空き家特例の3,000万円控除について

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が３人以上の場合の特別控除は2,000万円となります。対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。 

不動産の売却について

譲渡所得の計算方法は、下記の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入ー（取得費＋譲渡費用）

〇譲渡収入とは、売却代金のことです。固定資産税の清算金は、売却代金の一部に該当するので、売却代金に含めないといけません。

〇取得費とは、売った土地や建物の購入代金または建築代金などの合計から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

〇譲渡費用とは、譲渡のために直接かかった費用です。例として売買契約書に貼る印紙代・仲介手数料・売却に際して行ったリフォーム費用・家屋の　　

取壊し費用などです。

尚、資産の維持管理のために行った修繕費や所有期間中の固定資産税、抵当権の抹消費用は譲渡費用になりません。譲渡所得がプラスになれば、譲渡益になります。売却した結果いくらもうけたのかに対して課税されます。これがマイナスいなれば、譲渡損で課税されません。課税の税率は、短期譲渡か長期譲渡かによって異なります。短期譲渡の税率は、39.63％で長期譲渡の税率は、、20.315％となります。その他、相続不動産の売却についてご質問があれば弊社の不動産コンサルティングマスターにご相談ください。

令和６年度税制改正の大網について

１， 住宅ローン控除
（１）子育て世帯及び若者夫婦世帯の借入限度額の拡充
令和6年限りの措置として、子育て世帯及び若者夫婦世帯（子育て特例対象個人*）における借入限度額について、下記の通り、新築等の認定住宅については500万円、新築等のZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に1000万円の借入限度額の上乗せ措置を講ずる。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 4500万円→5000万円
ZEH水準省エネ住宅 3500万円→4500万円
省エネ基準適合住宅 3000万円→4000万円
≪子育て特例対象個人≫
・年齢40歳未満で配偶者を有する者
・年度40歳以上であるが、40歳未満の配偶者を有する者
・年齢月40歳以上であるが、年齢19歳未満の扶養親族を有する者
（２）新築住宅の床面積要件の緩和の延長
合計所得金額1000万円以下の場合には、床面積40㎡以上50㎡未満についても適用できる措置について、令和6年12月31日以前に建築確認を受けた新築建物についても対象とする。
２， 既存住宅リフォームに係る税額控除
（１）子育て対応改修工事の税額の創設
　子育て特例対象個人（上記１参照）が、一定の予算で対応改修工事をして令和6年4月1日から12月31日までの間に居住した場合、標準的な工事費用相当額から控除できる。なお、その年分の合計所得金額が2000万円を超える場合には適用しない。
＊≪子育て対応改修工事≫
　標準的な工事費用相当額（補助金控除後）が50万円超などの要件を満たす下記の工事を言います。

高齢化社会進展による資産継承

「人生100年時代」といわれているように、日本人の平均寿命は男女ともに過去最高を更新し、2022年のデータによると年間の死亡者のうち90歳以上が3割を占めています。その結果、親の資産を相続する相続人も高齢者という人は増えており、実物資産、金融資産とも70歳以上の保有比率が4割近くを占めているという状況になっています。このことは、高齢化の進展によって資産の偏在が進んでいることを示しています。すなわち、資産を保有している高齢者とあまり資産を保有していない現役世代でも資産の多寡は人それぞれですが、マクロでみると資産の偏在が問題視されているわけです。
高齢化社会における問題では、医療・介護体制の整備、高齢者向けサービスの展開、働き手の確保、高齢者が持っている技術やノウハウの伝承、資産の継承などに取り組むことが求められています。相続税は、亡くなった人からもらい受けた財産にかかる税金のことを指しています。相続税の目的は、富の再分配であるとされています。仮に、相続税がなかったら、お金持ちのお金は、代替わりしても、そのまま丸ごと引き継がれることになり、お金持ちの家系は未来永劫お金持ちのままということになってしまいます。そこで、代替わりするするごとに相続税として一部を徴収して、みんなのために使いましょうというのが相続税の趣旨となっています。

貸駐車場のインボイス対応について

土地の賃貸料は消費税の非課税取引になっていますが、駐車場の賃料は課税取引になります。駐車場の賃料を非課税するために２つの方法が考えられます。①土地の貸し付けにできるか？消費税法基本通達に次の通り規定されています。「事業者が駐車場又は駐輪場として土地を利用させた場合において、その土地につき駐車場又は駐輪場としての用途に応じる地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置等をしていないとき（駐車または駐輪に係る車両又は自転車の管理をしている場合を除く。）は、その土地の使用は、土地の貸付けに含まれる。」駐車場収入として課税取引になるのは、土地に次の施設がある場合とされています。〇アスファルト敷　〇砂利敷　〇フェンスと番号札の設置　〇ロープなどの区画　〇車止めブロックなどの設置
②住宅の家賃に含められるか？１戸１台以上の駐車スペースがあるか、駐車場を借りなくても、家賃に含めて賃料設定できるかがポイントになります。
課税取引が駐車場のみのオーナーの場合には、インボイスによる影響が少ないことから、基本的に登録は必要ないかと考えます。しかし駐車場を大企業に一括で貸しているなど、借主の消費税の負担が増えてしまったり、金額も大きく影響する場合には、登録するべきか、値引きをしたほうが良いかは検討した方がよいでしょう。

分譲マンションの相続税評価方法を見直し

6月30日、国税庁はマンションに係る相続税評価についての見直し案を公表しました。タワーマンションなどの評価で、市場価格との間に大きな乖離が生じていることから、令和6年1月1日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用される予定です。現行のマンション（一室）の評価額は、財産評価基本通達では、建物（区分所有建物）の価額（＝建物の固定資産税評価額×1.0）と敷地（敷地利用権）の価格（＝敷地全体の面積×共有持分×㎡単価（路線価等））の合計額とされています。見直し案は、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度の4つの指数に基づいて評価額を補正するものです。評価額が市場価格理論値の60%（一戸建ての評価の現状を踏まえたもの）に達しない場合は、60％になるよう補正をするというものです。

インボイス制度について

インボイス制度が開始されると、「インボイス登録事業者が発行する請求書や領収書（インボイス）がないと仕入税額控除ができない」というルールになります。そして、インボイス登録事業者になるためには、課税事業者になる必要があります。消費税の納税額（原則課税）は、「預かった消費税」から「支払った消費税」を差し引いた差額になります。もし不動産オーナーがインボイス登録せず免税事業者のままでいると、消費税を支払う借主側（店舗のテナント入居者など）が困ってしまうのです。例えば、テナントの家賃が月50万円の場合、消費税込みで55万円を不動産オーナーが請求すると、現在は、テナント入居者は5万円分の消費税の仕入税控除を受けられました。しかし、インボイス制度が始まると、不動産オーナーがインボイス制度事業者でなければ（免税事業者）、5万円の仕入税額控除ができず、テナント入居者が消費税分5万円を実質的に負担することになります。消費税の対象となる課税取引は、店舗や駐車場などの賃料です。原則、2年前の課税売上高が1,000万円を超えた場合には消費税の課税事業者、つまり消費税を納める人になります。したがって、住宅用の家賃収入がいくらあっても免税事業者です。住宅用の家賃収入しかない不動産オーナーにはインボイス制度の影響はありません。しかし、免税事業者であっても、多少の課税取引がある不動産オーナーが影響を受けるのです。