1)．不動産を処分をするというご自身の意思決定
インターネットなどを活用し任意売却の業者を選定すると良いと思います。
ただ、インターネットのホームページからでは、その業者の善し悪しは判断できないという問題もあるかと思います。 メールでのやり取りだけではなく、電話で何度かやりとりしてみることをお勧めいたします。
最近、新規に参入してくる方々は、長年任意売却を行っている業者さんのホームページの内容を真似しておりますので、昨日今日始めた方々でも、10年以上もやっているような内容の文章になっております。 ですので、何度か電話でお話をしてみることが大切だと思います。
2)．任意売却業者の選定
ここなら不動産の売却を依頼しても良いかな、という業者を選んでください。
任意売却の場合、地元の業者である必要はございません。 あまり、貴方に有利な条件を提示してくる業者さんには注意が必要かもしれません。
3．抵当権者への任意売却の報告及び専任媒介契約の締結
選定した業者の指示に従い、債権者/抵当権者へと任意売却の意思を伝えます。
この段階では、ただ「支払い等がキツイので任意売却をしたい」 という旨を伝えます。 債権者・抵当権者から「仲介業者は？」と尋ねられますので、 選定した業者の詳細を教えて差し上げてください。
後日、任意売却専門業者が、債権者・抵当権者の担当へ連絡を入れます。 そして任意売却の開始となります。 後は、抵当権者との交渉は業者に任せます。
4)．販売活動の開始
販売活動を業者にしてもらいます。
販売方法としては、一般市場への販売（新聞折込チラシ、情報誌 への記載等）と業者間への情報公開があります。専任媒介契約を締結すると、業者間での 情報公開が義務付けられているので、不動産流通機構へと情報公開します。 全て業者に一任します。
5)．買付け証明、債権者/抵当権者との交渉
売買価格等の条件次第で契約となりますが、抵当権者の承認がないと、抵当権 の抹消依頼に支障をきたしますので、買主さんが決まったら最初に、「買付け証明」を発行してもらいます。
それを元に抵当権者への配分計画書を作成して、各抵当権者との間で配当額を交渉をします。
配分計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費 （仲介手数料・引越し費用・測量費用 等）を差し引いた残金を優先順位（抵当権順位）で配当します。
6)．売買契約締結
各抵当権者から配当額に了解が得られたら、売買契約を締結します。
通常は売買契約締結後、 1ヶ月位の猶予期間を経て決済という形ですが、たまに契約締結と決済を同時に行う場合もあります。
猶予期間とは、買主が住宅ローン等の融資を受ける場合の手続き期間です。
買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが出ない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項がつきます。
7)．決済（抵当権抹消、所有権移転）
買主側が決済金額の用意が出来たら、決済日を決めます。
場所は買主側が決定します。 買主が融資を受けての場合は、 融資先の支店になります。 ここで、売買代金の全額（手付金を受け取っている場合は残金）を買主から受取り、金銭の授受 が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を買主側の司法書士に預けます。
このときに、債権者より、残債の返済方法などの説明があります。
全国任意売却相談室
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