分譲マンション３室購入。賃貸のその後

そうそう、分譲マンション３室目を購入した、その後ですが
ようやく入居者も決まり、一旦は３室共入居という状況になり
ました。

５階２室、４階１室を購入しているのですが、この度は学生さん
（女性）で決まりました。

そう言えば、近くに看護師の専門学校がありました。
徒歩１０分か１５分くらいでしょうか。

昨年入居者が入れ替わった部屋も、この時期に不動産屋
さんから看護学生を案内するという連絡がありました。

その部屋は、法人が先に申込を決めたので、その法人との
契約になりました。

「そういう需要もある場所か」と改めてそう思いました。

しかし、今月、５階１室の退去通知が来ました。。。

４月末に空いてきます。。。

なかなか上手い具合に行きませんね。

・・・

まぁ、これで私が購入したとき（平成２４年から不動産
投資を開始）の入居者は入れ替わります。

賃貸ですから、そんなものですね。

しかし、早く埋まってくれないと・・・

地元不動産会社には、入居者を決めてくれたら、広告料
（紹介料・実質：謝礼金）として家賃の２ヶ月分をあげる
よと話ししています。

・・・

ちなみに、今回は女子学生さんなので、敷金礼金ゼロ、
家賃１ヶ月はフリーレント（サービス）、日割り家賃
なんてケチなものは要らないという条件にしました。
家賃保証会社も外しました（親御さんも安定した収入が
ある専門職のお仕事だったため）

家賃もちょっとだけですが下げてあげました。










（照明は、東芝製のリモコン式）




（タカラスタンダード３口グリル付コンロ　ガス給湯はリンナイ製）


（富士通製　省エネ・エコモード・自動洗浄他　新品）

日中は管理人さんが居て、夜はアルソック。
親御さんは、そこが安心で、学校にも近いということで
決めたようです。

ちなみに、法人には敷金２ヶ月、礼金１ヶ月にしています。

３階に他の所有者さんが持っている空室があって入居者募集
がかかっていると、不動産屋から聞きましたが、家賃は私の
部屋よりも、なんと月８千円！も高いです。空室のままです。

空気を住ましていても仕方がないですからね。

そして、気になるこの部屋の利回りですが・・・

表面利回り：２２.２％

実質利回り：１４.３％
（家賃収入－修繕積立金・管理費・固定資産税他税金関係÷購入価格）

※私は常々、投資利回りは、実質利回り（年間経費を差し引いて見る）
を見て決めないといけない、本当の収益力が見えないと言って
います。不動産屋は「表面利回り」で話をしてきます。それでは
指標になりません。実際に現金がいくら残るのかが大事です。
表面利回り☓　実質利回り○


購入価格は・・・捨て値で購入しました。
前オーナーは、女性で室内クロスを新品に張替えて
いました。新築当初の売買価格から見ると・・・１/６以下で
購入しました。超激安購入物件ということですね。

ですので、このような利回りが出ます。

３室共に１ＤＫですが、上階（６階から上、１０階迄）は
ファミリータイプになっています。

ですので、管理は行き届いているので、建物や共用部分はとても
綺麗です。

単身者ばかりが入居する建物になると・・・汚いですよね。

なかなか良い物件だとは思いますが、少子化、所得減少で
親と同居の実家住まいが増えていますので、単身向けの１ＤＫ
購入もリスクがありますので、３室で打ち止めにします。

当初の不動産投資の第一段階の目標も単身用３室所有でした。

手元資金３０万円からの不動産投資でスタートして、あとは
家賃収入と賞与、一部貯まった給料でどんどん返済してきま
した。

当然、まだ借金もあります。

しかし、３室で借入金の合計残高は４７０万円を切りました。
まあまあグレードが上の普通車の新車１台分ですね。

・３室共に抵当権は付いていない。
・所有権は、全て私個人名義

・資金調達は会社と提携の金融機関の存在が大変大きかった。
（当然、人質？に給与振込口座もその金融機関です）

いつも「車を買い替えたと思って、他の欲しいものは
今は我慢ガマン・・・」と思うようにしています。


最後の４室目は・・・

やはり、できれば新築で、３ＬＤＫか４ＬＤＫを１室購入
したいですね。

ただ、新築はどうしても投資利回りが１０％を切り、
高くてもせいぜい８％程度です。。。

中古の築浅で激安捨て値を探すほうがベストでしょうね。

今後、２年間は返済をメインとしながら、不動産投資最後
の１室を探していこうと思います。