不動産の有効活用・売買・コンサルティングの(株)リアルウイング

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成人年齢引き下げの不動産取引に与える影響について

2022年04月02日 | 社会・経済
未成年者は、法定代理人(親権者や未成年後見人)の同意がなければ賃貸借契約を締結することはできず、同意のない契約は取り消されてしまう(民法第5条)。そこで、実務上は、親権者の同意書を取得する、親権者を連帯保証人とする、親権者を賃借人とするといった対応がとられている。
2022年4月1日以降は、成人年齢が18歳に引き下げられることから、賃貸借契約について親権者の同意書が必要となるケースは大幅に減ることになる。ただし、2022年の4月入居の契約は3月中に締結されることが多く、その時点では18歳、19歳は未成年であることに注意を要する。また、高校3年生には17歳と18歳が混在し、2023年以降の高校の卒業シーズンにもまだ17歳の未成年者がいることに気をつけなければならない。さらに、家賃保証会社は、改正民法施行後も、賃借人が20歳前後の学生であれば親権者等を転貸保証人とすることを審査要件とするケースが多いと思われるので、利用する保証会社に確認しておきたい。数は少ないと思われるが、成人年齢引き下げ後は、18歳以上であれば不動産の売買契約を単独で締結することも可能となる。もっとも、住宅ローンを組む場合には、特段の事情がないかぎり18歳・19歳で金融機関の審査を通過することが難しいと思います。
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成年後見制度について

2022年02月15日 | 不動産コンサルティング
認知症などによって意思能力を喪失すると、財産の管理や処分をすることができなくなります。なぜなら、民法で下記のように定められているからです。
民法第3条の2 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。
したがって、不動産オーナーの意思能力が失われてしまうと、不動産について売買契約、賃貸借契約、媒介契約などを締結することもできなくなります。また、収益物件であれば賃料回収、原状回復工事、修繕・改修工事、リフォーム工事、売却、建替えなど賃貸経営全般が停滞する恐れがあります。
 家族信託などの認知症対策を事前に講じていなかった場合、事後的にとれる手段は成年後見制度(法定後見)しかありません。成年後見制度は、家庭裁判所による監督の下、「成年後見人」によって本人の財産管理等を支援していく制度です。成年後見制度を利用する場合には、まずは管轄の家庭裁判所に対して申立を行う必要があります。認知症高齢者が増加していく中で、成年後見制度について説明する機会も多くなっていくことが予想されます。
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リフォームの現状と今後の動向

2022年01月07日 | 不動産コンサルティング
増改築の意味合いで「リフォーム」を使うのは日本だけで、外国の知人に聞くと、日本の「リフォーム」に当たるのはrepairまたはrepairmentだそうです。が、彼らさえ、日本で話すときは「(住宅なら)「リフォーム」の方が通じやすい」と言います。これらを鑑みるに、一般的には改変内容よりも、どうも規模による使い分けがまずあるのではないかと思います。住宅のような小規模な改装は「リフォーム」でくくり、中大規模のビルなどになれば、設備更新程度であっても「リノベーション」や「リニューアル」で皆さんの認識に大きな食い違いは生じないように思います。空き家活用で言えば、常日頃から、空き家になりそうな建物をピックアップして整理し、人の目に触れさせ、社会的に求められる需要に対応できるスペースになりうるかどうか、の見極めから始まり、どの程度まで物理的に手が入れられるか(=リフォームできるか)という点まで目途が立てられれば、より具体的な提案ができるようになるでしょう。これからの時代、内外部を問わず余ってくる空間が少なからず発生します。これらの情報をうまく活用し、建築関係者などと協働して、常に「スピーディーに」「提案できる」体制ができれば良いと思っています。
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民法改正による瑕疵の廃止について

2021年12月04日 | 不動産コンサルティング
「瑕疵」という言葉の廃止
売買の目的物のキズを表す用語として、「瑕疵」という言葉が廃止され、買主が救済を求める為に、キズが「隠れた」ものである必要がなくなります。民法には、引き渡された目的物にキズがあったとき、買主が売主に対してどのような請求をなしうるのか、ルールが定められます。以前の民法は、目的物のキズを「瑕疵」という言葉で表し、瑕疵が隠れたもの(隠れた要件。買主が善意で、かつ知らないことに無過失)であったことを条件として、買主が、売主に対して、瑕疵担保責任を追及できるものとしています。新民法は、「瑕疵」という言葉を廃止し、目的物のキズを「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」(以下、「契約不適合」という)と表現しました。また、瑕疵担保責任を追及するため必要とされていた「隠れた要件」を不要としました。買主が目的物のキズを知っていても、あるいは知らないことに過失があったとしても、契約不適合の責任は否定されません。買主が目的物のキズを知っていたことや、知らないことに対する過失は、契約内容を確定する過程において判断材料とされ、加えて、過失相殺の有無において考慮されることになります。なお、改正によって、契約書の重要性が高まるのではないかという議論もあります。しかし、これまでも契約書は重視されていたのであり、また新民法のもとでも契約内容が契約書に記載される事項に限られるわけではなく、契約書の重要性については、改正の前後で変わることはありません。ただ、新民法のもとでは、売主の責任は直接の契約に基づくことになります。その意味でいえば、契約書の重要性に変わるところはないけれども、契約内容の重要性は高まるものということができるでしょう。
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期間満了で借地契約を終了させることができるか?

2021年10月18日 | 不動産コンサルティング
地主が「期間満了により契約の終了を請求する」ことの可否に関して考えてみます。借地期間の満了にともない、地主から「契約終了」の申し出があり、借地人がその申し出に応じれば借地契約は終了します。しかしながら、借地権の存続期間が満了した時点で借地上に建物が存在するときで、借地人が契約の更新を希望する場合において、地主が期間満了で借地契約を終了させるときには「正当な事由」が必要とされます(借地借家法第5条、第6条)。この場合の正当事由としては、借地借家法第6条において「地主と借地人のどちらがその土地を必要とするか」のほか、「借地権に係る従前の経緯」「明渡しの対価の支払い」等を挙げていますが、判例等から考えると、正当事由は「地主と借地人のどちらがその土地を必要とするか」であり、他の要素は正当事由を補完する要素と考えられていることに注意が必要です。すなわち、借地人がどうしてもその建物を必要とするために借地契約の更新を希望するようなときには、地主の側が莫大な立退料(明渡しの対価)を支払うことを主張したとしても、正当事由をめぐる訴訟となったときは、必ずしも地主の側の正当事由が認められるわけではないと考えるべきです。なお、借地人の側が借地権の更新の請求をするときには、期間満了時に建物が存在することが基本となります。たとえば、借地人が借地上に居宅を所有していたものの、その後借地上の建物が必要でなくなったので建物を解体して青空駐車場として利用しているようなケースは、建物所有目的とはいえなくなります。このような場合に、期間満了時に地主が明渡しを求めたときは、借地人は借地借家法の適用を受けることができなくなるおそれがあることに注意が必要です。

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「契約不適合責任」は「瑕疵担保責任」とどう違う?

2021年09月03日 | 不動産コンサルティング
令和2年4月に施行された改正民法において、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改められました。
旧民法では、目的物に隠れた瑕疵(傷、欠陥、心理的瑕疵など)が存在する場合、買い主は売り主に対し、瑕疵担保責任として、①損害賠償請求、あるいは②契約の目的を達しない場合には例外的に契約を解除することができました。これに対し、改正民法では、旧民法の瑕疵担保責任は廃止され、目的物が契約の内容に適合しないことに対する責任(契約不適合責任)が新設されました。では、契約不適合責任は、どのような点が瑕疵担保責任と異なるのでしょうか?まず、契約不適合責任では、旧民法で規定されていた「隠れた瑕疵」という概念はありません。すなわち、「隠れたものか否か」という点は問題ではなく、引き渡された目的物が「契約の内容に適合しているか否か」が問題になります。次に、契約不適合責任の効果として、損害賠償と解除に加え、新たに、履行の追完請求と代金減額請求が定められました。また、旧民法では解除の要件として「契約をした目的を達することができない」ことが必要でしたが、改正民法では、契約目的達成が可能な場合でも、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が認められています。今回の民法改正により、買い主にとって救済手段を講じやすくなりました。 そして、契約不適合責任の有無を判断するにあたっては、「契約の内容」に従った履行がなされていたのかという点がポイントになりますが、その判断の拠り所として、契約書の文言や契約当事者の認識がこれまで以上に重要となります。不動産売買契約においては、売買契約書の文言、特に、目的条項、特約条項、容認事項については具体的・詳細に記載し、契約の内容を明確にすることが大切です。また、重要事項説明書の記載事項はもちろんのこと、物件状況等報告書等による事前の情報提供が、極めて重要になります。
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不動産業界に望まれるSDGSとは?

2021年08月02日 | 不動産コンサルティング
最近、耳にする機会がますます増えてきたSDGS(エスディジーズ)。Sustainable Development Goalsの略で、日本語では「持続可能な開発目標」と訳す。不動産業界においても省エネ性や環境に配慮した住環境の整備から、空き家問題の解決に向けた取り組みや高齢者など賃貸住宅を借りにくい人への配慮等々、SDGSにつながる課題が山積しています。今回は不動産業界におけるSDGSについて考えてみます。
世界の人々がこれまでと同じような暮らしや経済活動を続ければ、やがて「持続不可能な世界」になってしまうという危惧から、2015年に国連のサミットで採択されたのがSDGSである。先進国や途上国を問わず、すべての国を対象に経済・社会・環境のバランスが取れた社会を2030年までに目指そうという宣言です。具体的には17の目標が掲げられています。この17の目標のなかでも、不動産業界に関わりが深いものは環境に配慮した住まいを作るという点で、「7.エネルギーをみんなにそしてクリーンに」や「11.住み続けられるまちづくりを」という点です。また、高齢者や障がい者、LGBTなど社会的弱者といわれている人が賃貸住宅を借りる際に困らないようにとの視点で、「5.ジェンダー平等を実現しよう」「10.人や国の不平等をなくそう」といった項目も見逃せない。もう1つ覚えておきたいSDGSの理念に「普遍性」「包摂性」「参画型」「統合性」「透明性」といった5つがあり、「誰一人取り残さないこと」を目標にしている点がある。それはつまり、誰一人として、SDGSに関係しない人はいないということです。地球上に生きる者として、誰もが当事者であり、企業としても、個人としても、積極的に取り組むべき課題がSDGSなのです。
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相続登記を義務化する改正法について

2021年07月15日 | 社会・経済
2021年4月21日、相続登記を義務化する改正法【民法・不動産登記法(所有者不明土地関係)の改正等に関する要綱案】が参議院本会議で可決され成立しました。改正法の施行後は、一定期間内に相続登記を行わなければなりません。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に行う登記の名義変更手続をいいます。皆さまも不動産売却の前提としてこれまで何度も目にしたことがあると思います。これまで相続登記を行うことは義務ではありませんでした(売却時には必ず必要となりますが)。また、特に手続の期限も設けられていませんでした。そのため、登録免許税などの費用や書類作成・収集などの手間を理由に相続登記を行わないケースもあり、登記簿からは現在の所有者が分からない土地(所有者不明土地)が増加しているという問題が近年深刻化しています。そこで、相続登記を義務化することによって、所有者不明土地の増加に歯止めをかけることが今回の改正法の目的です。
今後、ご家族に相続が発生した場合には必ず相続登記を行う必要があります。また、改正法が施行された際に既に相続が発生しているケースにも適用があります。
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不動産の売買取引の“IT重説”本格運用開始

2021年06月01日 | 不動産コンサルティング
不動産の売買取引におけるテレビ会議等のITを活用したオンラインによる重要事項説明(以下「IT重説」という。)の本格運用が令和3年3月30日から始まりました(賃貸取引については平成29年10月1日より本格運用されています)。国土交通省は、本格運用の開始にあたり、売買取引におけるIT重説を対面による重要事項説明と同様に取り扱う旨を「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に追加するとともに、宅地建物取引業者が適正かつ円滑にIT重説を実施するためのマニュアルを作成し公表しました。IT重説には、遠隔地の顧客の移動や費用等の負担が軽減する、重要事項説明実施の日程調査の幅が広がる、顧客がリラックスした環境で重要事項説明を受けることができる、来店が難しい場合でも契約者本人に対して説明できる、などのメリットがあるとされています。IT重説の要件として次の4つが定められており、これらを満たすことにより、対面による重要事項説明と同様に取り扱われることになります。
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2021年の大きなテーマについて

2021年05月01日 | 社会・経済
2021年の大きなテーマは、「新型コロナウイルスはいつ頃収束に向かうのか」、「東京オリンピック・パラリンピックは開催できるのか」「ウィズコロナ時代に社会・経済がどう変わっていくのか」の3点になると思われます。いずれも答えを見出すことは容易ではありません。コロナ感染症については、未だに解明されていないことも多く、変異株の動向によっては感染拡大が長期化する可能性も捨てきれません。東京オリンピックについては、どういった決着になるかわかりませんが、2021年夏に全世界から選手を招聘し、世界中のオリンピックファンが会場に足を運んで声援を送るという「完全な形」での開催は難しいと考えられます。そして、「ウィズコロナ時代における社会・経済の変化」については、今まさに現在進行形であり、我々ひとりひとりがどのように取り組んでいくかということが大切となります。
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ハザードマップについて

2021年04月03日 | 社会・経済
ハザードマップ(hazard map=被害予測地図)」とは、一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域やその程度、避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」と定義されています(国土交通省国土地理院ホームページ)。洪水や津波を対象とするならば「浸水するリスクのある区域」、土砂崩れを対象とするならば「土砂が押し寄せるリスクのある区域」など、「どのような区域に、どのようなハザード(危険性)があるのか」が一目で分かるようになっている地図、と思っていただければ良いでしょう。台風や大雨など一部の災害を除き、災害を事前に予測することは極めて難しいことです。しかし、過去の災害による被害状況や、標高や地形、地盤などの地理条件から、万が一災害が発生した場合にどのような被害が想定されるかを、ある程度予測することができます。それを視覚的に分かりやすく表現したものが「ハザードマップ」です。
なお、一般的には被災が想定される区域だけでなく、災害が発生した場合の避難経路や避難場所などを併記した自治体等が作成する「防災マップ」等も、広義の「ハザードマップ」とされています。
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デジタル化の進展で個人情報保護法の重要度

2021年03月19日 | 社会・経済
不動産業の実務では、個人に関するさまざまな情報が事業者の下に集まります。住所、氏名だけではなく、年収や家族構成、どのような建物に住んでいるのか、建物は自己所有の物件かなど、個人の人格と密接不可分の情報も同様です。このような情報が安易に事業者の下から流出すると、それらの情報の主体たる個人が、さまざまな不利益を被ることにつながりかねません。個人情報の保護に関する法律(個人情報保護法(以下「同法」))は、「個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的とする」法律であり、不動産実務では、同法が定める規律を遵守して個人が不利益を被ることがないようにしなければなりません。咋今のデジタル化の進展は、社会にさまざまなメリットを与えるとともに、ひとたび流出したデジタル情報はコントロールできなくなるというデメリットもあり、今後、個人情報の適切な保護がますます重要になっていきます。
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オンラインでの不動産取引の実施について

2021年02月05日 | 社会・経済
咋今、新型コロナウイルス感染症の拡大を契機として、テレワークがさらに推進されるなど、社会情勢は大きく変化しており、政府全体でも、書面・押印・対面を前提とした我が国の制度・慣行を見直すこととしており、不動産取引においてもオンライン化、電子化の取組を一層加速して進めていくことになっています。テレビ会議システム等を用いて非対面で重要事項説明を行うことができるオンラインでの重要事項説明(以下「IT重説」)については、賃貸取引においては平成29年10月より本格運用されています。宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明については、原則対面で行うこととされていますが、賃貸取引におけるIT重説の本格運用に伴って改正された宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方において、IT重説の実施にあたっては、双方向でやりとりできる等の環境が整備されていること、重要事項説明書が説明を受ける者に事前に交付されていること等の条件を満たす場合には、対面による重要事項説明と同様に取り扱うこととしています。また、個人を含む売買取引についても、IT重説の本格運用を実現すべく、令和元年10月より社会実験を開始しましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響を受け、非対面での不動産取引についてのニーズの高まりにより、事業者の方が参加しています。今後、社会実験での結果の検証を行い、売買取引についても本格的運用に向けた取組が進むとおもっています。重要事項説明書や契約締結の際に交付すべき書面については、宅地建物取引業法上、「書面」の交付が必要とされており、電子メールなどの電磁的方法による交付で代えることは認められていないところですが、IT重説が本格運用されている賃貸取引において、重要事項説明書等の電子書面による交付に係る社会実験を実施してています。今後、売買等を含めた不動産取引の際に交付する書面の電子化の実現のため、宅地建物取引業法の改正を伴うデジタル化関連の一括法案の整備等、必要な検討がされているところであります。
 
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新型コロナを踏まえた新たなまちづくり

2020年12月04日 | 社会・経済
<新型コロナ危機を契機に生じた変化>
○テレワークの進展により、どこでも働ける環境が整い、働く場と居住の場が融合。働くにも住むにも快適な環境、ゆとりあるスペースへのニーズが高まる。
○東京への一極集中の是正が進みやすくなる可能性。
○「リアルの場」に求められるのは、偶然の交流や白熱した議論、実体験を伴うもの、文化やエンターテイメントといった、オンラインでは代替しがたい経験を提供する機能が中心に。
○オフィス需要に変化の可能性(変化の程度は両論意見あり)。今後、安心やゆとりが求められる中、老朽化した中小ビルなどの需要が減少し、余剰が発生するおそれ。
<今後の方向性>
○複数の用途が融合した職住近接に対応するまちづくりを進める必要。様々なニーズ、変化、リスクに対応できる柔軟性・冗長性を備えた都市であることが求められる(一定期間の試行、仮設物の設置等も有効)。
○働く場所・住む住所の選択肢が広がるよう、都市規模の異なる複数の拠点が形成され、役割分担をしていく形が考えられる。
○大都市は、クリエイティブ人材を惹きつける良質なオフィス・住環境を備え、リアルの場ならではの文化、食等を提供する場として国際競争力を高める必要。
○郊外、地方都市は、居住の場、働く場、憩いの場といった様々な機能を備えた「地元生活圏」の形成を推進。「育ち」の場となるオープンスペースも重要。
○老朽ストックのサテライトオフィス等へのリニューアルや、ゆとり空間や高性能な換気機能を備えた良質なオフィスの提供の促進が重要。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ(民法改正)

2020年09月29日 | 社会・経済
1 改正後の民法においては、瑕疵は契約不適合という呼び方に変わりましたが、「隠れた」という要件は削除されてしまいました。この「隠れた」というのは、「買主がわからなかった(知らなかった)瑕疵という意味です。
2 そもそも、改正前民法の瑕疵担保責任に「隠れた」という要件があったのは、「買主がわかっていた(知っていた)」瑕疵であれば、瑕疵の存在を前提に買主は値段を決めるので、買主を瑕疵担保で保護する必要はないと考えられていたからです。
3 例えば、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は売主に瑕疵担保責任を請求できなくとも、買主に不利益はないと考えていたのです。
4 改正民法では、「契約の趣旨に適合しない」問題があると、売主は契約不適合責任を負います。ところが、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は、買主は「雨漏りのある家」を購入する契約の趣旨のもとに、実際にも「雨漏りがある家」の引渡しを受けたのですから、売買目的物は「契約内容に適合している」(契約不適合はない)ので売主は契約不適合責任は負いません。
5 結局、「隠れた」という要件は改正民法では削除されましたが、「契約の内容に適合しているかどうか」という判断の中で、改正前と同じように判断されています。
6 実務上の対応
 1)改正民法においては「契約不適合」の判断が重要になりますので、目的物に関する不具合等を当事者がどこまで織り込んで契約の内容としたかが重要となります。
 2)そのため、売買にあたっては、物件状況報告書や、売買契約書の容認事項に詳細な記載をすることで、売買の目的物である不動産の状況、すなわち、瑕疵や経年劣化による損傷の有無その他物件の問題点を把握できるようにしておくことがこれまで以上に重要になります。
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