【地域レポート】鑑定のひろばに掲載されました。

ここ最近、私は本業のほかに文章作成の用事が多く、ずっと原稿ばっかり書いています。

鑑定評価書は毎日のように書いているのですが、独特の言い回しじゃない普通の文章を書くのが結構大変です(笑)

今回は日本不動産鑑定協会連合会（本会）の会員向け冊子「鑑定のひろば」に寄稿、

地域レポートのページで滋賀県について紹介させていただきました。

他府県の先生の文章見て、なかなかハードル高いな…、と思い、歴史的な観点から琵琶湖をピックアップ、

調べるととても面白いことがわかりました。

本文を抜粋すると…

古代～近世にかけて都は京都にあり、滋賀県は近江国として都の東隣に位置していた。律令時代以降、日本は都を中心に五畿(ごき)七道(しちどう)に分割され、大和、山城(山背)、摂津、河内、和泉の五カ国を畿内とし、他の地域を東海道、東山道、北陸道、山陰道、山陽道、南海道、西海道の七道とした（地方の呼称と同時に街道（官道）の名称となった）。近江国（滋賀県）は都から伊勢方面に向かう東海道沿いに存しており、都と東海地方を結ぶ重要な要衝となった。江戸時代には江戸へ続く五街道（東海道、中山道、日光街道、奥州街道、甲州街道）が整備され、東海道と中山道は近江国で合流し、都へのジャンクションとなった。その街道沿いには定期市や座（当時の商工会）が開かれ、多くの人が集まりその宿場町は栄えた。このように近江国は主要街道の整備により経済的な恩恵を受け、かの近江商人が誕生したのである。

近江国の地理的な大きな特徴として、琵琶湖の存在があげられるであろう。琵琶湖には460本もの河川が流入しており、生活用水の水源であると同時に近世までは物流の要となっていた。すなわち河川と琵琶湖が日本の東西を結ぶ水上の街道となり、陸路を補完するものとして移動・運搬手段として利用された。特に、現在の長浜市の塩津港から大津港を結ぶ湖上水運は、北陸（敦賀）と都を結ぶ最短ルートとして、北陸の物資運搬のほか朝鮮半島や大陸との交易にも大きく貢献した。このように琵琶湖は日本の東西・南北を結ぶ水上バイパスとして大きな役割を担っていた。また、平安時代の平重盛に始まり、幕末・明治時代に至るまで幾度と敦賀から塩津を結ぶ運河の建設が計画された。

（以上著者原文まま）

滋賀県って陸路でも、水上でもターミナルとして機能していたんですよね。

もちろんこのあと戦国武将がこれに目をつけて覇権争いをします。

いまでも、琵琶湖が真ん中にあるにも関わらず、新名神、名神高速、北陸道、各種バイパスで道路網が縦横無尽に整備され、琵琶湖の上には近江大橋、琵琶湖大橋が存しており、交通の要所となっています。

これからも日本のジャンクションとして歩み続けるのでしょう(^^♪

【海外】中国の地価

暑くなりましたね。祇園祭や花火大会も開催され、通常な夏がやってきた感じがしますね、

この三連休は地価調査の作業などでしっかりと仕事、

これが終わればしばし夏季休暇なので今年は夏を満喫したいです。

表題の件ですが、世界的なニュースとして届いてる中国不動産市場のバブル崩壊、

簡単に言えば、

未竣工の建物（住宅）を販売→購入者がローンを組む

→建物が完成していないのにローン開始

→建築会社、不動産（住宅）会社に対する融資が厳しくなる（住宅会社への融資の条件が厳しくなり、住宅会社の資金繰りが悪化）

→未竣工建物を販売した会社が債務不履行→未完成の家を購入したユーザーにローンだけ残す。

→引き渡しの見通しが立たないユーザーはローンだけ払うという不毛な状況になる。

といった状況になり、新規に住宅を買う人は少なくなり、住宅会社の資金繰りがさらに悪化という負のスパイラルになっています。

世界的にも動向が気になるとこですね。

さて、中国の土地取引、地価はそもそもどうなっているかを見てみましょう。

中国では土地は国有財産、国のものです。

ですので土地そのものの売買はないですが、その代わり「土地使用権」というものが取引の対象となります。日本でいえば借地権的なものですね、物権的に譲渡や賃貸、抵当の対象になる権利です(^^)/

土地使用権の使用期限ですが、土地上の建物用途、構造、土地の地域によって20年から長いもので70年となります。

気になる期間満了後ですが、地域によってまちまちだったのですが（更新料がいる、自動継続などなど）現在は統一的な取り扱いを目指した法整備が進められているそうです。

土地使用権の価格が気になります。これは基準地価というものが設定されており、これを譲渡額の指標にしているようです。ちなみにこれは国が指定する土地評価機関が評価するそうです（不動産鑑定士という言葉は出てこなかったですねｗ）

基準地価は、広範囲の地価水準を反映した「区域（级别）基準地価」、局部の地価水準を反映した「局部（区片）基準地価」及び特定の市街地や道路沿いの地価水準を反映した「路線価」の3つに分類されるそうです。

中国の実質的な不動産取引が始まったのは1990年代、現在も手探りな状況が続いているようで、今後の法整備に注目したいですね。

【路線価】相続税路線価発表とマンション節税とは…

7月5日に相続税路線価が発表されました。

地価上昇の範囲が拡大し、滋賀県も前年度マイナスから横ばいに転じたようですね。

大都市ではインバウンドが回帰しているという形ですが、滋賀や京都の場合はマンション需要がけん引しているようです。

確かにホテル需要がコロナで少なくなりマンションにシフトしましたね。

京都のマンションが高すぎて…、大津や宇治、亀岡に転出する方が多いことは過去にブログで紹介しましたね(^^♪

過去記事はこちら(^^♪

さて、マンションですが、最近マンション節税という言葉を聞きます。

これは相続税の話、相続税の基礎控除額が変更となってかなり経ちますが、相続税の課税対象者の範囲が拡大した結果となっております。

現金をマンションに変える（マンションを購入）すると節税となるという話ですが、まずマンションの基礎となる土地価格は時価の8割となるので現金の同額よりも安くなり、建物部分は固定資産税評価額で計算しますので、それも時価より安いってことですので、基礎となる価格の設定が低くなる→節税になる可能性が高いといえます。

また、これを賃貸に出せばさらに貸家としての価格と扱われ、完全所有権の時より低く設定されます。（その代わり、不動産所得が増えてこれに課税されますが…）

しかし、億ション購入した人の相続税が低いというジレンマが発生し、国も見直しに入りました。

路線価と実勢価格の乖離の問題ですね、コロナの場合は逆でしたが…。

ですので、評価の方法を築年や階層、位置などに応じた時価評価となるようです。これは来年1月からの適用を目指して検討中だそうです。

国税がどのように評価するかは不明ですが、場合によって不動産鑑定士の出番、これから増えるのかな…。

【雑談】法人化5期目突入に音楽活動ちょっとやってみた

弊所も法人化５期目突入、

会社にして５年目なんですね、登録免許も更新の予定。

法人を立ち上げたとき、

「地元の不動産の町医者になろう！」と目標にしていました。

地元を大事にと考え、今は清掃活動や地元のイベントに積極的に参加し、各所からご相談や案件も増えてきてようやく形になったのかなと思います。

まだまだこれからもよろしくお願いします ^^) _旦~~

7月1日ですが、地元のライブハウスで5年ぶり？4年ぶりに久しぶりに演奏。

最後のライブが法人化記念ライブだったのでこれも何かのご縁ですね

（うれしいのでブログに音楽ネタ書かせてくださいｗ）

コロナ前に音楽活動を休止、もうたぶん永久にギターなんか弾かないだろうと思い、9割の機材とオーディオのすべてを処分しました。（音楽ブログやHPも閉鎖）

一旦離れてみて、音楽関係の人から完全に忘れられたらそれはそれでOKなスタンスだったので、まぁこの程度のギタリストなら声などかからないだろうと思っていました。

ひょんなことから44マグナムのギタリストJIMMY氏のソロツアーの前座のお話をいただいて、久しぶりにちまちまと練習。

前座バンドのメンバーは相当鳴らしている地元ミュージシャンなんで、いろいろ引っ張ってもらって助かりました。

無事にライブも終了、ご来場の皆様ありがとうございました。

久しぶりの人にも再会できたし、7～8年前にライブに来られた方に覚えててもらってて光栄でした。

ライブ後、機会をいただいてヘッドライナーのJIMMY氏と対談

時間も限られていたので一つだけ質問しました

「音楽に対するモチベーションってどうやってます？」

という禅問答みたいな質問をしてみると

Jimmy「おれは好きなことやっているだけ、人に命令されているわけでもない、心のままに行動することがいわばモチベーション。あなたは音楽をしばらくやめて、バイクとかほかのことをしていたけど、それは間違いでも何でもない、心に従っただけ、人間の行動はすべて現在の自分につながっているので無駄なことなどない。」

要約するとそういった回答をいただきました。

第一線で活躍する人の生のコメントが聞けたので大変感銘を受けました。

これからも自分らしく、仕事＆趣味を楽しみます。