分譲マンションを購入して賃貸：不動産投資の虚実

以前にも、このブログに書きましたが、
「１００万円からの不動産投資」という売り込みで、不動産投資
会社からの勧誘がありますが、これは不動産投資とは言えません。


不動産投資には鉄則があります。

それは、

まず物件の所有については、

「所有権は自己名義で持つ」

です。

電話勧誘によくある「みんなで少額づつ出し合っての投資」
は、全く儲かりません。

高級分譲マンションの１室を複数の人が小口資金を出し合っ
て購入（名義は、共同持ち分であれば、まだマシですが投資
会社名義なら絶対にダメ）

考えてみれば、簡単に分かりますが、成功報酬の高給営業
マンが勧誘してくるわけですが、その社員の人件費や手間賃
は相当な金額です。

そういった人件費も含んで、投資の勧誘で引っ張ってきた人
にお金を出させて購入させ、管理代金を取るのが不動産投資
会社です。ですので、都心一等地の高級マンション１室の
家賃収入が月額５０万円ありましても、複数の投資家への
分配の前に、管理費として収受金から差し引いて、残りを
分配するわけですが、そんな仕組みで、投資した人にオイ
シい金額が回ってくるはずもありません。


ですので、「所有権は１人」「自分１人で持つ」というのが
やはり鉄則です。

入ってくる家賃収入の元締めは、自分だということです。


・・・

そして、なにより重要なのが「資金繰り」「投資資金の調達」
です。

よく「３年、５年、１０年でマンション１棟買いました」
なんて記載した投資雑誌の記事を見かけます。

どうして「１００万円で、それだけの資産が築けるか」
と思いますよね。

結論から言いますと、「絶対に無理」です。

計算が合いませんよね。

株式投資なら数十倍に膨れ上がるのは分かりますよ。
収入が月額家賃のみで、数年や１０年でマンション１棟
の購入資金なんて稼げません（借入で購入しても回収
できません）。


そして、不動産投資の雑誌をよくよく見ていますと、
「（追加で）（のちに）自己資金５０００万円投入」とか
書いてあります。
確かにあとは、土地建物を担保に金融機関からの借入です。

要は「貯蓄金」「隠し資金」を出したからこそ、大きな金額
の頭金が出来たので、マンション１棟の借金できたわけです。

「１００万円ならあるけど、５０００万円も持っていない」
「５０００万円も後から出す？持っているけど１００万円
しか投資なんて『賭け事』にはおカネは出さない」
というのが普通の人の感覚でしょう。

そこを、「ごまかして書いている」のが不動産投資の話
です。

投資額は「１００万円」だけではないということです。
必ず裏に何かがあります。


あと多いのは、親が資産家で、親が元手を出してくれて購入
し、その購入したマンションの家賃収入と物件を担保に、
銀行から次の物件購入の資金（借入金）を借りるというもの
です。

「親が金持ちでないと出来ない」話ですよね。

そこはごまかして書いています。

ファミリータイプの分譲マンションの１室を購入するだけ
でも、中古でも都会では２０００万円以上しますよね。

それを１００万円で買えるわけがありません。

資金援助者（金融機関含む）がいるか、当初は親のからの資金
援助を受けたか、自分自身がコツコツと貯めた貯蓄、この３つ
しか資金調達の方法はありません。


ですので、結局はただのサラリーマンで、手元に１００万円
しか現金を持っていない人は、不動産投資は出来ないのです。


・・・

私の場合ですが、以前ブログ内にタネ明かしを書きました。

要は、

・元銀行員、不動産営業マンだった頃の知識と経験
・激安物件を自分自身が不動産会社を回って探す（足で稼ぐ）
・捨て値の物件を購入する

です。

そして、先にも書きましたが、
一番重要なポイントは「資金調達」です。

購入資金の「お金」が用意出来るかどうかです。

元手３０万円からのスタートは本当です。
そして、金融機関から証書貸付で残金を借りました。

・会社と提携の金融機関が無担保かつ低金利でお金を貸してくれる
・１０万円でも２０万円でも１００万円でも繰上返済手数料が無料

この存在が、とても大きいわけです。

有利子ですが、「お金をどんどん出してくるところがある」
ということです。


「結局は３０万円以上は借金」なわけです。
自分自身の貯蓄や資産から出金はしませんが「返済」という債務
を負うことになります。
この返済を、家賃収入で返していくというのが基本です。


ですので、私の場合は、
とにかく「当初投資時に現金で出て行ったのが３０万円だけ」
「あとは日々の暮らしの中で入ってきた収入で通常返済や繰上返済
をした」ということです。

しかし、借入も１回ならともかく、２回、３回と前の借入金を
完済せずに、また追加融資を受ける。これが受けられるか否か
で「少額からの不動産投資」が出来る出来ないも決まります。

次々とお金を貸してくれる金融機関の存在が無いと絶対に
無理です。

せいぜい１室（住宅ローンで）購入だけですね。
抵当権も付けられます。

・・・

借りているので、あとは、家賃収入と賞与、給料の一部で
どんどん繰上返済をするしかありません。

「毎月入ってくるお金で回している」ということです。

親がお金を出してくれるわけでもありませんからね。

「入ってくる（収入）ものは決まっている」

また、当然、
「出て行く（支払）も決まっている」

です。


私の場合は、もう一つ不動産情報や空室斡旋に関して大きな
武器をもっています。

それは、「自分の足で稼ぐ（情報を探す）」もしていますが、

私が勤める会社のグループ会社には不動産会社もあり、
エイブル、アパマンショップ、ミニミニ、センチュリー２１、
ピタットハウス、ホームメイト等のいわゆる「全国ＴＶＣＭして
いる不動産のお店のＣＦ店」を数店舗運営しています。

そこの店長や支店長、支店長代理とも会って情報を取っている
ので「超激安の売物件情報」が入ってくるのです。

もちろん、私が今の会社に勤める前から知っています。

「会社繋がりの強み（人脈）」による情報収集力があるわけ
です。

・・・

ですので、中古賃貸マンションを丸々１棟購入、あるいは分譲
マンションの１室を順次購入して不動産投資というのは、「条件」
「環境」が揃わないと出来ないということです。

その条件・環境とは、
激安物件を見出すというだけでなく、

「お金をたくさん持っているか」
または、
「無制限に近いくらい、貸してもらえる資金援助の者がいるのか」

ここで、投資が出来る、続けられるが決まります。

そして、あとは努力（足で稼ぐ）と不動産業界との繋がりという
ことですね。