分譲マンション3室 賃貸のその後

4階1室が退去となり、以前から気になって
いた部屋でしたので、クロスと床をリフォーム
しました。

1月下旬に入居者も決まり、2月から、また3室
共に満室となり、落ち着きました。

そこで、現状の表面利回りと投資利回り
（実質利回り）は、





となりました。

・・・

私は以前から、投資利回り（実質利回り）
を重視しています。

それは、



このように、
「実際に手許に残るおカネ＝キャッシュ」
を見ることが大事だと考えているからです。

投資利回りを10％以上出すためには、
購入価格を相当引き下げてもらわないと
いけません。

「捨て値物件を買う」のが、その近道です。

「こんなマンション、持っている必要が無くなった」

世の中、購入した分譲マンションを一度も
見たことがないという人（投資家）もいます。

そして、管理会社に全て任せていても、家賃
も田舎街で安い（思ったほどではない）ので
持っているだけでも邪魔、もう要らない。
という人もいます。

そういう方が手放した優良物件が広く出回る
前に買うのが一番の得策です。

今回、入居者が決まった部屋などは、まさに
そういう物件でした。
アカの他人だから、タダではあげれないけど
いくらでもいい、新築当時から建物を見たこと
もないという方から買いました（神戸市灘区
の方が所有者でした）

そのような物件に巡り合うには、やはり
「足で稼ぐ（不動産屋回りをする）」でしょうね。

と、言いつつ、私もここ２年出来ていません。

それは、戸建ての家は空き家が目立ちますが、
分譲マンションはマンション管理適正化法も
あり、維持管理がある程度できているので、
売り買いは活発で、良い物件は、やはり高額
なため、今は手が出ない＝様子見という状況
のためです。

ですので、
「この価格以下でないといくら資金を持って
いても絶対に買わない＝投資利回りが10％
以上ある物件でないと買わない」

これに徹することで、あとは立地条件、
需要を見て、判断すればよいかと思います。

このあたりの情報は、不動産会社回りをして
情報を得たり、賃貸情報紙を見ていると見え
てきます。

そして、必ず

（3室のうち、1室目、2室目購入時の全部事項証明書）

所有権は「自分が持つ」です。
不動産投資でも、どこかの投資会社が所有権
を持っていて、自分はお金だけ出していると
いうのも駄目です。

所有権移転登記で、自分の名義にしてこそ、
「自分のもの」ですから。

なお、前所有者は保証会社に抵当権を取られて
いますが、私は３室共に抵当権は付いていま
せん。

給料振込先で、会社と提携している金融機関
が無担保で貸してくれるからです。

・・・

あとは、私もサラリーマンが本業ですので、
毎月、給与の一部を貯蓄して、賞与も貯めて、
そして、借入金の繰上返済をコツコツしていく
ですね。

私も予定が遅れましたが、今年で３室共に
借入金完済予定です。

空室のリスクを抱えつつ、また改修・補修工事
の費用も考えて貯蓄して、乗り切ることが
大事ですね。