キャッシュフロー利回り計算方法

順位が急上昇中です！！




リフォーム提案をしていると必ず障害が出るのが



「そんなに予算かけなくても・・　　」


とか

「それ決まるの？」

とか


「責任取ってくれるよね」


とか結構、お話が上がります。


そのたびに、具体的提案を出していくのですが、いまいち信憑性に欠けるかな？とつくづく思う事が有ります。


もう少し、数値化で展開できれば、スキーム化につながり　比較されやすいと感じます。


まずこの手法が


オーナーズエージェントの藤澤社長いわく


「分からない家主さんには、何万回言っても無駄だ！！」（かなり頑固もので、一切こちらの意見を聞いてくれない空室物件）


「入居者の沸点を超えないといくら投資しても、入居はきびっしい！」
などなど

辛口トーク（いや本当かも）もしくは、現実的な意見を言われます。


そしてこの数値化は


キャッシュフロー利回りで、計算する事

（計算式）
ＣＦ・・・キャッシュフローとは、簡単にいうと、手元に残るお金
ＡＤＳ・・年間のローン等の返済額

例えば・


リフォーム費用が・100万
ＡＤＳ（年間返済額）・・それに対しての返済額＝11万
現時点での家賃・・・5万
リフォーム後の家賃・7万

とすると計算式は

（7万-5万）×12　/100万

5万に対して7万なので、2万の差が12カ月＝24万　年間で差異が24万/100

どれぐらいの家賃が上がって、年間返済額を引いたらいくらになるのかを、計算したいので

24万/100-11万/100（年間返済額100万に対して11万ずつ返していく）＝13/100（キャッシュフロー利回り）



ＣＦ利回り＝13％　　他の金利は
銀行の金利＝約0.05％　　


国債＝0.80％の推移（変動あり）

タンス預金＝0％　むしろマイナス
（インフレ率上昇として）




になります。

つまり　銀行の金利より国債より　高くなります。

ただ、しっかりとした

①投資分析
②入居分析
③10年平均利回り

を推移しなければなりません。


「大丈夫！です」とは言い切れませんが、市場に合わせていく手法としては、消費者目線で対応しなければ、極地にたった

殿様営業になっちゃって、淘汰される時代になってきました。


中長期的目線で、再投資そして、満足度を高める、そしてキャッシュを増やす！



「そんなに予算かけなくても・・　　」という家主さんに、提案をしてみると結構いい結果残せることもあります。



現にこの計算では、13％とありましたが、かなり高い率を出した物件のパーセントは


121.7％という驚異的な数字を出すことに成功しました。（空室損＝-20％10年で見ている）
（ＩＴ関係の導入）

つまり、100万に対して8か月ちょっとで、俄然合ってくる。

こうなると、企画して嬉しいと思いますね。。



やはり、物件を調査して、徹底的に原因を探る手法が目立ってきています。反対にＯＰＥＸ重視で考えると、媒体がそれほどないのに深みにはまっている気がします。

現場主事で盛り上がっている所を重視、そして勝ち組が決まっている要素を加味して、店舗の強みを生かした営業手法が今後期待される予感がします。


中長期的な目線合戦が始まりそうです。




順位が急上昇中です！！



では！