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ハザードマップについて

2021年04月03日 | 社会・経済
ハザードマップ(hazard map=被害予測地図)」とは、一般的に「自然災害による被害の軽減や防災対策に使用する目的で、被災想定区域やその程度、避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置などを表示した地図」と定義されています(国土交通省国土地理院ホームページ)。洪水や津波を対象とするならば「浸水するリスクのある区域」、土砂崩れを対象とするならば「土砂が押し寄せるリスクのある区域」など、「どのような区域に、どのようなハザード(危険性)があるのか」が一目で分かるようになっている地図、と思っていただければ良いでしょう。台風や大雨など一部の災害を除き、災害を事前に予測することは極めて難しいことです。しかし、過去の災害による被害状況や、標高や地形、地盤などの地理条件から、万が一災害が発生した場合にどのような被害が想定されるかを、ある程度予測することができます。それを視覚的に分かりやすく表現したものが「ハザードマップ」です。
なお、一般的には被災が想定される区域だけでなく、災害が発生した場合の避難経路や避難場所などを併記した自治体等が作成する「防災マップ」等も、広義の「ハザードマップ」とされています。
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デジタル化の進展で個人情報保護法の重要度

2021年03月19日 | 社会・経済
不動産業の実務では、個人に関するさまざまな情報が事業者の下に集まります。住所、氏名だけではなく、年収や家族構成、どのような建物に住んでいるのか、建物は自己所有の物件かなど、個人の人格と密接不可分の情報も同様です。このような情報が安易に事業者の下から流出すると、それらの情報の主体たる個人が、さまざまな不利益を被ることにつながりかねません。個人情報の保護に関する法律(個人情報保護法(以下「同法」))は、「個人情報の有用性に配慮しつつ、個人の権利利益を保護することを目的とする」法律であり、不動産実務では、同法が定める規律を遵守して個人が不利益を被ることがないようにしなければなりません。咋今のデジタル化の進展は、社会にさまざまなメリットを与えるとともに、ひとたび流出したデジタル情報はコントロールできなくなるというデメリットもあり、今後、個人情報の適切な保護がますます重要になっていきます。
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オンラインでの不動産取引の実施について

2021年02月05日 | 社会・経済
咋今、新型コロナウイルス感染症の拡大を契機として、テレワークがさらに推進されるなど、社会情勢は大きく変化しており、政府全体でも、書面・押印・対面を前提とした我が国の制度・慣行を見直すこととしており、不動産取引においてもオンライン化、電子化の取組を一層加速して進めていくことになっています。テレビ会議システム等を用いて非対面で重要事項説明を行うことができるオンラインでの重要事項説明(以下「IT重説」)については、賃貸取引においては平成29年10月より本格運用されています。宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明については、原則対面で行うこととされていますが、賃貸取引におけるIT重説の本格運用に伴って改正された宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方において、IT重説の実施にあたっては、双方向でやりとりできる等の環境が整備されていること、重要事項説明書が説明を受ける者に事前に交付されていること等の条件を満たす場合には、対面による重要事項説明と同様に取り扱うこととしています。また、個人を含む売買取引についても、IT重説の本格運用を実現すべく、令和元年10月より社会実験を開始しましたが、新型コロナウイルス感染症の拡大の影響を受け、非対面での不動産取引についてのニーズの高まりにより、事業者の方が参加しています。今後、社会実験での結果の検証を行い、売買取引についても本格的運用に向けた取組が進むとおもっています。重要事項説明書や契約締結の際に交付すべき書面については、宅地建物取引業法上、「書面」の交付が必要とされており、電子メールなどの電磁的方法による交付で代えることは認められていないところですが、IT重説が本格運用されている賃貸取引において、重要事項説明書等の電子書面による交付に係る社会実験を実施してています。今後、売買等を含めた不動産取引の際に交付する書面の電子化の実現のため、宅地建物取引業法の改正を伴うデジタル化関連の一括法案の整備等、必要な検討がされているところであります。。
 
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新型コロナを踏まえた新たなまちづくり

2020年12月04日 | 社会・経済
<新型コロナ危機を契機に生じた変化>
○テレワークの進展により、どこでも働ける環境が整い、働く場と居住の場が融合。働くにも住むにも快適な環境、ゆとりあるスペースへのニーズが高まる。
○東京への一極集中の是正が進みやすくなる可能性。
○「リアルの場」に求められるのは、偶然の交流や白熱した議論、実体験を伴うもの、文化やエンターテイメントといった、オンラインでは代替しがたい経験を提供する機能が中心に。
○オフィス需要に変化の可能性(変化の程度は両論意見あり)。今後、安心やゆとりが求められる中、老朽化した中小ビルなどの需要が減少し、余剰が発生するおそれ。
<今後の方向性>
○複数の用途が融合した職住近接に対応するまちづくりを進める必要。様々なニーズ、変化、リスクに対応できる柔軟性・冗長性を備えた都市であることが求められる(一定期間の試行、仮設物の設置等も有効)。
○働く場所・住む住所の選択肢が広がるよう、都市規模の異なる複数の拠点が形成され、役割分担をしていく形が考えられる。
○大都市は、クリエイティブ人材を惹きつける良質なオフィス・住環境を備え、リアルの場ならではの文化、食等を提供する場として国際競争力を高める必要。
○郊外、地方都市は、居住の場、働く場、憩いの場といった様々な機能を備えた「地元生活圏」の形成を推進。「育ち」の場となるオープンスペースも重要。
○老朽ストックのサテライトオフィス等へのリニューアルや、ゆとり空間や高性能な換気機能を備えた良質なオフィスの提供の促進が重要。
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瑕疵担保責任から契約不適合責任へ(民法改正)

2020年09月29日 | 社会・経済
1 改正後の民法においては、瑕疵は契約不適合という呼び方に変わりましたが、「隠れた」という要件は削除されてしまいました。この「隠れた」というのは、「買主がわからなかった(知らなかった)瑕疵という意味です。
2 そもそも、改正前民法の瑕疵担保責任に「隠れた」という要件があったのは、「買主がわかっていた(知っていた)」瑕疵であれば、瑕疵の存在を前提に買主は値段を決めるので、買主を瑕疵担保で保護する必要はないと考えられていたからです。
3 例えば、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は売主に瑕疵担保責任を請求できなくとも、買主に不利益はないと考えていたのです。
4 改正民法では、「契約の趣旨に適合しない」問題があると、売主は契約不適合責任を負います。ところが、買主が「雨漏りのある家」であることをわかって3,000万円で買う契約をした場合は、買主は「雨漏りのある家」を購入する契約の趣旨のもとに、実際にも「雨漏りがある家」の引渡しを受けたのですから、売買目的物は「契約内容に適合している」(契約不適合はない)ので売主は契約不適合責任は負いません。
5 結局、「隠れた」という要件は改正民法では削除されましたが、「契約の内容に適合しているかどうか」という判断の中で、改正前と同じように判断されています。
6 実務上の対応
 1)改正民法においては「契約不適合」の判断が重要になりますので、目的物に関する不具合等を当事者がどこまで織り込んで契約の内容としたかが重要となります。
 2)そのため、売買にあたっては、物件状況報告書や、売買契約書の容認事項に詳細な記載をすることで、売買の目的物である不動産の状況、すなわち、瑕疵や経年劣化による損傷の有無その他物件の問題点を把握できるようにしておくことがこれまで以上に重要になります。
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テレワークによって変わる住宅事情

2020年06月02日 | 社会・経済
新型コロナウイルスの影響で、テレワークが急速に広がっています。
約28万人の従業員を抱えるNTTグループ、約11万人のNECなどの大手企業がいち早くテレワークを開始し、多くの企業が続いています。今後さらにテレワークが普及することで、住環境にも大きな影響を及ぼしそうです。
<推計360万人がテレワークを実施>
 新しい働き方として、政府が推奨してきた「テレワーク」。テレワークとは、「tele=離れた場所」、「work=働く」という意味の単語を合わせた造語であり、職場から離れて仕事を行うことを指し、在宅勤務の意味もあります。そもそも政府は、2020年に開かれる予定だったオリンピック時の交通機関の混雑を緩和することを目的に、テレワークを推進していました。しかし、日本での新型コロナウイルスの感染拡大を受け、感染予防の観点から、政府は時差出勤やテレワークを推奨し始めました。民間の調査機関であるパーソナル総合研究所が発表した「新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」(2020年3月9日~15日に実施、全国の正社員2万人が対象)によると、正社員の13.2%がテレワークを開始しています。平成27年の国勢調査によると、正社員は約2,726万人。その13.2%がテレワークを開始しているとすると、推計360万人がテレワークを実施していると考えられます。テレワークが勤務先から指示(命令)もしくは推奨されている割合は、東京圏32.7%、名古屋圏17.4%、大阪圏20.2%。東京に限らず、大都市圏を中心に広がりを見せています。同調査によると、テレワークを希望しているが、社内制度やインターネット環境の整備の関係で、テレワークができない人は33.7%もいるようです。
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人口減少社会の不動産業者に求められるものは!

2020年04月14日 | 社会・経済
人口減少社会というと、特に不動産業界にとっては暗い話ばかりがクローズアップされがちです。単純に考えると、人口が減少すれば自然と需要は減るのだから、不動産取引は停滞せざるを得ない。空き家や空き地の増加は、その現象のひとつといってもいいだろう。ただ、考え方を変えれば、「不動産ビジョン2030」にあげられたように、不動産業者としてやれること、やるべきことはたくさんあります。特に、人と人が交流するための場づくりは、これから大きなカギを握ってきます。近年、単身者世帯が急増し、独居老人の問題もクローズアップされています。米国のブリガムヤング大学では「孤独はタバコを吸うよりも健康に悪い」という研究結果も発表しています。こうした「孤独」という社会問題を解決するうえで、不動産業の果たす役割は小さくない。また最近では、30~40代を中心にして、かつての別荘ライフとは違った視点から、居住する場所を複数持つようなライフスタイルを実現する人たちも出てきています。そうした需要に応えるために、月額4万円の会費を支払うことで全国の拠点に住み放題というサービスを始める会社も出てきています。情報通信の発展によって、職種によっては働く場所や時間を自由に選べるようになったからこそ実現するライフスタイルです。これまでの不動産業者は、多数の仲介物件を持ち、駅前に店を出して来客を迎えれば商売が成立しまし。それは人口が右肩上がりで増え、かつ経済が成長していることを背景に、需要が確実にあった時代だからこそ成り立ったビジネスモデルです。人口減少が避けられない現実となったこれからの不動産業者には、人々の新しいニーズを汲み取り、時代が求めるものを生み出して提供する知恵が求められるでしょう。
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民法改正について

2019年12月24日 | 社会・経済
民法改正の概要
1 スケジュール
・2017年5月26日 「民法の一部を改正する法律」が成立しました。
  民法のうち第3編(債権法)については、1896年(明治29年)に制定されて以降、保証等の一部の分野を除き、内容面の改正が行われてきませんでした。そこで、急速に発展する社会・経済情勢の変化に対応するため、また民法を国民一般に分かりやすいものとするため、改正が行われました。
・2020年4月1日 改正民法が施行される予定です。
2 改正される分野
(1) 民法は以下の5つの分野で構成されており、このうち改正の対象となるのは、第1編の総則と第3編の債権です。
  第1編 総則 ← 改正の対象
  第2編 物権
  第3編 債権 ← 改正の対象
  第4編 親族
  第5編 相続
(2) もう少し細かく改正の内容を見ていくと、以下のようになります。
  第1編 総則
錯誤 解釈に委ねられていた部分を明文化する。
消滅時効 時効期間を原則5年間に統一する。起算日を、権利行使できることを知った時(主観)と権利行使可能な時(客観)で分ける。
  第3編 債権 ― 債権総則
法定利率 年5%を年3%とした上で、3年ごとに変動する可能性を持たせる。
保証 保証人の保護を拡充する(極度額、情報提供等)。
債権譲渡 譲渡禁止特約に違反した債権譲渡も原則として有効とする。
債務不履行 損害賠償の免責事由や填補賠償の要件を整備する。
相殺 相殺禁止特約に違反した相殺も原則として有効とする。
  第3編 債権 ― 契約総論
定型約款 約款が契約内容となるためのルールを整備する。
契約解除 無催告解除・催告解除の要件を整備する。債務者の帰責事由なく解除が可能となる。
第3編 債権 ― 契約各論
瑕疵 「契約不適合責任」へと名称・性質が変更され、請求できる内容が多様化する。
賃貸借 存続期間の伸長(20年から50年へ)、妨害排除請求権の新設、敷金・原状回復・修繕・転貸等について解釈の明文化・ルールの新設を行う。

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新設住宅着工、4ヵ月連続の減少

2019年11月30日 | 社会・経済
国土交通省は11月29日、2019年10月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は7万7,123戸(前年同月比7.4%減)と、4ヵ月連続の減少となりました。新設住宅着工床面積は638万6,000平方メートル(同4.5%減)と、3ヵ月連続の減少。季節調整済年率換算値は87万9,000戸(前月比2.0%減)と、先月の増加から再び減少しました。利用関係別では、持ち家が2万4,495戸(前年同月比5.6%減)と、3ヵ月連続の減少。貸家は2万9,417戸(同16.5%減)と、14ヵ月連続の減少となりました。分譲住宅は2万2,896戸(同7.0%増)と、5ヵ月連続の増加。うちマンションは9,998戸(同16.2%増)と、3ヵ月連続の増加。戸建住宅は1万2,726戸(同1.4%増)と、5ヵ月連続で増加しました。
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ハザードマップの活用について

2019年10月21日 | 社会・経済
災害から命を守るためには、身のまわりにどんな災害が起きる危険性があるのか、どこへ避難すればよいのかといったことについて、事前に調べておくことが重要です。現状、宅地建物取引業法に基づいて定められている重要事項説明の項目には、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域などがあります。一方、「浸水想定区域」についての説明義務はありませんが、不動産の購入希望者、あるいは賃貸マンションやアパートへの入居希望者に対して事前に、各市町村が用意しているハザードマップを配布するよう周知徹底する努力が行われています。また、国土交通省では、防災に役立つさまざまなリスク情報や全国の市町村が作成したハザードマップ(被害予測地図)を、より便利により簡単に活用できるようにするため、「ハザードマップポータルサイト」(https//:disaportal.gsi.go.jp/index.html)を公開しています。調べたい場所の住所を入力すると、大雨が降ったときに危険な「浸水のおそれがある場所」「土砂災害の危険がある場所」「通行止めになるおそれがある道路」や、強い地震が起きたときに被害のおそれのある「活断層の位置」「がけ崩れのおそれがある場所」「大規模な盛土造成地」などに該当するかどうかが地図上でわかるようになっています。ハザードマップの使い方を解説したPDFファイルもポータルサイトに用意されています。また、不動産流通研究所が発刊している『住宅・不動産会社が知っておくべきハザードマップ活用基礎知識』にもハザードマップの利用方法が詳しく解説されているので、一読してみるといいと思います。
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所有者不明土地等対策、2020年に土地基本法等を見直す

2019年06月21日 | 社会・経済
6月14日、所有者不明土地等対策の推進に関する新たな基本方針および工程表が閣議決定されました。昨年制定された「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(特措法)および今国会において成立した法律の円滑な施行を図るとともに、土地所有に関する基本制度や民事基本法制の見直し等の重要課題については、今後、さらに具体的な検討を進め、来年までに必要な制度改正を実現するなど、期限を区切って着実に対策を推進するとしました。土地所有に関する基本制度の見直しに関しては、「新たな総合的土地政策」の検討として、所有者不明土地や管理不全土地等の発生抑制・解消策を強化(空き地等の適切な管理・流通・再生の促進、土地の放置を抑制する管理方策など)し、所有者不明時の公告による調査、都市部の官民境界先行調査、山村部のリモートセンシングデータ活用等により、地籍調査を円滑化・迅速化します。その上で、来年、土地基本法等の見直しを実施。法全般に「管理」の観点を追加し、所有者責務の明確化、利用・管理の促進策など基本的施策を再構築する。また国土調査法等の見直しも行ないます。登記制度・土地所有権の在り方等の検討に関しては、所有者不明土地の発生を予防し、円滑・適正に利用するための仕組みを検討。相続登記の義務化や、登記と戸籍等の連携による登記情報の最新化など、民事基本法制の見直しを図ります。これら決定を受け、国土交通省は、所有者不明土地法の円滑な施行について、今後は地方協議会を通じた地方公共団体への支援や、モデル事業(14日より二次募集開始)による先進事例への支援等により、制度の活用を促進していきます。また、土地政策の全体像の見直しに関しては、2020年までに土地基本法を改正するとともに、新・土地基本法に基づく「新たな総合的土地政策」を提示するため、土地政策の再構築に向けて検討。20年までに国土調査法等を改正し、地籍調査の円滑化・迅速化を実現していくとしました。
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古民家ビジネスについて

2019年05月07日 | 不動産コンサルティング
築50年以上の古民家や空き家を解体するのではなく、可能な限り活用し新たな店舗やオフィスなどに転換させていく動きが各地で活発になってきています。大規模開発の陰で取り残された地域の活性化、インバウンドへの対応などを含め、新たな不動産ビジネスとして注目されています。現在、全国に約156万戸の古民家があると推定されています(「平成25年住宅・土地統計調査」より「古民家びと」による集計)。そして同時に、毎年着実に古民家は消滅しています。全国で2番目に古民家が多い千葉県では4万戸以上の古民家があるとされていますが、「この15年で9200軒が取り壊されている」と千葉銀行の「古民家活用チーム」を率いる福岡将司氏(法人営業部成長ビジネスサポート室観光ビジネス担当副調査役)は言います。一方、古民家の活用は不動産の選択肢として定着した」と古民家活用で知られる水上和磨氏(株式会社まちあかり舎代表取締役)は、今後さらにニーズは着実に増えると考えています。大阪府の各衛星都市でも、今後の活用を官民で考え実行していくことが必要になっています。弊社も色々と提案をさせていただいております。写真は、古民家のリノベーションです。
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2019年以降完成の超高層マンション?

2019年04月12日 | 土地の有効活用
全国で19年以降に完成予定の超高層マンションは、300棟・11万4,079戸。前年同期に比べ、56棟・1万7,426戸増加しました。エリア別にみると、首都圏が183棟(前年同期比27棟増)・8万4,012戸(同1万837戸増)で、全国の73.6%(同2.1ポイント低下)を占めた。そのうち東京23区が124棟・5万9,861戸となり、全国でも52.5%(同0.8ポイント低下)となりました。近畿圏は47棟(同12棟増)・1万4,581棟(同3,511戸増)となり、シェアは12.8%(同1.3ポイント上昇)。その他地区では福岡県14棟・3,857戸、北海道11棟・2,752戸、愛知県14棟・2,111戸、宮城県8棟・1,579戸、広島県2棟・855戸など。18年に全国で完成した超高層マンションは、45棟・1万1,356戸(首都圏20棟・6,380戸、近畿圏12棟・2,741戸、その他13棟・2,235戸)だった。東京都心部や湾岸エリアでの大規模開発計画等が数多く控えていることなどもあり、20年も、19年と同水準を維持すると見込んでいます。ただし、阪神淡路大震災級の震度7以上の地震はまだ経験はしていませんので、耐震・免震の成果が気になるところです。
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新設住宅着工2ヵ月連続の増加!

2019年03月07日 | 社会・経済

国土交通省は28日、2019年1月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は6万7,087戸(前年同月比1.1%増)と2ヵ月連続の増加。新設住宅着工床面積も548万4,000平方メートル(同3.0%増)と、4ヵ月連続で増加しました。季節調整済年率換算値は、87万2,000戸(前月比9.3%減)で、4ヵ月ぶりの減少。利用関係別では、持家が2万925戸(前年同月比3.3%増)と、4ヵ月連続の増加。貸家は2万4,776戸(同12.3%減)で、5ヵ月連続で減少した。分譲住宅は2万911戸(同19.8%増)で、6ヵ月連続の増加。うち、マンションは9,368戸(同43.6%増)で6ヵ月連続の増加、一戸建住宅は1万1,190戸(同4.2%増)で2ヵ月連続の増加となりました。

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空き家対策・相続・土地の有効活用について

2018年12月27日 | 不動産コンサルティング
柏原市広報2019年1月号に弊社の広告を掲載しています!空き家対策・相続・土地の有効活用などでお困りの土地・建物所有者様に対して適切なアドバイスをさせていただいております。ご遠慮なくご相談ください。
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