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2019年08月20日 | 資産運用コラム
近いうちに「おいちゃん運用」の未提出分(ストックしてある)を投稿致します。



内容は資産運用の超難関です。


ついて来れるかなぁ



一級の内容になります。


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ハイリスク&ハイリターン商品

2019年08月08日 | 資産運用コラム

ハイリスク&ハイリターン


にも目を向けるべきではないか、世界経済はどんどんしぼみ悪い方向へ行っているのではなく、徐々にどんな


国も経済発展の方法性を示している。


インデックス運用オンリイではなく、リスクを覚悟しながらも8%から22%位の


リターンを経験し、いい時もあれば世の中悪い時もあると


それが人生であり気にしない事。


ボラティリティに一喜一憂するではなく太っ腹で大きく構え運用をするべきだ。



具体的に申しますと、アセットアロケーションの組み合わせの中に30%から45%


ハイリスク&ハイリターン商品を入れ、10年、20年のスパーンで持ち続ける。


元本を全部すってしまう事はないでしょう。


信用のおける・結果を残している投資運用会社を決め、そこに35%の資金を投入し


ハイリスク%ハイリターン商品を組み込む、あとは安全資産と合わせて行く。


そして


できる事なら30年、50年育てこれから来る長い人生を豊かなものにして行きましょう。

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金融技能士の仕事 入る !

2019年07月25日 | 資産運用コラム
おいちゃんが一番嬉しいこと  それは登記簿謄本の目的区を変更し増やした


任意後見人などの士業の仕事が入る事で、久しぶりに不動産系で1本受注しました。



世の中    運・不運のサイクルは確かにあり、少ないレンタル共同住宅の賃貸人が9月に出ると


言われガックリ来たと思えば



今度は、こちらさえ「イエス」と言えば決まりそうな副業が火曜日、面接となり


そして


本日、久しぶりの金融技能士のニユーカマーが入り、建設会社の社長が


「司法書士に頼むところだったが、アンタに頼むからやってくれ、こちらもあっちの先生より安いなら その方がいいわ」と


言われ今張り切って先程小樽法務局へ段取りに行って来ました。


つまりもう士業の仕事は始まったのです。




実はこれが、おいちゃんの本業なので・・・。



決定するまではフリーなので、あの銀行も冷やかしで履歴書送ってみようかと・・



まだまだ手は緩めません。


あの銀行の別室で、投資商品のNISAのご案内を


おばーちゃんや、預金一辺倒の資産家に資産運用の仕事が出来る事も夢なのですが、



どうかな駄目元で出してみよう。

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投資のレシピ・短編 「派遣・非正規の方へ」

2019年07月17日 | 資産運用コラム

派遣・非正規社員の資産運用


(前説)

派遣・非正規の方は会社から公的年金は引かれていない就業者が殆どでしょう。


そうなりますと、ご自分で国民年金をかけるようになります。


面倒だなぁ、もったいない、損ではないか・等と考えるべきではありません。


ご自分のことです。


対外純資産国世界第一位の我が国の年金が破綻するなんてありえません。フェイクです。


将来を考え、公的年金は基本給のような位置付けと思って下さい。



今で考え65,000円、マクロ経済スライドで4,5000円まで下げられる可能性もありますが、


当然これでは生活できませんので、投資で上乗せして行きます。


1️⃣ 先ず、きつくても未納部分は一つもない様に無理してでも払い込んで下さい。


思いがけなく何十万以上も収入が入った時がチャンスです。


その際、2年分か1年分を前納して割引を利用し節約します。


2️⃣ その後、その年は年金支払いがないので、未納を発見し1口づつ潰して行きます。


未納は「癌」で長期投資の加算額のエンジンとなる複利効果を死滅破壊させ、あとあと何倍も


負の効果で受取年金が相当に減額査定されることになります。


一つも減額を許すな !



3️⃣ ハイ、受給時期:


70歳か75歳まで受け取らずに繰下げ受給にします。

これにより


45,000→ 63,900

65,000→ 92,300


に増額となります。


数年以内に75歳ルールが適用される様になるはずですが、そうしますと増額の税率が、42%から65%位


まで年金増額となるでしょう。病気はできませんね。



4️⃣ 次は運用編:


40歳までの若い方としての例です。


年齢的に多少リスクを取れる年代ですので株系のファンドに拠出して行きます。


5️⃣ 投資資金は、総報酬平均月額の20~26%までで、決して無理はしてはいけません。


長期分散投資で続けられなければ意味がありません。絶対、途中換金しないこと!


6️⃣ 百円でも可能ですが、6千円から2万円位になるのではありませんか。


それを2つか3つに配分し一つが債券系のファンドかETFを、もう一つは株系でバリュー投資か


グロース投資を標榜する優秀賞を取っている様なファンドをモーニングスターで研究し 見つけます。


(レバレッジ・仮想通貨は要注意)


又は、金融庁推薦の中にも先ほどのアクティブ運用商品が、いくつかありますので、


パーセンテージで割り当て最低でも、20年間。


30年・40年と5千万円突破、億を目指し


ひと月でも早く時間を有利に活用し始め




心に余裕を持って下さい。









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おいちゃんアンサー 「資産運用」編

2019年07月16日 | 資産運用コラム
Q: できるだけ面倒なことはしないで、資産を増やす事は出来ますか?


A:この問いは、その場かぎりではなく、将来を見据えた問いと捉え4種類のケースをお答えします。


1️⃣ 金融資産運用はプロの機関投資家がいる保険会社に任せ、その保険の効力も得ます。


養老保険とか利率変動型積立終身保険の様に金融商品的一面を持ち合わす商品で、更新毎に保険料があまりアップしないものを選ぶことが長続きさせるコツでしょう。


最低15年から30年拠出しますと4.5~7%のリターンは堅いでしょう。



先日、アフターでお得意様周りの際、小規模企業共済と云うそれ程個人的には評価していない


共済保険で、月7万円を20年間の拠出期間で続けていた初老の方に聞き取りすると単純計算で6.2%


リターンになっていましたねぇ。


この保険は代表者の死亡か商店廃業の時点で降ります。


夫婦年金も、もう既に年金形式で入っており、降りた保険金は2,700万円以上、


さらに公的年金もありこの方の老後はもう安泰です。


2️⃣ ハイリスク&ハイリターン運用は確かに手間がかかります。


そうしますと12点でパッシブ運用商品≒インデックス運用を選び出来るだけ非課税で長く続けることです。


このタイプは数年で換金しますと良くありません、貯金ではないので元本割れを起こします。


3️⃣ レバレッジの付かない国内株系ETFと債券系ETF2:8の配分でアセット・アロケーションします。


バイ&ホールド(放置的な運用)で買い付けて持っておくのです。


4️⃣ 10年もの長期国債か米国債券を新発債で購入し浮気しないで持ち続ける方法、安定感は99%元本割れなしですが、


リターンは0.8~良くて米国債で4.0%でしょう。


債券の場合はクーポンが確定されますので、最初の取り決め以上には増やせません、売れば別ですが。


・・ 

ご自分がどのタイプが合っているか、お考えになり決めれば宜しいかと思います。










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おいちゃんアンサー 「資産運用」編 ETF

2019年07月13日 | 資産運用コラム

Q: ETFって良いのでしょうか?


A:  短くお答えしますと、是非これを取り入れた方が宜しいかと思います。


ETF とは株式と投資信託のいいとこ取りをしたような投資商品で、おまけに安定向きです。


日本訳は 上場投資信託で世界中の株式指数や証券取引所の動きに連動するインデックス運用商品です。


2009年辺りより2018年位にかけて景気拡大する平均的な世界経済に合わせ徐々に上昇し特にここ2年は


急拡大していますが、これまでダウンは一度もありません。


短期ではなくわずかな(5千円~5万円)の投資資金で大きなリターンこそ狙えないが、着実に増やして行きたい個人投資家向け商品です。


指値注文*も成行注文*も出来て、オープン式でスタートしておきますと余剰資金で追加購入をして夢を育てて行く。



ちなみに国(GPIF)も、ETFを大量に購入して年金の多くの部分の安定的な基礎を構築し運用しています。


債券型と株式型があり、国内型と海外ETFがあります。



これにつぎ込むのでしたら多少の資産運用のお勉強をして臨みますと確実性と有事の投資判断が付くでしょう。



説明:

*指値注文→ 値段をはっきり指定して注文する方法。基本形


*成行注文→ いくらでも良いからとにかく100株買いたい、100株売りたいと云うファジーな注文の仕方。

経験豊富者向き






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おいちゃんアンサー 「資産運用編」 短期・不定期

2019年07月08日 | 資産運用コラム

資産運用編


Q:   銀行を利用して安定運用で毎月10万円づつを拠出して増やすような運用商品ありますか?


 リターンは欲しい

 安定運用になるようにしたい

 個人型確定拠出年金は使わない


答えはNoです。


・そんな都合の良いものはありません。


何故かと申しますと:


・銀行は手数料の獲得を第一優先で考えますので、素人に対し出来るだけ手数料の多く獲れるものを勧めてきます。


・リスクとリターンはトレードオフといい


簡単に言えば「みんなが大儲けするような上手話はこの世に存在しない」です。


・もう一つ確定拠出年金(=イデコ)は利用しないで・・。


ハァ~~お金を増やすのに、非課税を使える制度を除外する・では無理です。


・何故ならばこれだけでリターン20%獲得の効果があるからです。



こうお答えした上で:


そこの所を無理やり結びつけて答えますと→ 従来NISAは使えますが、5年、5年合計10年で終わり。


・年間120万円まで売却益を非課税で毎月10万円をネットの中の銀行を使い


手数料の減額を探ります。


10年後はつみたてNISAを新規で始めます。


これまでの個人別管理資産はそこに置きホールド方式で資産運用を続けます。


そして限度額は3.3万円ですので、残りの67,000円を


アセット・アロケーションします。


内容はETFETNが、安定資産ですので、それに安定資産系のバランスファンドの利用も良いでしょう。



この変則三段方式です。


1️⃣ 前半合計10従来NISA運用


2️⃣ この運用された個人別管理資産をホールドして非課税で増やす。


3️⃣ 新規つみたてNISAとアセット・アロケーションで配分2種類位で20年間パッシブ運用する。

(10年・15年経過しこのNISAは換金・降ろすことも出来ますが、これをすると損します。

数年の短期解約は元本割れに繋がりますので、お勧めできません)


公的年金のようなものと思ってください。



これが、変則方式の答えになります。


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素人さんへの投資のお話し

2019年07月07日 | 資産運用コラム
今は国民は、誰でも非課税の好待遇で資産運用が出来るように

 

もう 法改正がされています。

 

投資と聞くと一歩引く人は多いと思います。

 

騙されないかな

 

擦ってしまわないかな

 

・・・・

 

本当は個人型確定拠出年金が、安定感がよく60歳まで降ろせないところが良いのですが、次の方でしたらつみたてNISAで問題ありません。

 

 年間通してこれからも投資金は出せるが、安定はしていない方

 

 最悪5年、10年経つまでには降ろすことになるかも知れない

 

 毎月必ず 数万円を拠出するのは無理

 

 30年も、40年も続けたくはない

 

こんな所ですかね

 

 

まず、つみたてNISAの意味は

 

NIPPON   イーサ」で、イーサはイギリスで定額、定期貯金のイメージで80%以上の庶民が非課税で老後資金などを積みてられるシステムです。

 

ISAは少額投資非課税の略

 

その前に日本版なので名称を公募した所「ニーサ」と云う地中海の海で見かける娘をイメージしたようなフィーリング感の良いものが採用されたのです。

 

正式には「日本式 少額投資非課税制度」となりこれじゃ、長すぎるのでNISAにしたのです。

 

 

非課税という事はリターンが0%だとしましても、通常の貯金や運用商品と比べ

 

既に20%のリターンがあることと同じです。

 

10年、20年育てて0%しかない事はほぼあり得ませんので、約束はできませんが

 

長く置いておけば4%~8%は見込めるのです。

 

そうすると控えめに見て26%のリターンです。これは凄い効果です。

 

最低投資金は100円もネットでしたら可能ですし、何処でも1000円からです。

 

ただ普通貯金ではありませんので、増やしたいのでしたら最低15年、

 

NISA20年までしか出来ませんので20年資産運用をできる生活資金など全て支払っても入れられる余裕資金で絶対、換金しないと云う強い意志を持つべきです。

 

公的年金を途中換金したいと考える方はいるでしょうか、同じ意識を資産運用では持つ事です。

(実際は困窮する時、中断し換金可能です)

 

1千万円、1億円を達成出来ることは夢のようなものです。

 

やはり夢を叶えるには努力しませんと・・。

 

 

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投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 最終回 15

2019年06月28日 | 資産運用コラム

投資信託をもっと 詳しく


1️⃣ 特徴は銀行預金などとは違い実績配当にあります。


細かく銘柄を吟味する必要はなく、運用は専門家が行う。


投資家はファンド単位で選択すれば良いだけ


・頭に入れておかなくてはならないのは低リスクのMRFでも預金の様に元本は保証してくれない事


・その代わり投資会社に損失が出ても顧客には損失補填要求はしない。


・小口の資金でも、まとめて運用しますので、零細投資家でも誰でも始められます。


20年前までは資産家でなければ とても手が出せなかった。



2️⃣ 分類には:


公社債投資信託株式を入れない債券中心の投信


MFF→ 短期自由金融商品系や譲渡性預金等の追加型公社債投資信託


株式投資信託短期金融商品に株式を入れても入れなくとも良い形で運用するもの、債券、譲渡性預金、コールがある。


不動産投資信託→J-REIT の事


ETF→ 国内外の株式・債券の中でも 大人しいインデックスや金等の商品指数に連動する運用成果を目指す投資信託で、信託報酬などの運用コストが安い


デリバティブ非常にギャンブル色の濃い先物取引で、初心者は敬遠した方が良い


バランスファンド→ 株式組み入れは70%未満と決まっている、公社債・株式・リート中心の種類と公社債中心のファンドでバランス運用を行うファンド、安心系の資産クラス


ファンド・オブ・ファンド投資信託そのものを一つとして、それをいくつか組み合わせてより高い分散効果を出す。


コストは割高となる。



3️⃣売買形態:


オープン型→ 開始時期は1万円から毎月拠出を続けていても、もっと投資したいとボーナス、退職金、臨時収入が入り、その都度 追加購入が認められ融通が効く形態。


ユニット型資金が一つの単位で固定され一定期間のみの募集で設定される債券商品系の形態



4️⃣ 運用手法:


パッシブ運用→ アクティブ運用の反対語で、インデックスとほぼ同じ内容で運用コストは低めに設定されています。


良くも悪くもベンチマークとご一緒する様に動く


アクティブ運用投資資金が面白い様に増える時もある手法、


だが、元本割れの月も覚悟しなくてはならない・・


要は1年通し平均で5%以上越していれば良いのである。


コストは高めです・・。


お終い


ご愛顧、ご訪問ありがとうございました。


5,000万円、1億円以上を目指し資産運用に頑張って下さいませ。

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投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 14 全15集

2019年06月27日 | 資産運用コラム

動かさないか、いじるべきか


成長 期待度の高い投信や長期の債券へ投資するのでしたら


バイ&ホールドが良いでしょう。


「動かさない」


投資をおとなしく行いたい、パッシブ運用で、インデックスファンドを採用しているので、小さなボラテリティ(小さな乱高下)に惑わされることなく、地道に我が道をひたすら駆ける、


バイ&ホールド式です。



特に初心者向きと言えます。



これに対し


リバランスは


当初に予想していた平均リターンが、何ヶ月も剥離している時に、


本来の期待リターンに近ずく様に投資商品や配分率を変更(いじる)する事です。



ただ、頻繁にこれを行いますと、その度に手数料は別途かかります。



20代から40代前後の資金余裕がある方は


アクティブな投資を演じるにはリバランスや頻繁な組み直しも良いでしょうが、


通常は個人投資家の場合は、基本的にバイ&ホールドを中心に続け著しく


目標アセット・アロケーションの数値が大きい時はリバランスを


1~3年に一度行う形が良いでしょう。






40~   60代の個人投資家で初めて運用をスタートさせる人


原則      バイ&ホールド


必要に応じて(必要なければしない)数年に一度


リバランスを




・・・




次回で お終いです。


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投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 13 あと2回

2019年06月26日 | 資産運用コラム

効率的フロンティアを求める


そもそもアセット・アロケーションってなんだっけ・・。


そう思っている方も多くいると思います。


一言で「資産配分」です。


もう少し付け加えますと、異なるリスクやリターンの性質を持っている


「資産クラス」に配分比率を決定して投資をする様


しかし、目標リターンが大きくかけ離れてきましたら数年毎に手直しを加える作業も含まれます。



資産クラスとは:


国内外株式、国内外債券、短期金融商品、リート、これらを混合したバランスファンド、ファンド・オブ・ファンズのことである。


これらを5%18%、20%と配分比率を決めて配置します。



例えば:


毎月3万円を自由に使える投資信託等として拠出出来るのでしたら


1️⃣ 3つから5つの資産クラスを選択する


2️⃣ ネットでしたら細かく千円単位でも、出来ますので40歳前後の方でしたら


国内株式35%、債券25%、バランスファンド20%と自分なりに資産配分を


アロケっちゃう


3️⃣ 配分:


国内株式中心の投資信託→10,500

内外の債券系ファンド    →  7,500

ETF (上場投資信託)       →  6,000

日本性バランスファンド→ 6,000


4️⃣ その際、各クラスのリスクを計測しモーニングスターで期待リターンを把握し


5️⃣ ネットも扱っている「ゆうちょ」とかは丁寧に教えてくれるので出向いたり、大手の人気証券のネット申し込みをするのです。


6️⃣ この様にリスクは少なく、リターンは出来るだけ大きく効果的にポートフォリオを決める事を「効率的ポートフォリオ」と言い、その集合を



「効率的フロンティア」と言います。

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投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 12

2019年06月25日 | 資産運用コラム

アセット・アロケーション対象商品について


この短編のシリーズもあと数回で終わりとなります。

今回は資産運用をする際の投資商品を見て行きましょう。


1️⃣ 運用商品の特徴を見て「安全」「金利」「成長」の3つをどれも満足させることは出来ません。


お互いに長所や欠点があります。


2️⃣ 値上がり成長を期待できるのは、未公開株、成長株、優良株、高配当株、公益株といったところ。


3️⃣ 債券でも、国債等の「安全・低リスク」から金利重視の高利回り債や社債・定期性預金へ向かうとインカム収益は増大するが、元本の安全性は減少します。


4️⃣ 「金利重視」から「成長」へ向かうと値上り益獲得の可能性を秘めるが、資本損失リスクは増加します。


投資商品では長期社債から株式や不動産へ、又は貴金属、原油などの投資へ向かう場合。


5️⃣ 「成長」から「安全」に戻れば元本の安全性は増加するが、インフレによる購買力を損失する。


株式から預金へ向かう場合です。


6️⃣ タイプ別にいくつか掲げますと


値上り益重視の商品株式投資信託


安全・元本確保型商品利付保証型年金保険、地方債、国債・政府機関債、GIC損害保険、元本補填契約のある金銭信託


利回り重視の商品→MMFMRF*社債券


7️⃣ ですので、混ぜ合わせることが必要なのです。


一点買いでは不安が付きまといます。


8️⃣ 投資商品の不動産の値上がり益が増す順は


持ち家賃貸開発対象の土地更地     


9️⃣ とにかく博打はいや、リターンが少なくとも安全中心の商品で、一点買いしか出来ない人


要求払い預金(MMF,MRF)地方債、高利回り債、定期性預金を選択でしょう。


あとは金融庁推薦ラインアップの中のアクティブ運用商品は含まれていないインデックス運用もの、中でも安心度が素晴らしいバランスファンドを探すことです。


NISAとして売却益が非課税ですので、20%のリターンがある事と同じですね。


MMFMRF: 毎日決算を行い元金に再投資し利払いはない、MRFは換金時はペナルティーなしで自由に出来る。


マネーリザーブファンドの略で、公社債投資信託のこと


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投資教育 「アセット・アロケーションの実際」 11

2019年06月24日 | 資産運用コラム

投資者の年代が変化して行く


アセット・アロケーションを考える時に、投資者の年代は重要です。


ヒューマンキャピタルを考えて、若い人は身体をフルに使って23日寝ないで仕事をすることだって可能でしょう。


その時期は失敗しても又、体力で、資産を取り戻すことが出来ますので、グロース投資、バリュー投資といった動きの激しいアクティブな株へ投資して資産を構築して行きます。


それは40歳位まで、年間平均リターン4~ 9%を維持できれば大成功と言えます。


この時期は挑戦期、蓄積期とも言えるでしょう。



その後、65歳までは、手堅く、安心、安全を第一にETFETN、債券、バランスファンドといったリターンは0.4%~良くて2.2%位しかないが、とにかく元本割れは95%の確率で防げて、いわば積立貯金のようなイメージの投資方法へと徐々に、シフトダウンさせて行かねばなりません。


その頃は、リバランス、配分率の見直し、戦略的アセット・アロケーションを行使し、ある程度確かなリターンを得ながら、人的資本は絶頂期から見て、半分位と減額となって行きますので、次の段階に備えます。



最後に「年金生活期」に入ります。


この時期は、預貯金的投資商品を中心に、長期10年もの国債などを組み合わせリスク商品の株関係は2%~ 8%以内に配分を抑えておきますと、怖いことはありません。


時期的に原則、もうヒューマン・キャピタル(人的資本)はありません。


これまで運用してきた公的年金と企業年金か個人型確定拠出年金を年間利用分だけ毎年換金し、残金は他の一般NISAなどの運用方法でさらに複利効果を期待してホールドして育て続けます。




資産を持つ年配者は尊敬され、常に近くに人がまとわりついて来るでしょう。


その辺を上手にオペレーションするのです。


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おいちゃん不動産 最終回 ②不動産投資

2019年06月22日 | 資産運用コラム

J-REITで運用を考える投資家に重要なこと


上場不動産投資信託=J-REITで運用をする個人投資家には重要なところです。


(投資の形態)


近年、小口化が始まり、手が出なかった不動産投資が、誰でもできるようになって来ております。


1️⃣ 不動産の小口化:複数の投資家が共同で大きな不動産物件に投資して、投資額の割合で所有権を行使して運用をする方法。こちらは「換金性」に乏しく、リターンは良いが手数料は割高となる。


2️⃣ 不動産の証券化:


賃貸収入や売買益を有価証券の形態にして細分化して、不特定多数の資金を集める。


投資を受ける事業所にとっても建築資金等が、集まりやすくなる。


メリット→ 


・市場で、売買できるので、換金性が改善される。


・専門家による分散投資で運用が出来て、リスクが分散される。


・手持ちの不動産を元に資本市場から直接資金調達できる。


・株主総会や役員を通じて、投資に対して意思を反映することができる。


・証券取引所経由のため、一般人でも容易に売買できる。


デメリット→ 


・元本と配当は保証されていない。


・賃貸市場、 売買市場、金利の変動により金銭分配額や売買価格の変動がある。


・歴史が浅いため十分な取引環境を提供できていない。


・投資法人が借入を行い、返済出来ないリスクを持つ不動産投資法人の倒産リスクがある。


・ファンドの運営に関わる不利益を被ることもある。


・基準に抵触する場合は、投資家が取引を制約される可能性がある。



3️⃣ 資産の流動化に関する法律:


a. 特定目的会社このSPCが設立さえ、有価証券を発行し、投資家に有価証券を購入してもらい、その資金で特定資産を取得します。


投資家には、実績により収益が分配されます。


SPCの特徴:


・金融機関から投資資産を購入する資金の借入ができる。


・この業務は 資産の流動化とその関連業務に限定されている。


・特定資産の処分に関する業務は外部に委託しなければならない。


b. 特手目的信託信託契約を締結した資産所有者が信託することで、得た有価証券である所の信託受益権を分割して投資家に販売する方法。



4️⃣ 不動産投資信託:


「投資信託法」が改正され、不動産での運用が可能となる。


不動産で運用する投資信託不動産投資信託。


証券取引所に上場しているもの→ J-REIT(上場不動産投資信託)と云う。


売買税金面は上場株式と同じだが、配当控除の適用はない。


長所は安全で利回りが良い、少額で投資ができる。


3~ 6%位の賃貸収入や売買益を配当として受けられる。


株に比べ相場は比較的安定している。


ゆるやかなインフレに強い資産で、売買し易い。


a. 会社型投資信託方式不動産等の投資物件の運用指図から、保管、一般事務などについて外部の専門業者に委託しなければならない。


金融機関から資金の借入ができる。


b. 契約型投資信託方式信託銀行などと信託契約を結ぶことで得た信託受益権を分割し、受益権(有価証券)として投資家に販売位して集めた資金で、投資する。


運用指図は、投資信託会社が行う。


獲得収益は投資家に分配される形です。


・・・・



以上で「おいちゃん不動産」を終わります。ご愛顧 ありがとうございました・・





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おいちゃん不動産 最終章 ①不動産投資

2019年06月21日 | 資産運用コラム

採算がとれるかを分析し測る


  不動産投資  


(投資利回りによる判断)


・採算性が取れるかどうかの尺度を測る手法


1️⃣ 表面利回り:大まかな粗利を取れるかの 簡便法


                                           年間収入合計

表面利回り利回り(%)=ーーーーーーー× 100

                                          投資金額合計


2️⃣ 純利回り(NOI利回り)→ 不動産の収益性を測る指標


                                 年間収入年間諸経費

実質利回り(%)=ーーーーーーーーーーー× 100

                                        投資金額合計

*表面利回りより低くなる。


3️⃣ キヤッシュ・オン・キヤッシュ:


自己資本手取額利回り=現金手取額割÷自己資本=収入支出÷自己資本=剰余金÷自己資本



(投資判定のための分析手法)


1️⃣ NPV将来キャッシュフロー*の現在価値から投資金額を引いて正味現在価値が、プラスであれば投資を行うと判断する意思決定方法。


*将来キヤッシュフロー:(1−法人税率)+減価償却費運転資本の変化投資


2️⃣ IRR内部収益率*が期待収益率を上回る場合に、投資をする価値があると判断する。


*内部収益率:予想収益と現時点の投資額が同じになるような割引率、内部収益率が大きいことは利回りが大きいこと


3️⃣ DSCR(借入金償還余裕率)借入金返済の安全性を測る尺度として用いられる。


元利金返済前の年間純収益を借入金の年間元利金返済額で割った比率。


数値が高いほど返済に余裕があると判断される。


4️⃣ デューデリジェンス


不動産投資について

物理的状況調査(土地など)

法律的状況調査(権利など)

経済的状況調査(経費、マーケット分析、収支予想ほか)


多目的に調査し、投資に関するリスクを洗い出すこと。


「当然な、正当な」が、この用語の意味


5️⃣ レバレッジ効果不動産投資を行い、借入金よりも投資の収益率が上回る場合に自己資金に対する収益率が、上昇することを、


レバレッジ効果(テコ)が出ている・と云う。

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