【お家探しその31】マンション共用部について

ニュースサイトで以下の記事を見つけました。

マンション共用部の状態、購入予定者8割強が関心あり

マンション共用部は廊下、エントランス、エレベータなどの皆さんが使うところですね。

設備の状態や管理の良否などの価格形成要因として表れておりますが、

管理の良否については、管理会社の良しあしだけでなくその他の原因もあります（ここでは触れません）。

マンションの購入検討（特に中古や賃貸）、暮らしやすいかどうかについては部屋だけでなく、そういったみんなが使う部分等にも注目すべきです

例えば放置自転車が多かったりゴミ置き場が散乱していたりはいただけないものであり、マンションを購入する場合（または賃貸マンションを借りる場合）にはこの点に着目して検討しましょう。

【改正】空家対策特別措置法

以前ご紹介しました空家対策特別措置法が改正案が提出されるようです。（まだ通常国会に提出していないですが…）

ご存知の通り、土地に建物が建っていたら優遇措置が適用され、更地の1/6に減額されることですが、

いわゆる特定空家に指定されるとその優遇措置がなくなります。

特定空家とは、簡単に言えば倒壊の恐れのある空家、

これについては行政側が所有者に対して「是正」「修繕」等の勧告、もしくは行政代執行での解体を行うこととなります、合わせて上記の税制上の優遇措置がなくなります。

しかし、現状では特定空家まで行かないまでも、管理不十分で雑草が生い茂り、窓が割れているような空家についても同様の措置をおこなうとのことです。（管理不全空家と定義しています）

趣旨としては、特定空家予備軍を何とかしようということですね、

雑草の生い茂る空家は、環境上もよろしくないですし、放火、不審火などの犯罪が起こる可能性もあります。

他方、所有者が空き家の活用、管理方法を相談しやすい環境を整えるため、市区町村がＮＰＯ法人などを空き家の活用の「支援法人」に指定し、助言する制度も設けるようです。

今後の動向を注視したいですね。

【実務】ため池の不動産鑑定

以下のニュースを見つけました

滋賀・草津でため池埋め立て農産物直売所、建設計画進む　24年秋にも開業 | 京都新聞 https://www.kyoto-np.co.jp/articles/-/947617

場所は昔バイトしていたあたりのため池なんで（背景ですぐわかりました）、幹線道路沿いの良い場所とは確認できました。

ちょうど交通量の多いエリアで近傍にはイオンモールもあり、その地域あたりは今後も発展すると容易に想像できますね。

さて、このため池、どのように鑑定評価をするのか…

そもそも、ため池とは…

農業用水を確保するために水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池のことです。 

古くは江戸時代の水利事業からそのまま令和まで残っているものもあります。

西日本に多いのは年間降水量の関係みたいですね。

ため池の取引事例がたくさんあれば良いんですがそもそもない…。

こういった場合、主として開発法（造成を前提とした素地の価格）で求めることになります。

宅地分譲を前提としてますので控除式、つまり分譲地を想定してその販売価格から造成費用等を控除する方式で求めることになります。

開発造成が最有効使用ではない…というパターンなどは、水田などの取引事例からアプローチするのが適切でしょう。

まれに、錦鯉や金魚などの養殖に利用されている池についてはその収益価格を求めることもありますね。

なお、庭の池などはその設置費用に着目した原価法で求めるのが現実的になるかと思います。（庭の場合はどのように価値に寄与しているかも検討要因です

ため池も立派に不動産、

中々価値判断の難しい地目ですが状況を確認して適切に評価作業を進めれば真の価値にアプローチ出来ます。

※写真は海ですｗ

【新年】あけましておめでとうございます。（ご挨拶）

本年もよろしくお願いします。

お正月休みとはいえ、本業は一番ピーク時期、ちょいちょいと事務所に行って作業してたので休みらしい日は元日だけでしたが（笑）

大晦日はなじみのバイク屋さんの年越しおでん会に参加して、ご挨拶して帰宅。

元日は朝から恒例の初日の出に行きました。

今年はニューマシンで(^^)/

その後は地元神社へ初詣

お札とかお守りとかいただいて軽く湖岸を流して帰宅

あとはNETFLIXみてゆっくりしてました。

二日目、三日目は皆さんと過ごして、

久しぶりに凧揚げとかしたり正月を満喫

本年は今日から業務開始、まずは事務所で初詣行きます。

今年も毎週blog更新、その他オンライン関係のコンテンツの充実化を図るべく頑張りますので、よろしくお願いします。