ようやくレオパレス21の第3四半期決算短信を読めたので、雑感などをつらつらと。また、掲示板化していた先のエントリーもコメント数が1300件に迫り少々重いので、ここに後継記事を立てることにします。ちなみに放置していた期間も、皆様の書き込みは全て読んでました。
我が身を削ってというよりオーナーを泣かせて、なんとか赤字から脱出したようですが、既にご案内のとおり、同社の場合は賃貸と請負が車の両輪であり、両輪がまわることでバランスされているビジネスモデルゆえ、ジリ貧傾向は変わっていません。
愛読するブログ「ちぎっては投げ」でも、たまたま記事が並んでいたので、大東建託の3Q短信と読み比べましたが、レオは相当ここに食われてるフシがありますね。依然として賃貸事業が税金対策に有効な土地オーナーは一定数存在します。全体のパイは減っていても、大きなシェアを持つ有力プレイヤーが失速すると、同業他社はそれなりに潤うものだなあと感じ入るところです。
先の「レオパレス21よ永遠に」に貴重な体験談を寄せてくださったオーナー「ただの大家さん」様はレオとの契約を打ち切り、自主管理の道を選ばれました。その決断が成功したかどうかは、もっと長いスパンで見る必要があるのでしょうが、私が読んでいていいなあと思ったのは、「今、本当に楽しい」というフレーズです。
一切おまかせの賃貸事業なら、レオパにおまかせも良いでしょうが、自ら空き室リスクを負い、適時適切な修繕や設備の更新を行える自主管理は非常に楽しいです。
加えて、信頼できる管理会社があれば真のパートナーシップが醸成できると思います。
まだ、目標の入居率になりませんが、今、本当に楽しいです。
自分でやることの楽しさに目覚めたというのは、素晴らしい。そういえば前掲の
「ちぎっては投げ」のyu_rakuさんも、所有する賃貸物件のリフォームを自らやっておられます。ホームセンターで材料を買い、写真を見ているとフローリングも綺麗に貼っていて凄いなあと感心しますが、「北の国から」の黒板五郎チックというか、なんか自分の手でやるのって楽しそうなんですよね。
もちろん誰でも出来ることではないし、そもそも「一切合財お任せ」を前提に始めたことなんだと口をとがらせるムキもあるかもしれません。親の代がやったことで、自分は仕方なく引き継いだけど「賃貸経営なんて１㍉の興味もない」という方もいると思います。でも、1億とか2億の事業を「お任せ」するパートナーと、それほど信頼関係を結んでスタートしたわけじゃない。どうせレオの営業なんて最初の接触から１～２ヶ月もしないうちにクロージングかけてくるんだから。
私も生まれ変わって土地持ちの家に生まれたなら、賃貸経営をやってみたいと夢想することがあります。一度きりの人生で、せっかく自分の建てた物件で賃貸事業を行うチャンスに恵まれているのですから、レオパレスオーナーの方々も、終わってしまった建築は仕方ないとしても、管理やリフォーム、募集メソッド、賃料について、貸している相手（レオパレス２１）の云うがまま、支配され依存する関係に終始するというのでは面白くありません。また、お客さん（エンドユーザー）と直接つながることで、潜在ニーズを発見し次に活かすことも出来るんじゃないでしょうか。
転貸業者だけでなくハウスメーカーもしかりですが、要はブローカーにすぎないんですよ。実際に建てるのは下請けの工務店や電気・ガス・給排水・外構の業者であり、竣工後の設備増設やメンテナンスに至るまで、施工管理や品質・ブランド維持の名目で、何から何までひたすら上前をはねているのが、請負の頂点に位置する企業です。それではピンハネ会社の主導する「プロの管理」のクオリティーは最良だったか？ 「ただの大家さん」様も清掃をきっかけに内実を知り、レオと新管理会社の差について記されています。転貸業者にとって１オーナー＆物件は所詮ワンノブゼムであり、世の中に自分の物件のことを一番に考えられるのは自分しかいないことに気付くべきです。パートナーだったはずのレオが、今や自分のことしか考えていないのは短信の定性的情報のテキストを読めば明らかです。
昨今の厳しい雇用状況の下、大学は学生の就職支援に注力していますが、ある地方の無名私立大学でのキャリアセンターの掲示板に、こんなフレーズが出ていました。
「過去は変えられない、でも未来は変えられる」
企業の採用現場では今なお学歴による選別が行われており、入学偏差値のランクが高くない大学の学生は苦戦を強いられているのも事実でしょう。その大学に入ったことは基本変えらないバックグランドですが、「これから先は自分の才覚次第なんだよ」というのが、先の標語に込められたメッセージだと思います。
同様に、レオパレスを建ててしまったことを今更悔いても詮無いことです。オーナーの個人的な事情や物件の状況は千差万別であり、一概にはいえませんが、沈みゆく船に同乗して日がな案じているよりは、乾坤一擲レオから離れて勝負した方が、精神衛生上もよろしいんじゃないかと。立地も悪く、時間と労力も使える環境にない方は、何があってもレオにしがみつくしかないのかもしれませんが、他力本願でなく自分で考え動く意欲のある方は、どこかの時点で自主管理の道を探ってもいいような気がします。
我が身を削ってというよりオーナーを泣かせて、なんとか赤字から脱出したようですが、既にご案内のとおり、同社の場合は賃貸と請負が車の両輪であり、両輪がまわることでバランスされているビジネスモデルゆえ、ジリ貧傾向は変わっていません。
愛読するブログ「ちぎっては投げ」でも、たまたま記事が並んでいたので、大東建託の3Q短信と読み比べましたが、レオは相当ここに食われてるフシがありますね。依然として賃貸事業が税金対策に有効な土地オーナーは一定数存在します。全体のパイは減っていても、大きなシェアを持つ有力プレイヤーが失速すると、同業他社はそれなりに潤うものだなあと感じ入るところです。
先の「レオパレス21よ永遠に」に貴重な体験談を寄せてくださったオーナー「ただの大家さん」様はレオとの契約を打ち切り、自主管理の道を選ばれました。その決断が成功したかどうかは、もっと長いスパンで見る必要があるのでしょうが、私が読んでいていいなあと思ったのは、「今、本当に楽しい」というフレーズです。
一切おまかせの賃貸事業なら、レオパにおまかせも良いでしょうが、自ら空き室リスクを負い、適時適切な修繕や設備の更新を行える自主管理は非常に楽しいです。
加えて、信頼できる管理会社があれば真のパートナーシップが醸成できると思います。
まだ、目標の入居率になりませんが、今、本当に楽しいです。
自分でやることの楽しさに目覚めたというのは、素晴らしい。そういえば前掲の
「ちぎっては投げ」のyu_rakuさんも、所有する賃貸物件のリフォームを自らやっておられます。ホームセンターで材料を買い、写真を見ているとフローリングも綺麗に貼っていて凄いなあと感心しますが、「北の国から」の黒板五郎チックというか、なんか自分の手でやるのって楽しそうなんですよね。
もちろん誰でも出来ることではないし、そもそも「一切合財お任せ」を前提に始めたことなんだと口をとがらせるムキもあるかもしれません。親の代がやったことで、自分は仕方なく引き継いだけど「賃貸経営なんて１㍉の興味もない」という方もいると思います。でも、1億とか2億の事業を「お任せ」するパートナーと、それほど信頼関係を結んでスタートしたわけじゃない。どうせレオの営業なんて最初の接触から１～２ヶ月もしないうちにクロージングかけてくるんだから。
私も生まれ変わって土地持ちの家に生まれたなら、賃貸経営をやってみたいと夢想することがあります。一度きりの人生で、せっかく自分の建てた物件で賃貸事業を行うチャンスに恵まれているのですから、レオパレスオーナーの方々も、終わってしまった建築は仕方ないとしても、管理やリフォーム、募集メソッド、賃料について、貸している相手（レオパレス２１）の云うがまま、支配され依存する関係に終始するというのでは面白くありません。また、お客さん（エンドユーザー）と直接つながることで、潜在ニーズを発見し次に活かすことも出来るんじゃないでしょうか。
転貸業者だけでなくハウスメーカーもしかりですが、要はブローカーにすぎないんですよ。実際に建てるのは下請けの工務店や電気・ガス・給排水・外構の業者であり、竣工後の設備増設やメンテナンスに至るまで、施工管理や品質・ブランド維持の名目で、何から何までひたすら上前をはねているのが、請負の頂点に位置する企業です。それではピンハネ会社の主導する「プロの管理」のクオリティーは最良だったか？ 「ただの大家さん」様も清掃をきっかけに内実を知り、レオと新管理会社の差について記されています。転貸業者にとって１オーナー＆物件は所詮ワンノブゼムであり、世の中に自分の物件のことを一番に考えられるのは自分しかいないことに気付くべきです。パートナーだったはずのレオが、今や自分のことしか考えていないのは短信の定性的情報のテキストを読めば明らかです。
昨今の厳しい雇用状況の下、大学は学生の就職支援に注力していますが、ある地方の無名私立大学でのキャリアセンターの掲示板に、こんなフレーズが出ていました。
「過去は変えられない、でも未来は変えられる」
企業の採用現場では今なお学歴による選別が行われており、入学偏差値のランクが高くない大学の学生は苦戦を強いられているのも事実でしょう。その大学に入ったことは基本変えらないバックグランドですが、「これから先は自分の才覚次第なんだよ」というのが、先の標語に込められたメッセージだと思います。
同様に、レオパレスを建ててしまったことを今更悔いても詮無いことです。オーナーの個人的な事情や物件の状況は千差万別であり、一概にはいえませんが、沈みゆく船に同乗して日がな案じているよりは、乾坤一擲レオから離れて勝負した方が、精神衛生上もよろしいんじゃないかと。立地も悪く、時間と労力も使える環境にない方は、何があってもレオにしがみつくしかないのかもしれませんが、他力本願でなく自分で考え動く意欲のある方は、どこかの時点で自主管理の道を探ってもいいような気がします。
少し見やすくなりましたね。
そうなんです…このまま沈みゆくレオの言いなりになり、運命を共にしていい訳ありません。
先日も突然やって来て、自分達を助けると思ってセキュリティを付けてくれと2時間延々と懇願されました。
とにかく今は目先のお金が少しでも欲しくてたまらないのでしょう。
この会社のシステムについて熟慮する間もなく、向こうのペースに乗せられ契約してしまった自分の浅はかさを今さら悔いても仕方ありませんが、正直これ以上振り回されるのも我慢の限界があります。
こういう事態に至ったのも少なくともこちらの責任では無いという気持ちが依然強く、今回はお断りするつもりでいます。
今までレオネットだのTSSだの協力出来ることは全てしてきたつもりですが、いつまでもオーナーがレオの自由になると思って欲しくありません。
そうは言っても所詮オーナーとしてはド素人の自分に何か出来る筈も無く、今はその“運命の時”をひたすら待つのみ、です。
自主管理の道、そろそろ本気で考えないといけないかも知れません。
精神衛生上の問題もそうですが、数字が大切ですね。
受取家賃の2割程度がレオパレスの取り分になっているかと思われますので、自主管理であればその分を除けるわけです。
収入部分は基本的に家賃*入居率なのだから、冷静に数字で判断して得な方を選べばよろしい。
レオパレスの経営状態にやたらこだわるオーナーも多いようだが、「請負企業が30年もたなければ成り立たない投資」なんて通常考えられません。
管理人さんの言を逆から借りれば、レオパレスは「管理会社のワンノブゼム」に過ぎません。
残念でした。
レオパレスの客付け賃料はほとんど下がっていませーん。
皆さん良ぅしらべてね。本当に下がっていないケースが多いから。
よって減額する必要まったくなし。
俺、言ってる事間違ってるかな～？
その頃から専門部署をあずかる木村取締役の責任も多いと思われますが。。。
資格者を大量に採用し、契約物件がなくなると理不尽な人事をし退職させるなど・・・。
プロパンガスも設備投資させておき、且つマンスリー時の㎥単価も安くで強要しておきながらさらに値下げ。
オーナー・業者・社員。目先のことに走って理不尽にふるまってきた会社に未来などあってはいけないと思います。
ここでは披露できないレオパレス手の内を教えてもらい理論武装に役立ちます。
ところで、来期は解約件数に必達目標があるそうな。約５万戸で全体の一割に達します。ゴールドネイル以前の物件オーナーにはきつい一発で脅しを掛けます。
五割減額か、さもなければ解約だ。即答せよ。これは本社決定なので交渉の余地は無い...。
お年寄りオーナーにはキツイ一撃でビビらせます。解約、減額どちらに転んでもレオパレスの目論見通り。
取れるところから毟りとる。品位に欠ける会社に成り下がったものですね。
私はといえば、契約通り、今後もレオパレスにはしっかり仕事をさせるつもりです。
レオパレスが見事にバンザイする迄、契約は継続し自主管理はしない。
但し、自主管理の勉強する事、リスクヘッジする事は怠りません。
それじゃ、おじさんがシモネタ披露しちゃおうかな (￣◇￣;)