昨年の5月に、自宅マンションが競売になり、その時に残った債務が約１６００万円程未だにあります。
最近の経済状態で、近隣の新築マンション相場が下がってきているので、この機会に新たにマンション購入をしたいのですが、住宅ローンを組むことはできますか？
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できません！絶対に無理です！
住宅ローンの金利も、当然景気に左右されます。
9月～10月にかけて新聞等で皆さんもごらんになっていると思いますが、リーマンブラザーズの破綻やAIGへの公的資金注入など大きな動きがあり、世界経済は今大きく動いています。
当然、日本も例外ではありません。
多くの人は、住宅ローンの金利も下がると思っていたはずですが、現実には住宅ローン金利は全体的に上昇しました。
これには愕然とした人が多かったと思います。 住宅ローン金利は低いほうがいいですからね。 ただし、住宅ローンは多くの場合長期間の返済となりますので、長期的な視点を必ず持つ必要があります。
短期の事で、一喜一憂していてはダメですよ。
住宅ローンの返済に困る前に、ご相談下さい。
不動産の親子間売買 親子・親族の方などに購入していただく 任意売却は可能です。
しかし、可能だと言っても通常の不動産売買のようには行きません。
そして、親子間・親族間売買を希望する人たち全員が可能という訳でもありません。
不動産の親子間売買・親族間売買の問題は、購入者が銀行から住宅ローン融資をしてもらえる確率が低いという点です。 理由は、金融機関と保証会社の間の保証契約のなかに「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。
親子間・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与が一般的であるのに対して 売買をするのは何故？と思われます。
なので、不動産売買と偽り、金利の安い住宅ローンでお金を借りて 住宅購入とは別の用途に使われる可能性がある。（たとえば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用するなど。）
また、不動産売買価格の公正さを欠く。(市場価格よりも著しく高いまたは安いのではないか？)
住宅ローンは、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
しかし、金融機関によっては 不動産仲介業者による売買契約書や重要事項説明書など通常の契約と同様の書類があり、不動産業者が媒介することで客観性が確保され、「価格の妥当性」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている。
などの条件が具備すると、通常の住宅ローンと同じように親子間売買に対しても例外的に融資を受けられる可能性があります。
不動産の親子間売買は、経験と技が鍵となります。
民法135条 - 期限の到来の効果
民法136条 - 期限の利益およびその放棄
民法137条 - 期限の利益の喪失
民法138条 - 期間の計算の通則
銀行から借り入れをしている 住宅ローンの返済を滞らせる と、銀行からこの "期限の利益のそう失" 通知を受け取ることになります。
この”期限の利益”とは：
住宅を購入するためのまとまったお金を金融機関等から借りると、その返済に対して、毎月いくらづつ、いつまでに支払うのかが決まります。 例えば、不動産を購入する際に、銀行から１０００万円を借ります。それに対して、「毎月１０日までに１０万円づつ払います」ということで、金銭消費貸借契約書にも記載されるように、分割して支払える約束をします。
この約束を一方的に借りた側の立場でとらえると、支払期日（この場合は毎月１０日）までは１０万円を支払わなくてもいいという権利になります。 銀行も、支払期日前には、早く１０万円払ってよ！とか全額返して欲しいな！などという請求はできないことになっています。 しかし、この約束(契約)を破ってしまうと、この権利を失うことになります。
この期限の利益を失ってしまうと、分割払いの権利を失うことになり、銀行は貸したお金を全額一括で返して欲しいと求めて来るようになります。
この全額一括返済が出来なければ、銀行は住宅ローン保証会社へ代わりに返済を求めます。
そして住宅ローン保証会社は、あなたの代わりに銀行へ全額を返済します。
このことを代位弁済といいます。
保証会社に代位弁済されると、今度は保証会社からあなたの代わりに住宅ローンを返済したのだから、私たちが代わりに払ったお金を返して下さいと返済を求められることになります。
給料の差し押え
債権者が差押えするには、民事執行手続きで債務名義を得ることが必要です。
ただし金銭貸借契約書が公正証書で作成されているときは、この公正証書が債務名義となります。
債務名義を得たら、裁判所に執行文を請求して、差押命令を出してもらうことになります。
給料は、その全額を差押え出来ないことになっています。これは生活に必要な分は差押えが禁止されているからです。
手取りの４分の３、または３３万円のうち、少ない額が差押え禁止となっています。
すなわち手取り１６万円の場合は４万円、手取り２４万円の場合は６万円が差押えの対象となります。
そして手取り金額が４４万円以上の場合は、３３万円を引いた残り全額が差押えの対象となり、支給が３３万円を超えることは出来ません。
給料の差押えをする際には、下記のような文面の特別送達が、裁判所から会社と本人に送られてきます。
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債権者の申立てにより上記請求債権の弁済にあてるため、別紙請求債権目録記載の執行力ある債務名義の正本に基づき、債務者が第三債務者に対して有する別紙差押債権目録記載の債権を差し押さえる。
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給料の差押えをする際には、下記のような文面の特別送達が、裁判所から会社と本人に送られてきます。
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債権者の申立てにより上記請求債権の弁済にあてるため、別紙請求債権目録記載の執行力ある債務名義の正本に基づき、債務者が第三債務者に対して有する別紙差押債権目録記載の債権を差し押さえる。
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税務当局には債務名義は不要ですから、ただちに強制執行することがあります。
住宅ローンを滞納する前に、融資を受けている金融機関に必ず、返済のリスケジュールの相談をすることです！
時間がない、仕事が忙しい、相談するのが恥ずかしい・・・！ これらは全て、単なる言い訳でしかありません。
慢性的な滞納が始まってしまってから金融機関に相談に行っても、ほとんどの場合手遅れな状態です。 ローン返済の滞納が始まる前であれば、まだ信用力があります。 一度でも、滞納・延滞をしてしまうと、その信用を失ってしまいますので、リスケをお願いする際のハードルを高く設定されたり、拒否をされたりします。
住宅ローンが払えなくなった初期の段階で打てる手を打っておかないと、差し押さえ、そして競売へと進行して行きます。
万が一、競売まで事態が進行してしまわれていても、任意売却という方法で、まだご自宅を守れる可能性があります。競売にかかった自宅の買い戻しをする等、道があるかもしれません。すぐにでも私たちのような任意売却の専門業者にご相談ください。
競売まで行かれてしまわれた方々を私たちが救います！
住宅ローンが払えなくなると！
全国任意売却相談室 フリーダイヤル0120-218-985
今日は、"銀行から住宅ローンの融資を受けて、マンション/一戸建住宅を購入したけれど、その後の状況の激変で返済が滞り出した方々"へのご提案をさせていただきます。
任意売却というシステムがあります。
この任意売却とは、返済をすべき住宅ローンが払えない状況になってしまい、このまま放置をすると競売にかかってしまうという方々の為にあります。 競売で全てを取られるのではなく、自分の意志(任意)で不動産を売却して、借りているお金を返済するというシステムです。
言い換えると、ローンの残っている不動産を処分することです。 家を手元に残したい一心で、借金に借金を重ねていらっしゃいませんか？ 金利の低い住宅ローンの返済に充てるためのお金を、金利のはるかに高いサラ金で調達しては駄目です。 この方法ではすぐに大きな借金を抱えて破綻をすることになります。
見切り千両という言葉があります。 近い将来、確実に収入が増えるという見込みがない以上、家を手放すことを考えるべきです。
どうしても、 ローンは残っているけど、自宅は売りたくない！
ブラックリストとは、個人信用情報機関における事故情報を指します。
クレジットカードの返済が滞った、車のローンの返済が滞った、住宅ローンを滞納した場合、それらの延滞情報が掲載され、それを通称「ブラックリストに載る」と呼ぶことが一般的です。
その内容については、個人信用情報機関によって、多少の違いはあれど、大枠は共通しています。 いかに延滞しているか、取引が停止されているか、破産しているか、といったところです。
おおよその目安としては3ヶ月以上滞納すれば、「延滞」という事故情報に登録されます。 登録されると5年間は消去されずに残ります。 破産などは、7～10年残るとされています。 その期間を過ぎれば消去されます。
ちなみに延滞した後、支払いをしても記録は消えません。 金融機関はこの情報をもとに、融資を決めます。基準は会社によって、まちまちですが、この情報が参考とされています。
1)．不動産を処分をするというご自身の意思決定
インターネットなどを活用し任意売却の業者を選定すると良いと思います。
ただ、インターネットのホームページからでは、その業者の善し悪しは判断できないという問題もあるかと思います。 メールでのやり取りだけではなく、電話で何度かやりとりしてみることをお勧めいたします。
最近、新規に参入してくる方々は、長年任意売却を行っている業者さんのホームページの内容を真似しておりますので、昨日今日始めた方々でも、10年以上もやっているような内容の文章になっております。 ですので、何度か電話でお話をしてみることが大切だと思います。
2)．任意売却業者の選定
ここなら不動産の売却を依頼しても良いかな、という業者を選んでください。
任意売却の場合、地元の業者である必要はございません。 あまり、貴方に有利な条件を提示してくる業者さんには注意が必要かもしれません。
3．抵当権者への任意売却の報告及び専任媒介契約の締結
選定した業者の指示に従い、債権者/抵当権者へと任意売却の意思を伝えます。
この段階では、ただ「支払い等がキツイので任意売却をしたい」 という旨を伝えます。 債権者・抵当権者から「仲介業者は？」と尋ねられますので、 選定した業者の詳細を教えて差し上げてください。
後日、任意売却専門業者が、債権者・抵当権者の担当へ連絡を入れます。 そして任意売却の開始となります。 後は、抵当権者との交渉は業者に任せます。
4)．販売活動の開始
販売活動を業者にしてもらいます。
販売方法としては、一般市場への販売（新聞折込チラシ、情報誌 への記載等）と業者間への情報公開があります。専任媒介契約を締結すると、業者間での 情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。 全て業者に一任します。
5)．買付け証明、債権者/抵当権者との交渉
売買価格等の条件次第で契約となりますが、抵当権者の承認がないと、抵当権 の抹消依頼に支障をきたしますので、買主さんが決まったら最初に、「買付け証明」を発行してもらいます。
それを元に抵当権者への配分計画書を作成して、各抵当権者との間で配当額を交渉をします。
配分計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費 （仲介手数料・引越し費用・測量費用 等）を差し引いた残金を優先順位（抵当権順位）で配当します。
6)．売買契約締結
各抵当権者から配当額に了解が得られたら、売買契約を締結します。
通常は売買契約締結後、 1ヶ月位の猶予期間を経て決済という形ですが、たまに契約締結と決済を同時に行う場合もあります。
猶予期間とは、買主が住宅ローン等の融資を受ける場合の手続き期間です。
買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが出ない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項がつきます。
7)．決済（抵当権抹消、所有権移転）
買主側が決済金額の用意が出来たら、決済日を決めます。
場所は買主側が決定します。 買主が融資を受けての場合は、 融資先の支店になります。 ここで、売買代金の全額（手付金を受け取っている場合は残金）を買主から受取り、金銭の授受 が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を買主側の司法書士に預けます。
このときに、債権者より、残債の返済方法などの説明があります。
全国任意売却相談室
フリーダイヤル0120-218-985
マンションを売る！住宅を売る！
不動産を売る為には、設定されている「抵当権」を消さないと、買い手が現れても、売却することはできません。
誰も、好き好んで 他人の借金の残っている不動産を購入しないからです。 「抵当権」とは、金融機関がお金（＝住宅ローン）を貸す代わりに、保証となる権利のことをいい、万が一住宅ローンの返済が滞った時などに、その対象不動産を競売に掛けることで、貸し出したお金を回収することを目的としています。
不動産の売却時には、金利を含めた全ての住宅ローンを全額支払わないと、金融機関はこの抵当権を抹消してはくれません。
住宅ローンの残っている不動産も売れます！
「任意売却」という方法で、売却時に住宅ローンの全額返済が出来ないマンションや一戸建てを売却することが可能です。
任意売却とは？
”任意”とは、自分の意思で行うという意味です。 ”売却”は、売って処分するという意味です。
マンションや一戸建てを購入する時は、銀行や住宅金融支援機構などから、購入資金の融資を受けると思います。 その住宅ローンは「毎月々○○万円を返済します」という内容で契約しているはずです。 しかし、何らかのご事情で この住宅ローンの返済を滞納/延滞することになってしまった場合、お金を融資した金融機関は『その家を売ってでも、貸したお金は返してください！』と強く請求してきます。
そして時間が経つと、お金を回収するために、競売の申立てをしてきます。
競売の場合は、売却価格が市場価格よりも３割～４割も安い価格になることが一般的です。 その売却代金で、債権者への支払いが足りなかった時には、不動産を処分したのにもかかわらず、多額の債務（借金）が残ってしまいます。
そこで、競売になる前に、ご自分の意思(任意)で不動産を一般不動産市場に売り出(売却)して、市場価格での売却を試みるのが、”任意売却”です。
少しでも高い価格での売却ができれば、債権者への支払が完済できる可能性もゼロではありません。
また、ほとんどの場合、競売後や任意売却後は、住宅ローンだけが残ってしまいます。
この残った債務は残債務と言いますが、残債務のための返済額を生活に支障の出ない位の額にしてもらう交渉も、任意売却ならできます。
住宅ローンが払えなくなってしまったら、任意売却をご検討ください。
全国任意売却相談室
フリーダイヤル0120-218-985