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テレワークによって変わる住宅事情

2020年06月02日 | 社会・経済
新型コロナウイルスの影響で、テレワークが急速に広がっています。
約28万人の従業員を抱えるNTTグループ、約11万人のNECなどの大手企業がいち早くテレワークを開始し、多くの企業が続いています。今後さらにテレワークが普及することで、住環境にも大きな影響を及ぼしそうです。
<推計360万人がテレワークを実施>
 新しい働き方として、政府が推奨してきた「テレワーク」。テレワークとは、「tele=離れた場所」、「work=働く」という意味の単語を合わせた造語であり、職場から離れて仕事を行うことを指し、在宅勤務の意味もあります。そもそも政府は、2020年に開かれる予定だったオリンピック時の交通機関の混雑を緩和することを目的に、テレワークを推進していました。しかし、日本での新型コロナウイルスの感染拡大を受け、感染予防の観点から、政府は時差出勤やテレワークを推奨し始めました。民間の調査機関であるパーソナル総合研究所が発表した「新型コロナウイルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」(2020年3月9日~15日に実施、全国の正社員2万人が対象)によると、正社員の13.2%がテレワークを開始しています。平成27年の国勢調査によると、正社員は約2,726万人。その13.2%がテレワークを開始しているとすると、推計360万人がテレワークを実施していると考えられます。テレワークが勤務先から指示(命令)もしくは推奨されている割合は、東京圏32.7%、名古屋圏17.4%、大阪圏20.2%。東京に限らず、大都市圏を中心に広がりを見せています。同調査によると、テレワークを希望しているが、社内制度やインターネット環境の整備の関係で、テレワークができない人は33.7%もいるようです。
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人口減少社会の不動産業者に求められるものは!

2020年04月14日 | 社会・経済
人口減少社会というと、特に不動産業界にとっては暗い話ばかりがクローズアップされがちです。単純に考えると、人口が減少すれば自然と需要は減るのだから、不動産取引は停滞せざるを得ない。空き家や空き地の増加は、その現象のひとつといってもいいだろう。ただ、考え方を変えれば、「不動産ビジョン2030」にあげられたように、不動産業者としてやれること、やるべきことはたくさんあります。特に、人と人が交流するための場づくりは、これから大きなカギを握ってきます。近年、単身者世帯が急増し、独居老人の問題もクローズアップされています。米国のブリガムヤング大学では「孤独はタバコを吸うよりも健康に悪い」という研究結果も発表しています。こうした「孤独」という社会問題を解決するうえで、不動産業の果たす役割は小さくない。また最近では、30~40代を中心にして、かつての別荘ライフとは違った視点から、居住する場所を複数持つようなライフスタイルを実現する人たちも出てきています。そうした需要に応えるために、月額4万円の会費を支払うことで全国の拠点に住み放題というサービスを始める会社も出てきています。情報通信の発展によって、職種によっては働く場所や時間を自由に選べるようになったからこそ実現するライフスタイルです。これまでの不動産業者は、多数の仲介物件を持ち、駅前に店を出して来客を迎えれば商売が成立しまし。それは人口が右肩上がりで増え、かつ経済が成長していることを背景に、需要が確実にあった時代だからこそ成り立ったビジネスモデルです。人口減少が避けられない現実となったこれからの不動産業者には、人々の新しいニーズを汲み取り、時代が求めるものを生み出して提供する知恵が求められるでしょう。
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民法改正について

2019年12月24日 | 社会・経済
民法改正の概要
1 スケジュール
・2017年5月26日 「民法の一部を改正する法律」が成立しました。
  民法のうち第3編(債権法)については、1896年(明治29年)に制定されて以降、保証等の一部の分野を除き、内容面の改正が行われてきませんでした。そこで、急速に発展する社会・経済情勢の変化に対応するため、また民法を国民一般に分かりやすいものとするため、改正が行われました。
・2020年4月1日 改正民法が施行される予定です。
2 改正される分野
(1) 民法は以下の5つの分野で構成されており、このうち改正の対象となるのは、第1編の総則と第3編の債権です。
  第1編 総則 ← 改正の対象
  第2編 物権
  第3編 債権 ← 改正の対象
  第4編 親族
  第5編 相続
(2) もう少し細かく改正の内容を見ていくと、以下のようになります。
  第1編 総則
錯誤 解釈に委ねられていた部分を明文化する。
消滅時効 時効期間を原則5年間に統一する。起算日を、権利行使できることを知った時(主観)と権利行使可能な時(客観)で分ける。
  第3編 債権 ― 債権総則
法定利率 年5%を年3%とした上で、3年ごとに変動する可能性を持たせる。
保証 保証人の保護を拡充する(極度額、情報提供等)。
債権譲渡 譲渡禁止特約に違反した債権譲渡も原則として有効とする。
債務不履行 損害賠償の免責事由や填補賠償の要件を整備する。
相殺 相殺禁止特約に違反した相殺も原則として有効とする。
  第3編 債権 ― 契約総論
定型約款 約款が契約内容となるためのルールを整備する。
契約解除 無催告解除・催告解除の要件を整備する。債務者の帰責事由なく解除が可能となる。
第3編 債権 ― 契約各論
瑕疵 「契約不適合責任」へと名称・性質が変更され、請求できる内容が多様化する。
賃貸借 存続期間の伸長(20年から50年へ)、妨害排除請求権の新設、敷金・原状回復・修繕・転貸等について解釈の明文化・ルールの新設を行う。

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新設住宅着工、4ヵ月連続の減少

2019年11月30日 | 社会・経済
国土交通省は11月29日、2019年10月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は7万7,123戸(前年同月比7.4%減)と、4ヵ月連続の減少となりました。新設住宅着工床面積は638万6,000平方メートル(同4.5%減)と、3ヵ月連続の減少。季節調整済年率換算値は87万9,000戸(前月比2.0%減)と、先月の増加から再び減少しました。利用関係別では、持ち家が2万4,495戸(前年同月比5.6%減)と、3ヵ月連続の減少。貸家は2万9,417戸(同16.5%減)と、14ヵ月連続の減少となりました。分譲住宅は2万2,896戸(同7.0%増)と、5ヵ月連続の増加。うちマンションは9,998戸(同16.2%増)と、3ヵ月連続の増加。戸建住宅は1万2,726戸(同1.4%増)と、5ヵ月連続で増加しました。
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ハザードマップの活用について

2019年10月21日 | 社会・経済
災害から命を守るためには、身のまわりにどんな災害が起きる危険性があるのか、どこへ避難すればよいのかといったことについて、事前に調べておくことが重要です。現状、宅地建物取引業法に基づいて定められている重要事項説明の項目には、造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域などがあります。一方、「浸水想定区域」についての説明義務はありませんが、不動産の購入希望者、あるいは賃貸マンションやアパートへの入居希望者に対して事前に、各市町村が用意しているハザードマップを配布するよう周知徹底する努力が行われています。また、国土交通省では、防災に役立つさまざまなリスク情報や全国の市町村が作成したハザードマップ(被害予測地図)を、より便利により簡単に活用できるようにするため、「ハザードマップポータルサイト」(https//:disaportal.gsi.go.jp/index.html)を公開しています。調べたい場所の住所を入力すると、大雨が降ったときに危険な「浸水のおそれがある場所」「土砂災害の危険がある場所」「通行止めになるおそれがある道路」や、強い地震が起きたときに被害のおそれのある「活断層の位置」「がけ崩れのおそれがある場所」「大規模な盛土造成地」などに該当するかどうかが地図上でわかるようになっています。ハザードマップの使い方を解説したPDFファイルもポータルサイトに用意されています。また、不動産流通研究所が発刊している『住宅・不動産会社が知っておくべきハザードマップ活用基礎知識』にもハザードマップの利用方法が詳しく解説されているので、一読してみるといいと思います。
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所有者不明土地等対策、2020年に土地基本法等を見直す

2019年06月21日 | 社会・経済
6月14日、所有者不明土地等対策の推進に関する新たな基本方針および工程表が閣議決定されました。昨年制定された「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」(特措法)および今国会において成立した法律の円滑な施行を図るとともに、土地所有に関する基本制度や民事基本法制の見直し等の重要課題については、今後、さらに具体的な検討を進め、来年までに必要な制度改正を実現するなど、期限を区切って着実に対策を推進するとしました。土地所有に関する基本制度の見直しに関しては、「新たな総合的土地政策」の検討として、所有者不明土地や管理不全土地等の発生抑制・解消策を強化(空き地等の適切な管理・流通・再生の促進、土地の放置を抑制する管理方策など)し、所有者不明時の公告による調査、都市部の官民境界先行調査、山村部のリモートセンシングデータ活用等により、地籍調査を円滑化・迅速化します。その上で、来年、土地基本法等の見直しを実施。法全般に「管理」の観点を追加し、所有者責務の明確化、利用・管理の促進策など基本的施策を再構築する。また国土調査法等の見直しも行ないます。登記制度・土地所有権の在り方等の検討に関しては、所有者不明土地の発生を予防し、円滑・適正に利用するための仕組みを検討。相続登記の義務化や、登記と戸籍等の連携による登記情報の最新化など、民事基本法制の見直しを図ります。これら決定を受け、国土交通省は、所有者不明土地法の円滑な施行について、今後は地方協議会を通じた地方公共団体への支援や、モデル事業(14日より二次募集開始)による先進事例への支援等により、制度の活用を促進していきます。また、土地政策の全体像の見直しに関しては、2020年までに土地基本法を改正するとともに、新・土地基本法に基づく「新たな総合的土地政策」を提示するため、土地政策の再構築に向けて検討。20年までに国土調査法等を改正し、地籍調査の円滑化・迅速化を実現していくとしました。
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古民家ビジネスについて

2019年05月07日 | 不動産コンサルティング
築50年以上の古民家や空き家を解体するのではなく、可能な限り活用し新たな店舗やオフィスなどに転換させていく動きが各地で活発になってきています。大規模開発の陰で取り残された地域の活性化、インバウンドへの対応などを含め、新たな不動産ビジネスとして注目されています。現在、全国に約156万戸の古民家があると推定されています(「平成25年住宅・土地統計調査」より「古民家びと」による集計)。そして同時に、毎年着実に古民家は消滅しています。全国で2番目に古民家が多い千葉県では4万戸以上の古民家があるとされていますが、「この15年で9200軒が取り壊されている」と千葉銀行の「古民家活用チーム」を率いる福岡将司氏(法人営業部成長ビジネスサポート室観光ビジネス担当副調査役)は言います。一方、古民家の活用は不動産の選択肢として定着した」と古民家活用で知られる水上和磨氏(株式会社まちあかり舎代表取締役)は、今後さらにニーズは着実に増えると考えています。大阪府の各衛星都市でも、今後の活用を官民で考え実行していくことが必要になっています。弊社も色々と提案をさせていただいております。写真は、古民家のリノベーションです。
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2019年以降完成の超高層マンション?

2019年04月12日 | 土地の有効活用
全国で19年以降に完成予定の超高層マンションは、300棟・11万4,079戸。前年同期に比べ、56棟・1万7,426戸増加しました。エリア別にみると、首都圏が183棟(前年同期比27棟増)・8万4,012戸(同1万837戸増)で、全国の73.6%(同2.1ポイント低下)を占めた。そのうち東京23区が124棟・5万9,861戸となり、全国でも52.5%(同0.8ポイント低下)となりました。近畿圏は47棟(同12棟増)・1万4,581棟(同3,511戸増)となり、シェアは12.8%(同1.3ポイント上昇)。その他地区では福岡県14棟・3,857戸、北海道11棟・2,752戸、愛知県14棟・2,111戸、宮城県8棟・1,579戸、広島県2棟・855戸など。18年に全国で完成した超高層マンションは、45棟・1万1,356戸(首都圏20棟・6,380戸、近畿圏12棟・2,741戸、その他13棟・2,235戸)だった。東京都心部や湾岸エリアでの大規模開発計画等が数多く控えていることなどもあり、20年も、19年と同水準を維持すると見込んでいます。ただし、阪神淡路大震災級の震度7以上の地震はまだ経験はしていませんので、耐震・免震の成果が気になるところです。
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新設住宅着工2ヵ月連続の増加!

2019年03月07日 | 社会・経済

国土交通省は28日、2019年1月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は6万7,087戸(前年同月比1.1%増)と2ヵ月連続の増加。新設住宅着工床面積も548万4,000平方メートル(同3.0%増)と、4ヵ月連続で増加しました。季節調整済年率換算値は、87万2,000戸(前月比9.3%減)で、4ヵ月ぶりの減少。利用関係別では、持家が2万925戸(前年同月比3.3%増)と、4ヵ月連続の増加。貸家は2万4,776戸(同12.3%減)で、5ヵ月連続で減少した。分譲住宅は2万911戸(同19.8%増)で、6ヵ月連続の増加。うち、マンションは9,368戸(同43.6%増)で6ヵ月連続の増加、一戸建住宅は1万1,190戸(同4.2%増)で2ヵ月連続の増加となりました。

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空き家対策・相続・土地の有効活用について

2018年12月27日 | 不動産コンサルティング
柏原市広報2019年1月号に弊社の広告を掲載しています!空き家対策・相続・土地の有効活用などでお困りの土地・建物所有者様に対して適切なアドバイスをさせていただいております。ご遠慮なくご相談ください。
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住宅ローン減税は控除期間を3年間延長!

2018年12月17日 | 社会・経済
政府与党は14日、「平成31年度税制改正大綱」を決定しました。消費税率引き上げを踏まえた需要変動の標準化に当たっては、住宅取得対策として、平成31年10月1日から平成32年12月31日までの間に居住に供した場合について、住宅ローン現在の控除期間を現行10年から3年間延長する措置を設けました。適用年の11年から13年目までの各年の控除限度額は「借入金年末残高(上限4,000万円)の1%」か「建物購入価格(上限4,000万円)の3分の2%」のいずれか小さい額とします。また、空き家の発生を抑制するために、相続人が家屋等を譲渡した場合の譲渡所得の特別控除の拡充・延長。相続人が、相続により生じた古い空き家または当該空き家の敷地について、相続以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除する特例措置を4年間延長。また、被相続人が老人ホーム等に入居していた場合を対象に追加しました。買取再販事業者が既存住宅を取得し、住宅性能の一定の向上のための改修を行なった後に住宅を再販売する場合については、不動産取得税の特例措置の拡充・延長。買取再販で扱われる住宅に係る不動産取得税について、住宅部分と敷地部分について減額する特例措置を2年間延長。また、省エネ改修については、現行の必須要件に住宅全体の一定の省エネ性能を改修により確保した場合を追加しました。サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制も2年間延長し、不動産取得税については、課税標準から1,200万円を控除。固定資産税については、税額について5年間市町村が条例で定める割合を減額しました。都市再生緊急整備地域および特定都市再生緊急整備地域における特例措置は2年間延長。所得税・法人税については、割増償却(緊急地域は5年間25%、特定地域は5年間50%)とし、登録免許税については、建物の保存登記(本則0.4%から緊地域は0.35%、特定地域は0.2%)としました。不動産取得税については、緊急地域で5分の1、特定地域で2分の1を課税標準から控除。固定資産税等については課税標準を緊急地域で5分の3、特定地域を2分の1に軽減し、いずれも5年間としました。その他、土地の所有権移転登記等に係る登録免許税を特例措置(移転登記:本則2%→1.5%、信託登記:本則0.4%→0.3%)を2年間延長。Jリート及びSPCが取得する不動産に係る流通税の特例措置の2年間延長(登録免許税:移転登記(本則2%→1.3%)、不動産取得税:課税標準5分の3控除」)となった他、特例事業者等が取得する不動産に係る特例措置の2年間延長や特例事業者及び適格特例投資家限定事業者に係る「対象不動産に係る工事の竣工後10年以内の譲渡」の要件の撤廃、「土地及び建物」の取得要件の見直し(登録免許税)が決定しました。
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不動産業界のIoTについて

2018年12月14日 | 社会・経済
IoTはスマートハウスに必要不可欠な役割を担う一方で、先進テクノロジー分野の「AI」や「ロボティクス」とも深い関わりをもつ存在です。
そのIoTが不動産業界に活用されることで、将来にどのような期待を持つことができるのでしょうか。現在の日本では高齢化社会が深刻な社会問題となっています。その1つのソリューションになると期待されているのがスマートホームです。 多くのモノをつなげるIoTは、高齢者を孤立から救い、孤立がもたらすリスクから開放する可能性を秘めています。スマートホームに設置することで、高齢者をサポートすることができるデバイスの1つとして注目されているのが「MAGO Button」です。このデバイスを開発したのは、IoTで社会課題と向き合うことが使命とする「しあわせもの工房」で、ほかにも「Nuruno」というロボットを開発しています
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改正出入国管理法による期待と不安

2018年12月11日 | 社会・経済
改正出入国管理法等が12月8日未明の参院本会議で可決・成立しました。これまで認めてこなかった単純労働分野への外国人受け入れに道を開き、外国人労働者政策を大きく転換しました。2019年度からの5年間で14業種・最大34万5150人の受け入れを想定しています。来年4月1日の施行で、同時に法務省入国管理局を改組、「出入国在留管理庁」を設けて在留管理を一元的に行います。新たな在留資格として「特定技能1号」と「特定技能2号」を設けました。一定の技能を持つ外国人に与える1号は、在留期間の上限が通算5年、家族の帯同は認めない。1号よりも熟練した技能を持つ人に与えられる2号では、在留期間の更新が可能かつ回数の制限もない。配偶者や子どもの帯同も認める内容です。政府は、12月28日に外国人労働者の生活支援や受け入れに向けた総合対策など基本方針を閣議決定します。各業界団体や所管省庁による分野別の運用指針には、業種に応じた技能や日本語能力の試験内容、受け入れ人数の計画を定めます。具体的な14業種は、建設や外食、介護、農業、宿泊といった人手不足が著しいと言われている業種を中心に想定しています。業種によっては、試験に合格すれば1号から2号への移行も可能となります。いずれにしろ外国人在留者が今後増えていくことになります。総務省によると、「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」(2018年1月1日現在)は、全国の人口1億2770万7259人で、うち日本人が1億2520万9603人となり、2009年をピークに9年連続で減少しています。日本人にだけ照準を当てていては、もはや先細りは目に見えています。
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屋根の構造について

2018年11月06日 | 社会・経済
台風21号によって関西地域は、かなりの被害が出ました。今年は、自然災害が多く関西は3回の台風の上陸と北大阪地域の地震がありました。それによって屋根にブルーシートが、多く見られています。場所によってはブルーシートが不足しているところがたくさんありました。ようやく屋根の修理が行われていますが、まだまだ修理が出来ていないところが多く困っておられる方がたくさんおられます。瓦の供給が追い付かない地域もたくさんあります。屋根についてあまり関心のない方もおられますので、屋根の構造について写真を掲載させていただいておりますので、参考にしてください。建物で一番重要なところでもありますので、10年に1回ぐらいは点検をしていただければと思います。
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新設住宅着工、2ヵ月連続の減少

2018年09月01日 | 社会・経済
国土交通省は31日、2018年7月の建築着工統計を発表しました。同月の新設住宅着工戸数は8万2,615戸(前年同月比0.7%減)と、2ヵ月連続で減少しました。新設住宅着工床面積も659万平方メートル(同1.6%減)で、2ヵ月連続の減少。季節調整済年率換算値は、95万8,000戸と再び増加しました。利用関係別では、持家が2万5,447戸(同0.3%増)と6ヵ月ぶりに増加し、貸家は3万5,847戸(同1.4%減)と14ヵ月連続の減少となりました。分譲住宅は2万885戸(同0.7%減)で2ヵ月連続の減少。分譲住宅のうち、マンションは8,699戸(同4.0%減)で2ヵ月連続の減少。一戸建て住宅は1万2,004戸(同2.5%増)で4ヵ月連続の増加となりました。
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