土地の新たなリスク

去る5/9は首都圏定借推進機構より定借レターＮＯ６９のＦＡＸを頂き、今回は当機構の理事長をされている、（株）京浜不動産鑑定所の勝木雅治不動産鑑定士が放夢新聞にお書きになったものの転載ですが、「土地の新たなリスク」と題する興味深い記事でしたので、一部ご紹介したいと思います。

土地のリスクには「取引リスク」「保有リスク」「賃貸リスク」「環境リスク」「災害リスク」「遵法リスク」などがあるが、これ以外にももう一つ「価格変動リスク」というのがある。大半のリスクは、思わぬ出費を強いられる形で所有者を苦しめるものだが、このリスクは、資産の目減りという形で知らぬ間に侵入してくる。例えば「住宅をやっとの思いで買ったのに、銀行ローンがまだたっぷり残っているうちに土地の値段は半値になってしまった。銀行がローンを半分にしてくれるはずもないし」等と言うのがその例である。土地が目減りする資産に成ったわけで、いままで日本人が経験したことのない事態である。近年デユーデリジェンス（事前詳細調査）は充実してきてはいるが、建物の事前調査の性格が強く、地価変動リスク対策としての意味合いは弱いのが実情だ。また、困るのは、地価変動リスクに晒されるからだ。一斉に大量に発生するリスクには保険は対応出来ないのだ。このリスクへの対処法は、まず第1に不要な土地は持たないこと、必要な時には借りて使うこと。第2に保有している土地については、常に市場価格だけではなく使用価値、つまりその土地の所有者自身にとっての価値をも把握して、その使用価値が市場価格を下回るようであれば、躊躇なく利用方法を変更するか処分するかを決断すると言うことである。地価変動リスクを上回るほどに使用価値が十分に大きい事が、土地保有の泌須条件となるいような時代が到来しているのである。いつ見ても先生の論文は素晴らしの一言で感心してしまいます。特に３．１１の被災地の皆様は身につまされた方も多いと思います。一日も早く先生が今まで発表された論文を一冊の本にまとめて出版してくれないか、望む者の一人です。

（株）市川不動産