おいちゃん不動産 ③ 借地権・借家権

(定期借地権)

 

・更新のない借地権

 

・以前の普通借地権は地主にデメリットがあった。

新法により不安が拭い去られ貸し出しが促進されるようになる。

 

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(3つの定期借地権とその特徴)

 

一般定期借地権:存続期間が50年以上、特約は書面で行い、公正証書でなくとも可能、更新・建物建物買取請求権・建物債権による存続期間の延長がない。

 

 

事業用定期借地権  :事業用の建物所有の権利で、賃貸マンションや社宅はできない。

 

契約は公正証書で行う。事業用定期借地権と事業用借地権の2種類があるが後者は

次を排除する。

 

①法定更新

②建物再築による存続期間の延長

③建物買取請求権

 

 

建物譲渡特約付借地権: 期間満了後に借地上の建物を地主が買い取る特約がついている借地権。

存続期間30年以上、契約方式は自由。

 

＊事業用の建物→ ロードサイド店舗、ファミリーレストランなど、事業用目的で使用される建物で、社宅はこれに属さない。

 

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《  借家の法律知識  》

 

(借家とは)

 

他のものがアパート、マンションなどの住居を利用する場合の契約を賃貸借契約と言う。

 

契約した利用者が得た権利を借家権と言う。2種類ある。

 

(普通借地権)

 

・賃借人が希望すれば原則として契約が更新される借家権。

 

1 契約期間を解約:契約期間は原則1年以上、1年未満は「期間の定めのない契約」とされる。

 

この場合、大家は6ヶ月前に、賃借人は3ヶ月前に通告を行わなければならない。

 

ただし、大家からの解約・更新の拒絶の場合は以下の事由が必要。

 

①当事者双方の建物利用の必要性

 

②賃貸借に関するこれまでの経過

 

③利用状況や建物の現況

 

④立退料支払いの申し出

 

2 借家権の対抗要件:貸借人が、大家からその建物の引き渡しを受けること=「鍵の受け渡しを受けることを」で、第三者に借家権を対抗、主張できる。

 

一般的に登記はできない。

 

3  賃貸増減請求権:「一定の期間借賃を増額しない特約」を結んでいなければ、当事者が将来に向かって近隣の相場と比較して借賃が不釣り合いとなった場合、借賃の増減を請求できる。

おいちゃん老後対策 H. 「家計の検証とリバランス」

頭でなんとなくそのが来れば、こうするつもり。ではいけません。

きちんとノートを取り、ある程度の予測を数値化しておくべきです。

55歳から60歳→65歳→ 70歳と変化して行く家計収支も当然、検証と見直しが必要となって来るのです。

1️⃣ 動かぬ不動産的な資産より、常に流動する金融資産の残高の把握が大切、それにはキャッシュフロー表を作り毎月見ておくべきでしょう。

2️⃣ 会計ソフトを購入して現金出納帳と元町を併用すると縦の計算をしてくれるので、とて見やすいですね。

7000円から20,000円程度の費用です。消費税対応の最新版を買うこと。

3️⃣ 特に退職後は、ボーナス等の成果収入が激減する事と空白の5年間・の間に家計の収支はミリ単位で重要となる。遊んでいればなおさらです。

4️⃣ 歳をとるにつれて身体は動かなくなり、ダッシュが出来ない。

本音は70歳前後になってまでも仕事なんかしたくない・・・。となるでしょう。

あと何年生きられるのですか・・

5️⃣ さらに親の介護や本人も含めた病気が顔を覗かせる頃です。

6️⃣ そういったことを盛り込んだ上で収支を予測していく事となる。

7️⃣ そんな窮地に立った時に運用をしてきた確定拠出年金やNISA は70歳、80歳以降を助けてくれるのである。

ですから今、高級車何か買ってないで、70歳以降の安定化を図るために資産運用に真剣に取り組まなくてはならない。

8️⃣ 退職前であれば住宅ローンや生命保険の見直しをすると収支は改善できる。

不要な特約は外し、掛捨ては解約を視野に入れる。

公的医療保険で用が足りるので。不要な特約は外し、掛け捨ては解約を視野に入れる。

そのためにはケンポ・国保で何がどこまでできるのかを細かく学ばなくてはならない。

勝手にセミナー「資産運用」 ② ポートフォリオ

《  ポートフォリオ理論の基礎  》

 

 

(リスクやリターンの計り方)

 

1️⃣投資収益率

 

                          インカムゲイン+値上がりの損益

投資収益率=ーーーーーーーーーーーーーー×100

                                       投資金額

 

例: 証券を10,000円で購入、1500円の配当を受け取る。

1年後、110,000円で売却の場合→

税金を考慮せず投資収益率は何%か?

 

投資収益率=1500円+ (11,000円− 10,000円)÷100,000円×100= 11.5%

 

・インカムゲインは利子や配当金のことでマイナスになる事は無い。

 

・キャピタルゲインは値上がり益で、プラスの時もマイナスの時もある、マイナスの時にはキャピタルロス、値上がり損と呼ぶ

 

・例のように投資収益率はインカムゲインと値上がり損益を投資金額で割ったものとなる。

 

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2️⃣安全資産→日本国債、常に黒字の地方債、預貯金、ETFこの辺は98%から100%の安定感を持つ≒  無リスク資産

 

リスク資産→株式のように将来の収益が確定できない資産

 

「アブナイ」株式であるが、これが憧れのハイリターンを生む稼ぎ頭なのである。

 

ですから、このハイリスク&ハイリターン資産を攻略し、リスクの尺度を図ることが必要となる。

 

人間で言えば20歳から50歳位までの行動派で仕事をガンガンこなす熱血漢。

しかし、チョンボもたまに大きく出す成り上がりタイプだ!

 

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3️⃣期待収益率とは:

 

ある状態のすべての収益率×その状態が起こる確率。これらを加算して合計したもの。

 

3つの値がa b c で、それぞれの重さがx y zとすると

 

加重平均= ( ax+by+cz)÷(x+y+z)

 

で求める

 

計算例     :将来の予想を以下のように立てる

 

状況:生起確率:収益

 

好況: 0.2 ・・→20%

普通: 0.6 ・・→10%

不況: 0.2 ・・→−10%   

 

この状況でのある証券の運用の動きはどう出るのか?

 

期待収益率= (好況の場合の収益率) + (好況が起こる確率)

+(普通の場合の収益率) × (普通が起こる確率)

+(不況の場合の収益率) × (不況が起こる確率)

 

= 20% × 0.2 +10% × 0.6+ (− 10%) × 0.2

= 8%

 

 

＊あと、数回で「資産運用」は終稿となります。

お役に立ちましたでしょうか、ご愛顧ありがとうございました。