不動産コンサルティングマスターについて

社会経済環境の変化に伴い、不動産に関するニーズは多種多様なものとなっており、不動産の証券化の進展など不動産をめぐる制度も大きく変化していることから、不動産の有効活用や投資・相続対策等について、高い専門知識と豊富な経験に基づく不動産コンサルティング能力の必要性が高まっています。不動産コンサルティング技能試験・登録制度は、（公財）不動産流通推進センターが不動産特定共同事業法施行規則第21条第１項第３号に基づき、国土交通大臣の登録を受けて実施する登録証明事業です。不動産コンサルティングを行うために必要な知識及び能力に関する試験を行い、試験に合格し不動産等に関する５年以上の実務経験を有する等の要件を満たして登録した方を「公認 不動産コンサルティングマスター」としています。不動産コンサルティング業務は、「不動産に関する専門的な知識・能力を活用し、公正かつ客観的な立場から、不動産の利用、取得、処分、管理、事業経営及び投資等について、不動産の物件・市場等の調査・分析等をもとに、依頼者が最善の選択や意思決定を行えるように企画、調整し、提案する業務」であり、一定の要件のもと、宅地建物取引業務とは分離独立した業務として報酬の受領が可能となります。弊社の不動産コンサルティングマスターにご相談ください。

空き家特例の3,000万円控除について

相続によって取得した空き家を一人暮らしだった被相続人が死亡した日以後3年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡したときは、その空き家を譲渡して得た利益から3,000万円を控除できます。令和6年1月1日以後の譲渡から家屋や土地を取得した相続人が３人以上の場合の特別控除は2,000万円となります。対象は、被相続人の居住の用に供していた「昭和56年5月31日以前に建築された建物とその敷地」に限られます。区分所有建築物は除かれ、建物を壊して敷地のみを譲渡するか、建物について耐震基準を満たすように耐震リフォームをしてから譲渡しなければなりません。もっとも、耐震基準を満たしている建物の場合にはそのまま譲渡しても特例が適用できます。 

不動産の売却について

譲渡所得の計算方法は、下記の通りです。

譲渡所得＝譲渡収入ー（取得費＋譲渡費用）

〇譲渡収入とは、売却代金のことです。固定資産税の清算金は、売却代金の一部に該当するので、売却代金に含めないといけません。

〇取得費とは、売った土地や建物の購入代金または建築代金などの合計から減価償却費相当額を差し引いた金額となります。

〇譲渡費用とは、譲渡のために直接かかった費用です。例として売買契約書に貼る印紙代・仲介手数料・売却に際して行ったリフォーム費用・家屋の　　

取壊し費用などです。

尚、資産の維持管理のために行った修繕費や所有期間中の固定資産税、抵当権の抹消費用は譲渡費用になりません。譲渡所得がプラスになれば、譲渡益になります。売却した結果いくらもうけたのかに対して課税されます。これがマイナスいなれば、譲渡損で課税されません。課税の税率は、短期譲渡か長期譲渡かによって異なります。短期譲渡の税率は、39.63％で長期譲渡の税率は、、20.315％となります。その他、相続不動産の売却についてご質問があれば弊社の不動産コンサルティングマスターにご相談ください。

建築基準法で定められた耐震性について

　地震で投資物件がダメージを受けると、その物件は、しばらくお金を稼いでくれません。例えば、2011年3月の東北地方太平洋沖地震では、液状化によって不同沈下した住宅の復旧工事が本格的に始まったのは、夏から秋頃だったと記憶しています。また、この地震では、瓦が落ちる被害が多く、この復旧にも相当な時間を要したと聞いています。いずれも、優良な復旧業者の数には限りがあること、資材の供給量に対して被害棟数が多いことから、材料待ち・作業待ちとなったことが原因です。あれから10年以上経過し、作業員の不足はさらに深刻化していて、この問題は、時間の経過とともにさらに深刻化が増すことになります。「日本は地震の多い国なので、住宅や集合住宅はさぞ高い耐震性を有するように作られているに違いない」と考える人が多いかもしれませんが。建築基準法の耐震基準では、震度5（震度5強のこと）の地震に対しては被害は発生しないけれど、それを超える震度については、「建築物に被害は出るけれど倒壊はしない」ように作られています。つまり、建築基準法で定められた最低レベルの耐震性能の建築物は、震度6の地震では、何らかの被害が発生するということです。この被害の程度が、構造上主要な部分に及んでいる場合、修繕前に地震に遭遇すると、倒壊する可能性があります。

令和６年度税制改正の大網について

１， 住宅ローン控除
（１）子育て世帯及び若者夫婦世帯の借入限度額の拡充
令和6年限りの措置として、子育て世帯及び若者夫婦世帯（子育て特例対象個人*）における借入限度額について、下記の通り、新築等の認定住宅については500万円、新築等のZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に1000万円の借入限度額の上乗せ措置を講ずる。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 4500万円→5000万円
ZEH水準省エネ住宅 3500万円→4500万円
省エネ基準適合住宅 3000万円→4000万円
≪子育て特例対象個人≫
・年齢40歳未満で配偶者を有する者
・年度40歳以上であるが、40歳未満の配偶者を有する者
・年齢月40歳以上であるが、年齢19歳未満の扶養親族を有する者
（２）新築住宅の床面積要件の緩和の延長
合計所得金額1000万円以下の場合には、床面積40㎡以上50㎡未満についても適用できる措置について、令和6年12月31日以前に建築確認を受けた新築建物についても対象とする。
２， 既存住宅リフォームに係る税額控除
（１）子育て対応改修工事の税額の創設
　子育て特例対象個人（上記１参照）が、一定の予算で対応改修工事をして令和6年4月1日から12月31日までの間に居住した場合、標準的な工事費用相当額から控除できる。なお、その年分の合計所得金額が2000万円を超える場合には適用しない。
＊≪子育て対応改修工事≫
　標準的な工事費用相当額（補助金控除後）が50万円超などの要件を満たす下記の工事を言います。

2024年4月から相続登記の義務化

2024年3月までは、土地や家の相続手続きをする際の相続登記について、義務や期限はありません。しかし、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、「相続が開始したことや不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記をおこなわないと10万円以下の過料の対象となります。また、2024年4月以前の相続登記をおこなっていない不動産についても相続登記の義務化が適用されます。そもそも、相続登記をおこなわないと以下のようなデメリットがあります。

１、不動産をスムーズに売却したりできない

2、ほかの相続人に勝手に不動産を処分される可能性がある

３、処分されたあとでは相続登記ができない

4、時間が空きすぎると相続登記の費用が高くなる

のちのち大きなトラブルになることを避けるためにも、相続登記は早めに済ませておくことをおすすめします。相続登記は個人でもできますが、戸籍謄本類の取得などは想像以上に面倒な手続きになるので、弊社の不動産コンサルティングマスターにご相談ください。

高齢化社会進展による資産継承

「人生100年時代」といわれているように、日本人の平均寿命は男女ともに過去最高を更新し、2022年のデータによると年間の死亡者のうち90歳以上が3割を占めています。その結果、親の資産を相続する相続人も高齢者という人は増えており、実物資産、金融資産とも70歳以上の保有比率が4割近くを占めているという状況になっています。このことは、高齢化の進展によって資産の偏在が進んでいることを示しています。すなわち、資産を保有している高齢者とあまり資産を保有していない現役世代でも資産の多寡は人それぞれですが、マクロでみると資産の偏在が問題視されているわけです。
高齢化社会における問題では、医療・介護体制の整備、高齢者向けサービスの展開、働き手の確保、高齢者が持っている技術やノウハウの伝承、資産の継承などに取り組むことが求められています。相続税は、亡くなった人からもらい受けた財産にかかる税金のことを指しています。相続税の目的は、富の再分配であるとされています。仮に、相続税がなかったら、お金持ちのお金は、代替わりしても、そのまま丸ごと引き継がれることになり、お金持ちの家系は未来永劫お金持ちのままということになってしまいます。そこで、代替わりするするごとに相続税として一部を徴収して、みんなのために使いましょうというのが相続税の趣旨となっています。

2024年の不動産について

昨年は、ロシア・ウクライナ情勢やイスラエル・パレスチナ情勢により世界経済の不確実性が増加等、国民生活を巡る社会情勢の変化に伴い、住宅・不動産市場においても様々な影響が見られました。新設住宅着工については、昨年9月末時点の直近１年間では、合計が約８３万戸、対前年同時期比で3.4%の減少となっています。全国の地価動向については、令和５年都道府県地価調査によると、新型コロナの影響で弱含んでいましたが、景気が緩やかに回復する中、地域や用途により差があるものの、三大都市圏を中心に上昇が拡大するとともに、地方圏においても住宅地とともに平均で上昇に転じるなど、回復傾向が全国的に進んでおります。今年は、１月１日に能登半島で震度7の地震があり、関西では南海トラフそして関東では、直下型の大震災がいつ起こってもおかしくありません。自然災害によって経済情勢は、急に変化が起きる可能性があります。不動産市況もそれによって大きく変化することを十分に考えておかなければならないです。特に今年は、春ぐらいにマイナス金利が解除になる可能性が大いにありますので、不動産価格が下落する要素がかなりあると思われます。

公証人について

ある辞書には公証人について、「当事者その他の関係人の嘱託に応じ、民事に関する公正証書を作成し、私署証書・定款に認定を与える権限を有する公務員」と定義されていました。公証人は、判事・検事・弁護士などの法曹有資格者、司法書士、法務局職員など法律実務経験者の中から試験を経て法務大臣に任命され、各地の法務局に所属する公務員です。ただし、収入は国（税金）から得るのではなく、嘱託人（依頼者）が支払う手数料のみです。経済主体としては個人事業主であり、公証役場の運営経費、その役場で働いている職員（書記と呼んでいます。）の給与もすべて手数料で賄っています。公証人の人数は約500名、公証役場は、東京、大阪、名古屋などの大都市のほかにも各都道府県にあり、その数は約300です。公正証書は、当事者から依頼を受けて、その趣旨を明確にするために公証人が作成する公文書であり、原則20年間は公証役場で保存されます。
手数料は、公証人手数料令という政令によって定められており、交渉の余地はありません。例えば、契約その他の法律行為に関わる公正証書の手数料は、当該法律行為によって得られる利益の額によって定められており、
　100万円以下の場合は5000円、
　100万円を超え200万円以下の場合は7000円、
　200万円を超え500万円以下の場合は1万1000円、
　500万円を超え1000万円以下の場合は1万7000円、
　1000万円を超え3000万円以下の場合は2万3000円、
　3000万円を超え5000万円以下の場合は2万9000円、
　5000万円を超え1億円以下の場合は4万3000円、
　1億円を超えるものについては、4万3000円を基準として、超過額5000万円ごとに3億円まで1万3000円が加算されます。これを超えて10億円までは1万1000円、１０億円を超えるものについては8000円が加算されます。なお、売買契約、賃貸借契約などの双務契約については、売買代金、賃料にかかる債務の金額の2倍の額によって上記のとおり手数料が決まります。ただし、賃料など定期的に支払われる債務金については、10年を上限とし、債務が発生する期間中の総額を2倍にした額によって、手数料が決まります。

土地は有利な資産か？

「土地白書」でも取り上げている「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」について見てみると、「そう思う」が17.9％、「そうは思わない」が28.1％、「どちらともいえない」が35.7％となっています。調査手法は異なりますが、平成12年度調査で「そうは思わない」が「そう思う」を初めて上回り、平成21年度調査以降は「そうは思わない」が上回る状況が続いています。「そう思う」と答えた人が土地を有利な資産と考える理由としては、「土地はいくら使っても減りもしなければ、古くもならない、なくならない（物理的に減失しない）」「土地は生活や生産に有用だ（役に立つ）」「価格の変動リスクの大きい株式等と比べて、地価が大きく下落するリスクは小さい」が上位を占めています。一方、「そうは思わない」と答えた人にその理由を聞いた質問では、「土地は預貯金や株式などに比べて、維持管理（ランニング）にかかるコスト負担が大きいから」が最も多く、以下、「土地は預貯金や株式などと比べて流動性が低く、運用方法が限定的であるから」「地価上昇による短期的な値上がり益が期待できないから」と続きます。過去2年度分の調査結果は同傾向ですが、令和元年度調査では「値上がり益が期待できないから」が最も多くなっています。「土地白書」でも取り上げている「土地は預貯金や株式などに比べて有利な資産か」について見てみると、「そう思う」が17.9％、「そうは思わない」が28.1％、「どちらともいえない」が35.7％となっています。調査手法は異なりますが、平成12年度調査で「そうは思わない」が「そう思う」を初めて上回り、平成21年度調査以降は「そうは思わない」が上回る状況が続いています。「そう思う」と答えた人が土地を有利な資産と考える理由としては、「土地はいくら使っても減りもしなければ、古くもならない、なくならない（物理的に減失しない）」「土地は生活や生産に有用だ（役に立つ）」「価格の変動リスクの大きい株式等と比べて、地価が大きく下落するリスクは小さい」が上位を占めています。一方、「そうは思わない」と答えた人にその理由を聞いた質問では、「土地は預貯金や株式などに比べて、維持管理（ランニング）にかかるコスト負担が大きいから」が最も多く、以下、「土地は預貯金や株式などと比べて流動性が低く、運用方法が限定的であるから」「地価上昇による短期的な値上がり益が期待できないから」と続きます。

「相続土地国庫帰属制度」について

　2023年4月末からスタートした「相続土地国庫帰属制度」。相続した土地を管理できない人は、負担金を支払って、土地の所有権を国に移転するという制度です。この制度のパンフレットの中に「国庫に帰属できない土地」がいくつか挙げられていますが、その一つに、「除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地」というものがあります。建築物を安全に支えるために杭工事や地盤改良工事が行われますが、この工事では、必ず地中に「有体物」が残されます。杭工事や地盤改良工事の仕様は、建てる建築物の規模や地盤の軟弱さ、地層構成等で決まりますが、建てる建築物の自重を支えることができない軟弱な地盤であれば、何らかの有体物が残されるので、このような土地を相続した人が、国庫帰属制度を利用しようとするなら、有体物を撤去しなければならないことになります。　このように、杭の撤去は、再利用が可能な場合や、処分費用が発生しないばかりか、スクラップとして売れる場合もあるので、建築物を建てる場合は、杭の撤去のことまでよく考えておく必要があると言えるでしょう。先祖代々の土地で、転売の可能性が全くないが、建築物を数十年に一度更新する可能性があるという人の場合、再利用しやすい杭体を選定しておくことをお勧めします。一方、転売を想定している人は、転売時に、杭の撤去費用の割引を求められる可能性があるので、建設時点で撤去費用や杭の処分費用を考慮して、投資計画を立てることをお勧めします。

貸駐車場のインボイス対応について

土地の賃貸料は消費税の非課税取引になっていますが、駐車場の賃料は課税取引になります。駐車場の賃料を非課税するために２つの方法が考えられます。①土地の貸し付けにできるか？消費税法基本通達に次の通り規定されています。「事業者が駐車場又は駐輪場として土地を利用させた場合において、その土地につき駐車場又は駐輪場としての用途に応じる地面の整備又はフェンス、区画、建物の設置等をしていないとき（駐車または駐輪に係る車両又は自転車の管理をしている場合を除く。）は、その土地の使用は、土地の貸付けに含まれる。」駐車場収入として課税取引になるのは、土地に次の施設がある場合とされています。〇アスファルト敷　〇砂利敷　〇フェンスと番号札の設置　〇ロープなどの区画　〇車止めブロックなどの設置
②住宅の家賃に含められるか？１戸１台以上の駐車スペースがあるか、駐車場を借りなくても、家賃に含めて賃料設定できるかがポイントになります。
課税取引が駐車場のみのオーナーの場合には、インボイスによる影響が少ないことから、基本的に登録は必要ないかと考えます。しかし駐車場を大企業に一括で貸しているなど、借主の消費税の負担が増えてしまったり、金額も大きく影響する場合には、登録するべきか、値引きをしたほうが良いかは検討した方がよいでしょう。

マンション市場の行方について

マンション市場に関わるキーワードとしては、「多様性」、「利便性」、「耐久性」等が考えられます。これまでマンションと言えば、都市部のファミリータイプが主体でしたが、これからは、①ワンルームタイプ、②コンパクトタイプ、③タワーマンション、④ワークスペース完備型、⑤地方圏に立地する郊外型、などさまざまなタイプが求められると思われます。また、利便性という観点では、必ずしも駅近という視点ではなく、駅から遠くても子育てや買い物に便利で、管理体制や長期修繕計画がしっかりしているといった点もポイントになってくると思われます。タワーマンションから眺める富士山や夜空の花火は魅力的ですが、地方圏での空気のおいしさや自然に包まれた環境も捨てがたい魅力であり、マンションに求めるものも多種多様となっています。もうひとつのマンション市場の注目点は中古市場の成長です。首都圏では新築分譲マンションの供給戸数が低迷しているのに対して、中古マンションの成約件数は順調に伸びています。首都圏中古マンション成約件数は、2021年に過去最高を記録しました。2022年は減少しましたが、新築マンション供給戸数を上回る成約件数となっており、マンション市場は新築物件と中古物件の共存状態となっています。また、2022年に成約した中古マンションでは3割超が築31年以上となっています。中古マンション市場が成長しているのは、新築物件の価格上昇に加えて、既存物件の耐震性・耐久性の向上、リフォーム市場の発展等が寄与しているものと考えられます。

分譲マンションの相続税評価方法を見直し

6月30日、国税庁はマンションに係る相続税評価についての見直し案を公表しました。タワーマンションなどの評価で、市場価格との間に大きな乖離が生じていることから、令和6年1月1日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用される予定です。現行のマンション（一室）の評価額は、財産評価基本通達では、建物（区分所有建物）の価額（＝建物の固定資産税評価額×1.0）と敷地（敷地利用権）の価格（＝敷地全体の面積×共有持分×㎡単価（路線価等））の合計額とされています。見直し案は、相続税評価額が市場価格と乖離する要因となっている築年数、総階数、所在階、敷地持分狭小度の4つの指数に基づいて評価額を補正するものです。評価額が市場価格理論値の60%（一戸建ての評価の現状を踏まえたもの）に達しない場合は、60％になるよう補正をするというものです。

最近の住宅から消えたもの

まちを歩いているとき、目につく新しい戸建住宅は、つるんとした印象の箱型が多くなりました。屋根の形状は、三角の切妻屋根だったり平らな陸屋根だったりするのですが、屋根を含めて外壁よりも外側に出っぱっているところがほとんどない家が多くなりました。まず、屋根から建物の外側に張り出す軒がほとんどありません。屋根は外壁とほぼ同じかほんの少しだけ張り出したところで止まっています。さらに、昔の家なら窓や玄関の上に必ず付いていた庇も消えています。庇がないと、雨がダイレクトに窓や窓枠にぶつかるので、雨漏りが起こりやすいと聞いたことがあるが、実際はどうなのだろう。さらに雨戸もない。こうした外観の家が増えてきたのは、ここ10年間くらいだろうか？昭和の匂いをたたえた既存の住宅が次々に壊され、新しい家々が肩を接するような距離で建つようになりました。昔の日本家屋は、軒や庇を設けて、室内への日光を遮ったり、雨風をふせいでいたものであります。深い軒が生み出す日影空間では、そこに座ってくつろいだり、作業をすることができました。一方、西洋の家はどちらかというと軒は短く、窓の両側に左右に開く形で鎧戸があり、雨風は防ぎつつ、陽光を室内に導くような造りになっています。洋風のシンプルな外観デザインが好まれるようになったことに合わせて、軒や庇がない方が敷地いっぱいまで建物を建てることができるというメリットがあります。さらに、建築コストを抑えることもできます。そうしたニーズやメリットが外観デザインに反映されています。私もどちらかといえば洋風のシンプルなデザインが好みですが、夏は涼しい方が良い。その点、軒や庇のない家々では、南向きの場合は特に、夏の厳しい太陽光が容赦なく室内に入ってきます。軒や庇のない家々は、窓に遮熱を防ぐタイプのLow－E複層ガラスを採用したり、家全体の断熱性能を高くしています。特に最近は、温暖化等により大型で強い台風が上陸するようになり軒や庇がないほうが良いのかもしれませんが…