上乗せ

マンション管理費、住まない所有者へ増額認める　最高裁(朝日新聞) - goo ニュース

※引用

マンション管理費、住まない所有者へ増額認める　最高裁


　分譲マンションの管理組合費の額をめぐり、部屋を持ちながら自らは住んでいない「不在所有者」には「居住所有者」より額を上乗せして払わせていいかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第三小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、「上乗せは許される」との判断を示した。管理組合の役員を務めない不在所有者と居住所有者との不公平感を和らげる手段として認めた。最高裁がこうした判断を示したのは初めて。

　訴訟の舞台となったのは、１９７０年前後に分譲された大阪市北区のマンション（８６８戸）。年々、所有者が住まない部屋が増え、２００４年ごろには約１７０戸に上った。居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は同年３月の総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決めた。第三者に部屋を貸している一部の不在所有者が拒否したことから、組合側が支払いを求めて提訴した。

　このマンションの管理組合費は月額１万７５００円（一般管理費８５００円、修繕積立金９千円）で、訴訟ではこれに月額２５００円を上乗せできるかが争われた。

　第三小法廷は「居住所有者だけが組合の役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受していた」と指摘。「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」と言及し、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めた。

　そのうえで、上乗せ額が管理組合費の１５％と、さほど高額でないことや、大半の不在所有者が支払いに同意していることなどを考慮。「不在所有者ががまんすべき限度を超えているとはいえない」と結論づけ、支払っていない不在所有者側に未払い分を納めるよう命じた。

　国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などについて、管理規約の標準的なひな型を示している。ひな型は「役員は居住中の組合員から選ぶ」とする一方で、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するか否かは各建物の管理組合の判断に委ねられている。人数と所有面積の双方で４分の３以上が合意すれば、管理規約を変更でき、協力金の徴収を認めている。

　日本マンション管理士会連合会によると、築年数が古い建物ほど所有者の高齢化が進み、賃貸に出す所有者も増えて、管理組合の役員の担い手が不足する傾向が大都市でみられるという。一方で、大半の入居者は管理費を安く抑えたいため、管理組合の運営資金は不足がちで、同連合会は、今回の判決が呼び水になって、今後、不在所有者から、協力金の徴収を始める管理組合が急増する可能性があるとみている。

　各地のマンションの役員経験者らでつくるＮＰＯ法人・全国マンション管理組合連合会によると、協力金を徴収しているのは、１００戸以上の大規模な建物が多いという。

　谷垣千秋事務局長は「画期的な判決。協力金には、貸す所有者が増えて管理組合が空洞化するのを防ぐ目的と、役員をやらずに済むことへのペナルティーを科す意味がある」と話す。


しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。
(1) 　　法６６条が準用する法３１条１項後段の「規約の設定，変更又は廃止が一
部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは，規約の設定，変
更等の必要性及び合理性とこれによって一部の団地建物所有者が受ける不利益とを
比較衡量し，当該団地建物所有関係の実態に照らして，その不利益が一部の団地建
物所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう（最高裁平成８年（オ
）第２５８号同１０年１０月３０日第二小法廷判決・民集５２巻７号１６０４頁参
照）。
(2) 　　前記事実関係によれば，本件マンションは，規模が大きく，その保守管理
や良好な住環境の維持には上告人及びその業務を分掌する各種団体の活動やそれに
対する組合員の協力が必要不可欠であるにもかかわらず，本件マンションでは，不
在組合員が増加し，総戸数８６８戸中約１７０戸ないし１８０戸が不在組合員の所
有する専有部分となり，それらの不在組合員は，上告人の選挙規程上，その役員に
なることができず，役員になる義務を免れているだけでなく，実際にも，上告人の
活動について日常的な労務の提供をするなどの貢献をしない一方で，居住組合員だ
けが，上告人の役員に就任し，上記の各種団体の活動に参加するなどの貢献をし
て，不在組合員を含む組合員全員のために本件マンションの保守管理に努め，良好
な住環境の維持を図っており，不在組合員は，その利益のみを享受している状況に
あったということができる。
　いわゆるマンションの管理組合を運営するに当たって必要となる業務及びその費
用は，本来，その構成員である組合員全員が平等にこれを負担すべきものであっ
て，上記のような状況の下で，上告人が，その業務を分担することが一般的に困難
な不在組合員に対し，本件規約変更により一定の金銭的負担を求め，本件マンショ
ンにおいて生じている不在組合員と居住組合員との間の上記の不公平を是正しよう
としたことには，その必要性と合理性が認められないものではないというべきであ
る。
　居住組合員の中にも，上記のような活動に消極的な者や高齢のためにこれに参加
することが事実上困難な者もいることはうかがえるのであって，これらの者に対し
ても何らかの金銭的な負担を求めることについては検討の余地があり得るとして
も，不在組合員の所有する専有部分が本件マンションの全体に占める割合が上記の
ように大きなものになっていること，不在組合員は個別の事情にかかわらず類型的
に上告人や上記の各種団体の活動に参加することを期待し得ないことを考慮する
と，不在組合員のみを対象として金銭的負担を求めることが合理性を欠くとみるの
は相当ではない。また，平成１９年総会における決議により，役員に対する報酬及
び必要経費の支払が規約上可能になったものの，上告人の活動は役員のみによって
担われているものではなく，不在組合員と居住組合員との間の上記の不公平が，役
員に対する報酬の支払によってすべて補てんされるものではないから，そのことを
理由として本件規約変更の必要性及び合理性を否定することはできない。
　そして，本件規約変更により不在組合員が受ける不利益は，月額２５００円の住
民活動協力金の支払義務の負担であるところ，住民活動協力金は，全組合員から一
律に徴収されている組合費と共に上告人の一般会計に組み入れられており，組合費
と住民活動協力金とを合計した不在組合員の金銭的負担は，居住組合員が負担する
組合費が月額１万７５００円であるのに対し，その約１５％増しの月額２万円にす
ぎない。
　上記のような本件規約変更の必要性及び合理性と不在組合員が受ける不利益の程
度を比較衡量し，加えて，上記不利益を受ける多数の不在組合員のうち，現在，住
民活動協力金の趣旨に反対してその支払を拒んでいるのは，不在組合員が所有する
専有部分約１８０戸のうち１２戸を所有する５名の不在組合員にすぎないことも考
慮すれば，本件規約変更は，住民活動協力金の額も含め，不在組合員において受忍
すべき限度を超えるとまではいうことができず，本件規約変更は，法６６条，３１
条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」
に該当しないというべきである。
５ 　以上と異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違
反がある。この趣旨をいう論旨は理由があり，原判決は破棄を免れない。
　そして，上記説示によれば，公序良俗違反等，本件規約変更の無効をいう被上告
人らのその余の主張に理由がないことも明らかであり，上告人の請求は理由がある
から，これを認容した第１審判決は正当であり，本件控訴は棄却すべきである。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。




全然違う問題なのですが、弁護士会でも、刑事関連で国選弁護を全くしないという会員との関係では、不公平感をやわらげる手段が模索される必要があると思っています。