決済終了。６号物件誕生！

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今日は午前中だけ

会社をお休みして

半休エンジニアリング！

最近ハイスピードで有休消化してるので、

気を使って半休にしときました。

 

 

朝から不動産屋さんで

６号物件となる

４戸アパートの決済です。

朝１０時から不動産屋さんにて

決済予定なので、

９時に銀行で開店ダッシュを決めて、

いつもの通り、

残代金、司法書士さん費用、

仲介手数料、日割り固定資産税額を

封筒を小分けにして入れてもらいます。

 

その後、

ちょっと早いけど、

９時１５分に

不動産屋さんに行くと、

まだシャッターが空いてない

 

仕方がないので

その辺で時間を潰して

再度不動産屋さんへ。

 

そしたら売主さん夫妻、

売主側司法書士さん、

買主側司法書士さん、

不動産屋さんが座る場所を決めてるとこでした

仲睦まじいw

 

売主さんは７０歳前後のご夫婦。

失礼だけど、不動産のことを何も知らない感じ。

無理もない。

おばあさんから相続しただけだそうだ。

無論、今の入居者さんの顔も知らないそうで、

このオーナーだから、

物件もあんな状態だったんだね、

と妙に納得。

 

最後にワタクシが着席したことで

おもむろに決済がスタートしました。

 

司法書士さんに言われるがまま、

委任状にハンコを押していきます。

不動産屋さんからも領収書を頂いて

ハンコをポコポコ押します。

売り主さんからの書類回収が終わり、

司法書士さんが書類を確認して、

司法書士さんから

書類の確認終わりました、の声。

 

では、

と不動産屋さんに促され、

お金を払っていきます。

残代金を売り主さんに、

登記費用等を司法書士さんに、

固定資産税精算分を売り主さんに、

仲介手数料を不動産屋さんに。

それぞれ支払います。

 

売り主さん(旦那さんの方)は残代金を見て、

テンションアゲぽよ。

７０歳前後の方が

ふわふわしてるのを見て、

ちょっと苦笑い

 

さまざまな人が

さまざまなお金を数えて、

決済終了。

何事も無く。

毎回ですが、

あっけないもんです。

時間にして３０分足らず。

 

さてここから、

埋めていかないとね！

 

決済も終わったし、

これからちょこちょこ書いていきます。

 

そんなレオパにだまされて？いやいや自己責任です。

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ちょっと前、

こんな記事が出てた。

 

レオパレス21の11年3月期は純損益408億円の赤字見通し

東証1部上場のアパート賃貸大手「レオパレス21」は、2011年3月期通期連結業績予想を下方修正し、当期純損益が408億円の赤字に陥る見通しを明らかにしました。 長引く不況による需要の減少や、繁忙期に発生した東日本大震災の影響で売上高は前回予想を下回るほか、減損損失として22億円、震災関連損失として12億円の特別損失、また、繰延税金資産76億円を取り崩すことから、利益面では前期に続き大幅な赤字に陥る見通しとなりました。 http://www.fukeiki.com/2011/05/leopalace21-loss2.html

 

ものすげー赤字拡大！

さすがにもうそろそろカウントダウン？

壁の薄さには定評がありますから。

http://news4vip.livedoor.biz/archives/51639775.html

 

もし倒産したら、

結構な数の大家さんが路頭に迷うでしょう。

 

そしてしばらくして

大量の元レオパ物件が売り出されて。

それが狙い目？

 

でも壁薄なら

狙い目じゃないかも？

でもやっぱり物件次第。

 

ワタシの知らない世界、競売

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今まで足を踏み入れたことのない世界、

競売。

 

これからも大家さんをやっていくためにも

いろいろな手法を持っておいた方がいいよねということで、

と思っていたこともあり、

少人数競売実践セミナーに行ってきました。

 

ですが・・・、

参加者のお歴々が一騎当千の方々ばかり。

中には競売専門でやられている方もいらっしゃる。

こんな中に参加していいんだか、って感じｗ

 

初歩の初歩の入札の仕方から、

実際の事件番号を見ながら、

これはこうだ、あれはあーだ言いながら、

検討を進めていきます。

 

競売物件をただ単に見立てるだけではなく、

今後の展開方法も含めて

様々な角度で見ることができる。

なかなか深イィ競売の世界を体感しました。

 

まずはシミュレーションから。

やっていこうと思います

 

やぁ！（・▽・）ノ やぁ♪賃貸借契約解除届にハンコをもらったぞ♪やぁ！（・▽・）ノ やぁ！

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退去が決まって

入居仮申し込みももらった

５号物件。

 

今日はしっかり退去してもらえるように

入居者さんから

賃貸借契約解除届に

ハンコをもらいに行って来ました。

 

ちゃんと退去しないといけないって認識させるため、

退去しなかったら法的に主張できるようにするため、

もらっておいた方がいいですね、

って賃貸屋さんに

教えてもらったんですけどね。

 

前日にネットで賃貸の解約届を探して、

なんとなく作り変えて、

今日行って来ました。

 

 

 

物件(入居者さんの家)で待ち合わせ。

作ってきた賃貸借契約解除届を

ひととおり説明。

 

　- 鍵返還したらもう住めませんよ

　- 入居者さんが壊したものは

　　 大家側で直すけどその費用は負担してよ

　- もし鍵や備品を失くしたら、その費用は負担してよ

　- で、いつ引越しする？

　- で、いつ退去立ち会いする？

ってカンジ。

 

さらさらと書いてもらって、

５月３０日に引越し、

５月３１日に退去立ち会い、

って決まりました。

 

ひととおり書いてもらったあとに

雑談していたのですが、

逮捕、拘留されていたのは１ヶ月くらいで、

保釈金払って保釈されて、

後は裁判して、罰金刑になるらしい。

 

物件近所のお店はたたんで、

南の繁華街で

以前とは違う

料理屋さんをするそう。

 

さすがに同じ商売は

リスクが大きいそうで、

もう一回捕まりやすいし、

次やったら懲役？

儲けすぎたのかな、

って言ってました。

 

退去する理由を探してたんですね。

とりあえず一安心

あとはちゃんと退去してくれるよう

フォローしていきます。

 

退去前に瞬殺で仮申し込みGET！

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退去が決まった５号物件。

まだ退去してないけど、

空白期間を作りたくなかったので、

早速とある賃貸屋さんに

客付をお願いし始めてみました。

 

賃貸屋さんが

専門のホームページに載せたところ、

それだけで申し込みが来たって

 

そんな中、

デキる賃貸屋さんは

中を見ずに契約させてくれと言う

お客様を制して、

先行予約として

仮申し込みを受け付け続けているそう。

内覧をせずに契約すると

あとあとこんなハズじゃなかった的な

クレームがあるからだそうな。

あと、今の入居者さんの退去が

遅れるかもしれないし。

 

ただいま申し込み７件。

外観は見て頂いている様子。

 

たった１件決まればいいので、

これは空室期間は少しでいけそうです。

ちゃんと家賃保証会社通して、

保証人が付いて、

入居者さんもバリューアップ！

これは楽な物件だ～！

 

とりあえずぼくが今やることは、

今の入居者さんに

スムーズに出ていってもらうこと。

週末に退去宣誓書に

ハンコをおしてもらうことにしました。

こうなると、

なるべくスムーズに退去して欲しいですね！

 

融資確定！担当者のチカラ？

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日本政策金融公庫から

一通の封筒が来てました。

まだなんか必要なの？

と思って開けてみたら、

 

 

ご融資のお知らせ

 

 

 

キタ━━━━ヽ(・∀・` )ノ━━━━!!!!

 

 

今日郵送してきてるってことは

カールが上司に申請するって言ってた日の、

次の日には郵送してるレベルじゃないの！？

そこまで担当者のチカラって強いのかい？

 

信頼されてるのね、カール！

チカラあるのね、カール！

今となっては良かったよ、カール！

ハズレな担当者って思ってゴメンね、カール！

ありがとう、カール！

 

条件は内諾時と全く同じ。

オーバーオーバーローン。

据え置き期間が６ヶ月あるので、

返済は７７回。

無担保で

保証人アリ。

 

キャッシュフローは

それほど出ないけど、

初めての借り入れで

タダで物件が買えるなんで

上々なことらしい。

 

融資を引いての大家さん。

新たなステージに

上がることになりそうです

 

契約満了！そして決済日ケテーイ(・∀・) そして・・・えっ？えっ？えっ？

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必殺買い付け飛ばしや

売るの止めよっかな作戦が

炸裂しませんようにと

心配していた物件。

 

不動産屋さんから連絡があって、

今日売り主さんが来てくれて

契約してくれたそうです

手付金の領収書ももらって、

もうこれで安心。

逃がさない、逃げられない

 

ついでに決済日も決まって、

ほぼ６号物件と言える状態になりました

よっしゃよっしゃ。

 

すでに入居者探しや

リフォーム手配も始めているため、

決済と同時によーいドンで

走ることが出来そうです。

 

あとは融資が決まれば・・・。

 

 

 

えっ！

まさか？

 

 

えっ、えっ？

 

善は急げ、と契約＆重要事項説明

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手付け金を預けたその後、

売り主さん側から

売買契約書に

先にハンコを押してもらう

話をしていたのですが、

なかなか売り主さんが

不動産屋さんまでに来てくれないらしい。

売買契約書ができないと

国金から融資も引けない。

さて、どうしたもんかな。

 

来てくれないのは仕方ないので、

とりあえず出来ることを、

ということで、

契約書にハンコを押しに行きました。

 

ハンコを押す前に、

何回目かの重要事項説明。

慣れっこなんだけど、

慣れてはいけない。

一言一句聞き漏らさないように聞いて、

たまに気を抜きつつ、

漢字の読みを訂正しつつ、

たまに質問を入れつつ。

２時間みっちりお話して、

いくつか訂正してもらって、

ハンコを押しました。

 

しみじみと、

買値、やっすいなぁ、と思いつつ。

売り主さん、

契約するときにやっすいなー、

ナシよ、

って言わないよな、

って思いつつ。

 

早く契約してほしいなぁ。

勝負は今週！

時間との戦いです。

 

日本政策金融公庫のカール・フレドリクセンからの電話攻撃！！！

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今日は普通に

会社で仕事。

 

そんななか、

会社の電話に

名前しか言わないヒトから電話。

 

電話に出ると

ナント！国金の担当カール！

会社にふつーに電話掛けてきやがった・・・！

 

今日、上に融資申請をするから

今住んでるところの家賃と

大家さんの名前と

保証金の金額と

契約期間を教えろって。

今から家に電話して確認しなさいって。

かなりの上から目線！

 

お金を貸してもらう身分なので、

すぐに確認します～

と返答して、

ウチにいる奥さんに電話。

 

家賃とかもろもろを

確認してもらってたら、

こんどはウチの母親から携帯に電話！

何事か！と思って出てみたら

担当カール！

連帯保証人の確認で実家に電話してた！

しかも！親父を出せ！

と相当上から目線で言った様子！

父はピリピリしつつも答えてくれたみたいで

とりあえず何とかクリア。

お金を借りるってタイヘンなのね、

と母親から言われる始末・・・。

はぁ

 

そして、

奥さんから

家賃等の情報が来たので

カールに電話しようとしたら、

またも！会社の電話に

カールから電話！

家賃とかわかった？って

 

奥さんに聞いてわかってたので

コレコレですよって説明したら、

じゃあこれで上に出すわっ！

って完全にタメ口、

やっぱり上から目線

 

一応切り際に

会社には電話しないで・・・

って言って、

カールからの攻撃は終わりました・・・。

 

ただの電話応対だけだったのに

疲れました

その分ちゃんと通してくれよ！

カール！

 

そしてもう会社には電話しないでくれよ！

 

初めての退去だっ！

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退去さわぎの５号物件。

持ち物件の中で稼ぎ頭

 

だからこそ、

大事にしたいところですが、

一歩間違えば不良入居者になりそうな、

タイーホ歴のある現段階の入居者さん。

 

このまま引き止めるか、

いっそのこと退去してもらうか、

考えたり、相談したりした結果、

退去してもらうことに決めました。

 

半年入居してもらって

その分だけ回収しているし、

いちいち手回収するのもタイヘンだし、

家賃保証会社に通る、

ちゃんとした入居者さんに

入ってもらいたいってこともあるし。

 

そういった理由で、

退去してもらうことにしました。

 

その旨、

入居者さんに伝えたら、

結構あっさり

しゃちょー、わかりました～

だって

 そのときに韓国に帰るとか、

お店がどうとか、

ごにょごにょ言っていたので、

もしかすると入居者さんにとって

渡りに船だったのかもしれません。

 

 

とりあえず

これで一件落着。

前に進みます！

 

RCってすばらしい

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今日は大家仲間さんの

RC物件のリフォームビフォー内覧会へ行ってきました。

 

なんて言っても

RC。

リフォームがカンタンそう

音、響かなさそう

家賃取れそう

 

ただ、ちょっと違う世界のようなカンジ。

 

そのあとで

今度購入予定の文化アパートを

見に行ったら、

なんかホッとした感じがしました

 

身の丈。

マタ～リ行きたいっす

 

入居希望者さんのパスで入居見込みゲット！

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先日、ヒアリングに回った賃貸屋さん、

事前に親愛なるトラジャルさんから

紹介して頂いた賃貸屋さんでした。

 

近所にある

すでに満室の

トラジャルさんの物件に、

空室確認があったようで、

それでその入居希望者さんごと

パスして頂いたのでした。

 

そして先日、

リフォーム前の

ボロボロのお部屋を

見せて欲しい、と

賃貸屋さんと入居希望者さんに言われ、

ちょっと迷いつつも、

見て頂きました。

まだ契約も終わってないのに・・・

 

結果は・・・、

意外にも入居OK！

しかも、比較的キレイな１階よりも

ちょいボロの２階がご所望とのこと。

高齢者向けアパートなので、

１階が人気なのかな、と思いきや、

２階なんですねぇ。

 

条件としては、

５月末入居なので、

登記が終わってることと、

リフォームが終わっていること。

 

終わるんかなぁ？

まだ契約すら終わってないのに

いずれにしても

貴重な入居希望者なので、

リフォームは完了させたいところ。

 

とりあえず、

リフォームがんばるぞー！

 

何にしても、

トラジャルさん、ありがとうございます！

 

颯爽と手付金を支払ったけど、懐事情は大丈夫なのか？

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リフォーム見積もりしてくれた

業者さんとランチした後、

そのまま付近の賃貸屋さん数軒に突入。

周辺相場やリフォームの

展望を相談してみました。

 

物件を購入する時には、

セカンドオピニオンという意味で、

賃貸屋さんによくヒアリングします。

近い将来、客付けお願いします、

というエサを持っていくことで

素早い客付けが期待できるという

副次的な意味もあります。

 

さて、その結果はというと、

　○文化住宅はリフォームをしない大家さんが多いので、きっちりきれいにするとすぐ決まる。

　○和式→洋式トイレ、バランス釜→シャワー付き給湯器はかなりポイントアップ。差別化できる。

　○家賃を気にして、和式トイレは上から乗せるタイプの洋式でもOKというお客様もいる。

　○家賃は想定通りの4.2万円で可能。和式なら3.5万円でも。

　○GW明けたら、文化住宅のお客様が動き出す。

　○将来的には近隣大学通学範囲なので、若者向けに作り変えることも考えられる。

ってカンジ。

 

これら全てを鵜呑みにするわけにいきませんが、

なんとなく伝わってきたのは、

求められている物件像は

駅から近いという立地と、

洋式トイレやシャワー付きお風呂等の最低限の設備、

そして小綺麗な内装、

文化住宅も時代に合わせて装いを変えれば

まだまだやっていけそうな感じです。

 

賃貸屋さん巡りを終え、

ふと目をやると銀行が。

必殺買い付け飛ばしをされる前に、

先手先手を打っておかないと！

っていうことで、

融資も確定してないのに、

お金もあんまりないのに、

懐事情のことはひた隠し、

これくらいどーってことないぜっ！

って顔をしながら、

颯爽と、

不動産屋さんに

手付金を預けにいきました。

 

ここまで来たら買い付けを飛ばされるわけにはいきません。

売買契約書のハンコ前のモノを拝見して、

手付金を払い、

預かり証をもらい、

2時間ほどしばし雑談ｗ

これで今できるやるべきことはやった感じ。

あとはいかに素早く融資を引き、

いかに素早く決済し、

いかに素早くリフォームし、

いかに素早く客付けをしていくか。

ここに重きを置いていこうと思います

 

 

買い付けが通った物件のリフォームガチンコ見積もり

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この間、買い付けが通った物件。

日本政策金融公庫の融資条件として、

売買契約書 と

リフォームの見積もり書 が

必要だそうです。

 

そこで善は急げで

業者さんへ見積もりをしてもらうべく、

鍵を借りに不動産屋さんへ。

鍵を借りてちょこっと話して、

業者さんを待たしてはいけないので

いざ、物件へ。

 

リフォーム業者さんと待ち合わせして、

物件を色々見てもらいました。

 

ともきちが求めているのは

いかに安くこざっぱりした物件を作るか。

　・トイレを和式から洋式へ。

　・お風呂はシャワー付き給湯器投入。

　・ギシギシいう床をめくることなく修繕。

　・壁、天井はクロス仕上げ。

　・畳は基本表替え。

　・板間にはこざっぱりしたCF。

　・朽ちたベランダを補修。

　・予算が余ればファサードだけでも外壁塗装。

そんな感じで業者さんと

お話していきます。

 

トイレの洋式化も

朽ちたベランダ修繕も

思ったほどお金は掛からず。

極力隠すリフォームでやるので、

何とか安く上がりそう。

とりあえず見積もりは最大で出してもらって、

それを日本政策金融公庫に提出し、

そこから貧乏リフォームのため、

ちょこちょこへつっていくことにしました。

 

ひととおり見てもらって、

ちょうどお昼になったので、

いっしょに近所の王将へ。

雑談わいわい、情報共有わいわい。

見積もりに来てもらったけど

逆に勉強させて頂くカンジｗ

 

さーて、

見積もりが上がってくるのが楽しみです

 

タイヘンヾ(゜ロ゜*)ツ 滞納→逮捕→釈放→退去さわぎ ヾ(*゜ロ゜)ノ タイヘン

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逮捕、釈放されてもちゃんと

お仕事はする仕事に真面目な

５号物件の入居者さん。

金払いは一応いいです。

 

ソレハヨカッタノデスガ、

どうやら職業柄、

当局と見解の相違が発生しやすく、

逮捕リスクが少なからずある。らしい。

 

またそういうことが起きると、

大家さんもとりっぱくれが心配だし、

そういうことが起きると、

立て替えるだろう保証人さんも

嫌になるだろうし。

 

あとこの方、

１２月に入居以来、

今まで家賃振り込みしてくれたことがなくて、

物件近所に行った時に

手回収してます。

そのときに

ちゃんと振り込んで下さいね

というと

取りにくるから

振り込めないんじゃないのー

って

言われること数回。

そういうこと言われて

ちょっとイラつく。

ちょっとムカつく。

 

そういうこともあったので、

大家と保証人のリスクヘッジのため、

家賃３ヶ月分を

敷金として入れて欲しいと

お願いしたところ、

プライドのピアノ線に

ピンピーンって触ってしまったらしく、

そんなこと契約書に書いてないじゃないの！

と、突然ヒステリックに

キレられてしまいました。

 

おいおい、って思いながら、

今度なんかあったら保証人さんにも迷惑かけるし。

出て行けって言ってるわけじゃないので、

それはお互いのために払って下さいよ！

って、言ったら、

なんでそんなお金払わないといけないの！

って火に油を注ぐ始末。

 

おぃおぃ～って思ってたら、

キレて言い放ってきたヒトコト。

社長！

そんなにやいやい言うなら引っ越すわ！

もぅ！

 

だって。

入居者さん、ちょっとヒステリックに

頭に血が上ってしまっていたので、

とりあえず一回電話を切ってみました。

 

この人、不良入居者になりかねないヒト、

あまり手がかかるのであれば、

そのまま出てもらうのもアリなのかも。

 

逆に、次に入居者さんがこれだけの家賃を

払ってくれるとは限らず。

 

さらにいうと、

半年間の入居で多少のリフォーム費用はかかる。

短期解約違約金やハウスクリーニング費用を

支払う特約は載せてあるけど、

多分追い出したら払わないだろうし。

 

ちょっとどういう展開にするか、

考えています。

 

どーするのがいいでしょうねぇ？