解体現場にて

久々に現場のレポート。とある解体工事の現場。

築40年以上の木造2階建。梁が垂れ下がりホゾが抜けているのを発見！



裏側の部屋に回って見ると、



写真の右側から左側にかけて大きく落ちこんでしまっています。

早く解体して正解ですね。この状態で地震がきたらひとたまりもありません。

ここまで落ち込むのは稀な例です。

しかしホゾが抜けたりしているのを実は良く見かけます。。。
リフォームの時は補強してあげましょう。

一戸建住宅リフォーム

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今日は真面目に一戸建住宅リフォームについて。



写真は内装を全て解体した後の現場の様子。


まず、写真の様に内装を全て解体してリフォームした時の、大まかな費用の目安。
坪（3.3㎡）/25～30万円。
当然、工事内容によって全く変わる場合がありますのであくまで目安です。
例えば2階建て30坪の一戸建住宅を写真のような規模でリフォームした場合、
30坪ｘ30万円で900万円といった具合になります。

ですが、ここまで高額なリフォームは正直に申しまして、あまりお勧めしておりません。
築30年程度の標準的な一戸建住宅のリフォームの場合、必要最低限の工事で総額が￥500万円程度までに収める様、お勧めしております。

理由は費用対効果です。リフォーム費用が新築に近づいてしまうと、明らかに損であるからです。

考えつく限りのリフォームをして新築時の90％ぐらい費用をかけたとしても、
柱や梁はそのままですし、基礎の補強は可能ですが完全に基礎を入れ替えるのは無理があります。

確かにそれぐらいの費用をかければ相当耐震性が上がります。
しかし、建替えをした方が確実により安全であります。

ですから築30～40年くらいの一戸建でリフォームをお考えの方には
10年程度は保持できる最低限の工事で収め、また痛んだ時に建替えをしたほうが良いのではとお勧めしております。

写真の現場は事情により、再建築が困難な現場です。そのような場合は致し方ありません。


ところで、お金に余裕のある方は全く話が別になります。

バンバンお好きな様にリフォームして下さい。

500万円以上のキッチンに入れ替える方なんて、大歓迎です。

メールをお待ちしております。

天国からの工事依頼 続き

5月3日天国からの工事依頼の記事の現場へ本日、工事終了挨拶へ行ってまいりました。


奥様にとても良い笑顔で迎えてもらい、工事の最終確認後、


「本当によくできました。途中で色々変更や細々な追加工事をお願いしてしまい、苦労をかけて申し訳ないです。」


「いえいえリフォームでは当然の事です。やってみないとわからない事が多いですし、
できあがったものが気に入らないものであったら意味がありませんので。」


「海外へ行っていた息子も、帰ってきて『外壁の色、格好良いね。リビングも雰囲気も想像以上の出来。』と言ってくれました。
これから楽しく快適に暮らせそうです。本当に感謝してます。」


涙がでそうになりました・・・
息子さん達との新たな生活の門出に少しは役に立てたようです。


「お役に立てて嬉しいです。こちらこそ本当にありがとうございます。
また何かございましたら、遠慮なくお申し付けください。」


「あら、じゃあ玄関もやってもらおうかなぁ。息子と相談してみるっ。」

笑顔がとても明るく楽しそうです。


「是非、おねがいします。」


お客様にお金をいただいて、仕事をして、さらに感謝までしてもらえる。とても幸せな事であります。


この仕事していて本当に良かったと、新たに強く思い直す事ができた現場でした。



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木造住宅耐震診断 診断結果

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つい先程まで、エアコンの室外機のショートサーキットを是正する為に、
風向調整板とプラベニヤで仕切りを取り付けする作業を、室外機の熱い風を
もろに受けながらサウナ状態の狭い場所で作業をしていたので、

汗だくです・・・

あぁ事務所のエアコンが涼しい。風邪は悪化しそうですが。


先日の木造住宅耐震診断の診断結果を説明する為に、申請者の元へ行ってまいりました。
耐震診断は二名一組で行うので、班長の設計事務所の先生と同行です。

ちなみに木造住宅耐震診断は川崎市の派遣事業である為、公人として派遣される理由から
派遣時の営業活動を禁止されています。


耐震診断は現地調査の後、構造計算ソフトによって構造の評点を行うのですが、
評点が低い場合、「倒壊する可能性がある」とか「倒壊する可能性が高い」とか
説明しなければならないので、大変心苦しいものがあります。

本日、説明に行った建物は共同住宅でしたので、耐震診断は行えますが、
助成の対象からは外れていました。

「では今後どうすれば良いの？」と聞かれ、公人としては返答に困りましたので
（営業活動禁止の為）報告書にサインをいただき、耐震診断を終了。

その後、一民間企業として改めて相談に乗る事と相成りました。

現状として危険である為、本来であれば建て替えがお勧めだったのですが、
費用の問題から無理だとの事。

なんとか費用内で改修工事をできないかと言われてしまいました。
（先日、同じ事を言われた記憶が甦ります．．．）

同行の先生と相談して、「検討後、後日改めて出直します。」
一旦、引き上げました。

続く

傾いた家 続編

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覚えている方が少ないでしょうが、記念すべき当ブログの第1日目「傾いた家」の続編です。

実はあの後、どうにか費用をかけないで補修できないか社内で検討し、
なんとか行けそうだという結論に達して、お客様の希望の予算内での工事を先週から着工しました。

工事概要は、

・屋根の軽量化の為、瓦からコロニアルへ変更。
・沈下した布基礎を内側より掘り下げ、補強しベタ基礎仕様に造り替え、今後の不動沈下に備える。ベタ基礎下部の地盤は突き固めを入念に行う。
・内部耐震壁の増設。
・内装工事一式
・水廻工事一式

工事費用の総額は内緒です。

工事の進行具合ですが、屋根下地工事、基礎工事及びジャッキアップが終了。
そして、今回の工事の要、家の傾きは解消されました。

この後は通常のリフォームと同じなので、難しくありません。

予算が厳しく、利益がほぼなくなりそうですが、お客様には非常に喜んで頂いております。

お客様の笑顔が最大の利益であります。

完成引渡し

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先日の記事でお代官様よりご指摘のあった現場、本日無事に引渡しと相成りました。


↑お代官様の指摘部分コンクリート。色の濃い生渇き部分。
「ここを打って下さい」だって。
結局、何が基準なのか曖昧なままです。

一休商事の駐車場を検査の時、見落としたのにこの差は一体・・・

地下に駐車場があるのを見落とすのって普通考えられません。
よほど巧妙に隠したのでしょうか？

エコカラットと珪藻土の違い

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昨日の水戸大家様からコメントで質問がありましたエコカラットと珪藻土どちらがお勧めか？のついて書きます。

エコカラットを知らない人へ
まずはこちらのメーカーサイトをご覧ください。

エコカラットはINAXの製品で、特徴として吸臭、吸湿を謳っているところは珪藻土と同じです。タイル状に焼き上げてあります。

素焼きのタイルを貼って仕上げますので、塗り仕上げの珪藻土とは見た目がかなり違います。
デザイン上の違いは人それぞれの好みがありますので、実際の現物を見た上で判断されたほうが良いでしょう。

次に材工の㎡当りの単価です。こちらにも大きな違いがあります。
珪藻土は㎡/￥4500～￥6000。エコカラットは㎡/￥13000～￥16000。
（珪藻土もエコカラットも種類がありますので目安です。実際は現場状況や㎡数、材料の種類により単価は変わります。
地域によっても違いがあると思われます。）

肝心なポイントの性能についてです。確かな実験の結果を示せれば良いのですが、
残念ながら実験の結果が公表されてませんので、私の個人的見解を述べます。

謳っている吸臭、吸湿の特徴は同じですが、製品の厚みに大きな違いあるので、
厚みの違いに伴った性能の違いがある筈です。
エコカラットは6ｍｍ程度、対して珪藻土の塗厚は2ｍｍ程度なので、
吸臭、吸湿の吸い込み量はエコカラットの方が多いでしょう。

加えて、エコカラットは焼き固めていますので、混ぜ物をしなくても固まりますが、
珪藻土は固化材を混ぜないと、壁に塗った時に固まりません。
固化材に吸臭、吸湿能力は期待できませんので、混ぜ物の分だけ珪藻土の能力は落ちる事が予想されます。

まとめると、双方とも優れた特徴を持ちながら、「デザイン、質感、価格、能力」
に違いがあるといったところでしょうか。

結論としてどちらがお勧めかというと

一概には言えません。使える予算と質感、デザインの好みによって決めた方が良いでしょう。
珪藻土も多少厚塗りできそうですので、性能を上げる事も可能だと思います。価格も上がりますが。

質問ありがとうございます。
他にもこんな材料や製品はどう？とかありましたら、お答えしますので
どしどしと質問をお願いします。

質問お待ちしてます。

雨漏り 再び

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星輝様の真似をして一番上に貼り付けました。



先日の雨漏りのビル管理会社よりの連絡。

今度は1階中央の天井部分からの水の滴り。

漏水部分直上部には、水廻り等一切無し。排水管は全て露出なので、考えにくい。
全ての水道メーターは以上なし。これで水道トラブルの線は消えた。

現場を確認して、管理会社へ報告すると、以前も同じ所がカビてグズグズになったとの事。

やはり雨漏りの疑いが濃厚である。

建物は鉄骨造3階建、屋上の雨漏りが中央部の共用階段ホール壁内部を伝って
1階天井へ落ちてきたものと思われる。

2階住人は全く気付いていません。3階の雨漏りを止めたら、1階にでるとは恐れいりました。

先日も書きましたがこの建物は築20年を超えていて、1度も防水改修工事をしていません。
部分補修をしても、やはり他の部分から漏水がでる可能性が非常に高いです。

今度こそ、屋上全面の防水改修工事をお勧めしました。

木造住宅耐震診断

耐震診断士の身分証明書が届きました。
明日は、いよいよ実際に派遣され、現場にて耐震診断を行ってまいります。

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外壁改修工事について

本日も雨です。
昨日のプールの現場の雨漏りはめでたく止まったようです。
しばらく経過を見守ります。

では木造住宅の外壁改修工事について。

下地の状態や材質にもよりますが、基本は塗装工事にです。
塗装工事にも種類があり、吹きつけ、ローラー、刷毛塗りと色々方法があります。
お勧めは現場状況、材質により変わります。
日本ペイント戸建リフォーム辞典にわかり易くまとめてありますので、
工事を依頼する前に参考にすると良いでしょう。

塗り替えのスパンですが、10年毎が理想です。しかし個人所有の場合、
なかなかそうも言っていられないのが現実です。
20年以内には必須と考えてもらいたいですが、15年を目安として
お財布と相談しながら、行う様にしてください。

次に外壁貼替工事ですが、金属板、サイディング、金属サイディング、木、タイル等
材質に様々な選択肢があり、それぞれの工法もまた様々です。
材質の好みや予算によってお勧めは変わります。

しかし、既存のモルタル外壁や金属板外壁に貼り重ねる工法はあまりお勧めできません。（木板仕上外壁は除く）
外壁材の定着も悪くなり、取り合いの納まりが複雑化し雨漏りの原因となります。
雨漏りを防ぐ為の外壁工事であるのに、雨漏りを誘発してしまっては元も子もありません。屋根も同じ事が言えます。
既存の外壁や屋根は外す事をお勧めします。

以上です。それではまた明日。
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雨漏り 続き

一昨日の続きです。

晴れたので、一昨日に行った水抜きの現場に行ってきたのですが、
梯子を掛けて屋上に上がってみたらびっくりしてしまいました。

排水ドレンに草が生え、排水が詰ってしまい、屋上がプール状になってます。
アメンボがスイスイと優雅に水面を漂っていました。

これでは雨漏りがする筈です。

草を撤去し、ドレンを清掃してプールの水を抜き、ひとまず作業は終了。

シート防水後、十数年が経過している事情もあり、シート防水のジョイント部が全体的に
かなり傷んできているので、コーキング処理では難しそうであります。
しかし、水が溜まるのですから、ある程度の防水性がまだある証拠でもあります。

「しばらく様子をみて、まだ雨漏りが止まらないようでしたら、
全体の防水工事をしたらどうでしょう」と提案して、現場を後にしました。

屋上に何かの骨を発見！
おまわりサーン、事件です。！！

どう見ても「トン骨」です。前にラーメン屋さんあるし。
犯人はカラスでしょうか。

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屋根改修工事について

昨日、知らない間に梅雨入りしていた様ですね。

今日は屋根の改修工事についてです。

まず瓦屋根。和瓦を使用した場合。
瓦自体は非常に耐久性が良いです。
漆喰詰め直しをしていれば、50年はもちます。
ただし、重いので耐震性に難があります。

次に金属屋根。
10年毎に塗り替えると良いでしょう。
錆が酷い様なら貼替えましょう。

次にコロニアル屋根。
築15年程度なら、塗装で良いでしょう。
築20年以上経ったものは貼替えましょう。
表面は良くても下葺きが駄目になっています。

住宅は生きています。全く手をかけずに住み続ける事は難しいです。
共同住宅は管理組合が行ってくれますが、個人所有の場合はご自身の
判断で行わなくてはなりません。

修繕計画を作成し、しっかりとした建物管理をすると永く住めますよ。

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雨漏り

入梅前なのに、梅雨みたいな天気が続きます。
本日は雨漏りのご相談が2件ありました。
（2件共に当社の施工の建物ではない）



一軒目は不動産屋さんからの依頼。
管理しているワンルームの屋上から3階の居室への雨漏り。
天井のクロスとボードの間に、3㎝ぐらい水が溜まっている所を
カッターで切り裂き、水を抜いています。

水を抜いていたら、また雨がぽつぽつ降ってきてしまいました。
雨で濡れてしまうと、プライマーが着かないので補修工事ができません。

土曜日の雨が溜まって、日曜にポタポタ落ちてきた様なので、
浸水のペースはさほどでもないのかもしれません。
たまった水が抜けきると、滴りはなくなったので、今日の雨ぐらいでは
なんとかなりそうです。

「晴れたらまた来ますね。」

2件目は鉄骨造外壁タイル貼りの物件。
3階壁から2階天井への雨漏り。
良く見ると3階のALC板間の目地部分が、2.5m程縦方向へ綺麗に
真っ二つに割れてます。しかもタイルごと。

これでは浸水してしまいます。現場に到着したのは夕方だったので、

「現場の予定を確認して、施工日を確定してからまた、こちらから連絡いたします。」

帰社後、現場もてんてこ舞いなのを確認。
さて、どうしよう．．．自分でやるか。

請求書の作成と、見積書の作成と、図面作成が溜まっているですけど。


ブログ書く前にそっちが先だろと思う人は
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リエコーヒー

新宿のヒルトンホテルの地下街ヒルトピアにある「リエコーヒー」
香りが高く、とても美味しいコーヒーのお店です。



昨年、お店の移転に伴った店全体の内装工事を当社で施工させていただきました。
本日も照明器具の増設工事に行ってまいりました。



愛煙家の方には喫煙室もございます。
ヒルトンホテル周辺で煙草が吸いたくなった方も気軽に寄れます。
価格はホテルのラウンジの何分の一！？です。



メインラウンジにもスウェーデン製の排気を必要としない特殊な喫煙ブースが設置してあって驚きます。


以上、当社の施工例と美味しいコーヒーのお店のご紹介でした。



木原社長、新しい看板ばっちり目立ってますよ。
センスもとても良いです。

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リノベーション

中古物件を再生して活用する事は地球環境に良く、コストパフォーマンスに
優れる等、色々な点でメリットがあり、これからの建設業界ではかかせない事であります。
今回はリノベーション物件についてふれさせていただきます。

リノベーションと申しましても色々とあります。
今回のケースでは再建築不可の駅近物件を周辺の土地相場より
非常に安く購入し、リノベーションし、アパートとして再生させた物件であります。

やり方によっては表面利回り25％程度が可能であり、賢い方法であると思います。
一時期流行し、土地価格の高騰もあって再建築不可物件の価格が上がってしまった
為、最近では厳しいですが、今後は再度注目される方法なのではないでしょうか。

土地建物ともに金融機関の評価が低く、利回りは良くても融資は厳しい事が予想されます。
同じ理由で転売や長期保有後の出口戦略もやはり厳しいものがあるでしょう。

となりますと勢い保有期間中のキャッシュフローをいかに多く取るかという事に
重きがおかれますが、ここに大きな落とし穴があります。

あまりに利回り重視で改修工事費を下げすぎた場合、様々な問題が後に持ち上がる
可能性があります。

怠ってはならない事例を挙げると界壁や床の防音性や天井裏の吸音材、
床下の湿気対策、水廻り等、入居後の工事が困難でかつクレームにつながり易い
事項への対策工事であります。

計画期間の長い事業でありますので、事業計画も慎重に行う様にお願い致します。