順位が急上昇中です！！リフォーム物件完成しました！
冨永氏.wmv
順位が急上昇中です！！とある物件に行った時
入居者さんのお宅にお邪魔すると・・
かっこいい。
腕サイズの車がずらりと並ぶ
うわー
細かい・・
いくらですか？
入居者さん「うん!○○万円！買ってもらっちゃった。奥さんに」
ひえ～ ！
入居者さんの御顔がにんまりと、嬉しそうにほほ笑む姿に、ちょっと 癒されました。
さあ！
賃貸管理→ＰＭ
色んなクレームが有りますが、
昔、シーエスの社長さんとお話をする機会があり大変興味を持ちました。
クレームを言う側にも、理があり、聞く側にも理がある。
やはり、言う側の理解をすると同時に、言われる側（家主さん）の立場にも沿って考える。
中立的な立場になって、業務を遂行するのは、当たり前！
誰でも、できる！
良くしようと思うなら、良くする努力をすること、当たり前だが・・
一方的に社内で、良くしたいと思ってもいない話は、聞いても無駄だ！ 汚染される
だから、クレームの対応や言う側も 人間模様が展開されるんです。
今回、こちらの入居者さんとも、わざわざこちらの都合に合わせて頂いた方（室内の件で）
最後に、ほほ笑んでくれたりした結果、このお話をしみじみと 思い出しました。
勉強になります。
社内の人に助けられ、何とか頑張らせて頂いています。
順位が急上昇中です！！では！！
順位が急上昇中です！！
たまに、意見が食い違う事があります。
たまに
こんな顔されます
怒っていると、顔真っ赤にしてる家主さんがいます。
私「すいません、どちらさまでしょうか？」
家主さん「ぬわに～～！！ お前俺を知らないのか！！ くおら～～」
私「！！ っつ えっつ！？ すいません！」ますます
怒ります
その家主さん、株の値動きを毎日チェックしてらっしゃる方らしいんです（後で分かったんですが）
家主さん「お前～ お前な～ ゴクっ！」
お茶を飲んだみたいです。
家主さん「まあいいや、 ちゃんと覚えとけよ ～ 」うっつ！ 酒の匂いが・・・
さらに・・
にゃ～ ん！！
（違うだろ！！）
猫が膝の上に！
そこは穏便にしてくださいと猫に目線を配り、やっとこさ機嫌を直してくれたみたいです。
どうやら、 長期空室が気に入らないとの事！ （おっしゃる通りです）
空室対策！！ 頑張ります！！（せめてお酒を飲む前におねがいしまっつっす！！）
勉強の日々です！
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リフォーム提案をしていると必ず障害が出るのが「そんなに予算かけなくても・・ 」
とか
「それ決まるの？」とか
「責任取ってくれるよね」とか結構、お話が上がります。
そのたびに、具体的提案を出していくのですが、いまいち信憑性に欠けるかな？とつくづく思う事が有ります。
もう少し、数値化で展開できれば、スキーム化につながり 比較されやすいと感じます。
まずこの手法が
オーナーズエージェントの藤澤社長いわく
「分からない家主さんには、何万回言っても無駄だ！！」（かなり頑固もので、一切こちらの意見を聞いてくれない空室物件）
「入居者の沸点を超えないといくら投資しても、入居はきびっしい！」などなど
辛口トーク（いや本当かも）
もしくは、現実的な意見を言われます。そしてこの数値化は
キャッシュフロー利回りで、計算する事
（計算式）
ＣＦ・・・キャッシュフローとは、簡単にいうと、手元に残るお金
ＡＤＳ・・年間のローン等の返済額
例えば・
リフォーム費用が・100万
ＡＤＳ（年間返済額）・・それに対しての返済額＝11万
現時点での家賃・・・5万
リフォーム後の家賃・7万
とすると計算式は
（7万-5万）×12 /100万5万に対して7万なので、2万の差が12カ月＝24万 年間で差異が24万/100
どれぐらいの家賃が上がって、年間返済額を引いたらいくらになるのかを、計算したいので
24万/100-11万/100（年間返済額100万に対して11万ずつ返していく）＝13/100（キャッシュフロー利回り）
ＣＦ利回り＝13％ 他の金利は
銀行の金利＝約0.05％
国債＝0.80％の推移（変動あり）
タンス預金＝0％ むしろマイナス
（インフレ率上昇として）
になります。
つまり 銀行の金利より国債より 高くなります。
ただ、しっかりとした
①投資分析
②入居分析
③10年平均利回り
を推移しなければなりません。
「大丈夫！です」とは言い切れませんが、市場に合わせていく手法としては、消費者目線で対応しなければ、極地にたった殿様営業になっちゃって、淘汰される時代になってきました。
中長期的目線で、再投資そして、満足度を高める、そしてキャッシュを増やす！
「そんなに予算かけなくても・・ 」という家主さんに、提案をしてみると結構いい結果残せることもあります。現にこの計算では、13％とありましたが、かなり高い率を出した物件のパーセントは
121.7％という驚異的な数字を出すことに成功しました。（空室損＝-20％10年で見ている）
（ＩＴ関係の導入）
つまり、100万に対して8か月ちょっとで、俄然合ってくる。
こうなると、企画して嬉しいと思いますね。。
やはり、物件を調査して、徹底的に原因を探る手法が目立ってきています。反対にＯＰＥＸ重視で考えると、媒体がそれほどないのに深みにはまっている気がします。
現場主事で盛り上がっている所を重視、そして勝ち組が決まっている要素を加味して、店舗の強みを生かした営業手法が今後期待される予感がします。
中長期的な目線合戦が始まりそうです。
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順位が急上昇中です！！何か緊張します。
実は、広報もします。
賃貸管理では、家主さんの大切な資産をお預かりしております。
ってなると、空室も存在します。
「決めてよ～ん」
と営業の方にねだるだけでは、家主さんも心細いかと思います。
やはり現場が命だと思います。
現場の状況だったり、温度差だったりというのは、実際現場の人しか分かりません。
ってわけで、自衛隊の基地 駐屯地に広報してます。
なぜか、身構えます。
「どうされました！」
「あわわ、こ・広報です。」
まあ、話が最初からついてはいたものの、何人もの迷彩服の方には、驚きます。
色んな事を話していると、不思議と優しい方ばかりです。
家主さん、見てますか？
頑張っているフリではありませんよ（*^_^*）。 ○竹さん、 決めますから、しばしお待ちくださいね。
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順位が急上昇中です！！体が名刺なんだよ”
新築物件、家主さんに教えてもらいました。
色々お世話になっている家主さんなんですが、結構ズバズバ言います。
家主さん「わたしゃ、名刺を渡したことが30年ないね！！」その家主さん個人事業主で、幅広く業務をこなした人でした。
なんでも 名刺を渡さずに、人から人へ 商売を繰り広げていた方です。
家主さん「名刺を渡さずとも、商売はできる！ むしろ自信がないから、名刺を渡すんだよ。」
私「名刺を渡す事は基本じゃないんですか？」家主さん「いいかい、知ってる「わたしは、あんたを知ってる」というのは簡単でそれは誰でもできる事。そのあとだよ、大事なのは、、知ってる人→知られている まで進化せんと駄目だよ」
家主さん「知られてる努力ば、せんといかんよ！」本当に、いい勉強させて頂きます。
名刺は、基本という概念を崩す切り口となりました。
名刺を渡す前に、知られる努力が大切かもしれませんね。
だから
「体が名刺」 なんですね。
そんな感じで
新築建ってます！”
では！！
順位が急上昇中です！！シャッター通りに活気を！
たまに思う事が現実になりそうです。
不動産をしていて、中央通りが元気が無い事を、少しでも解消出来ればと常日頃思っていたんです。
そんな中、地元百貨店の倒産！
がっかりしたのも事実ですが そんな事を解消してくれる祭りがあります。
その名も「福祉祭り」です！
去年は、結構人歩いてたんです。
そして、普段シャッターが閉まっている所や空き地に 展示場やイベント場を２日間だけでも、借りちゃいます。
公とタッグを組み現実的に出来そうなんです。
こうなったら、トコトン シャッターを開けて貰おうかと思っています。
むしろ、２日間の交渉の醍醐味を味うべきだと思っています。
賃貸仲介の腕の見せ所です。
当然、賃料も発生すれば、契約書も書かないといけない所も存在します。
３月１３日 宮崎県都城市 中央通り 区間限定で 「シャッター開いてよ祭り」
只今、８件シャッター開きましたね。のこり３２件 どこまでやれるか分かりませんが、 地元の為、やってみます。
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順位が急上昇中です！！今日は、親身にお付き合いさせて頂いている、企業さんから「ビジネスキャリア アップとして是非、会社が終わったら来てください」ということで
宮崎市で異業種交流会に出席させて頂いたんです。
んが！！
初めてお会いした人と何を話せばいいのやら・・
特に共通点もなく、どこから掴めばいいのか全く分からないのが実情なんですが、
それを打破するセミナーが、この困惑の異業種説明会の前にあったんです。
それも、
接遇の仕方なんです。
キーワードは
相手の為に、接遇をするということなんです。
①表情
②態度
③身だしなみ
こちらがポイント
相手が「ぶすっとして」話を聞いているとすると、まず自分に問題があるということ！（まあ、督促の時にはしょうがないんですが）
相手の為に笑顔、 そして表情や態度もある。
なんでも名刺交換の際にも、お名前とお顔と照らしながら名前を覚えておくといい
（話の内容を思い出すらしい）
相手にの事を理解する事が大きなビジネスチャンスになる 等々
かなりの内容の深いセミナーでした。
（帰社していったんで、着いたのは7：30ぐらいでしたが）
たくさんの営業マンがきていたようです。
さあ、今から いよいよ 誰も知っている人がいない 異業種交流会です。
何やら、ニシタチの数々の店舗を経営されているオーナーさんや、 バーテンダーさん、またまた、建築営業の方、IT企業の方、包装やさん、スナック経営者等々
本当に異業種ですね。（不動産は私だけ・・）
名刺を渡しながら、言います。
私「え～と、どちらから来たんですか」（全然、できてないやん！！）
IT社長さん「はい！日向からです。 貴方様はどちらから来られたんですか？」
うっわ！
負けそう。
私「○△×★・・！！ っつ みやこんじょからです！」（緊張してんのかな・・）
どうも、この異業種交流会に背中が、痒くなってしまったんですが、本当にみなさんのお話を聞いていると
まだまだ勉強しなければ！！と感じちゃいます。
接遇やマナー、普段から気をつけなければならないなと、勝手に感じちゃいました。
順位が急上昇中です！！では！
順位が急上昇中です！！
あ！
シャッター通りである、中央通りに花が咲きます。
（失礼だろ！！）その名も、福祉祭り！！
3/13日午前10時から行います。
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場所は、宮崎県都城中央通り付近です。
後援 ＵＭＫ ＭＲＴ 等々です。
内容は 出店コーナー 健康相談コーナー などなど
趣旨 このまつりでは、市民一人一人がさまざまな人と接し 「地域福祉」の重要性と地域住民がその担い手であることを
認識して頂くことを目的としています。
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私は、その閑散とした店舗を、一時借りという形で、交渉担当になりました。
私「すいません、地域のために2日間のみ貸していただけないでしょうか？」
家主さん「いいよ！！」
他業者さん「喜んで、交渉するよ！」
などなど
皆さんの温かい言葉に感謝です。
やはり、中央通りが活気づくという事は、みなさん共通のテーマだったようです。
こういう時代だからこそ！
ぜひご参加くださいね。
今のところ、空き店舗8物件 交渉ＯＫでした。
店舗内でやっている福祉団体さんがいらっしゃいましたら、ぜひ中に入ってみてくださいね。
そんな事務局は
社会福祉法人 都城社会福祉協議会
ＴＥＬ 0986-25-7318
です。
私も参加したいとか、ありましたら
新興不動産 管理部 村田
0986-24-3724
までお問い合わせくださいね
順位が急上昇中です！！では！！