでも給料のよいところに転職をする人は後を絶ちません。

新聞の求人欄、ハローワークの求人もビル管理関連だらけです。

さて、同じ職場にいてもいっこうに給料があがらない、その原因は何でしょうか。

それは、この業界のビジネス形態にあります。この業界のビジネスの基本は、複数年契約による業務委託です。

具体的にはAビルの設備管理を年間1千万円で請け負うといった契約内容です。
この1千万円に含まれるのは、このビルに配置される設備員のコスト、電気設備・空調設備などの定期保守の費用、メンテを専門業者に依頼する場合の外注費などが含まれます。
逆に含まれないのは、故障による修繕費や設備の新規設置の費用などになります。新規に設置された設備で定期保守が必要なものは、新たに年間保守契約の中に組み込まれます。
しかし、このような故障や追加設備がなければ、契約金額は一定です。

このため設備管理会社の経営陣としては、設備員のコストも一定に抑えたいと考えます。

したがって、月収25万円の設備員の給与は、そこにいる限り25万円のまま据え置きが原則になります。

新たに資格を取得して資格手当で5千円あるいは1万円もらうくらいの変化しかありません。

もちろん、現在の所長が退職や異動でいなくなり、所長に昇進すれば35万円に上がります。階層の一つ上に行くわけです。

自分のスキル、能力に自信のある人は、ほんの少しでも条件の良い職場に移りたがります。
また、給料が同じでも、福利厚生に優れ、ブラック度が低く、定期昇給の道のある大手のビル管理会社、例えば、大手建設会社の関連会社などに移りたがります。

このため、この業界は転職が多くなるのです。

設備員がビルの設備等に熟知するには時間がかかるため、人の移動は少なくしたいと会社も思っているはずです。
しかし、上記の仕組みから給与を上げることもできず悪循環に陥っているというのが業界の実態です。

さて、この業界内で上記のように転職する場合、何が重要なのでしょうか(それとこの業界に潜り込むにはどうすればようのでしょうか)。

次回は、そんな話をしましょう。

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ビル管理業界でいくらもらえるか。一言で言えば安い。

2019年12月08日 23時58分45秒 | ビル管理業界の実態
この業界と付き合い始めて分かったことの一つに、この業界独特の給与水準と給与体系があります。

最初からお金の話ですか?といやな顔をされるかもしれませんが、給与を知ることは、転職・キャリアを考える上では重要です。

60歳過ぎての転職といえども、労働に見合った給与、できれば現役時代に近い、給与をもらいたいはずです。

また、もうすぐ年金をもらえる年齢の人、あるいは、すでにもらっている人には非常に重要なポイントです。何故か?年金がもらえなくなるからです。

さて、ネットで「給与のランキング」などを目にすることがありますが、高いほうには投資会社、メディア関係、商社などが並び、低いほうには、ビル管理会社やデザイン会社などが並びます。

私が見た資料では、日本管財がワーストでした。つまり、この業界のトップクラスの企業が、栄光を手にしたことになります。

この業界では部課長レベルも含めて、概ね、年収400万円以下、役員クラスで600万円前後ではないでしょうか。

後日、紹介しますが、例外もあります。その例外が狙い目です。

また、給与に階層が存在します。意味するところは、給与は直線的・連続的に上がるのではなく、給与体系が階段のようになっているということです。

ある日、朝日新聞の求人欄を見てみました。

・常駐設備員(ユニテックス):固給230,000円~(経験・能力考)
・電気主任技術者(全電協):固給271,000円~(各種手当あり)

その他にもいくつか掲載されていますが、給与は記載されていませんでした。

私が調査したところ3つの階層になります・

まずは月収15万円の層。

新卒で資格もなく見習いで設備員を行う場合が相当します。また、高齢者などが電検三種などの資格を活かし、「非正規社員」例えば個人事業主などとして働く場合の給与です。技術者が常駐していないビルの電気設備の点検を巡回して行う業務の業務受託などがこの層です。15万円はMAXで、実際には週5日も働かず、給与というよりも年金に加えてお小遣いを稼ぐといった場合が多いようです。

次の層は、月収25万円。

資格もあり最低3年以上の経験がある設備員の場合です。資格手当で1万円から3万円程度、上積みされるケースが多いようです。もっとも多い層かと思います。一言でいえば、中堅エンジニアの給与です。

この上の階層が35万円。

複数の設備員がいるチームのリーダーや所長などがこの層で、技術的なスキルや経験に加えて、マネジメント力が必要となるポジションの給与です。実際、私が区役所の設備管理チームの所長のポジションで提示された給与が33万円でした。

役員クラスで月収40万円~50万円といったところが多いようです。

階層が存在するのには、後日説明しますが、この業界なりの理由が存在するのです。

また、もちろん日本管財やNTTファシリティーズのような大手企業の正社員の場合は、定期昇給もあり明確な階層は存在しないかもしれません。

しかし、実際には、大手ビル管理会社が管理する現場に、下請け、孫請け企業が入り、階層が作られています。

なんかいやな業界、夢のない業界と思われるかもしれませんが、中高年にとってはメリットもあるのです。

また、階層を破る方策もあります。このあたりは、徐々にお話いたします。


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こんなところで働いています - 初めての職場、初めての業界、初めての大手町。

2019年12月01日 00時47分25秒 | 60歳過ぎての独立
私の職場は、大手町の外資系証券会社。

シンガポールや中国など、この証券会社のアジア地区の総務部の支援を行っている米国系プロパティマネージメント会社から一部の業務、設備管理業務を受託、というのが私の今の仕事。「なんじゃそれ」という人もいるかもしれませんが、おいおい分かるかと思います。

総務部の仕事は、生まれて初めて。かじったこともありませんでした。何事も本で勉強して仕事を始めるのですが、どうもこの会社の総務の仕事は、本に書かれていたこととは大分異なるようでした。もっとも、総務部について書いた本も、それほど多くはありませんが。

例えば、MACという仕事。ハンバーガー屋ではありません。社内の組織変更、異動、退職や入社に対応して、席の管理、パティションの変更、個室の用意、机や椅子・キャビネ・金庫などのの用意・修理・保管・廃棄などを専門に行う人です。人の出入りが多い、外資系ならではの仕事かもしれません。

また、海外とのテレビ電話会議が多いため、その会議を設定するための専門家もいます。日本企業でもこういう職種の人がいるのでしょうか。

郵便物の収集・配布を行うメールルームのグループ、ビルのセキュリティとは別に、この会社のフロアのセキュリティ管理を7x24行うチーム、受付けおよびケータリング業務を行うチーム、
文房具や会社のロゴ入り封筒等の調達・管理や出版物の購入、清掃業務、お茶やコーヒー、自動販売機のベンダー管理などを行うチーム、そして私が属している設備管理チームがあります。

設備管理チームは、この証券会社が自前で持っている発電機やUPSなどの電気設備、空調機器などの設備管理を、協力会社とともに管理しています。

総勢、40名弱。結構大きな組織です。

驚くのは、その中に正社員は3名しかいないことです。私自身、中小企業診断士としてコア事業以外の業務のアウトソーシングを推進してきましたが、ここまで現実が進んでいるとは思いませんでした。たった、3人しか正社員がいなくとも、自律的に組織が動いているところがすごい。細分化された総務の業務を担当する協力会社が、プロとして遂行しています。

私は最初の6か月間は、まず、自分の業務の習得に時間をさきました。その領域の必要情報の収集・整理・学習を行い、ある程度、業務内容・必要な知識を体系化できました。特に、上司が優秀なエンジニアであったため、何を行うべきかは、その人の仕事を見て、大いに学ぶことができました。私の人生でラッキーなことは、この上司のようないい人にいつも巡り会えることです。

その後、時間あるときに、他の総務業務についても情報収集しました。幸い、データベースがしっかりしているので、やる気があればなんぼでも勉強できます。逆に、なんで他の人は自分の領域からでないのだろうと不思議に思いました。私がいた技術畑の職場では、常にスキルアップが叫ばれていましたが、総務は違うのでしょうか。

総務以外の情報は、当然、セキュリティのバリアがあってアクセスはできません。金融のスペシャリストを目指すわけではないので、その必要もないでしょう。むしろ、汎用性のある総務の仕事に精通する方が、60歳を超えた人間には、今後の可能性を高める上で重要だと思います。

「まだ、高めるつもりか、引退しないの」と言われるかもしれませんが、環境に適応しながら、必要な能力を身に着け、死ぬまで仕事は続けます。












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なぜこの業界に来たのか。もう働きたくない?

2019年11月20日 05時41分12秒 | 60歳過ぎての独立
情報デザインの齋藤です。

簡単に自己紹介させていただきます。

工業高校の電気科で強電を勉強、大学では情報工学・電子工学を学び、I社でハードディスクの開発に従事、その後、同じ業界で転職し、マーケティング、カントリーマネージャなどを経験。最後は外資系計測機器メーカーK社の役員として10年勤務し退職。大学講師を経て、5年前からこのビル管理業界に「情報デザイン」として進出。会社名と業務内容が合いませんが。

「情報デザイン」は、約20年前に中小企業診断士の資格を取った際に、行政書士さんなどの力を借りずに、自力で設立したもの。ビル管理業界への進出のきっかけは、電験三種の資格。全く使ったことのない約30年前に取得したこの資格を活用できないかと考えたこと。

いくつかのビル管理会社に売り込みを図るも全く反応なし。

そんなある日、朝日新聞に「電験三種を持っていて英語堪能な人求む」の広告発見。早速、連絡を取り、社長と面会、契約となった。契約内容は同社のビル管理業務の受託であったが、具体的にはアメリカ大使館、外資系の銀行・証券会社、IT企業などの外資系企業の営業と顧客管理。ここでC部長と知り合い、技術面、ビジネス面での教えを乞いました。

そして今はその当時に知り合った外資系ビル管理会社と契約し、外資系企業のビル管理を行っています。

まだまだ、日々勉強中。もとの業界で転職していたらこんなに勉強することもなかったであろう。英語も同様。メーカーと違って金融関係の方々の英語力は数段上。社員も外国人が多い。刺激になります。

ビル管理業界の仕事は実は初めてではありません。学生時代に半年ほどアルバイトをしていました。「そんな昔の経験役に立ったの」と言われそうですが、この業界、人も設備もそんなに代わっていません。

「60歳過ぎて働きたくない」という人もいます。本当でしょうか。残りの20年、30年、40年(計100年)どう過ごすのでしょうか。犬の散歩、ゴルフ、TV、庭いじり、家庭菜園、ボランティア、山歩き、ゲートボール、カラオケ、飲み会・・・・・どれもすぐに飽きます。実際に三か月、遊び続けて飽きました。仕事は毎日、変化し飽きません。仕事あっての遊びです。私には働かないという選択肢はありませんでした。

では、次回からこの業界での経験談や60歳過ぎてからの転職の「楽しさ」、「苦しさ」、「どうでもよいさ」、を語ります。

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