２ちゃんねるであれば「レスが1000を超えると表示できなくなるよ」と教えてくれます。当ブログは今のところ大丈夫なようですが、1050を突破してさすがに重くなってきたのと、いちいち下までスクロールするのも大変なので、新しくエントリー立てました。以後の書き込みはコチラにお願いします。ただ、レオについてはこれまで散々書いてきたし、現在の状況について、管理人はこの「掲示板」に集う方々以上の情報を持ち合わせていないことを悪しからずご了承ください。
前号に続く「会社四季報」の呑気な予想とは裏腹に、当ブログへのPV・訪問者とコメント集積のスピードは終末を予感させるものがあります。「立ち直る」と予想されている投資家の方がいらっしゃいますが、なりふり構わずに過去と現在の債務を減殺することは出来ても、企業が顧客の信頼を決定的に損なって未来があると思えません。長らく「３０年一括借り上げ」を標榜してきたレオが、四季報の材料記事の末尾に「継続前提に重要事象」と準ＧＣ注記が付くようになったのは感慨深いものがあります。
私のゴルフ仲間でフリーランスのＴさんは、毎年のようにハワイやサイパンなど海外のリゾートでゴルフざんまいの方なので、田舎のお百姓さんよりも遥かに目が肥えているのですが、レオパレスリゾート グアムを「最高！」と絶賛していました。コースは溜息が出るほど美しく、ホテルからクラブハウスまでめっちゃ近いのもユーザーフレンドリーなんだとか。夫婦ともに「また行きたい」とリピーター志望だそうです。本業の方は入居者とオーナーに悪評紛々なのに皮肉ですね。
前号に続く「会社四季報」の呑気な予想とは裏腹に、当ブログへのPV・訪問者とコメント集積のスピードは終末を予感させるものがあります。「立ち直る」と予想されている投資家の方がいらっしゃいますが、なりふり構わずに過去と現在の債務を減殺することは出来ても、企業が顧客の信頼を決定的に損なって未来があると思えません。長らく「３０年一括借り上げ」を標榜してきたレオが、四季報の材料記事の末尾に「継続前提に重要事象」と準ＧＣ注記が付くようになったのは感慨深いものがあります。
私のゴルフ仲間でフリーランスのＴさんは、毎年のようにハワイやサイパンなど海外のリゾートでゴルフざんまいの方なので、田舎のお百姓さんよりも遥かに目が肥えているのですが、レオパレスリゾート グアムを「最高！」と絶賛していました。コースは溜息が出るほど美しく、ホテルからクラブハウスまでめっちゃ近いのもユーザーフレンドリーなんだとか。夫婦ともに「また行きたい」とリピーター志望だそうです。本業の方は入居者とオーナーに悪評紛々なのに皮肉ですね。
自分たちがつくった最初の会社が死に体だというのに
のうのうと同じビジネスモデルで
厚かましくもレオパ時代のオーナーにも営業もかけているらしい。
レオパはあの状態だから建築営業ができないのをいいことに
一括借り上げをうたい以前のレオパの営業スタイルで
高いアパートを売りつけているのだろう。
もし、レオパが破綻しても、涼しい顔して
しかもまだ同じような被害者を生み出す活動をしているのが納得できない。
レオパ時代の顧客名簿とか
多分MDIにながれているとおもうのだけど、
そういうのは個人情報の流出にはあたらないのでしょうか？
http://www.mdi.co.jp/
なにがコンシェルジュだか…。
なんで設立が2008年の会社なのに
2001年の物件があるのか不思議…。
あ、ちなみに先週うちにも10年未満物件の賃料減額交渉営業マンがきました…はぁ。
追伸
ブログ主様
レオパレスを愚痴る公式掲示板かのように
個人的な意見を述べてすみません…。
冥土の土産に一度はレオパグアムでゴルフでもしとこうかと思います…（苦笑
先日オーナー会で同じテーブルだったご夫婦も、
「あら、行かれた事ないんですか？凄ーくいいよ」って言ってました。
僕はゴルフをやらないので、海から遠いリゾートに興味を持てないのですが・・・・
ブログ主様
おっしゃる様に、信頼を売って目先の利益を確保するやり方は延命に過ぎないと思います。
上の方の人たちは時間を稼いで資産を安全な所に移動しているんでしょうかね？がっくりですよ。
2011-09-14 18:34:07さん
＞私は自分から進んでオーナーになった人ではなく、騙されて連帯保証人にさせられてしまったのです。
レオパレスにも道義的責任はあるでしょうし、詐欺まがい勧誘をしたかもしれませんが、
直接の加害者はあなたを巻き込んだ「お身内」＝債務者です
あなたを連帯保証人にした債務者があなたのことを本当に大切に思っていたなら、
多額の借金の連帯保証人に巻き込まないでしょう。
また、連帯保証 ＝ 借入人 と同等の責任
になることを知らずに、あなたが安易に署名捺印したなら、
冷たいようですがあなたが一番無責任で、
その責めを負うのは当然だと思います。
レオネット、ファニチャー、トータルサポートシステムの変更、延命措置にしか思えません。倒産という問題点の先送りにすぎません。
最後は、オーナーが協力しないと、レオパレスは立ち直れませんよ。
レオパレスの倒産話がそんなに嬉しいのかい？君らは、レオパレスクビになったダメ社員かい？それとも、ただのニート君？
頑張って仕事見つけなよ。きっと良い事あるから、ね。
(￣◇￣;)
どう見てもオーナーが集まる事、横のつながりを恐れているとしか思えない。
TSSの件ですが、今現在我が家には届いておりません。既に拒否の姿勢を伝えた方いらっしゃいますか？レオパレスの対応は如何でしたか？
是非コメント宜しくお願いします。
ま〜、レオネットの時も、文書対応について、レオパレスのエリアのトップに文句をいいました。文書の対応は納得いかないので…。
レオパレスは、
●TSSのシステムの変更
●10年未満の物件の借り上げ家賃の改正
をしておきながら、
他部署から
●太陽光とセキュリティの営業
●残地の活用方法についての介護施設についての営業にきています。
また、社外秘ですが信用のできる人間には見せていますとか、家賃改正に協力していただけなければ、レオパレスが倒産して一括借り上げもなくなり、ローン返済に困りますよと言われます。私としては、清算してもらった方がいいと思っています。
どうぞ宜しくお願い致します。
同種とは間取りや工法を言うのだと思うのですが、家具家電付きのレオパレス物件と比較できる物件は他に有りませんでした。
こういう場合は何と比較する事が適切なのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか？
契約時には『他物件との差別化』といって契約交渉したのに結果的には他社物件との差別化ができず入居が進みませんでした。
それとレオパの制度変更ですが、ほぼすべてが個別オーナー対応になります。客相と建管の担当者で回ると思いますが、担当者一人あたり４０件ほどになると思います。オーナー会を開いて全体に説明する程レオパの上層部にそんな度胸を持ってる人なんて数少ないですよ。
バンザイ＼(^o^)／
駄目もとで半分バカオーナーがダマされてくれればいい。黒字復活劇の始まりだっちゅーの。(￣◇￣;)
レオは交渉上手になったね〜
ヽ(；▽；)ノ
みんながごねると困りますから、一部のオーナーが粘って(当然の権利だが)利益を維持すれば良いのでは無いでしょうか。
私も減額なんて絶対に嫌です。tssも先ほど書類が届きましたが、当然スルーです。
どうやって賃料が適正だと言えるんだか。大体元々ニーズの無いエリアなんだから言い値としか…
需要がないエリアの物件はいの一番に減額対象だよ。
近隣相場云々以前の問題かも…。
おたくはあきらめしかないかもね。
状況に変化なしと言う事で据え置きを主張だなぁ。
田舎じゃ尚更だろうが…。
条件悪い物件をレオは潰しにかかる。
減額拒否は予想どおり。
願ったり叶ったりだ。
不良物件が一掃できる。
拒否を逆手にとって、一気に契約解除だな。
あんたのようなオーナーが犠牲になり、レオは生き残るのさ。
10年目以降なら、少しは協力してもいいですがね。
一律何％減額ってことは無いんだって。
都会か田舎か、入居率が良いか悪いか、便利か不便な立地か、オーナーが馬鹿か利口か、新しいか古いか、etc.
イロイロ差が出てくるんだよ。
分かんないなー、オマエらは！
(￣◇￣;)
あれこれいい加減な事言ってる。
支離滅裂でございます。
協力なんて必要有りません。
貴方の権利をしっかりと主張して下さい。協力したって感謝なんかされません、次回に備え「カモ」の烙印が押されるだけです。
ちょっと、よく判らないのですが、オーナーがレオパレスから、お金を借りているということですか？
レオパレスの領収書が１億２千万であれば銀行の借り入れが１億１千万であって、レオパレスが１千万をオーナーに貸しているということですか？
わたしもその制度を利用しました。
レオの領収書と銀行の借り入れ金額が同じと言うことはレオから借り入れをしていないということですね？
ですから領収書は支払った分だけしか書いて有りません。
因みにわたしの場合は、銀行からではなく前払い以外の残金をレオパレスから借りました。ですから銀行から借りた時の様な毎月の支払いや支払い利息を毎月分書いた紙を貰いました。
と言うことは仮に本当は１億２千万の支払いだけれど、レオから借りた１千万は毎月の家賃から引かれていて、レオの領収書には１億１千万で銀行の借り入れも１億１千万と言うことでしょうか？
→近傍同種とは不動産の専門用語ではなく、法律用語なので私にはわかりません。この場合の評価は
裁判上の鑑定人が行うのですが、一般的な話に限定すると二通りに取れると思います。
�＾譴弔�(厳密には違いますがより簡単に言うと)御自身の物件と用途、規模、グレード等の類似するま
とまりのある地域内の物件
例えばＡ市内のＢ駅から徒歩5分にあるＣ町2丁目の標準的な住宅が集まっている地域内の1K物件
�△發Π譴弔廊，涼楼萋發砲△詆堝飴困藩囘單�が類似し相互に賃料に影響を及ぼしている地域内の物件
例えばＡ市内Ｄ駅から徒歩6分Ｅ町3丁目の標準的な住宅が集まっている地域内の1K物件。
この場合�‘發諒�件の賃料と相互に影響している地域である事が必要です。
→レオパレスと他のアパートの賃料との間に相互に影響しているならば比較可能です。この場合契約
内容の類似している事が重要です。契約内容の類似性の判断基準としては次の様なものがあげられま
す。
1.契約の形式
ex.一括借上か否か？
→一括借り上げの場合賃料は割安になります。
2.契約面積、間取り
ex.1Kか否か？
3.契約期間
ex.長期契約の場合賃料は割安になります。
4.一時金の有無
敷金礼金等の有無
ex.敷金礼金なしの場合賃料は割高になります。
5.修理計画等に関する事項
ex.修繕積立金がある場合賃料は高くなります。
6.その他
レオパレスは一括借上がほとんどであったと思いますが、厳密にはそうではない物件と比較するのは、
不動産の適正な賃料を評価する上では、困難であると考えます。なぜなら、オーナーは一括借上とい
う事業の安定性に期待して相場よりも割高な建築費にもかからわず請負契約をしたと考えられるので、
一括借上とそうではない物件と比較する事は難しいと思います。ただし、比較可能な物件が少ない場
合、一括借上以外の物件と比較する事は格差を修正して賃料を評価する事も可能だと思います。
また、家具家電付きである点について、家具家電の総投資額を償却期間又は、使用期間に配分した額
に競争力の上昇の程度や金利相当額等をプレミアムとして家具家電なしの賃料に加算して評価する事
になると考えられます。
以上について「考えられる」とか「思います」としているのは、家具家電付き物件の一括借り上げについて
裁判所がどの様な判断をするかわからないためで、あくまで不動産の適正な賃料を査定するとなれば
こうなるでしょうという、一般論を述べたものである事を御容赦下さい。
日本管理センター
http://www.jpmc.jp/
新規公開株情報
http://ipo-challenge.com/2011/09/3276ipo.html
全国で初めてのサブリース専門会社による上場です。
当社も、何度か査定書を作成して頂いた事がありますが、査定賃料は正直厳しい金額です。ですが、サブリースで利益を上げる為には、仕方無いとも思います。
査定依頼をしても、必ず発注する必要がある訳ではありません。参考に査定書を作成させて、レオパレスとの交渉材料にするのも一つの方法ですね。
その管理センターとやらと提携でもしてんのか
大体、今までのシステムでさえ、家賃が下がれば積み立て額も下がり将来の修繕に不安が有った訳ですから、どう考えても馬鹿な話だと思いますが。
その時に、レオネットの解約の書類も持ってきてくださいと…。TSSの書類は未記入で、そのままお返します。
レオパリスヒルトン (￣◇￣;)
修繕にかかった費用を支払うだけにしたいと考えています。（レオパレスが倒産することも考慮しています）
制度変更を理由にＴＳＳは解約したいと考えていますが、可能なのでしょうか？
纏まる事無いですよ。冷静に考えてください。現在のレオパレスの財務状況、決算内容を見れば分かる様に払いたくとも、ちゃんとしたくとも金が無いのです。上向かせるには売上を上げるか、支払いを少なくするしか無いのです。役員報酬をゼロにした所で殆ど状況は変わりません。
売上が簡単に上がるなら苦労は無いのですが、レオパレスに限らずそう簡単では無いですよ、しかも時間はあと半年。普通に考えれば難しいですよね。しかし、自分の金は大事ですし理屈としても自分に分が有るとお考えならば自分でなんとかする方が良いですよ。確かに弁護士を付ければ気持ちは楽に成るかも知れませんが、無い袖は振れないとも言いますから、大勢のオーナーが集まって交渉の金額が大きく成ればレオパレスは倒産してしまいます。
私の物件は10年が過ぎ先日迄価格交渉をしておりました。
入居率は平均で４５％と軟調でレオパレスの提示金額は30%カットでしたが現状維持に近い金額で更新出来そうです。レオパレスはこちらの言い分に当初「そんなの非常識ですよ」とか「無理なら契約解除」「不動産業界の常識的な金額」などと言って居ましたが、押し切れました。私の言い分が正しい証拠です。なんと言えば良いのかをちゃんと考えて下さい、変に正義感に燃えると損をしますよ。
自己責任とは言いませんが勉強をすれば3日で思いつく理屈ですよ。頑張りましょう！
強気でOKってことね？
勇気が出て来ました。(^○^)
法律はオーナーの見方では無く正しい方の味方だと言う事をお忘れ無く。
途中では値下は要求出来ますが値上げは要求できない法律なんですよ(ーー;)
知ってっか？田舎もんが！
今、レオパレスに居る深山氏の親類は9月でレオパレスを去り、MDIに移るとも噂されているらしいですよ。本当ですね？
バカか!
一番ものを言うのは物件力だ!
減額も増額も物件の持つ競争力が決めるんだよ。
(>_
練馬の田舎者だす。親は畑で練馬大根作ってました。
だけど千葉とか埼玉よりウチの近所は開けているよ。だから、入居率が高いんだよね。
４５％の物件よりレオパレスを儲けさせていますよ。
やっぱり賃料増額も交渉やろっと。
だから増額請求はできないんだって！
物件力もいいが、無理は通りませんよきっと。
練馬は減額交渉の最も重要地域です。
畑だったところに乱立していますからね、しかも東京というだけで結構な金額でスタートしているので、元々賃料設定の低い千葉よりも悲惨ですよ。
来年には駅前再開発も始まるのよ。
千川通りも商店で空き物件は無いし、近くでもワンルーム建設中だし。結構高い賃料ですよ。レオパレスの一括賃料の二倍くらいの募集賃料だす。
わだすのレオパレスはきっと賃料増額できるはず。
そんな訳、無いだろうと思います。
自主管理にしたらどうですか？
その方が良いんでしょう？こんな掲示板に来なければ良いのに。
そういう人をカモと言うのです。
いただきま〜すw
もうこの掲示板にはコメントしません。
レオパレスから減額の話が来たら、私も自主管理が良いと実は思っています。
いま持ってるマンションの管理不動産会社にも、同じような事言われました。
私がレオパレスとサヨナラするのも遠くないかもしれないだす。
オーナーの皆様方、頑張って下さいね。ご多幸をお祈りします。
練馬の田舎者でした。
だから、きちんと説明すべきなんですよ。
それとも社長はレオパレスを潰してっからMDIに行くつもりなんですかね？これ意外にあり得るかも。
レオパレスの報告書には９０パーセントと書いてあるが夜の窓を見ると、いつも半分しか明りがついていない。たぶん、入っていないよね。
それと、できたら空き部屋を確認して、家具とかパソコンのナンバーなんかも写真撮影したほうが良いかもしれません。
(￣◇￣;)
オーナーは自分のお金を掛け捨てするシステムは、絶対におかしいと思うのですが他のオーナーのみなさんどう思いますか。又、このシステムではタイミングにより掛け金の額が変わってきます。
どういうことですか。
これって断ってもいいのでしょうか？
ほんと今までの掛け金吸い上げられるようなもんですよね。
修繕も対象外のものがでてきて手払いになったりするのでしょうか？
オーナー同士はどうやってつながるのでしょうか。
連絡とれるオーナーさんはどうやってさがすのでしょうか。。。。
ほんと胸が悪くなります。
共済会の時の役員さんなどは何か連絡取り合っているのでしょうかね・・・
団結されるの嫌がっているからね。
近隣のオーナーが馬鹿だから、あてになりません。レオパレスの経営が危ういとか、ぜんぜん
気にしてませんよ。
この掲示板でオーナーの方がいらしたら連絡とりたいです。今後どうするか。
みなさんどうですか？
ほんと知識のある方で連絡取り合えたらありがたいです。
積立金を契約残月で按分して加算。
すなわち共済会の残金が多いと今後の掛け金が減ります。だから見かけ上共済会の残金が多いと掛け金が少なくてすむのです。積立金は、あまり関係ないと思います。
オーナー会には家族の誰かが必ず出席するようにしていました。今年もゴルフコンペに参加しました。可能な限りネットワークを拡げてレオパレスに対して力をつけていこうかと考えています。
ゆるせん！
それを平気な顔して契約するんですね。
良い情報、ありがとうございます。
TSS解約だとやらないでいい修理施工までやらないと解約だと言いそうですし、
今までの修理や家電の購入でさえ適正価格もあやしいですし、
オーナーはまな板の上のコイのごとしです。でもこんなことでキャッシュフローを支える会社なら本当に倒産時のことも考えないと・・・・
金だけ払って、修繕は必要最小限もやってくれない。なんて事例が増えそうですね。
これからは毎月自分で物件レポートを作り、レオパレスに対して修繕を先回りして要求したいです。また退出が出た時には必ず室内をチェック。レオパレスは出来るだけ修繕支出を絞り込むはずです。うるさく監視して、私のレオパレスだけはピカピカにさせるぞU+203C
うるさいオーナーに成長していきましょう。
毎回、チェックするのが一番ですね。
考えすぎかもしれませんが、何が部屋にあって何が無いのか細かくチェックしていないと、レオが潰れた時に鍵を持っている社員に何か持ち逃げされないか不安です。
ちなみにエアコンが盗まれましたが、そんなことがあるのかと不思議でした。
(￣◇￣;)
TSSの対応と10年目未満の物件の家賃改正の対応に、時間を取られています。
特定口座積立金残高から出し渋るオーナー対策もあると思います。レオの収入が毎月増えることになるので、黒字化するかもしれません。レオを存続させる方向としてはよいと思います。
今のレオパレスには、オーナーからの信頼がない。太陽光の商談をしているのに、６年目の物件の家賃減額請求にきたり…。
今は横の繋がりがないのか、３人の担当が来る。
家賃減額の担当者、TSSの担当者、太陽光の担当者。毎回、お疲れさまです。
みなさんどうですか？
→私はいわゆる不動産業者ではありませんが、例えば今、お住まいの自治体を一
つの単位として、地元の信頼できる不動産屋さん等を媒介にして、ネットワーク
を広げて行けばよいのではないでしょうか？
オーナーもゲンキンなもんだろうから、レオパレスがV字回復でもして大幅に潤う事が無い限り警戒心は無くならないだろうと思う。
�校�回復なんて無理だとおもいますよ。
これから、レオでアパートを建てる人は何も知らない人だから。
レオネットもファニチャーも７０％以上賛成したらしい。
強気のオーナーにはゴリ押しできない。深追いしない。７０％で充分に黒字になるよ。
メデタシ メデタシ (^○^)
TSSにはいらなくても家賃保証はしてくれるのだろうか。
何たってレオパレスの負担は無い訳ですから、嫌なら管理出来ませんと成る気ます。
確かにＴＳＳに入らなければ頻繁に言ってくるだろうし、入れば頼んでも何もしないよな。
したとしても遅いだろうよ。
悔しいですが、いろいろ考えたら、TSSに協力せざるえません。
おバカは結局、高くつくさ〜。
(￣◇￣;)
真剣に考えている人だっているんだよ。
あとは、調停・訴訟での対応するしかないと思います。
レオ負担がないのならやはり言いたい放題なのでしょうか。。。
結局全ての修繕をまかなってくれるわけでもないだろうし。ほんとどうしようって感じです。
そんな気はしますね。
オーナーさん達で団結し立ち向かうことはある種時間稼ぎにすぎません。交渉しているうちは現行のままでいくわけですから、その間に優良な地場不動産業者を見つけることに力をそそぐべきです。
ちなみにTSS非加入物件の借上げ物件はあります。共済会解散時にTSSに加入しなかった物件と、共済会発足前の借上げ物件です。その物件に関しては建物管理で見積もりし、オーナーへ提案していました。支払いに関しては一括払いです。以前は借上げ家賃からの分割返済も受けていましたが、昨今の資金不足から一括支払いのみしか受けません。しかしメンテが発生するのは避けられませんから、入居募集をかけられないという状態であるという観点から解約の話し合いをしてきました。
それは私が退職した去年までの話です。私の退職後、そういうTSS未加入物件で築14年超えの物件が解約されたと聞きました。家賃交渉もしてもらい、レオネットにも協力してくれたオーナーの物件です。
何にせよレオパレスはこれ以上の売り上げ増加、利益を確保できない以上支出を切り詰めるしかできません。もう背に腹は代えられない状況なんでしょうね。
私も退職後色々ありましたが、レオパとは全く違う職種ですが違う会社で働いています。つくづく退職して良かったと思ってます。
お疲れ様です。
レオパレス・・・・本当につぶれるなら早くに潰れてほしい。。
収益が回復し、オーナーを大事にし、評判も取り戻してもらいたい。
但し、底なし沼のようなオーナー負担増の施策連発はいただけない。
社長が再建に向けた、これだけやればこの利益改善になり、今後の契約変更は行わない、と説明会を開くべき。
レオパレスはオーナーと運命共同体の関係にある。よってレオパレスのみの利益追求はオーナーの不利益となり、共同体の解体につながる。
私もレオパレスの破綻は望みません。
再建が順調に進んで長期サブリースを確保したいです。
あかうしさんのご意見はいつも誠実であり、信用するに足ります。
ただ、レオパレスを理由はさて置き中途退社された方。どうしてもネガティブな意見に傾くのは否めません。
私は現役レオパレス社員の生の声が聞きたいです。決して冷やかしではなく、現場の生きた声が聞きたいです。
よろしくお願いします。
たしかにそういうお話を多くしてきました。けど働いていたものとしてこれが現実なんです。私がレオパレスでしてきた仕事が正しいかどうか…。それもわかりません。会社の意と反してオーナーさんからの要望で植栽を自腹で休みの日に選定してあげたり、建物のメンテをしてきました。会社の基本スタイルは業者にやらせてオーナーからお金を頂く。たかだか室内水道蛇口のパッキン交換一つ取ってもオーナーから5000のメンテ費用を頂く。社員がやればたかだか50円のパッキン買ってやるメンテです。
それが商売だと言えばそれまで。
家賃交渉だって会社の為という口実でオーナーに泣かれてもやらなければいけない。社員だって家族があります。家族の生活を考えれば鬼になってもオーナーさんに交渉し自分のノルマをこなさらなければならない。どんな手を使ってもです。
そんな自分の考えと反することを社員はしてきてます。それは自分が生き残るにはそれしかないからです。残業も21時間まで。休日出勤も認められません。事務所では末端社員は社内で作るコーヒーすら飲むことを認められてません。
そこまでやっても昇給はなし、ボーナスも５万だけ。それが社員の現実ですよ。私の仲間もどんどん辞めてます。残るのは家族を持ってるから辞められない人間とどんな悪環境でも仕事をしない堕落した社員と管理職。私の仲間もほとんど退社してしまいました。私が入社した時から同じ釜の飯を食ってきた営業時の仲間の中で私は最後まで生き残った人間かもしれません。
社内では悪いことを悪いと言えないんですよ。それを言えば会社にはいれません。だから私は会社を去りました。私のここでの意見はレオパがやることの抜け道を話しています。見切り発車ですべてを行おうとしますから必ずほころびがあるので。
ただ基本原則は自主管理をお勧めします。どんなにオーナーさんが協力してくれてもレオパレスは応えてはくれませんよ。絶対に。ほんの少しでもそんな気持ちがレオパにあればもうすでにやってます。
社長がオーナー会で頭を下げる、そんな日がくれば変わるかもしれませんが。
レオパレスが欲しいのは毎月２０００円/室の積立金でしょうね。部屋数５７万室ならば単純に11.4億円/月収入が増えます。年間にすれば136.8億円の収入が確保できます。すぐに修繕として出る費用はあるにしても短期的にはかなりの利益が出ることになります。
とっても
心配な
資金繰り
かな？
３棟あり、いずれも80％銀行ローンです。１棟目築１４年入居率60％は自主管理をしたほうがいいかもと思っているオーナです。家賃調整とレオネット負担で、2年おきの家賃調整。自己資金、固定資産税、保険、最後更地までの収支で純利益は食費にもなりません。他２棟は築３年弱で入居率85％。それで１棟目だけ自己管理ってできますか？。様々な協力に従わずレオパレスの方から管理解除の場合。入居者は退室、そのまま居る、は、どんなになるのでしょうか？。居てほしいですが。親しい社員でも正確に答えてくれないと思いますからよろしくお願いします。
３棟あり、いずれも80％銀行ローンです。１棟目築１４年入居率60％は自主管理をしたほうがいいかもと思っているオーナです。家賃調整とレオネット負担で、2年おきの家賃調整。自己資金、固定資産税、保険、最後更地までの収支で純利益は食費にもなりません。他２棟は築３年弱で入居率85％。それで１棟目だけ自己管理ってできますか？。様々な協力に従わずレオパレスの方から管理解除の場合。入居者は退室、そのまま居る、は、どんなになるのでしょうか？。居てほしいですが。親しい社員でも正確に答えてくれないと思いますからよろしくお願いします。
ちなみに、レオネットとファニチャーは協力しています。
今回のトータルサポートの新制度については、迷っています。協力しようか、どうしようか…？
1棟のみの契約解除は可能かというお話ですができますよ。むしろレオパに取っては願ったりかなったりです。契約解除後の入居者ですが、レオパとの交渉で特別な取りきめができれば別ですが、全退去させます。入居者には他のレオパ物件に異動してもらう形になります。この費用についてはレオパ持ちだったと思います。
それと築14年の物件ということですので建物はゴールドネイル、もしくはボルトではないですかね？もしそうであれば借上げ解除の交渉前に2Ｆドア先共有通路とベランダ側の床の点検を行ってください。このタイプの物件は構造上の問題があり床が抜けるというトラブルが多発しています。どうなってるか開けて見ればわかるんですけど、瑕疵対応になりますので必ずレオパ負担で直させてから解除した方がいいですよ。
解除後だとレオパは知らぬ存ぜぬを貫くと思いますから。
そんなに新しいレオパレスで減額が実施されたとは!
俄かにはしんじられません
どの地区ですか？
県名だけでも教えて下さい。
両物件ともに入居は、85％程度です。
家賃の下落が激しく、近隣物件の他社の家賃まで下げてほしいとの事でした。
断りましたが、また近いうちにくるそうです。次回から録音しておきます。減額に対する根拠の資料も、パッと見せられただけで、詳しく見せてもらえなかったし、置いていけないとの事でした。
次回があれば、当時の担当者を含めて話をさせてもらおうと思っています。
色々相談してもらいたいです。個人的にメール等で相談させてもらえないでしょうか。お仕事等忙しいとは思いますが。
なるべく書かない方がよいと思うのですが…
どうやら図星の様ですね。
具体的に何が知りたいっちゅうねん？
何が取れるっちゅうねん？
レオパカス社員がコメしてるとすれば、ただの愉快犯だっちゅうの。
無視していればいいねん。
ありがとうございました。早速点検します。
レオパレスの願ったりだったら、それに全員退室されるなら居たい方もおられると思うが、
法的に、また契約上他のレオパレスに移すようであればレオに任せようかな？ですね。社員が音次郎さんで情報はとっているのは以前からでしょう。レオパレスや他の不動産も取っていますし、知らないふりで書き込みはしているでしょう。あそこ、つぶせこの社をつぶせは当たり前と思います。実際不動産している同級生からそのうちやられるよーと。
コメント見ればだいたい分かります。あかうしさんありがとうございました。またよろしくお願いします。
今回の改正はこれを一括で出せというのではなく、長期分割で出せというのですから、まだマシでは？
レオパの存続が大事だと思います。
「家賃」保証が重要。損して得とれですよ。
前払いが終わったらお願いしますとのことです。
家賃改正は、２２％ダウンでした。
その後、レオネットの分が引かれます。
６年目以降は、ＴＳＳの関係で、もう少しダウンします。
その調子ですと、今から２６年後レオパレスがあっても、固定資産税とローンが払えて、３０年間で解体費用が捻出できればおんのじだと思います。
レオパレスと出会い、相続税の為のお金も溜らず、土地の価値が下げれた位ですかね〜。
ほとんどメリットはありませんでした。
前払いが終わったばかりで、22％の減額ですか?
カモもいいところ極まりない。
１０年経過する頃には合計で５０％減額hs確定のようなケース。
１０年でローンも固定資産税も払えず、競売ってところです。
ウソも休み休み言って下さいね。
レオパレスにうまく誘導されてだまされたか、レオパレスの意向に誘導しようとしているのでしょう。なんで昨日なんでしょう。まだまだ考える時間はあるはずです。今は、近くのオーナーを捜し問題を共有して話しましょう。行動を開始した人は多いと思います。
馬鹿としか言いようがない。
(￣◇￣;)
絶対にそんなことはありません。話し合えるオーナー仲間を探しましょうよ。あなたがレオパレスの為に書き込みをしているのでないなら、他のオーナーと話せばすぐに分かります。ここにはかなりレオパレスのための書き込みがあります。そこまで疑う自分が寂しいですが。でも事実だと思います。
何かを言ってきたら、知り合いの会社の顧問弁護士に相談に行く予定です。
レオネットとファニチャーの時は、すぐに協力しましたが、今回は無理です。
近所のオーナーと連携をとるつもりでしたが、やめて、個人で対応する予定です。
その後、レオパレスは何も言って来ません。火曜日にTSS改訂の書類が届きました。
レオパレスからはまだ何もコンタクトありません。
説明があれば、会って話を聞こうと思っています。
弁護士の姪を同席させる予定です。
判断基準は、私の一方的な不利益にならないかどうかです。
コメントで5年ものが２２％減額されたとありました。
私にはウソとしか思えませんが。
急に倒産し外壁は痛み、屋根は痛みだと、オーナーは泣きっ面に蜂です。
メインテナンス金額を決めるのならちゃんと入居者がいようがいまいが、すべての補修品に対する修理・購入計画表と実行が必要だと思います。私の新TSSの理解は間違ってますか？
もし貴方がそんなんなら出る何処へ出ましょうか？なんて言い方をすれば担当も頑なに減額一本槍になり本当に調停に成るかもしれません。調停は欠席する事も可能ですから、本当に貴方が裁判で争う覚悟が無いのなら威嚇はお勧め致しません。
一方、専門用語の場合は担当は焦って要らない事を言ったり、場合に依っては脅しめいた事を言って威嚇などして自分の立場を有利に保とうとするかもしれません。其の様な会話を録音しておけばあとあと貴方の交渉材料に成ると思います。
其の為にもできるだけ勉強をして望む事をお勧め致します。私の場合は相手の担当の方が其れなら解約だ、もっと恐ろしい事に成るぞ、と言ったのを録音し、その後弁護士に相談に行きました。其の方が良いと思いますよ。最初から弁護士を同席させたりすると担当も無理は言わないかもしれませんが、レオパレスの決めた額に一方的に減額されて訴訟に成ると面倒だと思います。
あと築14年で瑕疵あ難しいと思います。レオパのかばうわけではありませんが・・・。瑕疵は10年が最長と思われます。ただ専門家の意見もあって設計上の問題だと根拠があれば認めるかもしれません。保全管理課なんて技術ありません。左遷された窓際族です。会社のいいなりなんで本社の役員（常務）に根拠資料もって直で話したほうがいいですよ。
私は工事課→監理技術課で専門職であかうしさんのようにレオパの事業スタイルを詳しくわかりませんが、レオパレスという会社はつづかないと思います。
オーナーも社員もいざとなれば使い捨てする組織です。目先の利益に走り完全に会社の信頼は失われています。 東証一部に上場したあたりから転落へ向かっていたのだと思います。
本日も物件引渡しました。
まだ次々と引渡す物件もこれから建てる物件もあります。
かつてよりも物件数は確かに減ってはいますが、未だにレオを信じて建てさせてくれるオーナーが居る事も事実です。
他ゼネコンで技術を既に習得している一般レベルの技術者にとっては、レオ程度の仕事の質や量で給料を貰えるだけでも美味しい思いをしてます。
レオが潰れようがどうであれ、居れる間適当に仕事していきますわ！
如何にもまことしやかな事書きやがる。
エセレオパカス社員め(>_
レオが危機的状況であることは、近在のレオパレスを見ても（がら空き）充分理解できます。
皆様のコメントを見て一番感じることは、レオパレスとオーナーとに信頼関係が全く無いということです。
細かいことは分からなくても、このこと（信頼関係破綻）を見れば、このシステムが破綻していることがよく分かります。総ての事業は信頼関係の上に成り立っており、例外はありません。
レオのオーナー皆様にお勧めしたいことは、アパート経営の初心者に戻り勉強することです。
周辺のアパートを１００軒くらいはよく見てください。現状がいかに厳しいかがよく分かります。
入居率のいい物件、悪い物件、それと皆様オーナーの物件と比較検討してみてください。
自身の物件のアパート市場における相対的な位置が理解できれば、レオとの交渉でどこまで押せるかが分かるものです。
これからオーナーの繋がりを作っていき、大きくしていこうと考えております。
自分の住むところは田舎ですので、アパートが立っている土地の所有者など、近くに住んでいる人に聞けばすぐにわかります。
今回のTSS 見直しの件について、納得がいきません。
あと、自分の物件の入居率は４０％前後ですが、未だ減額交渉などありません。
減額交渉の話は本当なのでしょうか。
今の時点では現状維持から１０％くらいの減額になるのではないか、とのこと。
仲の良い司法書士さんからの情報では、
レオパレスではないある大手は３０％減額を申し入れ、問題になっているそうです。
銀行もこの件について、調査を開始しており、レオパレスからは３０％以上となる減額の申し入れは聞いたことがないと話をしていました。
ただ母体がやられたら終わり。
倒産だけは回避したいです。減額は多少なら協力しオーナー全体でレオパレスを支えて…と今の信頼関係では無料ですよね。
新しいTSSも応急処置的で将来がみえません。了承したくないが悩むところです。
今の経営状況はどこか一つ資金繰りが苦しくなったらアウト。
有価証券報告書でセグメント毎に開示されている。
自分で勉強しなさい。
家は平成１９年度に建ててたコングラツィア２棟の両方とも２０室です。
２棟の値段が２億６千万位です。これってレオパレスの適正価格ですかね？
同じタイプでだいたい、どれ位で建てましたか？
20部屋なら12600万円程度だと思います。
私も３棟ありますが、だいたいこんな感じです。
14部屋、14部屋、16部屋です。
ここにコメントを書いている、或は見ている人の中にもレオパレスを論破出来た人も居るのだろうが、皆に教える事が出来ないジレンマが有る。と言う事で、このコメント欄でも有効な手段は見れないでしょう。
ここにコメントを書いている、或は見ている人の中にもレオパレスを論破出来た人も居るのだろうが、皆に教える事が出来ないジレンマが有る。と言う事で、このコメント欄でも有効な手段は見れないでしょう。
今年5月に16年の方は、入居率全国平均よりいつも上回っており現在100％ですが、散々値下げされ契約期間内にもかかわらず賃貸契約打ち切るとの事でした。
何度か話し合いの場を持ち、次のサブリース会社とも話しましたが、とても受け入れ出来るような内容でなく、そのまま放置したかと思えばいきなり内容証明の解約書が届きました
過去の契約書をよく見ると、契約書を更新するつど内容が代わり、自社の都合が良い様に書き換えてあり
契約書の条文をしっかりと確認しなかった浅はかさを痛感いたしました。
また、築5年のほうはＴＳＳが届きましたが、今までの経験上簡単には受け入れがたいので、担当の社員を呼び条文一つ一つを説明させましたが迷っております。
所有の2棟どちらも平均を上回り又現在100％ですが
入居率などに関係なく、築年数などで評価をしている様子です
築年数があると言う事は、それだけの年月レオパレスを支えてきた事を忘れている事が残念ですね1
そうであるならば解約は可能なはずです。特に借地借家法では賃借人からの解除は合法なはずです。我々が普段アパートを借りるときも賃貸期間は２年と書かれていると思いますが、途中で出て行く事は全く問題がないはずです。
現在のレオパレスでは現状の収支だけに留まらず将来のリスクを避ける方向なのだと思います。銀行受けする決算書の作成にも意識が行くでしょうから。
それが、共済会解散をしたので無効となったとか
それ以後2年になり、2年の契約を取り交わした直後に値下げだと言われ、会社が赤字ならと協力いたしましたが
又、今度は契約期間1年を残し解約すると突然に言われましたが出来ないというと、値下げをした賃料を提示されましたが、賃貸料からローンを引くと3万でした。それでは税金も払えないと言うと解約だと言うのです。
腹が立つなんてもんじゃないです。
ローン残何年ですか？
うちはあと七年も残ってます。
せめてローン返済までは責任もてよ！
ハンドルネームがあれば過去の投稿を見て投稿者の信憑性を判断できるので、「釣り」や「荒らし」を極力排除するためにもハンドルネームでの投稿をお願いします。
>今度は契約期間1年を残し解約すると突然に言われましたが出来ないというと、値下げをした賃料を提示されましたが、賃貸料からローンを引くと3万でした。それでは税金も払えないと言うと解約だと言うのです。
中途解約の定めがない限り、賃貸人からも賃借人からも契約期間内の一方的な解約はできません。
「解約は法律で認められませから」と答えれば、レオパはそれ以上手の出しようがありませえん。
(レオパは家賃引下げの調停を申し出ることはできますが、調停でも突っぱねればいいだけです。一応理論上はそこから訴訟に持ち込まれる可能性はありますが、調停や訴訟をやっているうちにアッという間に1年は過ぎるので、実際に訴訟費用を払ってまで訴えてくる可能性はほぼゼロです)
同時に建築されたオーナーから連らくがあり、やはり解約を言われたと言ってました
ＨＰで見ると、その物件は空室が半分ありましたが募集記載されていませんでした。たぶん解約に応じたのでしょう
いつも不安を抱えるよりはと、そろそろ独自に管理会社を探そうかと動き始めるつもりです
間近の期間切れにも拘わらず、入居者には伝えていないようで、母子で入居されている方もあり学区変更もあるでしょうに
ペット可ではありませんが、声帯を切ってまでしペットを飼っておられる方もあり
見て見ぬふりして参りましたが、引越しされたらどうするのかとこれまた気になります
アパート経営は、オーナーの利益は勿論の事でが、入居者の生活もありますよね
レオの清掃会社も、気配り無くゴミ放置で仕方なく我家で掃除し、生ゴミの日には分類しないで出す方もあり
清掃公社で取り残すので、我家で引き取り分類し出す
いくらレオに言っても、張り紙のみ・・
あ〜 今更愚痴ってもせん無い事と知りつつ、掲示板発見投稿した次第でした
私のところはまだましかもしれません。
とにかく入居率はいいので自主管理しても大丈夫でしょう。我が家は入居率8割です。
自主管理は微妙です。今ですらローンと必要経費でなにも残らない状態です。
どうしたものか。
もしTSSを断るとどうなるんでしょう。
不安で毎日眠れないです。
>間近の期間切れにも拘わらず〜引越しされたらどうするのかとこれまた気になります
定期借家契約でない普通の借家契約であれば、期限が到来しても契約は自動的に更新されるので、入居者は退去要求があっても拒否できます。
(家主が交代しても関係ありません。
立ち退き料をもらって転居することは自由ですが、強制はできません)
なお、2011-09-20 16:49:45 の「とにかく突っぱねてください」という騙り投稿は私ではありません。
(まあ、私も同じ考えですが…)
>新しいTSSも応急処置的で将来がみえません。了承したくないが悩むところです。
将来が見えない会社に資金を預けるなど正気の沙汰ではありません。
(他の投稿にありましたが、安愚楽牧場の出資者が、「経営が危ないから」といって追加出資に応じるのと全く同じです。
何を悩むのかわからないというレベルの話です）
>ただ母体がやられたら終わり。倒産だけは回避したいです。
あなたがTSS変更に応じようが拒否しようがレオパにとっては雀の涙です。(赤字額200億円ですよ？)
あなたがどう行動しようが、レオパの倒産を招いたり回避したりする効果は全くありません。
(そもそも論として、倒産を回避したほうがいいかどうかがわかりません。
法的整理なしで会社を立ち直らせようとすれば、TSS変更だけでは全く足りないため、今後も契約家賃の大幅引き下げを要求され続けることなりますが、会社更生法による再建であれば、オーナーの負担増は5〜10％程度で済む可能性があると思います)
>新しいTSSも応急処置的で将来がみえません。了承したくないが悩むところです。
将来が見えない会社に資金を預けるなど正気の沙汰ではありません。
(他の投稿にありましたが、安愚楽牧場の出資者が、「経営が危ないから」といって追加出資に応じるのと全く同じです。
何を悩むのかわからないというレベルの話です）
>ただ母体がやられたら終わり。倒産だけは回避したいです。
あなたがTSS変更に応じようが拒否しようがレオパにとっては雀の涙です。(赤字額200億円ですよ？)
あなたがどう行動しようが、レオパの倒産を招いたり回避したりする効果は全くありません。
(またそもそも論として、倒産を回避したほうがいいかどうかがわかりません。
法的整理なしで会社を立ち直らせようとすれば、TSS変更だけでは全く足りないため、今後も契約家賃の大幅引き下げを要求され続けることなりますが、会社更生法による再建であれば、オーナーの負担増は5〜10％程度で済む可能性があると思います)
お願いします。
yahoo板で売り煽りっぽい投稿してるようだから
一般投資家、所謂売り方じゃないのかね
まあレオが信頼に値しないという点同意するけど
(趣味なので色々投稿しています。
私の投稿が株価に影響を与えるわけでも何でもなく、そもそも仕事だったらこんなに投稿しません…)
>レオには相当否定的で
別にレオパに怨みがあるわけではなく一応中立的な立場で見ているつもりですが、中立的な立場で見て今のレオパの交渉方法を肯定する人はいないと思いますが…
(因みに私がヤフー掲示板でコテハンを使っているのは、過去の投稿を見てもらえればポジショントークではないことがわかってもらえると思っているからです)
なお、カッコは補足や詳細を書く場合に使っています。ハンドルネームを使っている方から「読みずらい」という意見が多く寄せられれば、カッコなしの文章にすることも考えますが。
売り方も何もないのさ〜
残念ながら
(￣◇￣;)
私は名前のとおり本業がサラリーマンのオーナーで、相続によってオーナーとなりました。poohさんはレオを破たんさせた方が良いとお考えのようですが、サラリーマンオーナーにとってはそのようなゴタゴタには巻き込まれたくないというのが正直な気持ちです。家賃減額請求を受けてはいませんが、減額請求を受けたとしてもサブリースが存続することを望んでいます。
そりゃーサラリーマンオーナーとか、レバレッジ効かせて借金取りこいたら痛い目にあうよね。だけどオーナーの皆さんは、立派な現物取り引き。
これ以上、レオとか大東に騙されずに、先祖伝来の田畑とおカネを守りましょう。
安サラリーマンがどう頑張っても手に出来ない財産を皆さんはお持ちなんですから。
さて、どちらに転ぶのでしょうか？
さて、どちらに転ぶのでしょうか？
築12年以上経過しているのに、家賃減額がない
ヒトとか、10年以内なのに解約を迫られるヒト
とか・・・
私は10年までは減額の要請もなく、その後は
10数％下げました。レオパに限らず、10年も
経過したら家賃は下がるのが、普通でしょう。
今回のＴＳＳ改正も賛成します。
積立て金全額をいっぺんに出すわけではないですから・・・
私のようなオーナーが多いと思います。
勉強はします。レオパレスには立ち直ってもらいたいです。オーナも経営者です。最後には利益は出すようにするのが経営者。自己管理よりレオパレスに管理してもらった方がお互い信頼関係が続くし、それと上記の田舎のおーなさんに共感します。築１４年を、本日、大東が建て替えしませんかと必ず利益でます。大和も積水も苦しいようですね。色々言ってきてもレオパレスを持ちあげています。レオパレスのトップの方達も田舎のおーなさんや私達の本音をわかっているのかなーとは時々思います。点検は来週くらいになります。
真に受けて聞くとご自分が損しますよ
YAHOO株掲示板ではPooh tradaerを名乗り
レオパレスの株価上昇すれば黙り込み
下がりだすとシャシャリ出る小心者
もっともらしいことを書いているが、
すべて自分の利益になる誘導の書き込み
間違ったことも平気で書き素人を騙そうとする小悪党
レオパレス自体だって、どうなるか？
レオに任しても、どうなるか分かりません。
レオに因縁付けられるからと思っている人は自分のアパートをカメラなどで撮影しておくと良いと思います。
こんなオーナーとレオパレスとの関係にも関わらず、介護施設を建設しないか？まだ言ってきます。
以前、アパートを考えている友人を紹介しました。いろいろ考えた末、結局、土地を売却しました。今となっては、ホッとしています。
締切日はあると思いますが、本当の意味で納得するまでは絶対に承諾するべきではありません。今回の決断が積立金をドブにすてることになるかもしれないからです。これからのレオパに期待し預けられると考えられるまではやるべきではないと思います。
担当者が説明にくるまで待ってもいいと思いますよ。
又、退職された営業の方と今でも繋がりがありますが、行けるとこまでレオパレスについていき、その間に自主管理できる体制を整えた方がいいかもと言われました。
これが現実だと思っています。
私は、今回の改定は、納得がいかないので、とことんまで戦いますよ。一方的な書類で、こちらから連絡しないと説明にもこない。こんな大切な事、全国で説明会を開いて、社長から、現在の状況の説明があってもいいのだと思います。なぜ、全国で説明会を開かないのかと聞いたら、全国で開いたら、風評被害で、致命的になるからと説明がありました。現在、レオパレスがやばい事は、私の回りでも知っている人の方が多いです。今さら、風評被害って…。
仮に説明会を開き取締役クラスが出席し説明したところで打開策を決めることができないのです。それであれば担当者クラスが個別に説明しにいき、そこで簡単に取り込めればよいという考え方なのだと思います。以前のファニチャー切り替え契約とレオネットの時も同じスタイルです。
その折衝に行く担当者への制度の説明についても本社に集められ２時間程度の講習を行っただけです。講習と言ってもQ＆Aで質問されたらどのように説明するかという簡単なものです。結果的にお願いし通すという内容です。
協力するかしないかはオーナーさん個別の考えでよいと思います。周りがしてるから…、協力してないのはあなただけと言われても今回の制度変更に関してはオーナーさんへのメリットがあるとは私個人的にはないと考えます。
一時的でもレオパの経営に貢献する。その気持ち次第じゃないですかね。
大変参考になります。
10年目未満の物件の家賃改正について、どう思われますか？5年目で20％以上のの減額請求があったのですが？一回目は拒否しました。再度、訪問してくるみたいです。
10年経つと全てが消えて無くなるな。
こんなところに、呑気にコメしている場合か？
嘘っぱちじゃ無かったら、オマエは余程のカモネギだな。
まー、嘘つきニートが正解だろうがね。
＞20部屋なら12600万円程度だと思います。
＞私も３棟ありますが、だいたいこんな感じです
すこし高すぎませんか？
私はヴィラアルタ39室ですが、総額20100万円でした。一室あたり516万円＋消費税です。
4年前です。
何回も見積もり合わせと、値引き交渉を行いました。
(実際無記名投稿の大半は「釣り」「荒らし」です)
区別を付けるためにハンドルネーム投稿をお願いします。
いまの価格の書き込みに名前を入れ忘れました。
ガチンコオーナーです。
(￣◇￣;)
10年までは、レオパレスについていき、その後は、レオパレスから離れようと思っています。あと２年弱ですがね。
今回の改正で、オーナー次第ですが、２〜３年は、延命になればと思います。自分は、３０年レオパレスにお世話になるつもりがないので、今回の改正は拒否しますがね。
おかげで、なんだかんだ言いながらでもレオはしぶとく生き残って行くんだよなぁーこれが！
サラリーマンオーナー様
いわんや、「１０年家賃保証します、３０年一括借上！」のレオレオ詐欺にあってをや。
正直10年超えのオーナーさんについては申し訳ないですが減額はやむを得ないと思います。…というのも当時の借上げ家賃は結構高かったんですよ。現在で築５年の借上げ家賃よりざっくりですが２割は高いです。もちろんそれを基に返済計画を組んでるので30年ローンではなく25年、もしくは20年で返済計画を組んでいるので家賃減額をされると手残りがない状態になっていると思います。
但し10年未満は違います。特に５年前払いが終わるくらいのオーナーさんの物件はかなり厳しいはず。２割も下げられたらかなり苦しいでしょう。
あくまでも社内の話ですが、当時常務（現在の専務かな？）が10年未満の家賃改定の話が出た時今の社長とどんぱちやったようです。つまりそこに手をつけてはただでさえ厳しい請負営業が更に厳しくなると。。
現に厳しさに輪をかけてますけどね。
まさに内情が厳しくなってる証拠だと思います。前にも言いましたが、減額に対しては毅然とした対応をして良いと思います。今後家賃を減額させることはあってもUPすることは絶対にありません。ご自分の資金計画をしっかり考えた上で決断をしてください。
恐らくですが、何だかんだ言ってもお願いベースの話ですから強制ではありませんので。
誰が社長で、
抗菌処理費や丸投げ管理費でどれだけ利益あがったかわかる人いますか？
詳しくわかる人がいたら、オーナーは家賃減額等の協力に怒り、本当に呆れると思います。
あかうしさんなら詳しく知っていそうですのでご教授願います。
築何年の物件を相続したのかわかりませんが、私も父がなくなり物件を相続したものとしてあなたの軽い考えを理解できません。
だから、レオパレスは生き残るんだよ。
みんなそれぞれですよね。
すみません。あつくなってしまい。
私も色々おもう事はありますがレオパレスにたよるしかないです。
あと何年レオパレスがもつか…
よく分かります。私もサラリーマンオーナーですから。
私はバイクが好きでずっと大型バイクに乗って居るのですが、通常の点検も全て自分でやりますし、車検も自分で通します。しかし、これはそもそも趣味で、好きでやって居る事ですから私には簡単な事と感じますが、一般の方は車の車検もしかり、専門の方にお願いしますよ。同じような感じでは無いでしょうか。
個人ごとに手間、コスト意識は異なりますからね。出来るなら自分できっちり見た方が良いだろうとは思うのですが。
矢張り制度の内容に同感な訳ではなくて、サポートでとお考えなのですよね？其れならば矢張りしかるべき態度で詫びを入れてお願いして欲しいと思わないのでしょうか？其れすら面倒とお考えですか？
私もサラリーマンですが、せめて詫びを入れて欲しいです。
「レオパレスが管理しなくなったら、自主管理しなくならなくなって困る」、という様な
意見が見られますが、何故、他の不動産屋さんではダメなんでしょうか？
もしかしてレオパレスの社員の方もしくは、レオパレス擁護派のオーナー等でしょうか？
修繕は当社の判断でと書いてあります。修繕すべきところを指摘しても修繕しなかったレオパレスを信頼することは、私には出来ません。いくら副業でなさっているオーナーでも、修繕されないものに支払だけすることに違和感がないのでしょうか？私は父の相続でオーナーになったものですが、納得行きません。
あと６ヶ月、死に物狂いで頑張って欲しいです。
残り期間の予定利益分をオーナーが支払う事になるのでしょうか。
また入居者がレオさんとの契約を解除する場合、入会金等の初期費用は入居者に返還されるのでしょうか？
また契約更新時期に（10年目）の場合は何か費用が発生するのでしょうか。
経験済の方かわかる人が居たら教えて頂きたいのですが。
↑自己管理さんへ
一度レオに入金したお金は、返金しないと思います。また返還義務のあるお金は、オーナーも責任が発生するようなことが契約書に書かれています。
メンテナンスについて以下のサイトを見つけました。参考までに
http://blog.goo.ne.jp/uniontama0601/e/5a46f19f5e08d1a156088082877d927d
違約金の規定はないと思います。建物賃貸借契約書を確認してください。但し、オーナー側の理由で解約した場合、レオパレス２１アパートのサービス利用契約を順守する必要が発生しますがあくまでも一括賃貸料賃下げ要求により両者協議が決裂したことになればその限りではないとしてレオパレス側にて本物件の利用者に対しての債権・債務を清算させることを取り決めればいいだけです。
＜残り期間の予定利益分をオーナーが支払う？＞
要求されても拒絶すればいいと思います。あくまでも契約不履行はレオパレス側（一括賃貸料の値下げ要求）とすれば問題ありません
＜また入居者の入会金等の初期費用は返還されるか？＞
原則入居者との契約は清算されその後利用者が居住したい場合は新たに契約することになります。
＜契約更新時期に（10年目）の場合、費用が発生するのか。＞
私の場合は特にありませんでした。一括賃貸料の賃下げ要求はありましたが５％の賃下げ（Ｈ２３年２月に更新）で更新契約しました。
修繕をさぼれば（きっと役員たちは修繕をできるだけするなと指示しますよ。）さぼるほど業績は良くなります。
売却も考えてますが中々売れないようですね。先行きまっくらです。
みなさんTSSに反対される方が多いようですね。気持ちは反対したいですが！勇気がないです。
友人が心配してレオパレスの事を聞いてくるので、売却したと言っています。これ以上、レオパレスには、関わりたくありません。
トータルサポートシステムの変更、
太陽光・セキュリティの受注、
１０年未満物件の家賃減額を、トコトンやります。来期になれば、補助金の関係で、太陽光の受注が減るので黒字化できるとしたら、今期です。
だた、レオパレスは、今まで、賃貸単体で黒字化していた期間はあるのでしょうか？いままで、請負に頼ってきたイメージが大きいです。ここまできても、グアム、国内ホテルからは、手を引かないのでしょうか？
レオのHP http://www.leopalace21.co.jp/ みればすぐわかりますよ
賃貸部門 売上高 営業利益 営業利益率
2007年3月期 ２７７１億円 ７０億 ２．５％
2008年3月期 ３０２７億円 ３０億 ０．９％
2007年3月期の入居率は ９２．８％
2008年3月期の入居率は ９２．４％
過去実績から９２％以上の期中平均入居率がないと、
賃貸部門は黒字化しない。
現時点の８０％程度の入居率では大幅赤字は避けられません。
したがって売上原価に相当する借り上げ家賃を平均１０％以上の減額が必要です。
まして、他の部門の赤字補填を賃貸事業で行うとすると、
平均１５％程度の借上げ家賃の減額が必要かな？
だから、物件の入居状況や近隣状況によっては２０％〜３０％の減額の話があっても、おかしくないと思われます。
駅から15分の立地で80%の入居率ですが、
これはレオパのシステムがあるからで、
他の不動産屋さんに依頼しても80%も見込めないであろうと思える現状では、
レオパには潰れないでずっと借り上げして欲しいと思っています。
ですが、最悪の場合も想定して準備しておかねば、と思っています。
そこで、質問なのですが、
レオパが会社更生法あるいは民事再生法を申請した場合、
それまでの借り上げ賃料を全額支払ってもらっている場合は、
オーナーの債権はゼロなのでしょうか？
それとも、30年契約を結んでいるので、残存期間の受け取るべき賃料全額が債権となるのでしょうか？
基本的なことがわからないでいます。
どなたか教えてください。
それまでの借り上げ賃料を全額支払ってもらっている場合は、
オーナーの債権はゼロなのでしょうか？
A:その通りです。
将来もらえるかもしれない遺失利益は含まれません
もう少ししたら給料の高いクラスのリストラも、あるみたいですね。
そんなひどいやり方だと思います。
不同意の場合はこのまま返信しなければ良いのでしょうか？拒否された方はどのようにされているのでしょうか、改定されるのでしょうから現在のTSSは解約手続きが必要だと思いますが、新たに加入しなければ、それでよいのでしょうか？
早速お答えいただきありがとうございます。
ゼロでしたか…承知しました。
それでは、もう少し踏み込んだ質問をさせてください。
私の手元に、レオパ以外の建物賃貸借契約書があるのですが、そこに次のようなことが書かれています。
「乙が銀行取引停止処分を受け、または破産、民事再生、会社更生手続きの申し立てを受け、もしくはこれらの申し立てをしたとき、甲は何ら催促することなく本契約を解除できるものとする。」
レオパとの建物賃貸借契約書にはそのようなことが書かれていないのですが、
レオパが潰れた場合、契約解除できないということでしょうか？
また、一般的な建物賃貸借契約書には、
「乙が賃料を○ヵ月以上滞納した時は、甲は本契約を解除できるものとする。」
ということも書かれているのですが、
レオパがとの契約書にはそれも書かれていません。
潰れたら借り上げ賃料が入ってこないうえ契約解除にならず、それゆえ、他の不動産屋さんに依頼したら二重契約にならないのでしょうか？
改めてレオパの契約書を見て、欠陥だらけの契約書だと思いました。
「甲乙いずれかにやむを得ない事由が生じた場合は関係法規に従い、甲乙協議の上解決を図るものとする。」
と書かれてあるので、これに全部含めるのでしょうか？（笑）
私が心配しているのは、
潰れる時は、きちんと解約手続きをして、入居者の個人情報の引き継ぎもきちんとやってくれるのだろうか？ということです。
後日、担当者から訪問のアポイントの電話がありました。
期日までに返信のないオーナーに対して回ってくるみたいです。
そうですか、あまりにも急な通知で、現在対応している暇もないのでどうしたものかと思っていました。
今後営業さんと話し合いですね、ありがうごっざいます。
平均家賃＝３４２億円/月（４１０４億円/年）です。おおよそ負債は、グアムなどを含めて約１兆円になると予測されます。そうなると、倒産したときの破産管財人の考えもあって、家賃は凍結されオーナーに入居者の家賃が渡るのはどう見ても１年後になると思われます。レオパ倒産により億を超える借金オーナーの連鎖倒産が予測されます。この件についてどう思われますでしょうか。
>オーナーに入居者の家賃が渡るのはどう見ても１年後になる
ですから、レオパが倒産したらすぐ行動を開始して、入居者と再契約をしたいと思っているのですが、
倒産→即契約解除にできるのか、
入居者の連絡先等個人情報を速やかに渡してもらえるのか、
ということが不安になっております。
レオパが倒産すれば間違いなく社会問題になると思います。
レオパとの建物賃貸借契約書に「銀行取引停止処分を受け、または破産、民事再生・・・本契約を解除できるものとする。」や「賃料を○ヵ月以上滞納した時は、甲は本契約を解除できるものとする。」の解約条項が入っていないのは、
オーナー・・・貸主
レオパ・・・・・借主
で借主が用意した契約書に、わざわざ自分の不利になる条項を入れなかっただけで、
契約に際し、疑義があれば貸主たるあなたが、
解約条項を入れさせれば良いだけです。
＞改めてレオパの契約書を見て、欠陥だらけの契約書だと思いました。
欠陥だらけの契約書でも、契約してしまえば民事上は生きてしまいます。
納得のいかない条項が多いなら、いまから追加契約書で条項を入れさせればどうですか？
「甲ならびに乙は双方協議の上○年○月○日付の○○契約書に関し、以下のとおり変更することを同意し、双方署名捺印した・・」とあれば、
原契約の気に入らない条項を上書きすることができます。
＞レオパ倒産により億を超える借金オーナーの連鎖倒産が予測されます。この件についてどう思われますでしょうか。
入居者があればオーナーは倒産する必要はありません。
借金の債権者が銀行など金融機関であれば、
事情を説明すれば、数ヶ月程度の返済猶予は可能です。
その間に自主管理に切り替えればよいのです。
入居率が低いと悲惨です。
もともとレオの収入を当てにしていただけで、
アパート本来には市場競争力がなく、
管理ノウハウもなければ淘汰されるでしょう。
収入＜返済＋諸経費 となり
破産するかも知れませんね。
億にも上る借金をこしらえるのに、
必死の調査や、たいした勉強もせず、
他人任せにしてしまった自分の能天気を呪うことでしょう。
大丈夫！破産したって生きていけます。
日本でも毎年10万以上の自己破産者がいますが、
中にはたくましく生きている人もいますよ。
ありがとうございます。
どうやら弁護士さんに登場いただいて…ということになりそうですね。
この契約書で全国のオーナーが契約してるのです。トホホ…
まずは建物賃貸契約書をネットや、文具店で標準書式を入手してください。
それでレオパとの契約書との違いを一言一句洗い出してください。
標準の書式に入っているのに、レオパ書式で意図的に抜いている箇所があれば、
レオパに有利になっているはずです。
＞この契約書で全国のオーナーが契約してるのです。トホホ…
ビジネスの世界で契約書は何事にも基本です。
「読んでなかった」「相手を信じていた」「騙された」
と言うような人は、ビジネスの世界では馬鹿にされ、
別の新しい契約の際には敬遠されることになります。
不動産賃貸業は重要なビジネスで、
将来数十年にわたって経営していくことになります。
余りにも安易に考えている人が多いのにあきれています。
オーナーは資産家が多いので、借金返済のため
株式・債券・不動産売却をすることでしょう。
日経も暴落するかな
影響が大きすぎて銀行も潰せないと思います
レオパを社員寮にすべし
医者行ってこい。
胃癌かもしれないぞ、おまえ。
レオパレスオーナーは資産家なんだよ。
金もたくさん持っているのよ。
人間ドックもしょっ中行っているから、スキルスだって見つかります。
ヘドも出ないんだよ。
分かるかね? 零細投資家さま。
積水とダイワのアパートも一括借り上げ契約を締結しているのですが、
見てみますと、両社とも気になる二項目が明記されていました。
なのに、レオパの契約書には書いていない…。
意図して抜いたか…？レオパ悪質…
それにしても、レオパの契約条項の少ないこと…他社の半分以下ですね。
教えてチョンマゲ。
(￣◇￣;)
創業者の深山祐助社長がつまみ食いしたライフサポートサービス、略してLSS？
LSTは上陸用舟艇・Landing Ship Tank の略。話がそれた。
で、問題のTSS、とんでもないことに使われるサポートサービスの略か？
熱物に懲りてなますを吹くのもなんだが、懲りない面々がそろいもそろってるのではないか？
ただ、それを実現するにはオーナーの協力が必要だ。可能性に掛けてみるか、又は自社管理の道を歩むか、迷うところだ。
それが本当なら株価が上昇してオーナーに頼らなくても自力
で資金調達できますよね。
そしてその間に事業再構築して、再出発する事もできますね。
エリアの責任者とは役職はなんですか？
副部長クラスでは会社の状況をすべてわかっているとは言えないですよ。ましてや支店長クラスなんて今や会議にすら出席しません。会社の核心の話ならせめて本部長クラスです。
ちなみに給料明細の電子化はすでに実施されているようです。社内イントラから入るみたいですけどね。まぁ何を意図してるかは不明ですけど…。
話そらしてごめんちゃい。
某オーナーさん
>Q：レオパが会社更生法あるいは民事再生法を申請した場合、それまでの借り上げ賃料を全額支払ってもらっている場合は、オーナーの債権はゼロなのでしょうか？
>A:その通りです。
将来もらえるかもしれない遺失利益は含まれません
「更生(破産)手続開始後の不履行による損害賠償及び違約金の請求権」は更生(破産)債権として認められます。
レオパがサブリース契約を解約する場合は、当然オーナーは違約金が請求できます。とりあえず請求額は残存期間の賃料全額です。
(請求全額は認められないのではと思いますが、最低でも6ヶ月程度、普通に考えれば1年もしくはそれ以上の期間分は認定されると思います。
但し当然ながら更生(破産)債権の100％が返って来るわけではなく、返って来る金額は「認定された金額×配当率」です)
但しあくまでも上記はレオパがサブリースを完全に解約する場合であり、更生法により再建を図る場合は、現在の賃料から何％かを減額して再契約するという形になると思います。
2011-09-23 16:21:24
>倒産したときの破産管財人の考えもあって、家賃は凍結されオーナーに入居者の家賃が渡るのはどう見ても１年後になると思われます。
「倒産」が「破産」なのか「会社更生」なのかによって若干変わって来ます。
破産の場合はすぐに管財人が入居者に対し、レオパに対する家賃の支払を停止し今後の契約についてはオーナーと協議するよう通知するはずです。
会社更生の場合は、レオパがサブリース契約を完全解約するつもりであれば破産に準じた方法となりますが、契約継続のつもりであれば、更生計画が認可されるまではとりあえず従前通りに振り込んでくるはずです。
(万一何ヶ月も家賃が入ってこないような事態が発生すれば、オーナーは債務不履行でレオパとの契約を解除して入居者と再契約することができるため、1年も家賃が凍結されることはあり得ません)
このように考えられる根拠をお示しください。
＞レオパが会社更生法あるいは民事再生法を申請した場合
のことを書いているのに
＞但しあくまでも上記はレオパがサブリースを完全に解約する場合であり、更生法により再建を図る場合は、現在の賃料から何％かを減額して再契約するという形になると思います。
とは、全くもって同一の文中で矛盾し、論理が破綻しておりお話になりません（笑）
2011-09-24 00:19:47もそうですが、
知識のないことを自信満々に書くことは、
読む人を惑わせるだけで、余り感心しませんね。
2011-09-23 19:13:40
は私ではありません。
結局固定ハンドルを付けようが、付けまいが荒らしが出るのは防止できない。
さて、2011-09-23 20:08:25 某オーナーさん
一括借り上げの会社は、積水の場合は積和不動産、ダイワの場合は大和リビングと思われますが、
建築施工した会社積水ハウス、大和ハウスとは、関連会社ではあるものの別会社ですね。
そのため、個別に利益を出さないと会社の存続はありえません。
レオパの場合は、建築施工と一括借り上げが同一の会社なので不利益条項を外してでも、建築請負受注がほしかった。
そこに甘えが生じ、建築請負の利益を賃貸の赤字に充当する甘えの体質ができたんでしょうね。
あーだこーだと色々言われてますが根底はそこです。
ウォッチャーさん外部からでもよく見てますね。感心します。
受注のため/請負事業のためであれば入居者など二の次であり、
その結果が競合他社との業績の差となって現れています。
何年も前から誰相手に商売してるのか見直す必要があったのですが
自浄作用も働かずこの体たらく。残念でなりません。
請負事業は５，６年前から真剣に計画すべきだった。これからの人口と他企業の業績がどうなるか。派遣とかパートの雇用を利用する、また利用しなければ成り立たない社が多くなっていた。失礼ですが派遣を利用、、でわかりますよね。すみません。関連事業は確実性のあるものにすべきだった。CM＆スーポツ選手の自粛。社員の説明、言い訳はそう言わざるを得ないから仕方ないと。経営は全体的に幼い。そう思っています。
皆さんへ
書類は言葉一つひとつ、よーく解釈すること。
上記がなければ東日本震災はあっても、上手く稼働していたはず。大東、大和、積水よりもレオのサポートは良かった。
現実は上記社のオーナは瞼がしたむいています。
レオ社を今期決算を切り抜けたら見守る状態です。創始者の側近だった、笹原氏が顧問にと聞きました。たいへん良いことと思います。
上記も書けることは限りがありますのでこのくらいで、また気が向いたら投稿します。
＞レオパがサブリース契約を解約する場合は、当然オーナーは違約金が請求できます。とりあえず請求額は残存期間の賃料全額です。
>このように考えられる根拠をお示しください。
期限の定めがあるが中途解約の定めがない借家契約については一般的に中途解約権がないものと解する見解が多数派だと認識しています。
(民法617条及び618条の反対解釈。なお、人によっては「中途解約権がないとする見解もある」といった具合に若干否定的なニュアンスで考える人もあるようですが、その場合でも期限の定めがない契約の中途解約でも民法617条で3ヶ月前の催告が必要とされているので、6ヶ月程度前の催告が必要としているはずです)
逆に違約金が発生しないと考えるのであれば根拠を示してください。
(「知識のないことを自信満々に書くことは、読む人を惑わせるだけで、余り感心しませんね」と書くのであれば、他人に根拠を尋ねる前に自分の根拠を示すべきでは。
私は法律については特に知識があるわけではないですが、投稿する以上は一応判例や条文を色々調べた上で投稿しており、書いている内容の自信度合いによっても「です」「思います」「はずです」と使い分けています。
重ねて言えば、以前は色々な弁護士と話をする機会があり、自分が当事者となって訴訟を提起したこともありますが、弁護士といえども見解が異なったり誤った回答をするケースは多々あります。
相手がどんな根拠で書いているのかわからないままに「知識のない」と決め付けてしまうのは、もし自分が間違っていた場合に引っ込みがつかなくなり、お互い感情的になって話をそらしたり細部のあげ足を取り合う不毛な「議論のための議論」になってしまうことが多々あるので、お互い相手を見下す表現はやめませんか？)
>>但しあくまでも上記はレオパがサブリースを完全に解約する場合であり、更生法により再建を図る場合は、現在の賃料から何％かを減額して再契約するという形になると思います。
>とは、全くもって同一の文中で矛盾し、論理が破綻しておりお話になりません
どこが矛盾・破綻しているのか具体的に指摘してください。
(更生法を申請しても、契約書にそれを解約事由とする定めがないということなので、原則として契約は継続されます。
なので、当然オーナーの同意を得られれば減額再契約は可能であり、優良物件であればそもそも再契約でなく今までと全く同じ条件で契約が継続される可能性もあり得ます。また逆にレオパ側が解約違約金を計上して劣後更生債権に組みこんで完全に解約することも可能と思われます)
どこを誤りと考えているのか、根拠とともに具体的に示してしてください。
(またかなり前の投稿で、多額の違約金が更生債権となるため「議決権者≒オーナー」になると書いていましたが、劣後債権は議決権がないため、オーナーには預け金等の一般債権があるとはいえ、「議決権でオーナーが占める割合は高いが、「≒」というほどではない」が正しいですね。
失礼しました)
なんだか長々と書いていますが、
当初の某オーナーさんの質問2011-09-23 12:59:02
＞そこで、質問なのですが、
レオパが会社更生法あるいは民事再生法を申請した場合、
それまでの借り上げ賃料を全額支払ってもらっている場合は、
オーナーの債権はゼロなのでしょうか？
それとも、30年契約を結んでいるので、残存期間の受け取るべき賃料全額が債権となるのでしょうか？
に対してのPoohさんの結論は2011-09-24 04:07:43
＞回収額はゼロと考えておいたほうがよい」と答えるのが質問の趣旨に沿った正しい答えでしたね。
と認めています、その間長々と書いたことと反対の結論をご自分で認め、
批判に対する逃げ道を作ったわけです。
「そういう態度は感心しませんね」
ちなみに私自身も民事訴訟の経験や、弁護士とのやり取りはもう数え切れないくらい行っています
それらを通じて思っていることは、民事は刑事と違い白か黒かを決めるのではなく
紛争の解決なので、中間の結論がいくらでもあります。
５０：５０ １０：９０ ２０：８０ ３０：７０ など
裁判官によって、同様の裁判でも判決が異なることも多い。
一律に「白」は「白」だから１００％勝てるなんてことはありません。
裁判官が「契約には記述はないものの、賃貸借契約は直接借主と締結することが可能であり、
被告との契約を終了させた上で、借主から直接家賃を回収することが妨げられない以上、被告との間に存在する残存期間○年の賃貸借契約は当然に終了したと考えるのが相当である。」
なんていう判決が出ないとも限りません。
だからこそ読者を惑わす不確かなことを自信満々に書くことを諌めたまでです。
レオパレスにとって、ユーザーはアパートオーナーなんです
なにしろ1億円のアパートを建ててくれれば
３千万円内外の利益をもたらしてくれたわけですから。
そのためおだてて、グアムへ連れてって目をくらます。
対等のビジネスパートナーではなく
言葉は悪いですが、過去からも現在も
「（無知な）カモ」という扱いです。
本当に不動産賃貸業のお客が入居者なら、
ネット上にこれほど入居物件の悪評が立つことはないでしょう。
金の切れ目が縁の切れ目で、稼がせてもらった分を
月次の賃料赤字補填で逆転可能性があると、
契約解除の切捨てを図ってくるでしょう。
pooh様
はじめまして。
お二人の遣り取り、参考にさせて頂いております。割り込む形で恐縮ですが、専門家で無い事を承知の上でお二人にご質問です。是非ともご意見を伺いたいと思います。宜しくお願いします。
私は来月10年を迎える物件(20部屋)一棟をとんでもない田舎に所有するオーナーです。
レオパレスの資料が事実であれば平均入居率(期間はどの程度か分かりません)は35%程度との事です。酷い赤字物件です。
会社更生法とはその名前が示す通り申請した企業の再生を可能にする倒産法では有りますが、飽くまでも取引先、特に中小の債権者の連鎖倒産を防止する目的と理解しておりました。つまり担保権者がハゲタカの如く資産を持って行き一般の債権者の取りっぱぐれによる倒産を防ぐと言う認識です。
仮に私の認識が大きくずれて居ないので有ればですが、私の様な田舎の物件のオーナーは違約金を一年分もらった所で翌年以降、早々に支払いに窮する事は明白と思いますので、年金生活者としては月に支払いの不足分を捻出出来そうも無い為破産が考えられましてレオパレスの救済の為に個人が破産させられるのは法律の趣旨に沿わないと考えてしまうのです。
自主管理と言う話も出て居ますが、そもそもニーズの薄いエリアで有れば状況が好転するとも思えません。
会社更生法が適用に成った場合、オーナーへの対処はそう言った面での考慮もなされないと思われますか？
勿論実入りが減る事は十分理解出来ますし納得もしますが、破産迄と成るとちょっと。
宜しくお願い致します。
＞平均入居率(期間はどの程度か分かりません)は35%程度
が本当なら、建ててはいけない物件です。
しかし現実に建っているなら、もうレオパと心中覚悟で
しがみついている他選択肢はないだろうと思います。
もし借金が残っているなら、他の現金をかき集めて返済することです。
借金がなければ、入居率が低くてもなんとかやっていくことができるでしょう。
TSS改定の資料一式と一緒に届いた「確認書」についてです。
建物賃貸借契約(原契約)に対すし、変更・追加するというものです。
もしかすると、内容が個々の物件により異なるかもしれません。
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追加第2条(転貸承諾)
1項 甲は、乙が本物件を乙の責任において、サブリース会社または社宅運営会社等の賃貸事業者に対し、本物件の全部または一部を転貸することを予め了承するものとする。
2項 乙が前項による転貸を行ったときは、転貸対象部分に関する第5条の業務を、賃貸事業者に再委託することができるものとする。
3項 乙が第1項による転貸を行ったときは、甲の個人情報(氏名・住所)を賃貸事業者に提供することを、予め同意するものとする。
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これは、「オーナー自ら客付してもOK」と解釈しても問題ないでしょうか。
第5条の業務＝新規客付、メンテ、解約業務をも別会社に委託してもOKという内容であれば、だったらレオパは何をしてくれることになるのでしょう。何もせず、TSSだのブロードバンド料だのと言ってお金を徴収するのでしょうか。
「TSSの書類が届きます、個別に説明に伺うので中はそんなによく読まなくても大丈夫ですよ」なんて言っておきながら、説明のアポはありません。提出期日直前ですが、当然放置します。
レオパレスのいうこと無視し、このような掲示板に惑わされず、ープそのものの外壁を高級感あふれるものにちょこっと手直しすれば
前途洋々でしょ。
>と認めています、その間長々と書いたことと反対の結論をご自分で認め、批判に対する逃げ道を作ったわけです。
最初の質問は将来賃料が「全く認められない」か「期間全てで認められる」かというものなので、最初の私の回答(「請求全額は認められないのではと思いますが、最低でも6ヶ月程度、普通に考えれば1年もしくはそれ以上の期間分は認定されると思います。但し当然ながら更生(破産)債権の100％が返って来るわけではなく、返って来る金額は「認定された金額×配当率」です」)を見れば、「ほとんど回収できない」とわかると思いますが？
1回目の回答は質問にストレートに答え、2回目の回答は質問の趣旨に沿って補足を書いたたものであり、間違っても「反対の結論」ではないことがわかると思いますが？
(違約金の発生を否定するあなたの投稿とは「反対の結論」です)
>>>>レオパがサブリース契約を解約する場合は、当然オーナーは違約金が請求できます。>>>このように考えられる根拠をお示しください。
>>期限の定めがあるが中途解約の定めがない借家契約については一般的に中途解約権がないものと解する見解が多数派だと認識しています。
(民法617条及び618条の反対解釈)
逆に違約金が発生しないと考えるのであれば根拠を示してください。
これに対するレオウォッチャーさんの答えは、
>一律に「白」は「白」だから１００％勝てるなんてことはありません。
裁判官が「契約には記述はないものの、賃貸借契約は直接借主と締結することが可能であり、被告との契約を終了させた上で、借主から直接家賃を回収することが妨げられない以上、被告との間に存在する残存期間○年の賃貸借契約は当然に終了したと考えるのが相当である」なんていう判決が出ないとも限りません。
ですか？
「100％」の答えを求められたら、ほとんどの質問は回答不能ですよ？
求められているのは、どちらが正しそうか、そしてそれは「可能性が高い」のか「ほぼ確実」レベルなのかという話でしょう？
あなたが「判決が出ないとも限りません」という表現を使ったということは、「その可能性は極めて低い」と考えているということですよね？
「読者を惑わす不確かなことを自信満々に書くことを諌めたまでです」というのであれば、違約金発生を否定するあなたのコメントのほうが、「読者を惑わす不確かなこと」となりますが。
(ネットで法律関係のHPを検索すれば「期限の定めがあるが中途解約の定めがない借家契約については一般的に中途解約権がないものと解する」と色々なHPで書かれています。そういったHPは「読者を惑わす不確かなこと」ですか？)
また「一律に「白」は「白」だから１００％勝てるなんてことはありません」と言うあなたが、私が書いた「更生法申請後の契約」「倒産後の家賃」についてはなぜか全否定していますが、否定する根拠を尋ねたのに何も回答がありません。否定するのであれば、根拠を示してください。
なお、私は恐らく今晩から3〜4日程度ネットの書き込みができなくなりますので、すぐに回答をいただかなくとも結構です。
お二方のセミ弁護士（？）並みの知識の深さに敬意を表します。
隅々まで読ませていただいており、これから自分がどう動かなければならないのか道筋が見えてきたように思います。
私の質問に答えて頂いたばかりに、ケンカ腰のようなディーベートに展開している様は、私の望むところではありません。
どうか、お二方ともこれにて終了して頂きますようお願いします。
>特に中小の債権者の連鎖倒産を防止する目的と理解しておりました。つまり担保権者がハゲタカの如く資産を持って行き一般の債権者の取りっぱぐれによる倒産を防ぐと言う認識です。
会社更生法の趣旨は、事業継続に必要な資産に対する担保権行使を制限することにより、円滑な事業再生を図ることと、担保権の有無に関わらず債権者が「早いもの勝ち」で債権の回収に入るのを阻止し債権者間の公平を図るものと理解しています。
>レオパレスの救済の為に個人が破産させられるのは法律の趣旨に沿わないと考えてしまうのです。
法的整理により再生を図るのは、このままでは企業が存続できないので、債権者の債権を法的に公平にカットするということです。
なので、このまま存続させるか法的整理により再生を図るかの違いは、各オーナーのカット交渉をレオパが恣意的に行うか、管財人が公平に行うかの違いであり、オーナー全体でのカット額は変わりません。(法的整理による再建であれば、強制的なリストラが可能となったり、オーナー以外の債権者にも負担を強いることができるので、このまま存続を図るケースに比べたらオーナー全体の負担は多少軽くなることはあっても、重くはならないとは思います。但し、個々のオーナーに限れば、人により負担が重くなったり軽くなったりマチマチとなります)
>自主管理と言う話も出て居ますが、そもそもニーズの薄いエリアで有れば状況が好転するとも思えません。会社更生法が適用に成った場合、オーナーへの対処はそう言った面での考慮もなされないと思われますか？
恐らく過去にサブリース会社の更生法申請は例がないこともあり、どんな更生計画が出てくるか具体的に推測するのは困難です。
上記で書いたように、存続して再建を図るのと比べて「オーナー全体の負担が増えることはなさそう」「より公平な負担となる可能性が高い」といった総論は言えると思います。
(机上の計算では、オーナーへの支払賃料を一律5〜10％カットできれば、再建は可能と思われます。
但し各論で「優良物件も低入居率物件も賃料カットを一律とするか」「差をつけるとすれば具体的にどういった基準を設定するか」といった点については、規定も前例もないため私では全くわからず(恐らく誰にもわかりません)、管財人の考え一つとしか言いようがありません。
レオウォッチャー様
ご回答有難うございます。
レオウォッチャー様の言う通り建てるべきでは無かったと反省して居ます。
しがみつくと言う表現はどうなんでしょうか、レオパレスが無くなれば其れも出来ず、レオパレスが有るかどうかはレオパレス次第と言う所も有りまな板の上の鯉ですので。
pooh様
お書き頂いた様に私も個人的な印象としては更生法に成った場合は最高10%程度のカットで大丈夫と思います。黒字の物件に就いても痛み分けとするのが基本とは思いますが、多少は減額されるベキと思います。矢張りこのままおーに痛みを押し付けるよりも更生法に成った方がオーナーへのダメージは少ないとおもいます。
大変有難うございました。
法律談義を「音二郎さんのブログ」のコメント欄で展開する気はありません。
ブログ主さんも読者も迷惑なことでしょう。
poohさんがどうしても納得いかなければ、適当な掲示板を示してください、出向いていきますよ。
トミー様
レオパレスが存続する限りしがみつくことです。
レオだってみすみす倒産するのがいやだから、
借り上げ家賃の減額交渉や、NET,積立金など
少しでも生き延びようとしています。
案外しぶといかも知れませんよ。
ただし更正法適用のような事態になれば、
あなたのようなオーナーは悲惨です。
無責任な方が書いていることを真に受けると
大変なことになりますよ。
某オーナー様
議論することは本意ではありません、
間違ったことを自信満々で書き込み
読者を迷わせるような人が嫌いなだけです。
ご心配をおかけしました。
レオウオッチャーさん
>私の質問に答えて頂いたばかりに、ケンカ腰のようなディーベートに展開している様は、私の望むところではありません。
どうか、お二方ともこれにて終了して頂きますようお願いします。
「中途解約違約金が発生するか」「更生法申請後の契約はどうなるか」「倒産後の家賃振込は長期間凍結されるのか」といった各論については、それぞれに根拠を持った投稿であり「100％」かどうかは知りませんがある程度結論が出るはずの話なので、少なくとも他の方がどちらが正しいかを考えるための反論根拠を聞くまでは終了させるつもりはありません。
(中途解約違約金については、私の論拠が「条文及びそれについての多くの法曹関係者の意見」であり、レオウオッチャーさんの根拠が「中には別の判断をする裁判官がいるかもしれないというレオウオッチャーさん個人の考え」とわかったので終了しても結構ですが、後の二つについては何の根拠も書かずに一方的に「矛盾・論理破綻している」「知識のないことを自信満々に書く」と侮辱されただけで、議論でも何でもありません)
>法律談義を「音二郎さんのブログ」のコメント欄で展開する気はありません。
poohさんがどうしても納得いかなければ、適当な掲示板を示してください、
私は今後も書きます。
レオパと交渉する上で「法的にはどうか」を知っておくことは必要であり、回避しては通れないでしょう。
また他人を侮辱した投稿については、少なくともそう考えた根拠だけは明らかにしてください。根拠も何も書いていないのでは、「法律談義」ではなく単なる「誹謗・中傷」です。この件については根拠を聞いた上で、他の場所で議論をするかどうか考えます。
なお、総論として私の投稿が「読者を惑わす不確かなこと」なのかどうかについては「不確かと思う事柄があれば、各論でそう考える根拠を具体的に書いてください」という回答で終わりとしたいです。
おならpooh〜〜〜〜(^-^)臭いぞ(^-^)
あなたもわからない人ですね
Y掲示板で散々馬鹿にされるのもわかる気がします。
さて、あなたが終了するつもりはなくても
違約金についてはあなた自身が
＞質問の趣旨は「どれくらい回収できるのか」ということだと思われるので、「更生(破産)債権としては認められる。但し劣後債権と思われるので、回収額はゼロと考えておいたほうがよい」と答えるのが質問の趣旨に沿った正しい答えでしたね。
と書いた時点で終わっていますよ。
矛盾したことを前後で書いているから自分の書き込みをお忘れになったのでは？（笑）
「矛盾に気がつかない人にいくら各論を語っても無駄」
ということはお分かりでしょう。
これが各論の答えです。
＞レオパと交渉する上で「法的にはどうか」を知っておくことは必要であり、回避しては通れないでしょう。
生兵法は怪我の元、知っておくことは無いよりましですが、間違った知識は大きなリスクを伴います。
各論にこだわった挙句、木を見て森を見ず
あなたのスタンスにはこれが見受けられます。
本質をもっとシンプルに考える訓練をなさっては
いかがでしょうか？
シンプルに「更生法申請後の契約はどうなるか「倒産後の家賃振込は長期間凍結されるのか」についての私の投稿を間違いと断定する根拠を書いてください。
レオパオーナーは、レオパが倒産したとき、レオパ倒産の場合直接入居者と交渉権限を放棄することが、賃貸契約書に明記されない場合、入居者との交渉権限はありません。入居者との交渉権限は、レオパ倒産の破産管財人が引き継ぎます。このときオーナーは、アパートは自分のものだから、入居者と直接交渉して家賃を受け取るなら、そんな抜け駆けは出来ません。火事場泥棒と同じです。あくまで、破産管財人を通して家賃折衝をすることになると思われます。したがってオーナーの家賃を受け取るのは、半年〜１年ぐらいかかると思われます。銀行はローンの支払いを待ってくれるでしょうか。
オーナーは倒産ノゴタゴタが嫌いなら、倒産の前に一括借り上げから、一般契約に切り替えることが必要だと思います。
この件に関して、皆様どうお考えでしょうか。ご意見をお待ちします。
A１ どの契約のことをいっているのかわかりません。
少なくとも断定的に不確かなことを書く厚顔さは持ち合わせていません。
Q2 倒産後の家賃振込は長期間凍結されるのか
A2 凍結はされません、アパートオーナには家賃を受け取る権利がありますので、速やかに入居者に対し、家賃振込みの変更通知をするべきでしょう。
Q3 私の投稿を間違いと断定する根拠
A3 多すぎてとても書ききれませんし、ご自分で全部読み返してみてください。
質問を返して恐縮ですが、本気で全部正しいと思っていますか？
もう終わりにしましょう、間違いについては平行線ですし、他人の場所をお借りしています。
どうしても議論したければ、Poohさん自分でブログ立ち上げてください。
そのコメント欄なら心行くまで書き込みますよ。
契約書に交渉排他条項はありますか？
・・・必ずレオパレスを通す とか
・・・レオパレスが入居者の優先的云々とか
それがなければ、レオパも賃借人の1つですので
入居者との直接交渉は可能ですよ。
＞銀行はローンの支払いを待ってくれるでしょうか。
しっかりと相談すれば、利息の支払いだけで
元本の返済は猶予してくれます。
ただしいい加減な無責任な態度だと、
銀行員も人間ですのでカチンと来て困らせてやろう
とする人もいるかもしれません。
まずはご自分の事業なので、しっかりと内容を把握して
どうしたいのかという意見を持っていれば、
1年や2年の返済猶予は聞いてくれるでしょう。
契約書に交渉排他条項はありますか？>直接入居者と交渉権限を放棄することが、賃貸契約書に明記されない場合、入居者との交渉権限はありません。
契約書に交渉排他条項はありますか？
・・・必ずレオパレスを通す とか
・・・レオパレスが入居者の優先的云々とか
それがなければ、レオパも賃借人の1つですので
入居者との直接交渉は可能ですよ。
・・・必ずレオパレスを通す とか
Ａ：現実レオパとオーナーの賃貸契約は「レオパ倒産・破産・銀行の停止処分を受けた場合、他の賃貸契約のように全て入居家賃契約交渉はオーナーに帰する」といった契約になっていません。
ということは、入居者との交渉は、倒産後破産管財人が引き継いで、オーナーにはその権利が無いということになるのではないでしょうか。
A１ どの契約のことをいっているのかわかりません。
具体的な部分を示さずに一方的に「矛盾し、論理が破綻」と言って来たのはあなたですが？書いたあなたもわからないのでは説明のしようがないので、終了で結構です。
>Q2 倒産後の家賃振込は長期間凍結されるのか
A2 凍結はされません
私の意見と同じですよ？結局間違いの指摘がないのので終了で結構です。
>Q3 私の投稿を間違いと断定する根拠
A3 多すぎてとても書ききれません
結局両方とも書いて来ませんでしたので、終了で結構です。
>Poohさん自分でブログ立ち上げてください。
何人の方からリクエストを受けましたので、とりあえず柄だけは作ってあります。近日中にスタートさせようと思っています。
もともと交渉権は家主にあります
レオパは賃借人の位置づけです
賃借人に家主が全権委任する契約じゃなければ
家主 ＝ アパートオーナー は
自分の権利で賃借人を探し、入居させ、家賃を受け取る
固有の権利を有しています。
poohさん
「レオパがサブリース契約を解約する場合は、当然オーナーは違約金が請求できます。
とりあえず請求額は残存期間の賃料全額です。」
私
「このように考えられる根拠をお示しください。」
poohさん
2011-09-24 04:04:33
「期限の定めがあるが中途解約の定めがない借家契約については一般的に中途解約権がないものと解する見解が多数派だと認識しています。」
中途解約の意思表示の主体はどちらですか？
仮に破綻しても契約を継続する意思ある場合は、中途解約は発生せず、違約金は発生しません。
この単純な図式が理解できないからPoohさんは
論理が破綻しているのです。
ブログの開設待ってます。
個々のオーナーにたとえ所有するアパートの入居者であっても、賃貸契約をすすめる権限は１つもありません。問題があるなら、オーナーが賃貸契約を結ぶ時、レオパが破産・倒産したときには賃貸交渉権をオーナーに戻すという一言を書き込まなかったかということです。繰り返して言いますが、この時点でオーナーは直接入居者と交渉する権利を放棄しているのです。気づかなかったオーナーは後の祭りです。
個々のオーナーにたとえ所有するアパートの入居者であっても、賃貸契約をすすめる権限は１つもありません。問題があるなら、オーナーが賃貸契約を結ぶ時、レオパが破産・倒産したときには賃貸交渉権をオーナーに戻すという一言を書き込まなかったかということです。繰り返して言いますが、この時点でオーナーは直接入居者と交渉する権利を放棄しているのです。気づかなかったオーナーは後の祭りです。
教えてチョンマゲ。
(￣◇￣;)
いいえ、まだ十分時間はありますよ。
契約条項が気に食わなければ、追加契約書で条項を盛り込めばよいのです。
1日2日では結論は出ないと思いますが、
1ヶ月程度の時間があり、道理さえあれば断りきれないはずです。
民事上の契約ですので「双方合意すれば変更できる」と、なっていると思います。
あきらめるのには早すぎます。
我らがレオパススは何で負債総額一兆炎で父さんなの?
教えてチョンマゲ。
教えてチョンマゲASAP。(￣◇￣;)
長年の莫大であろう利益をオーナーに少しでも還元してほしい。
あかうしさんはどう思いますか?
ちなみにレオパがどんだけオーナーさんを利益を取ってたかなんて業務に携わる人間なら誰でもわかること。そんなことをここに書くことは無いんじゃないですか？
たしかにぼろ儲けしてることは間違いありませんが、実質の数値を出すことはさすがにありえません。
御社だってその恩恵は受けてきたはず。こんなとこにしておきましょう。今は利益還元の前に本体修正を考えるべきでしょう。還元する程余裕がないんじゃないですか？
ある程度達成でき、
来季以降の展望が見えてきた時に
大幅なリストラがあると思います。
さらに、パートナーズが力を付けてきて、
もう少し増えれば、はっきりいって人員は
多すぎです。
役職クラスの早期退職をつのる可能性もありますね〜。
資金ですは、銀行からは無理なので、
住生活や増資ですかね〜。個人的には、
りそなは、もう少し出せそうな気もしますが。
みなさま、私の予想、どう思いますか？
任期満了で退任でしょ。
無期雇用契約を会社と結んでいる、一般社員がプレミアム（レオパレスは出るかどうか疑問）をもらって辞めるのが早期退職優遇制度なの。
解りますか？
オーナーの最高級のランクですかね〜？？
どこに書いてますか？
見つけられないのですが…
オーナーとは一切無関係です。
法人契約している大口ユーザー専用HPだそうです。
おバカなお名前。
マヌケなオーナーなんだろうな。
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
これからは、人生楽しく生きてゆきます。
今回のTSSは間接的な経費削減含め、きちんと今まで通り修繕管理してくれると思い賛成します。他、太陽光とセキュリティは急に積極的に協力はおかしい。太陽光は何年も前から国も推進していること？。計画がその場の思いつき様子。ネットにももうセキュリティつき物件の区別してあります。お金ない。オーナ協力は、てっとりばやいけど、明日でも、今すぐでもした方がオーナにとってこれからの取り決めにとてもと。焦らせるやりかたです。もうはっきり言って賃貸部門だけ残り、入居率低い物件は非合理な要求して契約解除に持っていくのでしょうね。それかどこかの企業が引き継ぐ。いずれにしても給料が高い社員と入居率低い物件は切られるのかなーと思っていますが、以前もレオにとっては望むところの答えがありましたが、再度確認お尋ねです。それなりに収支を堅くしなければいけませんので、くどくてすみません。
よろしくお願いします。
仮に、いっている事が本当であったとしても、現在の決算内容をきちんと見れば自分の金をレオパレス名義に移すも同然の改訂に賛同する理由が無いと感じます。
ここで文句言ってなんか変わるのか
信用できない会社ですよ。
ちょっとどの部分をお聞きになりたいかわかりずらいので私が客観的に思うレオパの態度をお話しします。
私が在職時（平成22年度）営繕工事を対応していたのはお客様相談室建物管理課です。その頃全国で担当者が300人くらいでしたかね。担当者が担当する物件は約200棟前後です。
TSS加入物件は１年に一度物件点検を行います。その点検結果に基づき建物修繕を行う流れになってます。
今回の制度改正でレオパがオーナー承諾を得ずに物件を修繕していくことになりますが、今までの体制が取れていればまず問題がないと思います。
しかし現在この建物管理課という名前の部署は存在しません。今お客様相談室に完全に吸収されてしまい、人員も約３分の１になっています。減った社員がどこに行ったかというと太陽光事業の提案要員と家賃改定部門へと異動しました。
つまりレオパとして建物修繕管理に人員を必要としていないということです。その状態で果たしてうちに修繕はまかせて下さいとお願いできますか？その状態で本当に管理に重点を置くと思いますか？
仮にこの人員で今の物件数を回していくには限界があります。必ず漏れが出ます。
そのことを踏まえて良く考えて下さい。現行のシステムで運営することになんら問題はありません。
レオパが今回の制度改正で考える本音は２つ有ると思います。まずは現金を集め且つ売上を安定してたてられること。
それとこれは共済会からTSSへ制度変更したオーナーさんには説明をしていますが、現契約では長期修繕補償金と積立金の合算額で物件を修繕する内容になっていますが、仮にこの金額を超えた場合はレオパが費用を負担する内容になっています。
実際のところすでに予算がなく修繕ができない物件が出ています。しかしレオパの方針としては一切負担するつもりはありません。今回の制度変更でそこをうやむやに消し去りたいというのも今回の２つ目の理由です。
この本音はあくまでも私の推測です。ただまんざらでもないと思いますよ。
３杯も食ったメタボ進行中。
丼ばかりでもううんざり。
話そらしてゴメンなちゃい。
今期中に現金と売上を得たいというのが一番の理由であると自分も思います。
それで、すぐに現金が集められるオーナーから取ろうというわけですよね。
色々と分かっており、納得できない部分がたくさんあるのですが、
自分の物件は入居率４０％前後で多額の借金を抱えています。
自己管理ではどうにもならない物件であり、
レオパレスと心中するしかないと判断し、
本日、書類を投函しました。
戦いたいというのが、本音ですが・・・
建管ってなくなったんですね。僕は在職中、よく建管の子から相談うけ、築10年近くなる物件でアスファルトのワダチや1階廊下土間のクラックを確認したり相談うけたりしました。
業者の施工に問題あるものは私で施工店へ連絡して営繕させたりしてましたよ。
話は変わり、あかうしさんの言う通りでレオパは今、現金がまったく無いんだと思います。おぼれてワラをつかむところのように思えます。
支店長、副本部長は本社役員の防波堤にすぎません。波風を防波堤あてるのでなく飛び越えて役員に直談判がいいです。それで支店や本部から「あのオーナー役員にクレームいった恐ろしいオーナーだ」と思われるくらいがいいと思います。憎まれっ子、世にはばかる。
ありがとうございました。コピー取りました。問うことと、思っていることで焦点がまとまらずすみませんでした。TSS書類送りました。修繕をどんなふうに出るか覚悟はしています。物件ランク分別して入居率低いのは切り捨て物件にして、修繕が雑かなと思っています。今回はレオパレスへのかけです。あかうしさんに問うて返答はどうであれ、真意に近い事が得られると思ったのです。ますます覚悟して最悪状態にならないように勉強します。コピー再度見ます。ありがとうございました。
サボればもうかるシステムですので現状の財務状況では、まともにレオパレスが修繕を実施するとはとても思えません。
いままででもまともな修理を提案してきていません。こちらから修繕が必要なので見積もりを要求してもなしのつぶてでまったく反応がありません。微々たるものですが修繕すれば売上や利益が上がるのにまったく知らんぷりです。
建物のシーリングの劣化により亀裂ができていてもまったく修繕するつもりがないようです。
このような状態でサボれば利益が上がるようになれば絶対修繕なんかしません。
少ない収益の中からレオパレスにお金を献上するのは愚の骨頂だと思います。
別にＴＳＳでなくても修繕に対して支払を滞りなく支払えば契約違反ではないので解約理由には該当しません。
私は、先日営業に同意できない旨通告染ました。こちらの希望はＴＳＳの解約のみで修繕や家電品については実費請求による対応を要求しました。ちなみに私はレオパレスにて２棟契約していまして、１棟は約１４年目でＴＳＳの契約はしていません。
参考にしています。私としては最後のかけですよ。９/２７、０１、０９，３９のオーナさんのようにしっかりされている方の意見はとても参考になりました。一部のレオパレスの方針を信じていきますと言う社員の方は悔いはないと思います。もしもの事があっても、このような方は他所でも使える方ですよ。それましたけど私もレオパレスを信じて建てたのですから、奇跡に近い復活を頭のすみにないわけでもないです。ちなみに大和、積水もオーナはがっかりしていますよ。大東も現実はひどいみたいです。自己管理が一番悔いがないでしょう。ありがとうございました。
「日住検」による「レオパレス２１問題」委員会が設置されました。
相談窓口：０３（５８４７）８２３５
サブリースのリスク（１） Ｌ社（サブリース会社）から賃料減額を迫られた。
テーマ：レオパレス２１問題
サブリースのリスク（１）
「サブリース契約であっても借地借家法32条の賃料減額請求ができるのか？」
＜Ｌ社の事例＞
オーナーからの相談内容
物件築年数が4年目にもかかわらずＬ社（サブリース会社）から賃料減額を迫られた。
賃貸物件内容
・物件場所：茨城県
・借上げ個数16戸（敷地722.23�屐〃�坪４３６．７７�屐 �
・総額投資資金：109,000,000円
・建物賃貸借契約内容
第2条 本契約の期間は、平成1９年6月30日より平成49年6月29日までの30年とする。
第3条（一括賃貸料及び支払い方法）
（１） 本契約の一括賃貸料は、当初1０年間は、月額―金５５４、３００円とし、不変とする。
（２） 第1項による10年を経過した後の一括賃貸料については、経済情勢、近隣相場家賃等を
勘案した上で、甲乙協議の上、2年毎改定するものとする。
この相談事案は全国展開をしているＬ社とサブリース契約を結んでいるオーナーからの相談です。
賃貸借契約書第3条（１）の条項がありながら賃料減額請求の事例が数多く存在しています。
様々な事例からサブリースのメリット及びデメリットを考察します。
(続）
無料相談 ０３（５８４７）８２３５
http://ameblo.jp/otani123/theme-10008810697.html
従業員は本当に今期、黒字化できると考えているのだろうか？
我らがレオパレス２１よ永遠に！！
あくまで、サブリース契約においても借地借家法３４条の適用があるが、賃料増減額請求の当否や賃料相当額の判断にあたっては、契約当事者が賃料額決定の要素とした事情を総合的に考慮すべきとされた事例です。
つまり、万一裁判になっても契約の経緯や事情(家賃保証を前提とする高額な建築料等)を考える必要があるため実際の引下げはかなり難しく、そもそも裁判にまで持ち込まれる可能性が極めて低いので、突っぱねておけばいいということです。
先ほどのコメントですが、裁判に持ち込む事がコストに成るとの判断で書きに成っていると思うのですが、借地借家法では支払側（賃借人、転借人）が適当と考える額を支払う事で足りると有るはずです。つまり、裁判などが嫌だと思うオーナーは飲むしか無くなります。企業よりもコストに対しては弱い立場と考えます。
当然裁判などで金額が決まればその差額を金利を付けて支払いますが、調停に関しては欠席する旨を事前に通知しておけばオーナーは裁判を覚悟しなくては成りません。これはどちらかと言うとオーナーに不利に成ると考えますが、どうなのでしょうか？当然集団訴訟と言う事も考えられますが、纏まるには時間が掛かります。レオパレスとしてはまずは時間稼ぎが出来るだけでも価値があると思うのですが、どうでしょうか？
理解が間違っているかもしれません。私だったらすぐに調停へと向かう気力が持てるか自信がないと言うのが正直なところです。
先にカキコミました通り、わたしもオーナーの一人で、物件の入居率が低く、賃料下落によるローン返済難になる事を苦慮していました。
相応の減額の必要性は理解していますが・・。
しかし、この判例からしてもローン返済額を下回る減額は無いと確信し、少しホッとしているところです。
でも、レオが存続してればの話ですが・・・。
東京高判平16・12・22 金商1208−５
ですから、以前も書いた様にオーナーの減額は理屈ではなくお願いとして行い、新株を発行して配当で利益を還元するとか他の方法を探るべきと思います。
前にも書きましたが、裁判に持ち込むか否かはオーナーとレオパとのチキンレースであり、弱気になったほうが負けです。
そうなると、損得度外視でどこまでも突っ込むことができる個人と違い、勝っても得になるかどうかわからず、しかも勝てるかどうかすら定かでない訴訟に持ち込むという選択を組織として行うのは無理です。
調停を実質的に拒否するということは訴訟辞せずという社内決済が必要となるので、まず無理でしょう。
(なので、レオパで減額交渉は山ほどあるはずですが、実際訴訟になった例は聞いたことがありませんよね？)
>物件の入居率が低く、賃料下落によるローン返済難になる事を苦慮していました。
相応の減額の必要性は理解していますが・・。
基本的にレオパが交渉の材料とできるのは、近隣家賃・物価・税金等が「建築時と比べて」どれだけ下がったかと言う話であり、仮に今の家賃が近隣家賃と比べて高かったり、入居率が下がったりしていても、それは当初から承知の話であったりレオパの営業政策の失敗によるものなので、オーナーが負担を被せられる話ではありません。
地域にもよりますが、恐らく賃料の下落率は年率1％程度のものであり、しかももしレオネットの有料化に応じていたらその分は控除される話です。
コメント有難うございます。
確かに個人は損得無視で突っ走る事が可能ですよね。レオパレスも個人との遣り取りだけなら弱気になろうと脅しまがいの会話であろうと噂の域を出ない話と斬り捨て可能ですが、判決が出てしまえば客観的な事実として全国の関係者に周知の事と成りますものね。
流石、勉強に成りました。我が家に来て居る担当者も事を荒立てる積りは無いとよく言いますからね、そう言う事情がありえますね。
そう言えば、大東建託などもサブリースですが、近所のオーナー達は相当減額される様な事を言って居ましたが、こちらも同じ理由で突っぱねる事が出来るんでしょうかね？どの様な契約をして居るのか見た事が無いので分かりませんが。
あまり適当なこと書いちゃダメですよ。下落率が1%？レオネット分は控除？何を根拠にそんなデタラメを...
基本的に契約時に賃料のシュミレーション表の様なものを渡すべきですよね。金利のシュミレーションは8%迄貰いました。その時の説明で其の程度の金利で足が出ないとの説明でしたから。客にとってリスクになる事柄に就いてきちんと説明しておくべきでしたね。
確かにレオは甘いですよ。大東建託なんかはもっと脅しまがいの口調なんでしょうかね？
お名前の通り事情通でありましたら、実態のところお聞かせ願います。
TSSの変更についても、いきなり郵便で送りつけられ、レオパからの何の連絡もない状態で、ここの皆さんと同じく無視状態です。
それから、他のところでは減額請求に応じず、解約させられたという記事もあり、正直なところで、どう対応すべきなのか混乱しています。
レオパの台所事情は察しがつくので、難局を乗り切るためには協力も必要と感じています。
しかし、レオパが生き残れても、自分がローンを払えず破綻しては意味がありません。
いったい、どこが落とし所なんでしょうか・・・。
無責任なのはあなたですよ。
書くなら根拠を書かなきゃ。
実際には減額出来にと言ってやればいいと言う事と理解しています。
ご免なさい。
もしあるとしたら、契約書のドコに？
訴訟ならどの判例で？？
無いとしたら、どうして解約させられた事例があるのでしょうか・・・。
ここの書き込み見てると、社内の人間でないのに良く勉強されてるなぁと感じます。実態はここで書き込みされてること、かなり合ってると思いますよ。
TSSの変更→オーナー自身の口座に毎月一部屋いくらと積立してきたものを、なぜかレオパレス管理にさせろと言う話。まともな感覚を持った人なら応じませんよね。ただ、たかさんの言うようにオーナーが皆応じなければレオパレスはやっていけないでしょうね。家賃下げられるのは嫌だが、レオパが潰れても困る。葛藤の日々、心中お察しします。
unknown
無責任と言われても困りますねぇ。自信満々に間違ったことを言ってることで、ここをご覧になってる皆さんが勘違いされてはいけないと思い書き込みしただけなのですが。逆になぜ1%の下落率で済むという結論になったのかそちらの根拠のほうが見ている皆さんも気になると思いますよ。
回答ありがとうございます。
本当に眠れない夜が続いています・・・。
ここまできたら、レオパも丸裸になって、本音で言ってくれればいいのです。
TSSみたいな姑息な事をするから、逆に不信感を抱かせるんです。
下落率１％という事は３０年後に３割下がる・・・。
私としては、意外と妥当かなって思ったんですが？
それではどうして１％が間違っているのか教えて頂けますか？
個人的には有っているのか間違っているのかすら分かりませんが、基本的には年に何％と言う考え自体間違っている気がします。どうでしょう？
さとしさん
>下落率１％という事は３０年後に３割下がる
>基本的には年に何％と言う考え自体間違っている気がします
経年劣化の話ではなく過去の賃料相場の下落率の話なので、さとしさんが書かれているように、「年に○％下がるので、○年後に○％下がっている」という考え方ではありません。
ここ10年ほどデフレが続いたためそれに合わせて賃料相場も下落が続き、下落率も年度毎に大きくブレることはなかったため、ここ10年ほどに限ればたまたま経過年数×1％程度で計算すればおおよその下落率が計算できるということです。
事情通氏
他の方も書かれているように、「デタラメ」と侮辱するのであれば、根拠を書いてください。
(他の方が何も書かなければ、根拠がない中傷はスルーするつもりでした。仮に根拠があっても、「デタラメ」などと侮辱する言葉を投げつけると掲示板が荒れるもとになるので「○○の理由で間違いです」と書いてください。)
また細かいことを言えば、「自信満々に」と書かれていますが、「恐らく」と書いてあるので、100％確信を持った書き方ではないとわかると思いますが？
あなたが根拠を書いてくれば、私の発言根拠と、なぜ「自信満々」でなく「恐らく」とつけたのかも説明します。
コメントありがとうございます。
デフレ、リーマンショック等ステレオタイプな発言を頻繁に耳にしますが、交渉の際は具体的な資料がせめて欲しいところと言うのが正直な感想でした。
1.毎月いくらを積み立てることになるんでしょうか？
2.過去に積み立てた分は取り崩して自由に使えるよになるんでしょうか？
3.修繕にいくらかかっても追加は必要ない代わりに、全く修繕をしなくとも返って来ないという理解でいいんでしょうか？
4.今後値上げの要求があった場合、拒絶したらどうなるんでしょうか？
はい、すいませんでしたー。あなたとやりとりするのめんどくさそうなんでやめます。
レオパレスの家賃減額を経済情勢だの近隣相場だの一般論でしか言えない方の話は参考になりませんし。家賃減額するかしないか決めてたのは、もっと別のファクターだったんですよ。
その別のファクターというのを、是非ご教示願います。
とにかく、最後は自分で決めるしかないのですから、一人でも多くの意見を参考にさせて頂きたいと考えます。
君ねぇ、レオパレスがどんな事情で家賃減額を希望しようがそんなこと、それこそどうでも良いでしょ？
減額を希望するのはレオパレスの勝手だけど客観的な事実がなければ交渉に成らないじゃない。そんな理由で裁判で勝てると思う？年額幾らの赤字物件だからとか、供給過剰なエリアとかそんなのはレオパレスの事情でオーナーには関係ないでしょ？
レオパレスがどういう事情で、家賃下げてるか理由がわかれば対策が打てるでしょ？少し考えればわかると思いますけど...。わかります？私は家賃減額についての話してただけで、裁判の際にどうなるかなんて話、一切してませんよ。
レオパが倒れたら身も蓋も無いという解釈でしょうか？
それで、結局減額に応じたのですか？
コメント拝見しました。
裁判はともかく、公に公表出来るしっかりとした理由でなければオーナーは対策と言うより、無視出来る気がするのですが間違っていますかね？
具体的に教えて頂けると助かります。
十年未満は物件の競争力如何にかかわらず、家賃減額は拒否できる。
十年経過した物件は、レオパレスは減額の要求が出来る。その場合、物件の競争力により減額幅が異なる傾向が強い。
一般論や平均値では語られないのが辛いところですね。
オーナーさんの家主力が問われるヤバイ世の中です。
＜十年未満は物件の競争力如何にかかわらず、家賃減額は拒否できる。
借地借家法３２条一項により契約書の内容を問わず、減額の要求は可能です。拒否は出来ません。勿論要求の金額が通ると言う事では有りません。飽くまでも無視は出来ないと言う事です。これは強行法規のため正式に減額要求をされると面倒と言う事でもあります。
家賃減額は10年目以降は無視はできません。据え置きにしろ減額にしろ、協議の必要があります。もちろん築10年以内であれば家賃減額に応じる必要はありません。
たかさん
すみませんが、私はオーナーではありません。元社員です。たかさんがどういった経済状態におられるのかわかりませんが、アパートの建築地が他にもあるだとか、土地購入に興味があることをさりげなく担当者に伝えてみて下さい。もちろん本当に建築する必要はありません。それだけで扱いが全然かわります。顔も見たくないかもしれませんが。
しかし、レオパレスは十年間は契約書に明記された一括借り上げ賃料を支払うと言っています。他方、十年超では二年ごとに契約の見直しを謳っています。
したがって、十年超のオーナーはビビるでしょうが 、十年未満は拒絶一本でよいハズですよ。
コメント有難うございます。
無視出来ない事は理解出来ますが、金額等で折り合いの付かない事はよく有ると思うのですが、最終的にはどうなったケースが有るか教えていただけないでしょうか？宜しくお願い致します。
お間違えの無いように
こちらをご覧ください（レオパレス公式HP）
http://www.leopalace21.co.jp/kojin/risk/index.html
＞８．財務制限条項
＞当社が複数の金融機関との間で締結している借入れに係る契約には財務制限条項が定められております。
＞従って、当社の連結もしくは単体の純資産、連結もしくは単体の有利子負債額、単体営業損益が
＞当該財務制限条項に定める水準を下回ることとなった場合には、金融機関の請求により、
＞当該借入れについて期限の利益を喪失する可能性があります。
レオパレスは金融機関と「利益や純資産額が約束した水準を下回った際には、
借り入れ期限前でも、耳をそろえて全額支払う」
という約束をしていますということです
当然ながら約束した利益目標が守れない際には、借り入れを一括で払えるはずも無く
たちまちにして資金ショート、破綻してしまいます。
だからこそ、手持ち資金を手厚くするためTSSの切り替えをシャカリキニなっているのだと
私は考えています。
お間違えの無いように
レオの今年度第一四半期（4月から6月の3ヶ月間）
は49億円の経常赤字でした。
手をこまねいていると、４９億 × ４ ＝ ２００億円弱の赤字が予想されます。
建築請負事業も赤字なので、賃貸事業で稼がざるを得ません
賃貸事業の売り上げは年間３６００億円〜４０００億円程度ですので
年間２００億円の赤字を収支トントンにするのは、売り上げ４０００億円としても
年間平均５％の営業利益率の改善が必要になります。
賃貸部門で利益率向上させるには、
収入の増・・・・家賃の引き上げ、入居率アップ
支出の減・・・・借上げ家賃減額、経費削減
などがありますが、経費削減、人員削減は相当やってきたようですし、
入居率アップは困難でしょう。せいぜい８０％台の前半にとどまるのでは？
そこでどうしても、借上げ家賃の減額に踏み込まざるを得ないでしょう。
期の途中で平均５％の利益率の改善を図ろうと思えば、単純計算しても
折り返し時点では１０％程度の借上げ家賃減額が必要になるでしょう。
仮に他のものが利益に貢献しても、１％の減額なんかで収まらないのは
普通の理解力ある大人にはわかるでしょう。
黒字に転換しなければ、銀行から借金の返済を一気に迫られ、倒産すると思えば
「約束を守りたくても守れないんです、つぶれてしまえば、保証自体できなくなります」
５％以上の減額や１０年以内の借上げ家賃の減額は契約違反ではありますし、
当初の約束を違えることになり、一部上場企業としての信義に反しますが、
もうそこまで追い込まれている、「背に腹は代えられない」状態だと考えれば
理解しやすいと思います。
「おかしいじゃないか、約束が違う」と担当者を追い返して悦に入っていても、
大元が破綻に追い込まれれば、保証自体意味がなくなります。
危機感を持って、ご自分で対策を考えるか、心中覚悟でしがみつき、
結果つぶれずに良かった。となるかはわかりませんが、
できるだけの手を打っておくのは必要だと思いますよ。
状況がよく理解できました。
今の状態ではレオパの破綻は逃れられそうもないですね・・・。
ローンもあるし参りましたな。。。。
最後まで読むと震えあがります。
*************************************
さらに、当社が当該財務制限条項に抵触する場合、社債その他の借り入れについても期限の利益を喪失する可能性があります。
当社は事業計画の実行により業績改善を図るとともに、
当該財務制限条項への抵触及び、これによる期限の利益喪失を回避するための施策を最大限継続的に行っていく所存ですが、
万が一、当社が上記借り入れについて期限の利益を喪失する場合、
当社の事業運営に大きな影響を及ぼす可能性があります。
*************************************
1.毎月いくらを積み立てることになるんでしょうか？
2.過去に積み立てた分は取り崩して自由に使えるよになるんでしょうか？
3.修繕にいくらかかっても追加は必要ない代わりに、全く修繕をしなくとも返って来ないという理解でいいんでしょうか？
4.今後値上げの要求があった場合、拒絶したらどうなるんでしょうか？
前述のご質問にお答えします。
1.毎月いくらを積み立てることになるんでしょうか？
これまでと変わらず、以下の通り。
築年数
０−５年 ５％
６−１０年 ６．６５％
１１−１５年 ７．６５％
１６−２７年 ８．６５％
２８−３０年 ５％
2.過去に積み立てた分は取り崩して自由に使えるよになるんでしょうか？
特定口座に入っているお金はレオパレスとは関係なく成り個人の預金と成ります。
そのかわり、今後契約月で残金を割り分割して賃料から引かれます。
もう一つ、ＴＳＳに移行した際の長期修繕保証金残高も戻りません。その分は携帯の本体割引のように請求される分が既に支払った分を充当という考えで、計算式には載っていますが月々の支払からは引かれません。
3.修繕にいくらかかっても追加は必要ない代わりに、全く修繕をしなくとも返って来ないという理解でいいんでしょうか？
そうは書いてありませんが、当然そのように解釈できると思います。
4.今後値上げの要求があった場合、拒絶したらどうなるんでしょうか？
契約上は何も記載が有りませんが、上記の％が記載されているので合意が無ければ出来ないとの常識的判断になろうかと思います。
ここからは余談ですが、１０年ほど前に３０年一括借上げを契約した際にすでに修繕の金額は上記のように賃料に対する％で明記されていました。ところが、ご存知の様に賃料自体が大幅に下落しております。当然積立金も減少するはずです。しかしながら、修繕にかかる費用はデフレとは言え、大幅に減少していかない事情から破綻が予想できます。つまり、工事を請ける企業へ無理な金額で発注をするか、メンテをしないかに行き着くものと推察致します。あくまで私見ですが。
>築年数
>０−５年 ５％
>６−１０年 ６．６５％
>１１−１５年 ７．６５％
>１６−２７年 ８．６５％
>２８−３０年 ５％
これは、今まで払っていた管理費の事ですね。
修繕積立金は、一戸当たり2000円の定額です。
新制度では、それまでの修繕積立金と管理費を合算して「メンテナンス費用」という呼称に変えています。
２
>計算式には載っていますが月々の支払からは引かれません。
計算式に載っているとおり、月々の支払からひかれますよ。
４
>賃料自体が大幅に下落しております。当然積立金も減少するはずです。
修繕積立金自体は、１で書いたように一戸当たり2000円で賃料とは無関係です。
現行の管理費が減少して行くのですね。
某オーナー様
今契約書を見ながら書いていますが、間違っていません。
メンテナンス費用の計算方法は以下の通り
一括賃貸料×規定割合表記載の割合＋前述の積立金の分割分と有ります。
規定割合表は前述の通りです。
長期〜の費用が実際に引かれないのも書いてあります。
もしかすると、優良物件と私のような赤字物件で違うのかもしれません。驚きです。
失礼しました！
>０−５年 ５％
>６−１０年 ６．６５％
>１１−１５年 ７．６５％
>１６−２７年 ８．６５％
>２８−３０年 ５％
は、修繕積立金と管理料の合算の借り上げ賃料に対する割合ですね。
その内訳は、修繕積立金は定額で管理費の割合が築年数に応じて上がって行くのですね。
失礼しました。
>長期〜の費用が実際に引かれないのも書いてあります。
どこに書いているのでしょうか？
見当たらないのですが・・・
「建物メンテナンス契約」費用について と書かれた紙の線で囲った中にある記載です。
（a)長期修繕保証金残高は、TSS制度契約開始時に既に受領済みのため月々のお支払いから契約残存月数で案分し多額（a')を控除させていただきます。
とかかれていると思います。
ご確認ください。
「多額」ではなく「た額」でした。
「案分」ではなく「按分」です。
書かれていますよ。
ですから、月額メンテナンス費用から引かれてますよね。
かっこで囲んで、月々のお支払い額＝月額メンテナンス費用ー（a') と書いてます。
引かれなかったら二重取りですから、それを是正するために引くのですよね。
要は、長期修繕保証金はレオパにとられたままということですけど。
そういう事ですよ。
とにかく信用できる制度とは言いがたいですね。
poohさん
契約書には契約満了時に残金を払い戻さない旨の記載も有ります。普通に考えてきちんとメンテナンスすれば足りないと思うのですが。
某オーナーさん
ご回答いただきありがとうございます。
色々な費用があって、実際に契約していない私はかなり混乱しています(汗)。
以下のような理解でいいんでしょうか？
・築5年以内物件で10室で一括賃貸料を月額60万円とすると、「メンテナンス費用」として必要な額は管理費60万円×5％＋修繕積立金2千円×10室＝5万円
・これを従前は管理費として3万円をレオパに支払い、修繕積立金の2万円はオーナーの預金として積み立てていた
・オーナーは、月々の修繕積立金の他に、TSS以降前に長期修繕保証金を積み立てており、これはレオパが預かっている
・従前は長期修繕保証金は途中で引き出せない代わりに、使われなかった分は契約満了時に返ってくるはずであったが、今回の変更で修繕積立金相当額に充当して分割して返済して行くことになったが、契約満了時に充当しきれずに余った保証金があっても返って来ない
・長期修繕積立金を修繕積立金相当額に充当し終わったら、オーナー名義の特定口座から月々の修繕積立金相当額に充当していく。
なので、長期修繕積立金を預けているオーナーの実際の支払額は当面の間管理費のみの月額3万円で、長期修繕積立金を預けていないオーナーの支払は月額5万円
…自分で書いていてどこか間違って理解しているような気がしています。
(今回の変更目的の一つに、レオパが当座の手元資金を増やすためという点があると思っていますが、上記の理解だと、長期修繕積立金を預けているオーナーからレオパが受け取る額は、長期修繕積立金が取り崩されてゼロになるまでは管理費相当分のみとなり従前と変わらない)
最初から最後まで全部間違えてますが、（笑）
poohさんはオーナーではないのでもうお開きにしましょう。（笑）
まず私の契約時（10年前）には、家具家電用のファニチャー費用積立金（備え付けの家具家電の交換費用に当てられる）と建物の修繕積立金（一括借上賃料の５％）分が引かれていました。当時は共済会の形で、修繕にオーナーの自己負担というものが修繕の内容ごとに決められておりました。
その後、お上からの指導で共済会のままでは居れず、かといって保険会社を別途立ち上げ、運営するにはコストがかかるという事で共済会を解散してTSSに移行しました。
昨年家具家電を切り離し、「家具・家電総合メンテナンスサービス」と名称を新たにしました。
内容は一部屋辺り月２０００円を当てることに成り、振り込まれる賃料から引かれますので１０部屋の物件であれば２万円引かれます。これは積み立てなどとは違いオーナーにとってはコストに成ります。レオとの一括借上げ契約終了をもって終了し実費との過不足は清算されないとあります。
それともう一つが従来のTSSから家具家電部分を切り離した「メンテナンス・リフォームトータルサポートシステム」です。これを今は皆TSSと言っている様ですね。
そこでpoohさんのいわれる従前のTSS制度の内訳は修繕積立金と管理料と成っており、某オーナーさんの書かれているように二本立ての内訳なのです。
しかし、私が前述した通りの％が月々の負担金額で、その中から月一部屋辺り２０００円をオーナー名義の特定口座に振り込んでいました。
ですから築５年以内、一室６万円、１０部屋の場合は
「家具・家電総合メンテナンスサービス」分として２０００円／部屋 月２万円／一棟
「メンテナンス・リフォームトータルサポートシステム」分として ６万円の５％＝３０００円から２０００円をオーナーの特定口座に、残りの１０００円をレオパレスにお管理料として支払う契約でした。
それが今回の改訂でオーナーの特定口座に振り込まれていたオーナー名義のお金がこれからはレオパレスへ支払うコストと成り、代わりにレオパレスは会社の責任において修繕をすべて受け持つことに成ります。
ですから、修繕をしなければ毎月一部屋辺り２０００円の売上増に成るという計算です。
とりあえずアップします。
済みません、長期修繕保証金については良く理解できておりません。（おいおい、大丈夫かよという話ではございますが）
私の場合１０部屋で５０万円弱ですし、今後増えるような類いのものでも無いようですから気にしておりませんでした。
ちなみに、先ほど書き忘れましたが、現在（改訂前）のサポートシステムでは負担額がかつての５％から引き上げられた代わりにオーナーの負担は無くなりました。ですから、修繕費用がかさめばレオパレスが負担する事に変更に成っていました。
結局この事もレオパレスには負担に成り、修繕を後回しにしている現状を生んだのだと拝察します。
アップする前にお開きにしましょうとコメントされていたのですね。長々と書いていたもので・・・・
済みません、僕の記憶違いで、修繕積立金は２０００円ですから、賃料には影響されませんね。ご指摘ありがとうございました。
理念などはともかく、すぐにでも倒産するかもしれない会社に自分の金をわざわざ預けるというのは抵抗が有ります。
これまで通り特定口座を利用するか、オーナーの普通口座から振込手数料をオーナー持ちで振込でも良いです。ネットで振り込めば手数料はかかりませんから、私の場合。
本当ですか？知りませんでした。でもどうして？？
特に今のレオパレスのやる事は破綻回避の為の姑息な手段とオーナーにも思えますから。ただ、今回どの程度のオーナ−が賛成するか全く分かりません。私も気になりますよ。
だいたい月次から管理戸数が無くなりましたし、本当の数字がオーナーにも分からない現状を思うと疑うのは自然、オーナーであれば心配するのが当然と思います。
もう倒産するならこの契約内容をのんでものまなくても一緒かなぁと思います。
＜家賃保証がその分安いのではないのかな？
その辺は分かりませんが、やはり全員で理解しやすい公平感のある制度にすべきかと思います。もしそうであるならば、高い賃料と管理料を合わせ辻褄を合わせるべきかと。
それと月次についてですが、管理戸数が減っていないのではないかと思います。つまり、赤字物件の解約が順調に進んでますよ！なんて言いますが、実際はそうではなく頓挫しているとか？まぁ事実は分かりませんが。
これまで、この掲示板（じゃ無いか）でたびたび書かれているようにそう簡単には減額、解約は出来ないはず。
家賃の減額に関しても、自分の物件の周辺物件も、募集家賃が下がってきております。
サブリース会社に問い合わせた所、10年目以降のレオパレス物件のサブリースは、難しいみたいです。まず、地元の不動産会社が手を出さないみたいです。
レオから離脱してサブリースは相当ハードル高いでしょうね。
オーナーでもない人間が、いろいろしゃしゃり出すぎました。深く反省しております。
いえいえ、謝る必要なんて何もありませんよ。
ここはオーナ−だけの場じゃ無いんですから。
色々な方が意見をコメントすれば良いと思います。
積立は一室2000円で三井住友新宿の口座に振り込まれ、
管理料は一括借り上げ賃料から差し引いて振り込まれていましたが、
間違いございませんか？
他の不動産会社は何故てをださないのですかね？
その際は退室後のクリーニング等はしてもらえるのですよね？
私の物件の入居率は平均で３０％ちょっとです。
それでもレオパレスでは減額も無く新築時と同じ賃料を貰えますので、当然今はこちらが有利という事です。
倒産すれば考えます。
詳しく解説いただきありがとうございます。
ようやくほぼ理解できたような気がします。
>プー様はオーナーでもないのに何故知る必要があるのか…その情熱はどこから…
>株をやっているならば会社の動向は気になると思いますが。
一応大儀名分は投資情報の収集です。
が、恐らく1〜2年はここの株を動かす予定はないので、実際は単なる趣味です。
(大企業相手に戦うのは嫌いではないため、オーナーサイドに立った投稿をしているつもりです。なので、オーナーの方から排斥される言われはないと思いますが？レオパ側からすれば余計な知恵を付けるので腹立たしいと思いますが。
因みに2011-09-30 17:32:55 の投稿は私ではなくなりすましです)
今回知りたかったのは、TSS制度の変更でレオパの赤字縮小にどれくらいの効果があるかという事で、1部屋あたり年間2万4千円ということは、×57万戸で最大でも年間140億円弱で、仮に70％の同意が得られれば短期的な赤字縮小効果は約100億円ですか。
(70％も同意が得られるかどうか知りませんが)
現状の赤字は年間200億円ペースなので、黒字転換を図るにはやはりこれだけでは全く足りず、更に大々的に家賃減額交渉を行わなければいけない話ですね。
(そもそも今回の変更も単に収益を先食いしているに過ぎない話なので、赤字縮小効果は年々減少して行き、仮にさとしさんの言われるように実際は足りないのだとすれば、中長期的には逆にマイナスになる話です)
「TSS変更に応じれば大丈夫」だと思わせてとりあえず現金を集めたいレオパにとっては困った投稿ですが、「多くの人がTSS変更に応じれば大丈夫。なので自分も協力したほうがいい」と誤解させられているオーナーにとっては、考える材料を作る意味でマイナスの投稿ではないと思いますが？
しっかり、反応しちゃいました。
ところで、おっしゃるようにレオパレスの現状を考えると姑息な方法よりもお願いをした方が効果がある気がします。だいたい個別に訪問するのは効率が悪いですし、周りが見えない方がかえって判子を押さない気がするのです。２００億円と言うのはいくら一部上場企業とは言え厳しいですし、ましてやレオパレスの場合は本業で赤字垂れ流しですから、すでにビジネスとして成り立っていない訳です。
困るよね。
ほんと凹みます。相続したが最後です。
プー様の意見は賛否両論あるようですが私はいつも参考にさせてもらってます。ありがたい投稿です。なりすましって…そんな事して楽しいのでしょうかね。
せめてあと三年もってほしいんですが、みなさんの書き込みみたら、今期で資金がショートしそうですね。
はぁー。
理由は、今まで積み立ててきた分を自由に使って良い、ということですので、
全額を借入金の返済に充てようと思うからです。
借入残高が減るのは嬉しいことです。結構な額ですし。
倒産すればドブに捨てることになりますが・・・
積立分を自由に使っていいとありますが、その分毎月に加算されるのですから支払うことに変わりありません。毎月の手取りが余計にへりますよ！。
自分サイドの意見と同じだと思い共感していても、
実は反対の立場で陥れようとする人もいます。
株式の空売りをしている人は、株価が下がればよいと思っています。
極端な話、「倒産すれば大もうけ」とたくらんでいるかもしれません。
アパートオーナーが借り上げ家賃の減額に応じれば、
レオパの業績が持ち直し、株価が上昇すれば困る
との思いで熱心に投稿している人もいるようですので
ご用心に越したことはありません。
増える分はほんの少しで、近い将来を想定するとキャッシュバックの方がはるかに多いですね。
レオパではないですが、オーナーも近い将来のキャッシュが潤うわけです。
契約期間終了に近づくにつれ、そのうまみがなくなって行きます。
ですから、時間差というよりは時期差？、年差？でうまみを先取りしたようなものと考えると、
あながち悪い話ではないと思っています。
しかし、私は怖くて出来ませんね。
優良物件のオーナーでも一方的な解約は出来ない訳ですから有難いです。
でも大東建託にしなくて良かったなぁ。
東建コーポレーションにしなくて良かったなぁ。
レオパレスは出来は悪いが気の良い社員ばかりで、営業で負けたんでしょうね、楽な所に攻めてましたからね。
極端な話、「倒産すれば大もうけ」とたくらんでいるかもしれません。
アパートオーナーが借り上げ家賃の減額に応じれば、レオパの業績が持ち直し、株価が上昇すれば困るとの思いで熱心に投稿している人もいるようですのでご用心に越したことはありません。
私に対する誹謗中傷だと思いますが、ここに投稿したくらいで株価が動くはずがありませんよ(笑)
仮に私の投稿が参考になって減額要求を拒否することができ、年間1百万円の損失発生を未然に防ぐことができたオーナーが100人いたとしても、レオパに与える影響はたった1億円。赤字額200億円のレオパにとっては雀の涙以下です(笑)
(そもそも減額要求を受けているオーナーでこのブログを見ている人が100人もいるとはとても思えませんが…)
そんな意図があれば、売り方という立場を明かさずに「Unknown」で書いたほうが色眼鏡で見られずにすむため、よっぽどトクです。
(アンチから誹謗中傷を受けることもありません)
わざわざコテハンを使っているのは「過去の自分の投稿を見てもらえばわかる」と思っているからであり、ある意味自分の投稿に責任を持っているということです。
(私にとっては、レオパ株が上がるか下がるかよりも、何年も使い続けているこのHNの信用を失うことのほうがよっぽど痛手です)
あなたも「釣り」や「荒らし」でなければ、ハンドルネームでお願いします。
一々否定するのも面倒なので、これから投稿する時はHNに通番をつけて行きます。
通番がダブった投稿があればどちらかがなりすましなので、どちらがなりすましかは投稿内容で判断してください。
(カッコの使い方が独特らしいので、それで判断できるかも…)
現状の減額要求は結構な割合で行われている様ですよ。
今月のオーナー会でも多くの方が困って居ると話してました。しかし、とにかくふざけるな的な口調で議論と言うよりも口喧嘩と言いますか、アレルギー的な対応で何でもNOな感じでしたよ。
とてもこの様な掲示板で勉強をして居るとか言う感じでは有りませんでしたから、ある意味私はラッキーと思いましたが、減額が進まないのは困るので仕方がないと話しておきました。poohさんがおっしゃるように勉強して居るのは掲示板であろうと弁護士を使ってであろうとほんの一つまみでしょうから、こんな所で何を書いても株価に影響は有りませんよ。有れば証券会社にそう言う部署が出来ますよ。別に嘘を書くわけじゃ無いから風説の流布には成らないわけですし。
９月に300人が辞めていきました。
形を変えながらもレオは生き残っていきます。
今期、黒字化（TSSの改正、太陽光、セキュリティ、空室損失金の取り崩し、家賃改正、その他）をして、来期、住生活、増資、又は新たなスポンサーからお金を借り、その費用に当てるみたいです。1000人〜1500人規模みたいです。
また、社員の多くがパートナーズとして独立するみたいです。
ただし、今期、黒字化したらの話ですがね…。今期、乗りきれば、来期からは、相当な経費削減になります。
オーナーに渡す資料ですが、コピーの再利用（裏側使用）は勘弁願います。
なぜ丸裸になって、恥も外聞もなくお願いをしないのでしょうか・・・・。
・・・笑止千万ですね。
固定ハンドル使っても成りすましは出現します。
それよりなによりも、あなた自身が
1週間前に散々事実と違う長文の書き込みをし、
私の
POOHさんへ (レオウオッチャー)
2011-09-24 20:36:50
であなたの論理の矛盾点を指摘しました。
あなたの事実と相違した長文の書き込みに対する
謝罪・撤回・反省など一切無く黙りこくりました。
謝罪までは必要ありませんが、間違い投稿に関しては
「勘違いしてました」程度のレスをつけるのが
常識ある大人の対応で、
あなた自身は責任ある投稿態度とはとても思えません。
その後も間違った投稿をしたのに、他の方に噛み付いていましたね。
間違い投稿はな「成りすまし」で片付けるつもりですか（笑）
プータローを標榜しているようですから、
社会との接点が狭く、ご存じないなら仕方ありませんが
「責任ある態度」を勘違いなさっているようですね。
＞なぜ丸裸になって、恥も外聞もなくお願いをしないのでしょうか・・・・。
ステークホルダーには利害関係が正反対の人もいます。
入居者 ： 家主
レオパ ： アパートオーナー
これらは家賃の上下で利害関係が正反対です。
入居者を増やし、家賃をたくさん取りたいと思っていても、
レオパとオーナーが紛争状態にあり大きな社会問題になったときに、
「そんなゴタゴタしたアパートに入居はいやだなあ・・」
と思う入居者がでると、もっと困ることでしょう。
大きなリスクを避けつつ効果をあげようと思うと
個別のオーナーを説得するのが、面倒で遠いようでいて
一番の近道かなと、私は思います
個別に説得と言っても、今回のTSSのような一方的な変更という不信感を抱かせるマネをしたら、レオパ救済に協力的な考えだったオーナーも協力しなくなりますよね！？
時間の無い中で、何を選択しても大きなリスクを伴うでしょうが、レオパの選択がベストでないにしてもベターだったんでしょうか・・・。
私は今となっては協力する気はありませんが、何か後味が悪いですね。
他社の力を借りずに自主再建をという社員、
会社更生法で、一度整理した方がという社員がいる。
私は、後者の方に賛成する。
個別のオーナーを説得するのが、面倒で遠いようでいて
一番の近道かなと、私は思います
あなたのようなお人好しオーナーが沢山いてくれると助かるわ〜。
ついでに、10年以内物件の賃料減額→30％と言わず50％でOKしてあげてね、それも個人攻撃を招き入れて感謝の言葉も申し添えて・・
さすれば最優良オーナー表彰も受けられようというものです。
２０１２年３月決算で約２００億円赤字で、現在銀行管理会社（三井住友銀行、りそな銀行）のレオパは、実質銀行からの融資を引き上げられることになる。
オーナーは家賃が入ってこず、銀行にローンの支払いが出来なくなります。レオパ倒産で、オーナーの連鎖倒産です。社会問題化するでしょう。
２０１１年８月オーナー宛に配布された２０１２年３月期第１４半期決算概要では、入居率計画２３/９ ８１．１８％ ２３/１０ ８０．８１％ ２３/１１ ８１．３２％ ２３/１２ ８３．３２％ ２４/１ ８３．７５％ ２４/２ ８６．３０％ ２４/３ ８８．３４％ です。
特に収益を黒字にするためには、現在の入居率の約８０％を９０％ぐらいまで引き上げることは必要です。そのための計画は理解できますが、この数字は、全く絵に書いたもちといえるのではないでしょうか。特に来年の2月・3月計画は難しいと思われます。レオパの社員も実現不可能な数字と見ています。
現在約９０００人ほどいた従業員は約６０００人です。この人数を来年３月まで１５００人減らして、４５００人の計画です。しかし、ＴＳＳの改訂に当たって、建物管理課も無くなって、リフォームサービス体制は１/３になっています。半減以下です。ＴＳＳの充実したアフターサービスには、非常に疑問です。これからますます建物サービスは落ちて、ダメになっていきそうです。
勘違いなさっているようですが、私はオーナーではありません。
所詮オーナーの取り分を、レオパに移転しなければ、
破綻が待っているだけの話
早いか遅いかの違いだけです。
早くオーナーの取り分をレオパに早く移転できれば、
生き延びる可能性が生じます。
突っ張ったあげく、つぶれることを選択するオーナーが多くても
私自身はウオッチャー」ですので
やっぱりか・・・と思うだけです。
Unknown (Unknown)
2011-10-01 11:06:07さん
エックスデーはもう少し早い可能性もあります。
とうに退職した私にとっては、ビジネスモデルも崩れてるし早くつぶれればいいと思うばかりです。
いまだにぶら下がり社員は悠然とのこってるし本当に早期退職者を募集するんでしょうか？無理矢理の人事異動も特別な社員にはまだやっていないと思います。
→経営陣と従業員との間に信頼関係が破壊されているからだと思います。経営陣
の中でさえ、果たして、良心や社会正義に照らして行動しているのかなとさえ思
ってしまいます。なぜなら、社員のほとんどは、中間管理職も含め、まだ、業績
順調だった頃から、金の為と割り切っていたからです。
個人的には、一度、会社更生法を申請して綺麗な体に生まれ変わり、経営陣等を
刷新して、再出発するのが良いと思っています。
早くあきらめて、会社更正法で、頑張りませんか？
TSS改定は、もちろん、スンナリとは承知しません。まだ何も言って来ませんので、じっくりお手並み拝見しましょうか。
融資及び投資等はできないと思います。
また、今後、重要な鍵を握るエンドユーザーの立場からすれば、ブランドイメー
ジをまず立て直さない限り、企業を再生して行くのは不可能ではないでしょうか？
さらには、いくら供給過剰とはいえ、年々劣化して行く物件の一定数に代えて、
新規着工する事も必要ではないでしょうか？そうであるならば、今のブランドイ
メージの崩壊した企業のままでは、新規受注する事も不可能だと思います。
そうならない為に条件の悪い物件を締め上げています。この動きはこれから3がつ期末まで激烈になるはずです。体面や風評はニノ次でしょう。
一律減額はあり得ません。当面はね。
立地の悪いオーナーにとってはカットの割合が低く有利と言えるのではないでしょうか。
→私は会社更生法の適用になれば、立地条件の悪い物件は契約解除になるのでは
ないかと思っています。
年寄りや仕事が出来ない奴が始めに切られる。生産性の悪いヤツは置いてられない。会社の方針に従わない奴も捨てられる。
入居率の低い物件、古い物件、田舎の物件はバッサリ。レオパレスだけじゃない。生き残りに必死なのさ。
。ものには順序がある。よい場所の利益が出る物件を大事にして、レオパレスには再建してもらいたいね。いちオーナーとして応援しているよ。因みに俺のレオパレスは首都圏で駅近です。
(￣◇￣;)
→今のままでは、優良物件のオーナーさえも巻き添えを食ってしまう恐れがある
のではないでしょうか？
→一般的には優良物件だと思います。
再建の見込みが無ければ「破産」となります。
「更正」も「破産」も、適用日時点での債権債務は大幅カットになります。
しかし、その後の契約は契約自由の原則がありますので、相対で決めることができます。
会社更生の場合は、更正管財人を相手方として、契約することになります。
入居率が高い採算の十分取れる物件オーナーは
脱退のうえ、プロパティマネジメント会社をつけることもでき、
従来と変わりない賃料収入が望めます。
入居率が低い物件は、
（周辺賃料同等額 × 入居率 × 室数）−１０％
程度の保証家賃程度まで、大幅減額となっても文句が言えません。
なぜなら、会社更生法は会社の再建を第一義にするため、
取引先（この場合アパートオーナー）の損益はまったく考慮しないからです。
先日来知識の無い「無職」の方がもっともらしく、
会社更正や更正債権について書かれていましたが、
まったくのでたらめですので、信じてはいけません。
私の書き込みについても、間違いがあるかもしれませんので、弁護士、裁判所など、法曹の専門家に相談することをお勧めします。
相手方が倒産（更正適用）した場合は、
「殆どの金は戻ってこない」
という前提で取り組んだほうがよいです。
「だまされたから、信用できないから、いっそうの事つぶしてしまえ、その方がすっきりする。」
という論調の方が見受けられますが、
もし、その方が野次馬ではなく、利害関係人なら、
倒産せず、生き長らせたほうが、倒産や更正適用よりも、
経済的な利益は多く得られると思います。
現在の入居率が90%以上でオーナーとの契約賃料が実際の貸出賃料の10%以上低く、且将来の入居が見込める物件と言う事ですから相当厳しいと思いますよ。
しかもオーナーとの契約賃料が将来下げられ無くとも耐えられると成ると実際には皆無に近いのでは無いでしょうか？
一概にはいえませんな。
築3年くらいは１００％は当たり前。誰でも新築がスキなのよね。１０年までは８５％ないと優良とはいえませんな。
でも１５年経過した物件で８０％キープしていたら立派。
私のフィーリングではこんな感じかなー。
投資判断は自己責任でお願いね。
みなさん返答ありがとうございます。
ランクわけってどうやってしてるのでしょうか？
→結論から言うとそれだけではありません。
何か簡潔に表すとすると「収益性を左右する要因」と言えます。
収益性を左右する要因としては、
1.賃料等の収入
a.地域の賃料水準や物件自体の賃料
b.入居率←おっしゃってる項目ですね。
c.賃料の滞納の有無等
→これらは手取り収益に影響します。
2.管理費等
a.維持管理費用
b.修繕費用
c.損害保険料等
→これらの多寡は手取り収益に影響します。
3.地域及び物件自体の利回り
建築費用が高ければ当然利回りは低下します。
入居率９０〜９５％
レオパレスのランクは、１０段階で、
最低ランクだそうです。
当然のように、前払いが終了したら、
家賃を改正してほしいと、請求がありました。
約３０％弱の減額請求です。
色々な因子を総合して優良物件、レオパレスではランクづけしているのですね。勉強になりました。
築年数がそんなに浅く入居率も高いのになぜひくいのでしょうか。減額の交渉材料としてでっちあげているのでしょう…
うちにも減額の話しがきてます。多少は協力します。存続をできるだけ希望してます。わたしは。
他社を含めた相場家賃の下落がひどく、相場家賃は40％程度下がっているのは事実です。
全く信じられません。
何回も述べていますが、私は築１２年と築4年の二棟のオーナーです。契約通り、１２年ものは１０年経過した一昨年に賃料交渉しました。入居率が良好で近隣相場が安定していたので、減額は見送りとなりました。爾来、減額についてレオパレスから一度たりと要求はありません。
３０％減額とか４年未満の減額とは、私の周りでは聞いた事がありません。
同じレオパレスオーナーの事例とは信じ難い話ばかり。
ましてやランキングなんて初耳です。
失礼ながら、競合他社関係者によるデマ又は風評流布の可能性が高いとおもっています。私はレオパレスの片棒を担ぐつもりはありませんが、そこまで悪どい減額を強いているとは信じられません。
なお、私はレオネット、ファーニチャー、2年前の減額も拒否しました。セキュリティも太陽光発電もお断り。
そんな私に減額要求が来ない？不思議ですね。
＞競合他社関係者によるデマ又は風評流布の可能性が高いとおもっています。
穿ちすぎだと思います。
レオパの業績が悪く、平均10％以上の借り上げ家賃の減額の可能性については以前述べました。
レオパの業績が悪いのは、私のような部外者にもわかり、
まして、競合他社が陥れる必要も無いくらい、請負事業は壊滅的となっています。
このブログで私が読む限り、不誠実で事実と反することを書いているのはPooh氏ぐらいだと思いますよ。
不動産というのはひとつとして同じものが無いことはご存知のとおりです。
それなのに「一律に料金適用される」と信じている人がいるのは、私にとってはそちらの方が不思議です。
一部お下記の内容に間違いが有りましたので訂正させて頂きます。
自由契約とのご意見ですが、レオパレスとオーナーは３０年一括借上げの契約を締結しており、どちらか一方からは解約出来ない無い様に成っております。
多くのオーナーの方が支払を受ける立場から債務者の意識が高い様ですが、事業の性質上、契約物件の使用は富の源泉であり、レオパレスとしては物件を使用する権利を有する債権者の様な側面とセットで考えるべきです。
もし銀行に１１００万円の普通預金があり、その銀行が破綻したとしても保護されない１００万円が戻らないからと言って、借りている住宅ローン３０００万円を返さなくて良く成る訳ではないですよね？（例としてはそぐわないとは思いますが）同じ様にレオパレスをもしも再建させると考えると支払の源泉と成る物件の使用は外せません。そこを分けて考えては再建は不可能です。
ガチンコオーナー様
私の物件は入居率３０ちょっとの物件です。ランクはFと有りました。年間の赤字額も結構な物の様でした。ランクと言うのは飽くまでも社内的な分類ですから当然だと思います。それをオーナーに知らせる辺りがレオパレスのレベルの知れた所と言う気はします。
減額要求は１０年未満の物件にも来ましたが、担当の方がお願いなのでお断り頂いても当然と思いますと言われたので断りました。それ以上何も言われませんでした。ましてや解約なんて事は言われておりません。もし解約なんて事が事実なら私の物件は真っ先に解約でしょうから。
契約上はそのとおりですね。
ただし、民事上の契約は合意解約ができるようになっています。
契約違反だから守るのは当然だと突っ張っても、
払う金がありませんとなったら、現実的な選択をするでしょう。
それが民事の契約というものだと考えています。
今の契約に金科玉条のごとく縛られる必要は無く、
双方の申し出と合意で変更できるのもまた契約です。
Q.もし銀行に１１００万円の普通預金があり、
その銀行が破綻したとしても保護されない
１００万円が戻らないからと言って、
借りている住宅ローン３０００万円を返さなくて良く成る訳ではないですよね？
A.金銭債権債務は相殺が認められ、債務者の返済すべき金額は、
３０００−１１００ ＝ １９００万円となり
ペイオフ上限の１０００万円は関係ありません。
さとしさんの認識は違っていますよ。
９０〜９５％の入居率で築４年で減額請求があったということにはどうにも納得しがたく、投稿しました。私が接したレオ社員の口ぶりからすると、１０年超のオーナーに対しては減額をお願いして、どうしても協議が整わない場合は双方合意の上契約解除しているという言いかただったものですから。嘘を言っていないということがどうしても信じられませんでしたが、レオの窮状は色々なステークホルダーの悪評によるものが原因となっていることは否定しませんし、これからの建てなおしは信用の積み重ねによることには異論はありません。特に入居者の顧客満足度を改善していくことが第一と考えています。
ペイオフが相殺される事は当然知っています。そぐわないとだけ書いて申し訳有りません。
言いたかったのはローンを借りている銀行が破綻したからと言ってローンを返さなくて良いとは成らないと言いたかったのです。全く不適切な記載でした。
お互いの合意で解約と有りますが、それは当然そうなのですが、レオパレスはうまみの有る物件を解約する理由がありません。当然債務である支払は滞るでしょうが、権利を放棄する理由に成りません。
わたしは専門的な知識なくこういう事が筋かなぁと書いていますので詳しく教えて頂けると助かります。
先ほどのローンの件ですが、相殺されても残債は払う義務有りますよね？済みません、幼稚すぎる質問ですが。合っていますか？
・・・これが肝ですね
ただし、レオパレスは長年同一設計の木造１R中心のビジネスモデルで今まできました。
これは大量生産によるコストダウン ＝ 利益追求
だったのです。
安普請、騒音公害、配管不備水漏れなど枚挙に暇がありません。
新築物件は改善できるとしても、50万を超える既存の改善は建替えしない限り困難でしょう。
＞９０〜９５％の入居率で築４年で減額請求があったということにはどうにも納得しがたく
個別の事情は明かりませんが、入居率は高くとも単価が安かったり、
入居者の質が悪く管理コストが余計にかかったり、
前払いの負担が大きかったり
または、オーナーがお人よしで篭絡しやすいと思ったり
理由はいろいろありますが、切羽詰っている状態では、
平時にはありえないことでも、有事では「何でもあり」だとおもいますよ
＞相殺されても残債は払う義務有りますよね？
いずれもそのとおりです、権利を引き継ぐ相手方が存在します。
管財人という存在です。
どうして私の物件そして、数はさほど多くはありませんが、私のオーナー仲間は例外なのでしょうか。
私は私の地域での需給について、平衡感覚を保ちながらレオパレスと接しているつもりです。
いわゆる相場観も大きく外れているとは思いません。
30％減額要求が本当だと仮にしましょう。しかし、需給が相当にクランチしたエリアの一物件があたかも全体を象徴しているかの議論はあまりにも現実から乖離します。
＞どうして私の物件そして、数はさほど多くはありませんが、私のオーナー仲間は例外なのでしょうか。
あなたは「古手のうるさ方」ではないですか？
あなた自身がどう思おうともレオパがそう思っているフシはないですか？
学問の世界とは違い、一律があたりまえとお考えのあなたに説明するのは難しいですが、
限られた時間に説得する相手としては
敬遠したくなる気持ちはわからないではありません。
きっと後回しにしているだけですよ。
レオにとって「不採算物件だけ」でいいはずです。
レオを儲けさせてくれる、「採算の取れている物件」オーナーに、
借り上げ家賃の引き下げなど申し出れば解約されると困ります。
不採算物件であれば、解約されれば願ったりかなったりです。
前にも書きましたが、
「不動産はひとつとして同じ物件はありません」
一律の料金適用なんてのはありえないのです。
レオパレスも安易に好い加減な提案を持って来ません。前に述べたように、日頃から当方よりレオパレスに修繕他を要求し実施させてきました。多くのケースで遅滞なくケアしてもらっています。
私は一律論を支持しない証座に、物件のケアを行い競争力を失わない努力をしている事をお知り置き下さい。
ただ、何処のどんな条件下にあるか存じませんが、4年未満の物件の３０％減額は信じられません。この極端な事例が全体像を現しているとはレオパレスオーナーの皆さんにも理解して頂きたい。一部の不心得者による安易な減額交渉の餌食にならないで貰いたいと心より念じます。
どのように契約を理解されているのか分かりませんが、減額の要求は相手が赤字であろうが黒字であろうが変わらないはずです。
問題はオーナーからも一方的な解約は出来ないと言う事です。減額は要求とはいえ、所謂希望です。勝手にレオパレスが減額を決める事は出来ません。何度も書きますが、私の物件は大赤字の物件で１０年以上経過した物件も所有しておりますが、減額には応じておりません。大幅に減額された金額の書かれた紙を持って来てこれでどうか？と聞かれるだけです。解約なんて言われた事は有りません。私はた嫌だと言い続けているだけです。
本当に解約にするには相当の事情が必要と思います。
もしそうだったら2年後に大幅減額を通告されても断れない契約になっていませんか？
「願望・希望」「契約条項」「法的裏づけ」をあまりごっちゃにせず、シンプルに考えればいいと思います。
＞減額の要求は相手が赤字であろうが黒字であろうが変わらないはずです。
その通りです、ただしレオパは財務制限条項をつけて
借り入れや、社債発行を行っています。
財務制限条項に抵触した時点で突然死です。
私は3期連続赤字は抵触する可能性があると思っています
いくら契約に書いてあっても、死んでしまえばおしまいです。
私は当たり前のことを書いているだけです。
あなたにとって耳の痛いことかもしれませんが・・・
任意解約しなくても、解約と同等のことが起こる可能性を書いているだけですよ。
おっしゃるように突然死の可能性は大きいと思います。
その後の流れは正直成って見なければと言う所でしょう。
因みに減額を断れない契約には成って居ません。
どのオーナーの契約書もそこの所は同じだと思います。
だからこその倒産だと思います。
一律の減額を強制的に可能にするのは更生法によるしか無いかと思います。
(￣◇￣;)
サブリースの契約は判例上も
・共同事業説
・賃貸借説
など分かれていて、安定したものではありません。
（解釈が下級審と最高裁で分かれています）
仮に共同事業説をとった場合は、相手方が破綻した場合は、途中であっても契約の解除は当然と解せます。
賃貸事業説をとった場合は、借地借家法の適用を受けるため、
契約期間の途中であっても、6ヶ月前に通告すれば解約できます。
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H03/H03HO090.html
第二十七条 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
契約条項に関係なく6ヶ月間の家賃を払えば、
賃借人から解約できます。
（無責任な人が、サブリース期間満了までの家賃請求権があるような書き込みをしていた時期がありますが、まったく根拠の無い妄想で、信じれば馬鹿を見るだけです）
法律は正しく理解しないと、生兵法は怪我の元ですよ。
この書き込みにつきましても、正確を期すため、弁護士、裁判所などの専門家にご相談ください。
私は部外者ですので知りません。
「９０〜９５%入居で、４年経過していなくて減額請求」
についても、ありえないと決め付けるのはおかしくて、
「あっても不思議ではない」というスタンスです。
物件の所在地などは書かないほうがよいと思いますよ。
ネットと登記簿の組み合わせで、家主の個人情報把握はそれほど難しくありません。
県名だけにとどめるのが無難でしょう。
レオウォッチャーさんは部外者なんでしょ？憶測をマコトシヤカに書くなよ。オーナーは迷惑だよ。
何故こんな掲示板まできて
熱くなれるのだろうか？
株主？株の売り手？他社社員？
現実には解約まで来ていますよ！
先月中旬、大変に横柄な内容証明が届きました
一週間以内に返答なき場合は解約に応じたものとする的な内容です。
でもって、答えてあげたんです。そしたら
一週間後、お客様相談室の営業マンが相談に来ました。
でもって、相談に応じなかったら昨日内容証明で11月を持って解約するとのこと。
お客様相談室は怖いです！
お客様相談室は、お客様に相談に行くところらしいです。
夢中で頑張ってきた僕なのに.....。
さてどうするか？ やはりこのプレハブはぶっ壊すしかないか？
現在築15年、入居率７９％程度です。
基準はこの辺ですﾅ。
15年以上の物件から整理しているようです。
昨年には家賃交渉にも応じてあげたんですが
そんなのお構いなし！
恩を仇で返しやがった！
確か全国で毎月３００棟の解約をしているようなことを言ってました。
オーナーの皆さん、対岸の火事ではありませんよ！ 転ばぬ先の杖ですョ
何か対策を打ちましょう
因みに合意解約書を置いていきました。
何か方法を考えてＵＰするようにしますが
何か良い方法有りますか？
27条は大家からの解約通知の場合です。
其れと解約は期間の定めの無い場合です。
すでにサブリースは借地借家法の適用事例と最高裁での判決が出ており、下級審と意見が分かれると言うのはナンセンスかと。
すでに業界の常識だと認識して居ます。
27条は貸主からの通知でしたね、間違えました。
定期賃貸借の場合は38条５
その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
破綻がやむをえない事情となるかは、判断が分かれるところですが、認められれば1ヶ月で解約できますね。
私のスタンスは「観察者」です
・こんな危険性がありますよ
・信じて大丈夫ですか
・何か手を打ったほうがよいですよ
などで、
基本的に「甘い観測」が主流になってきたときにしゃしゃりでます。
甘いうわさを信じて、その結果違っていたとなると
「レオパレスを信じ」「ネットの書き込みを信じ」
結果どちらにもだまされ、借金を抱えて大変な目にあうぐらいなら、「危ないですよと警鐘を鳴らしている」だけです。ここの参加者は、盲目的に「自分に都合のよい書き込み」を信じ込んでしまう傾向があるように見受けられます。（よく言えば素直、悪く言えば単純）
書き込みを参考になさるもよし、無視するもよし
ネットの書き込みなんてのは、そういうものだと思っています。
今日は今からゴルフですので、もしレスいただいても
返信は夜になります。
熊切専務によろしくお伝え下さい。
今のところ、風評流布作戦はうまく行ってますね。
レオパレス→大東の建て替え作戦でしよ？
仁義なき戦いですね〜。
以前は請負が契約できる為に（入居率が高いからアパートを建てる根拠）入居者をつのっていたが今は収支をしっかり見てるんじゃないですか？
オーナーは犠牲者です。
2011-10-02 03:14:19』は、ウケねらいのジョークですので(^θ^)hahaha!
もっとマトモらしい投稿してちょ
毎月３００棟の解約は、だいたい当たっているよ。
逆ザヤ物件をぶった斬りして、レオパレスは健康体サー
(￣◇￣;)
ところで入居率９０〜９５％、4年未満、３０％減額請求されたオーナーさん、何の反応もありませんね。やはりガセだったのか。
コゲてるんじゃないですか？（笑）
自転車操業で目先の利益にだけ執着し、景気
悪くなるとオーナーへしわ寄せ。ひどすぎです。
社員はボーナス5万、上司によっては残業０〜20時間未満までなど社内統一できていないようです。
自己管理するオーナーで室内の材料など維持管理する時の業者は確認したほうがいいです。
特に躯体がらみはトーヨーミヤマになるのですか？自己管理しても材料費に経費をだいぶのっけてきそうな気がします。
早期退職を募るとありますが退職金はどうなっているのでしょうか？
北陸にも知り合いのオーナーがいますが、そのオーナーも、築年数六年目で20％程度の減額の提示があったみたいです。
その他にも、築年数五年前後のオーナーで減額請求のあったオーナーを知っています。
て、もしかして、お二人は論点を明確にし、議論する為の同一人物なのかと思っ
ていました。
違ってたら、すみませんね。
私の身元推測のレスがいくつか入っていましたが、
すべて違っています。
私は管理人さん（音次郎さん）でもなく
大東建託さんの工作員でもありません（笑）
この話は受け狙いではありません！
多く語ってもここでは信じてもらえないでしょうから兎に角、自己防衛。
返済金等は極力返済
また、銀行等との金利交渉を出来るだけ早くする事をおすすめします。ほかに考えられることが有るならその対策も。これをしたからと損をするわけではないですよね？だったらそうしましょう！
俺は大丈夫などと思わないで下さい。
私は女でもない！株なども持っていない！勿論空売りなどもしていない！
ただ単に、解約通知が来たオーナーです。
解約したくないなら、解約拒否する旨の内容証明を送り返せばいいだけではないのですか？
ところで、解約成立なら、入居者はそのままですか？
それとも、全員他に転居させて明け渡しですか？
参考のために教えてください。
この掲示板でも何度とスレがでています。
が、しかし本当に解約になったとしたら家具家電や入居様がどのようになるのか私も気になります。教えていただけないでしょうか？
なんでもありでしょ。
管理物件を減らし、退出させた入居者を他のレオパレス物件に入居させるという、ダブルで入居率アップにできるようになっています。
室内の家電製品はオーナーさんの所有物ですのでそのままの状態で返されます。以前のファニチャー制度変更時レンタルという話で説明していますが、あれは税法上の逃げ道として国税への言い訳にしかすぎません。今後家電製品を入れ替えたとしても契約解除後はオーナーさんの所有物です。
但しレオパのことですから入居者退出後ダウングレードの物に入れ替える可能性がありますから、退去時はオーナーさんも立ち会いすべきかと考えます。
そうですか〜
オーナーにとっては全くいいことありませんね。
家具家電はたしかレンタルしていると説明をうけていたのでどうなるのかと思っていました。今は満室で売却を考えていますが、買主さんには旨味はほぼないですねぇ。
このサイトがよくまとまっています
http://www.habit24.co.jp/landlord/10landlord.htm
解約できない契約はありません
→私「レオパがサブリース契約を解約する場合は、当然オーナーは違約金が請求できます」
レオウォッチャー氏の矛盾点の指摘(？)「仮に破綻しても契約を継続する意思ある場合は、中途解約は発生せず、違約金は発生しません」
…「解約する場合は」と書いているのに、契約を継続する場合を持ち出して矛盾と言われても、答えようがありませんが？単なるカン違いと思われるので、答えるまでもない思ってスルーしました。
>財務制限条項に抵触した時点で突然死です。
→間違いです。抵触した場合、銀行や社債権者は一括返済を要求「できる」のであって「する」のではありません。
抵触しても一括返済を要求しないケースは山ほどあるため、即時に倒産となるとは全く限りません。
>定期賃貸借の場合は38条５
その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。
破綻がやむをえない事情となるかは、判断が分かれるところですが、認められれば1ヶ月で解約できますね。
→読んでわかるように、この条文は定期借家契約で、かつ自己居住を目的とした賃借の場合です。
レオパの場合は普通借家契約で、そもそも事業目的です。
>賃貸契約の解約と解除について
このサイトがよくまとまっています
http://www.habit24.co.jp/landlord/10landlord.htm
解約できない契約はありません
→このサイトも、民法618条の説明で「借主にとっては,解約の定めが無ければ,期間契約の場合、契約満了まで,途中解約ができないことになるようね｡」と書いていますが…
本物のｵｰﾅｰと信じてご返答します。
取りあえず私は現在進行形です。
家電がどうなるかはわかりません。
今取ろうとしている行動は
１、解約拒否の内容証明の送付
２，解約実行日まで連絡を取らない
のいずれかと思っています。
ｵｰﾅｰであれば契約書は持参していると思いますが、第11条の2ヶ月前予告を通告し、このように強引に実行してきます。
（解約料金家賃1ヶ月分）
だから、 ケツに火が着いたﾚｵﾊﾟ なのです。
やはり11条に入居者のことが書かれていますが
乙の地位義務を継承すると共に誠実に履行する
と書かれています。 契約書ではね。
「俺は壊すんだ！」 と言ったら
現入居者の退室を当社で実行する場合は
有料ですと言われました。
取りあえず 「ふざけるな！」自分のケツぐらい自分で吹けと！ と言っておきました。
とにかく、もう一度賃貸契約書をよくご覧に成った方が良いです。 私の契約書は古いので若干の違いはあると思いますが、大差はないと思います。
本物オーナーなら私がｵｰﾅｰかそうでないかは
分かると思います。
あかうし様、例外もあります。
私の所は、レオネット 家具家電の設置は拒否しました。 でも設置されています。
つまり、当方の所有物ではありません。
これがどうなるかはまだ営業解約マンからは聞いておりません。
私のように生意気に拒否ばかりしていると
真っ先に生け贄に成るかも......。
大人しくしていればよかったかな.....？
ありましたが、一括保証も15年時代のものでは？
私の物件は築11年のコングラツィアですが、其の頃から内容が変わって居るのでしょうか？
夢中で頑張る僕様の契約は、30年一括借り上げを言いだす前の契約でしょうか？
当方の契約書は10条で終わりで11条なんてありません。
>2ヶ月前予告を通告し
当方の契約書にはこんな文は書かれていないのですが、
これは一般的な建物賃貸借契約書によく書かれてある内容ですね。
この契約の場合は、悲しいですがレオパの解約申し出を拒否することはできないでしょうね。
30年契約は1996年に始めたとあるので、残念ながらそれ以前の契約で、しかも契約書に2ヶ月前通知で解約できる旨の記載があれば法的に戦うことは極めて難しいと思われます。
戦うことができるのは解約後の入居者の扱いで、レオパがオーナーに引き継ぐ義務があるような記載があれば、入居者は退去させないように申し入れておいたほうがいいと思います。
(但し契約書の内容が定かではないので、レオパに引き継ぐ義務を定めておらず、逆に引き継がれた場合はオーナーが受けざるを得ないという、レオパの義務でなくオーナーの義務を定めた内容であれば、戦うのは難しいと思います)
後はレオパから原状回復費用をキッチリ徴収することですが、法的にはかなり制限されているはずなので、多くは期待できないと思います。
上記のように法的に戦えないとすれば、交渉によって何とか有利な条件を引き出すよう頑張るしかにないので、「解約実行日まで連絡を取らない」方法は逆効果になる恐れがあると思います。
一度弁護士に相談されてはいかがでしょうか？
(相談料は通常1時間10500円程度です。法的には厳しいとは思いますが、いい弁護士であれば上手な交渉方法を考えてもらえるかもしれません。ただ、あまり過度な期待はしないほうがいいと思います)
え？
中途解約についての定めがないのではなく、そもそも禁止されていたわけですか。
そうだとすれば、初めから議論の余地なしでしたね…
夢中で頑張る僕様の物件が入居率79%なのになぜ解約要求するのか？と、不思議だったのですが、
合法的にレオパから一方的に解約できるからですね。
そして、（事情通様とあかうし様のコメントより、）
入居者を他の物件に移ってもらって全体の入居率アップを図ることが出来るからですね。
ということは、昔の15年契約の物件はどんなに入居率が良くても解約する方針でしょうね。
私の物件は築１２年目です。某オーナー様と同じで私の契約書は第10条で終わりになっております。
また契約書に一方的な解約申し入れはできないものとする。とあります。
第三者に譲渡する場合は2カ月前までに書面により通知するという条項はありますが・・・
以前poohさんの書き込みで違約金請求できるとういうような書き込みをみかけましたが、先ほどのpoohさんの書き込みを読むとそのような事を契約内容上無理のようですね。。
本当一度弁護士さんに相談する方がいいです（もうされているかもですが）
私はてっきり家賃改訂時期にそのような通知がきたのかと思っておりました。。。
他人ごとではないお話です。なにもお役に立てずにもうしわけないです。
いつも月初めに発表しているパートナーズも
報告もないのかな〜。
その当時のうたい文句は 20年でした。
さとしさんからの
＜私の物件は築11年のコングラツィアですが、其の頃から内容が変わって居るのでしょうか？
そのようです。
近隣の方に話をしたら「合意解約をしなければいいんだよ」とあっさり言われました。
え！！
と思ったのですが、理解が出来ました。
各オーナーさんには約定書なる物はないのでしょうか？
当方にはここに20年一括借り上げの文言が書かれています。
これをどう捕らえるかなのですが、
効力的にはかなり難しいと思います。
何れにしても契約書が2種類存在することが分かっただけでも収穫です。
有り難うございました。
其れだけ大家に成る事の不安が多かった事の裏返しであり、弱者保護の法律が完全で無いと言う事ですかね。
約定書、うちにもあります。
12年目の物件にあります。相続オーナー様も12年目との事ですのであると思います。
解説させていただくと、
当時、30年契約というのは法律的に認められていなかったので、建物賃貸借契約書には20年の期間が記載されています。
けれど、レオパには30年間借り上げる意思があったので、別に約定書をつくって、
「一括賃貸期間は20年だけれど、新たに10年継続できる。」旨の事を記載しているのです。
うちは、その3年後またレオパのアパートを建てたのですが、
その時は30年契約が認められたということで、建物賃貸借契約書に30年の期間が書かれており、約定書はありません。
夢中で頑張る僕様の時は、憶測ですが、あくまで憶測ですが、
法的に10年しか認められていなかったのではないかな？と思います。
しかし、この度のレオパからの解約通知は、約定書の有無と関係ないと思います。
2ヵ月前に解約の予告通知をすれば、レオパは問題なく解約が出来るでしょう。
しかし、一括借り上げは30年・・・
アパート建築と相続税は切っても切れない関係だと思いますが、先日友人の会計士と食事をしている時に出た話題が、どの程度の財産を持っていると資産家かです。
皆さんどう思いますか？
まず資産の定義って一般的に言えば金や土地・家・株などの財産なので多寡はともあれ皆資産を持っているわけですが。一般的に言えば余剰の土地、莫大（そうとう抽象的な言葉ですが）な預貯金と株なんかを指すんだろうと思います。この掲示板にコメントを残している方でオーナーの方は大部分が自宅以外に土地を所有しており、その土地の相続対策でアパートを建築した方と思います。一般の方はそう言う土地を持っていてアパートを建てた人を何の努力もせずに金を稼ぐ人と考えるのでしょうか、結構キツメのコメントなんかも散見しますよね。
相続対策と言うと上記の様なイメージでしたが、税収確保の為に相続税の増税が良く話題にあがる様に成りました。ここのコメントでも相続税がかかるのは一部の資産家的な話も出ていましたが、借金によって税金対策が施せる地主と違い、働いた金で都心に家を建てた人で不幸にも配偶者を先に亡くした方が今後引っかかる様に成りそうとの話でした。どこまでの人を対象にする様な制度だと人ごとと思わなく成るんでしょうかね？世帯年収１０００万円超で掛かる程度の法律だと反対が出るんですかね？
>各オーナーさんには約定書なる物はないのでしょうか？
当方にはここに20年一括借り上げの文言が書かれています。
これをどう捕らえるかなのですが、
効力的にはかなり難しいと思います。
ん？
約定書なるものがあって、20年一括を謳っているのですか？
そうであれば、戦う余地はゼロではないので、交渉の余地は十分にあると思います。
普通の単なる賃貸借であれば、約定書があっても中途解約の定めがあればそれに対抗して戦うのは無理だと思いますが、レオパの場合は建築がセットとなっているため、恐らく長期間の家賃保証をする前提で割高な建築費をとっていると思います。そのため、期限到来前に契約を解約されてしまうとオーナーが一方的に損をすることになるため、契約書に中途解約を認める文言があっても公序良俗に反し無効であると主張することになります。
仮に訴訟になった場合、この主張が認められるかどうかは契約の経緯や家賃・建築費の個別状況もからんで来るので一概には言えませんが、ケースによっては戦える可能性はあると思います。
(仮に契約を結んで1年で解約を通知されたとすれば勝算は十分にあると思いますが、20年の約定で契約後15年経過となれば一般論としては勝算は低いのではと思います。ただ一応訴えることができる可能性があるとなれば、交渉の余地は十分にあると思われるため、100％の要求を通すのは難しいかもしれませんが、家賃を減額する条件で契約を継続したり、多少の解約金を要求したりといった交渉は可能ではと思います)
また、築15年となれば修繕やリフォームの必要もあるかもしれないので、工事発注をちらつかせれば、レオパ側も解約を撤回する可能性もあるのではと思います。
(実際に今のレオパに高額な工事を発注するかと聞かれるとちょっと二の足を踏みますが…)
いい弁護士は、法律に関する知識だけでなく交渉をうまく進める方法も熟知しているので、法律を盾にとった正面突破以外の交渉方法を弁護士に相談する余地はあるかもと思います(相談した弁護士がいい弁護士にあたるかどうかは運を天に任せるしかありませんが…)
契約書の他に約定書を作成と有りますが、１５年前の上限は２０年ではないのでしょうか？２０００年春から期限の縛りが無くなりましたが、それ以前はてっきり２０年と思っていました。
私は法律の専門家では勿論ありませんが、ネットなどで見ている限りでは法律の定めを超えた期間の約定書は無効な気がしますが。poohさんの言われる様にこの手の事柄は弁護士でも意見が分かれそうですし、第一に残り数年の話であれば裁判による解決と言うのはコストに合わない様な気もします。人ごとの様な事は無責任な発言で恐縮ですが、コストよりも意地だとでも言い切れない限り法廷で争うのは得策でない気がします。とくに、入居自体は見込める様ですから、地元の不動産屋さん経由の客付けでも仮に現状以下の入居率であったとしても裁判費用以上のダウンとは成らないのではないでしょうか？ともあれ、引き続き投稿お待ちしております。
さて、現在レオパレスの減額交渉は大きく分けて一括借上当初から最初の改訂時期を過ぎている物件とそれ以下の物件に二分出来そうですが、後者は突っぱねておけば問題ないでしょう。減額交渉権が有るとはいえ、レオパレスからの営業によるサブリース契約ですし、契約書の内容に関してはオーナーのモチベーションに成ったと言えるでしょうからレオパレスも訴訟などのトラブルは勝ち目が無いと判断している様ですから。
問題は私の様に最初の改定時期以降の物件ですね。私の場合は１０年固定でしたから、単に突っぱねる訳にも行かず話はきちんと聞いています。交渉が始まり一年が過ぎましたが、一向に前進する気配がありません。一年が長いかどうかは分かりませんが、１０年以降は２年ごとの見直しと有りますから、長いと言えると思います。にも関わらず強気の交渉もしてこない理由は恐らく１０年未満の物件同様訴訟に於けるリスクを考えての事と思います。私の場合は弁護士の言う通りに話を進めていますが、現状は法律的な話は出ていませんし、こちらからも専門的な話は何もしておりません。毎回、お願いに来て納得出来ないと言うと帰っていきます。脅しの様な話し方は一度もされていません。なので解約のコメントを見たときは信じられませんでした。
こちらのコメント欄でも実際に３０年一括借上げ、当初１０年賃料固定のオーナーの方で、減額しか選択肢が無かった方のコメントを見た事が有りません。幾らダウンでサインしました、と言うコメントは有りましたが、経緯が記載されていないため、提案された金額を少し交渉してサインした様な印象だけで、徹底的に交渉したにも拘らずと言うのは見かけません。
どなたか、調停、訴訟、勝手に減額して振込などの方、いらっしゃいますか？
深夜にご意見を頂戴しても、現業を持っている身ですので
返信は帰宅後か休日になることをお許しください。
さて、あなたの2011-10-03 01:36:23 のレスは
私宛の内容ですので、以下により回答します。
Poohさんは一貫して「レオパ側から中途解約はできない」
というスタンスと認識しています。
それなのに、「…「解約する場合は」と書いているのに」とか
「レオパがサブリースを完全に解約する場合であり2011-09-23 23:31:57」
ということを語る自体「自己矛盾に陥っている」ことが理解できませんか？
・・・中途解約できないなら、「中途解約する場合のこと」を語っても仕方がない
・・・中途解約できるなら、「中途解約できない」という書き込みが事実と反する。
矛盾に気がつかないなら議論の対象とすらなりませんので「ご自愛ください」
というしかないですね。
その後の「オーナーと思しき方々」の書き込みで、契約書には多数の種類があるのが明らかになってきました。
個別の事実確認をせず、したり顔で書き込むことは「ミスリード」を誘発するおそれがあります
以前にも書きましたが、私のスタンスは
「知識の無いことを自信満々に書くことは、読む人を惑わせるだけで、あまり感心しませんね」
「読者を惑わす不確かなことを自信満々に書くことを諌めたまでです」
また、本日も個別事情の確認もせず、
「仮に契約を結んで1年で解約を通知されたとすれば勝算は十分にあると思いますが」
とか
「契約書に中途解約を認める文言があっても公序良俗に反し無効であると主張することになります。」
なんて法律の専門家でも、個別約定を確認しないといえない事を、自信満々に書き込んでいるのは、
感心できる態度ではないと思います。
「契約書には中途解約を禁じる条項がある」
という場合には中途解約はできないと信じているオーナーさんは多いですが、
当事者一方の申し出により中途解約（または契約の解除）はできるのです。
ただし、解約（または契約の解除）が気に食わなければ、契約不履行で訴えることとなります。
そこで当事者同士から、司法の場に移り、裁判所に判断を仰ぐことになります。
仮に裁判で勝とうにも
・上告まで争い、結論が出るまで相当時間がかかる
・争っている間に相手方が倒産した
・無い袖は振れないから、払えないと開き直る
こういう場合は、結果的に
経済的利益＜経済的損失 となるリスクが高いです
まして、裁判となっても調停や和解などで、希望する金額まで到達しなかった場合は、
経済的（金銭的）利益は殆ど得ることはできません。
契約を盾にして突っ張るのはご自身の判断ですから否定はしませんが、
それよりも現実的な着地点を見据えて、「何をすれば一番合理的か」
を考えるほうがよいと思います
オーナーにバレてはいけないことを隠しに入っていると思いませんか？
給与明細の紙、コピーの紙すらケチっているってことは、今どんな状況かわかりますか？
１．借入れの担保物権の確認
・・・・レオパの物件だけか、自宅や他の不動産も共同担保となっていないか
２．連帯保証人は誰かの確認
・・・・万が一返済できなくなったときには、借入人と同等の義務を連帯保証人が負うことになります。
特に、子供に連帯保証人をさせている場合には
将来消せない恨みを買う可能性があります
３．借金の極力縮小化
・・・・借金が減っていれば、上記１．２について
共同担保物権を抜くとか連帯保証人を減らす
交渉ができます。
４．金利引き下げ交渉
・・・・借入れしたまま一度も金融機関に金利引下げ交渉をしていないなんてことはありませんか？
仮に借入残高5千万円で、１％引き下げることができれば、
年間50万円減額で、月々4万円以上の負担軽減になります。
５．近隣不動産業者と親密化
・・・・自主管理するにしても、入居者をコンスタントに入れないと、収入の道が途絶えます。
不動産賃貸業なんですから、不動産屋さんとの
連携は必須です、親密な関係を構築しましょう。
担保を減らすにも結構な金額がかかりますが、そう迄して担保を外す理由は何でしょうか？
借り入れが滞れば連帯保証人よりも当然本人の資産は差し押さえられると思いますので他の債権者を優先したいと言う事でしょうか？
変な質問です恐縮です。
レオパレスのホームページ上にレオパレスパートナーズの管理している物件ものっています。
・・・・単なる節税・丸投げで事業をやっている自覚の無かった方は、自分で事業を行うんだとしっかり自覚してください
７．不動産賃貸業の勉強
初めての大家さん
http://www.geocities.jp/hajimeteno_oyasan/
入門！素人ゼロからのアパート経営
http://www.nyu-mon.net/
など、書かれているサイトなどから、自分に合う情報をピックアップし、
自分が自主管理するとしたら、何をするかを抽出します。
もし近所で不動産賃貸を自主管理している人がいれば、
相談するのもよいでしょう（相手によって教えてくれるかどうかはわかりませんが）
最初は素人大家でも、なれればそれほど難しい仕事ではありません。（わずらわしさはありますが）
裁判を想定して、勝っても取れるかどうかわからないものに準備を進める時間と情熱があれば、
上記のことに時間と情熱を割いた方がよいと、私は思います。
人それぞれの価値観ですから、私の考えを押しつける気はありません。
何かの参考になれば幸いです。
＞借り入れが滞れば連帯保証人よりも当然本人の資産は差し押さえられると思います
債務者本人と連帯保証人の名義の資産については、
差し押さえられる可能性はあります。
２の連帯保証人解除とも関連しますが、
連帯保証人以外の親族に、融資対象物件以外の不動産や資産を贈与や移転しておけば、仮に返済できなくても、
その資産に差押さえ等の効力が及ぶことはありません。
一族が全員借金に関連していれば悲惨です、
少しでもその後の生活設計をするための基礎を
準備しておくという意味です。
有難う御座います。
直前であろうと違法では無さそうですね。
しかし、不動産取得税を考えると自己破産した後に返せるかどうか…相手も税金を払って迄貰ってくれるかな？難しい問題ですが、検討の余地は有りそうですね。
担保物権以外の不動産には金融機関も簡単に手をだせません。
相手の出方にもよりけりですので、不確実な断言はできませんが、
金融機関は、より多く返済してもらうことが第一義ですので、
期間を経た上で、任意売却まで待ってくれることがあります。
だから、担保解除するだけでも意味があることだと思います
抵当権の抹消だけだと登録免許税は
物件数×1000円です
1筆の土地上の１棟の建物なら 抹消費用は２０００円です。
以前と違い最近は法務局も親切になりましたので、
手続きについては教えてくれますので、
司法書士に頼まなくても抹消程度なら簡単にできます。
http://law.main.jp/teitoukenmasshou/index.html
自己破産を見越して資産を第三者に贈与もしくは低額譲渡により移転する行為はれっきとした違法行為であり、詐害行為取消権により取り消されますよ。
(また贈与税の課税対象となります)
いくら匿名とはいえ、このブログは違法行為を推奨するブログではないかと。
＞いくら匿名とはいえ、このブログは違法行為を推奨するブログではないかと。
どこをどう読めばこんな言葉が出てくるのでしょう
さとしさんの
>直前であろうと違法では無さそうですね。
は
（レオパ破綻の）直前であろうと違法では無さそうですね。
であればどこが違法行為なんでしょう？
また、贈与税の記述は贈与の場合は当然でしょう。
あなたがよく書くじゃないですか
-----------------------------------------------------------
仮に根拠があっても、侮辱する言葉を投げつけると掲示板が荒れるもとになるので「○○の理由で間違いです」と書いてください。)
また細かいことを言えば、「無さそうですね」と書いてあるので、100％確信を持った書き方ではないとわかると思いますが？
---------------------------------------------------------------
まったく困ったものです。
出でこられたなら、レス返してありますのでご覧ください。
2011-10-03 21:16:07
です、ご覧ください。
今日はもう寝ますので、返信していただいたら
お返事は、明晩になります。
無職・自由業と違って平日の日中は書き込めませんので
悪しからず。
悪しからず。
なんて失礼な物言いでしょう。
レオウォッチャー様は、超一流大学をご卒業で財閥系企業（外資かな？）にお勤めのエグゼクティブですか？
私は自分の時間をすべて自分に使える自由人が本当に羨ましい。
他人を見下して得をすることはめったにありません。
ご自戒くださいませ。
というスタンスと認識しています。
それなのに、「…「解約する場合は」と書いているのに」とか「レオパがサブリースを完全に解約する場合であり2011-09-23 23:31:57」ということを語る自体「自己矛盾に陥っている」ことが理解できませんか？
→原文の全体をちゃんと読んでください。全く矛盾していません。
>（レオパ破綻の）直前であろうと違法では無さそうですね。
であればどこが違法行為なんでしょう？
→自分で調べてください。
もしレオウオッチャー氏以外で同様の疑問を持つ方があればその方に対してお答えします。
(但しUnknown氏や誹謗・中傷を含む投稿は同じくスルーしますので悪しからず)
レオウオッチャー様
私の言葉足らずのコメントが元で要らぬ誤解を招いたようで申し訳有りませんでした。
レオパレス倒産前と言う意味で書きました。
厳密に違法かどうか分かりませんが、会社は倒産しないと言っているので問題無いでしょうね。
私の場合は以前コメントした様に田舎の物件ですが、現状の入居率で見た場合は3棟所有している関係上黒字には成っています。レオパレスの物件一棟が今４０％−５０％程度の入居率で借りに減額した家賃で募集をしても直接的な赤字は月に２−３万円程度、他の物件（積水、大和）の入金から廻し、修繕などの積立金も他社の物件の賃料から賄えそうです。
仮にトータルで赤字に成ったとしても妻を無駄に肥やしておりますので、そちらにも仕事に出てもらえれば自己破産と言うような事態は免れると考えています。倒産後しばらくごたごたするでしょうが、２年くらいは入金がなくとも生活には支障が無い程度にキャッシュも残っていますし。
大変だと思うのはレオパレスで複数棟建築し、他社物件や給与収入の無い方ですね。物件の入居率が良ければ問題ないと思いますが、さてそういう方がどの程度いらっしゃるのか。
余談に成りますが、お二人のやり取りは参考に成ります。
メールは夫婦でさえも言葉足らずで揉めますから、こういった場では尚の事かと思います。
しかし、同じ様に間違った解釈（自分のミスを他人に転嫁してごめんなさい）をしてしまう方も大勢居るでしょうから色々な方がコメントを重ねる事は有意義な事と思います。
今後も力を貸してくれるのだろうか？出店してくるのだろうか？
レオパレス２１はついに生き残った。
なんてシナリオがほのかに見えてきましたね。
新ＴＳＳは賛同しました。
今月に入り募集賃料が先月に比べ15％も下がってます…！
これをネタに逆襲があるのか？
首都圏や地方大都市は入居率いいとおもいますがイケイケドンドンで建てて供給過剰エリア、リーマンショックで企業が借りなくなって供給過剰になったエリア。
後者の理由は仕方ないとして最初の理由は単なる経営放漫です。
青森・岩手・長野・北陸全域・和歌山・奈良・鳥取・岡山・島根・四国全域・宮崎・熊本。。こちらは請負ありきで建て過ぎたエリア。入居させる根拠もゆがめて建てたと思います。
福島・静岡・愛知・三重はリーマンの影響で入居率悪くなったと思います。派遣労働者を雇用する会社や工場地域のエリアですね。
レオパが生き残る為には
�．哀．爐稜箋�
�▲�ーナーとの賃貸借解除
��社員のリストラ
�ざ般海粒庵�(ｱｳﾄｿｰｼﾝｸﾞ)
の順番じゃないかと思います。
しかしそれを対外的に余裕あるように振る舞い(見栄っ張り）、裏では必死こいて弱いものイジメしてるって感じします。
差し押さえを受けることを前提とした話で、「自己破産した後に返せるかどうか」というフレーズがあったので、自己破産を見越した話だと思いましたが、それがレオパの倒産を見越した行動であっても、そもそもレオパが倒産しようがしまいが原因に関係なく、差し押さえを回避するために資産を移転させる行為は、実際に返済が滞って差し押さえを受ける段になったら詐害行為取消権の行使対象になりますよ。
そもそものきっかけは、某オーナーさんの質問
「債権って 2011-09-23 12:59:02」で
＞レオパが会社更生法あるいは民事再生法を申請した場合
＞それまでの借り上げ賃料はを全額支払ってもらっている場合は、
＞オーナーの債権はゼロなのでしょうか？
に対して、Poohさんが
＞レオパをサブリース契約を解約する場合は、
＞当然オーナーは違約金が請求できます
＞とりあえず請求額は残存期間の賃料全額です
などと根拠の希薄な誤読を招く誘導したのがきっかけで、
それに対して注意を喚起しました。
ご自分の書き込みの矛盾に気がつかないような方とは
議論はできませんので終了します。
今後も根拠の無いでたらめを書かれるようでしたらしゃしゃり出ます。
Unknown (Unknown)さん
2011-10-04 09:05:50
> 無職・自由業と違って平日の日中は書き込めませんので
悪しからず。
なんて失礼な物言いでしょう。
というご批判を頂戴しました。
これは「プータロー」を標榜するPoohさんにあてた言葉です。
あなたの書かれた、
＞私は自分の時間をすべて自分に使える自由人が本当に羨ましい。
と同じ気持ちですよ（笑）
＞他人を見下して得をすることはめったにありません。
＞ご自戒くださいませ。
ということはご自身で実践された体験からのご発言でしたか？
心します。
全く誤解かでたらめの記述ですので、
もう一度よく勉強してからお書きください。
うそまで書いて何のメリットがあるのか？
不思議ですね。
その後対策等弁護士さんに相談されたのでしょうか…ほんの少しだけこの掲示板を見なかっただけで話しが全然違う展開になっておりますね。
某オーナー様同様私の契約書にも約定書があります。最近の契約書には三十年後の終了年月日が記載されております。
相続オーナーでありはじめの経緯など一切理解していないので某オーナー様はじめさとし様やみなさんの書き込みで知ることが沢山あります。恥ずかしながら…
これからもご教授の程よろしくお願いします。
築15年の物件で、MDIの時代に建てました。
前回35％ダウンの減額交渉がありましたが、契約更新の時期ではないと拒否をしていました。 そのままほっておいたら、交渉ではなく会社決定したとの連絡で当惑しています。
困りました。
解除と有りますが、当初の契約期間は終了して居るのでしょうか？
そうで有ればその後はどのような契約で更新して居たか教えて頂けないでしょうか。
どうぞ宜しくお願い致します。
賃貸契約が当初10年で、あと2年ごとの更新契約なのでしょうか。しかし、家賃保証は20年という約定書が別にあるとすれば、争えるのでは
ないでしょうか。
20年保証すると言われて契約しましたが、恥ずかしい話ですが、契約書 約定書にはどこにも記載されていないことに、こんな事態になって初めて気がつきました。
わたしの場合は、20年保証は口頭のみの説明で信用してしまったんですね。 馬鹿なオーナーだと辛口なコメントがででくることでしょう。
ローンは後2年半ほどで、大部分は返しているので残金を組みなおして、その後は解体費用の捻出できるようにしなくてはならないですね。
ただ、解体費用をためるまで、ゴールドネイルがもってくれればありがたいですが・・・・
がんばりまーす！
もしいたら、契約書を見せていただいてはいかがでしょうか。
もう５年位前になると思いますが、レオパレスがアパートを売って、「気に入らなければ買い取る」と言うような口約束をして、言った言わないの裁判になりレオパレスが負けたことがあったと思いましたが、間違えだったら、すみません。
そのときに社員さんに聞いたらあれはバブルの時の物件だったんですよとかいってましたが。私も買い取ってもらえたらいいなぁと思い強く印象に残ってます！
良い情報ありがとうございます。 何かしらの契約期間が記載されている書類を探してみます。 まさにバブル時代に建てたのでそんな書類が存在してるかもしれません！
少しひかりが見えました。
momoさんより、前に契約している人が書類を持っていれば契約の不備で争えるのでは？
mono様
素人の思うところですので、法的根拠が分かりませんが、契約内容は一件ごとに異なっても問題ないのではと思うのですが、どうでしょう。
ちらほらと散見するのですが、レオパレスが倒産しては元も子もないからできるだけ協力しようとおもう、というオーナー側でしょうか？の主旨の文ですが。
オーナーさんとしては理不尽に契約解除されたり、あるいは多額の減額でもそうなるかは精査が必要でしょうが、倒産しても主張を通しある程度の分配を受ける方があるいはいいのかも。
ということも考慮されたほうがいいんじゃないでしょうか。
ほとんど不可能でしょうがレオパレス抜きの連帯組織を作ることができたら、たいしたものだと思います。
ところで、例のTSS投函期限過ぎても、レオパから何も言って来ないのですが、揉めているオーナーさんいますか？
しかも「きちんとオーナー説明会を開く謙虚さを持て」との付帯条件を付けて・・。
さてこの様な状況下で10月の修繕積立金ーレオはどう出てくるのか？
仮に”借り上げ賃料は積立金相当額差し引かれてあって”＆”三井住友の我が口座には同左金額が振り込まれていない”ーな〜んてことになったら→
最早これはもうレオによる窃盗でしょう！！
それでもレオは（一方的な）「制度改正はオーナーの同意がなくとも有効」と白を切るのかしらねぇ？？
＞倒産しても主張を通しある程度の分配を受ける方があるいはいいのかも。
とのご意見ですが、どれぐらいの分配が受けられるとお考えですか？
あくまでも勝手な試算ですので、事実と異なる場合があります。それを含んだ上でお読みください。
今年６月末の当社の負債額は２４６１億円、資産額は２７７４億円、純資産額は３１３億円
資産のうち１４４１億円は担保に提供している（３月末）
破綻は債務超過の場合なので、純資産額＝０以下の状態
資産のうち担保に入れていない部分は１３３３億円
売り急ぐと買い叩かれるので、評価を半分として６６６億円
それから租税債権（税金）、労働債権（給与未払い分など）、管財人の報酬を差し引いたものを
担保を持たない１０００億円以上の債権者と、その後の未払いによる債権者が分けることになります
たとえば６０万戸のアパートのうち、１オーナーあたり１棟１２戸のアパート所有として、５万人のオーナー
１ヶ月の家賃が遅延したとしてオーナー１人あたりで約５０万円
５万人×５０万円 ＝２５０億円の債権
２ヶ月遅延なら５００億円になります
債権者がその他にもいろいろ出てくるとそれらの方々で分配することになります。
過去の会社更生事案の更正債権配当率は０から５％ぐらいです。ごくまれに数１０％の配当率があることもありますが、そんなのは奇跡に近いです。
オーナー１人当たり２ヶ月分の家賃の請求権として１００万円あったとしても、５％の配当で５万円です。
１０％の配当があっても１０万円
「倒産させるより、生きながらえさせた方が良さそうだ」
というのはもうお分かりでしょう。
納得できないことに承認できない気持ちもわかります。
私は部外者ですが、東証1部上場企業で、有名な会社が、
過去の約束を反故にして、「詐欺まがい」と訴えられるリスクを冒してまで、借り上げ家賃の改定を必死になっているのはなぜか？
と考えたときに、答えは自然と出てくると思うのです。
あくまでもよく考えて、将来禍根を残さない行動されることをお勧めします。
学問でも学校でもないのです、一部の煽りの人たちが
裁判だ何だって言ったところで、
裁判に勝っても、財布をひっくり返して1銭もありません。
といわれればおしまいです。
などと他の方のブログを借りて注意喚起しても、
結局は無駄なんでしょうかねえ。
デフォルメして、収入源は賃貸収入のみ、すべて契約解除すれば収入ゼロ。
そのまま全部オーナーに渡せば収入ゼロ。
・・・以下省略。
オフ会はここで！
あなたは 2011-10-06 21:43:04
の投稿で
＞今年６月末の当社の負債額は・・
と述べボロを出してしまったね。
君が自称「部外者」「利害関係のない身」であるならば何故レオの事を「当社」と一人称で表現するのかな？
「あくまでも部外者」たる君が他の方のブログを借りてまでここまで熱くなっているのはなぜか？
と考えたときに、答えは自然と出てくると思うのです。
あなたに「くん」呼ばわりされる言われはありませんが。
＞何故レオの事を「当社」と一人称で表現するのかな？
音次郎さんのブログのカテゴリ名をご存知か？
浅はかなあなたに教えてあげると
「レオパレス２１よ永遠に」というカテゴリ名ですよ
カテゴリ内に会社のことを語るのに「当社」とはあなたは言わないのかな？
私は自分の会社のことは「弊社」
相手の会社のことは「貴社」と書き、口語では「御社」といいます。
社会経験に乏しい人なら、そういう誤読もやむをえないかも（笑）
一連の書き込みを見てから言ってくださいよ（大笑い）
入居率は前月比０．５％強UPしたものの、
前年8月から9月は１％UPしていた。
今年月入居率の８１．０％は、大赤字だった一昨年の9月の８１．８％を約２％下まわる。
建築受注にいたっては1ヶ月かかってたったの5千万円しかない。
いよいよ大赤字が現実味を帯びてきて、Xデーが近づいていると思います。
対策をとる時間は残り少ないかも？
下らん妄想をしている暇があったら、
自分にベストな選択を早めにどうぞ。
・・と一見その様な気がするけれど、傲慢かつ無反省な現経営陣の下ではオーナーは骨の髄まで搾り取られる。
というのはもうお分かりでしょう。
A級戦犯が蓄財を吐き出したうえで総退陣し、更に海外リゾート＆各地ホテルズ等資産の売却など打つべき手を打ってもなお「オーナー様お助け下さい」なら聞く耳を持たぬでもなかろうが・・
世直しどころか勘違い年寄りかな（笑）
＞聞く耳を持たぬでもなかろうが・・
なんて高い立場で物言いをしている足元から
破綻の足音がひたひた迫っている。
気がついたときには、もう借り上げ家賃は払えません
となったときに慌てたり、泣いたりしてももう遅い。
アパートという事業経営をしている気がなく、
資産運用や相続税対策などと金持ち、土地持ち気取りをしている人は、変化に対応できないんでしょうね。
これだけ注意喚起しても、レオの回し者だと勘違いするような程度の理解力しかない頭だから。
あとで「だまされた」なんてわめき散らすんでしょうね（爆笑）
"当社"の件
どっかで見たような
かな
ちなみに「当社」はこの会社の意味で使います
http://dic.yahoo.co.jp/dsearch/0/0ss/113831000000/
http://dictionary.goo.ne.jp/leaf/jn2/155933/m0u/
確かレオパレス２１のヤフーファイナンス掲示板でした。
おまえは だあれ
だれでしょね
なんなんなつめの
鼻の下
浅薄な知識をひけらかす下賤の輩
他人による術を持たず、自己のみを頼り孤独に生くる
悔し紛れの書き込みをするなら
「世直しオーナー」を名乗ればいかがか？
それともやり込められて恥ずかしくなったんですか？
今までまともなこと言ってるなぁと思ってコメント見てましたが、自分の書き込みに反対する人そんなやりこめる必要なくない？仮にも自ら傍観者と言うならば、各オーナーが取る対応を黙って見ていてはいかがか。所詮部外者のあなたには関係ないのだから。
2011-10-08 01:51:56
さん
レオウオッチャーさんは、相手に合わせておられると思います。
同じ反対意見でも、丁寧に反対意見を述べた人には丁寧に返しておられます。
部外者と言いながら、書かれてることに認識を新たにしたことが多々あります。
>所詮部外者のあなたには関係ないのだから。
と言わず、いろんな人が集う場として解放したら良いと思います。
この掲示板？を提供して頂いている音次郎さんにも感謝です。
それから・・・
>レオウォッチャー
と呼び捨てにするのは感心できませんね。
＞レオウオッチャーさんは、相手に合わせておられると思います。
よく私のレスを読んでいただいてますね、ありがとうございます。
昨晩はアルコールが入って帰宅してこのブログを開いたら、
いきなり私を「クン」付けで頓珍漢な「世直しオーナー」なる人物の私宛批判が入っていたので、
酒の勢いもあって「それならば・・」と大人気ない対応をしました。
2011-10-08 01:51:56 さんへ
あなたのような勘違いの人が
振り込め詐欺にあったりするのでしょうね。
ここは単なる個人の方（音次郎さん）のブログであって、
レオパオーナー専用の掲示板ではありません。
ブログ管理者から見れば「レオパオーナー」も部外者です。
あなたはくだらない書き込みはやめて
＞黙って見ていてはいかがか。所詮部外者のあなたには関係ないのだから。
と、あなたの言葉をそのままお返ししておきましょう。
（まさか世直しオーナさんの悔し紛れの書き込みではないでしょうね）
かつて当社（？）が建築施工した「ニューシルバーレジデンス」なる物件は
1、外壁材の品質及び釘止めという工法により当該箇所にクラックが生じる
2、外観上のデザインともなっている”エアコン室外機を収めた筒状の構築物”の排水不良構造による湿気のこもりが生じる
3、上記1,2 を主原因とし木質構造材が最悪腐食に至る（事実その事例あり）
という”瑕疵担保責任にあたる重篤な欠陥商品”でありました。
この事は当社？も認めております。それ故”この事実に気付いてしまったオーナー様の物件は無償にて大々的な修理交換工事を行っております。
しかるに”気付かなかったオーナー様”及び要修理指摘を受けても”その後修理催促を出来ないおとなしいオーナー様”の物件については、（瑕疵担保責任期間の10年が過ぎるのをじっと待つかの如く？ 注：投稿者の推測）当社？は未だ手を付けていません。
上記の事実一つをもってしても、今般の一方的なTSS制度改悪の中で当社が約束している「今後必要な修繕は弊社が責任を持って行っていきます」という一文が如何に担保出来ない絵空事の様に聞こえる・・のは私だけでしょうか？
それより過去からこの会社が、長期の約束で最後まで履行したことがありましたか？
業績予想でも
当期利益額 当初予想 結果 差異
平成21年3月期 ３２９億の黒字 ９９億円 230億円
平成22年3月期 ８７億の黒字 ▲７９１億円 878億円
平成23年3月期 ３０億の黒字 ▲４０９億円 439億円
1年後の利益予想でさえ、400億円や900億円も読み違えるか、騙そうとしている会社をよく信用できますね。
http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/getsuji/index.html
興味深い数値は「受取家賃ベース入居率」です
この数値が８６％にとどまるということは、
空気しか入っていない、空室の借り上げ家賃を１４％も払っているということですね。
2年前の5月に９０％を割り込んでから、少しの増減があるが、ほぼ８５％−８７％です。
同業他社の同数値は９５％（空室の負担は５％）程度であり、
当社は１０％も賃貸部門の売上原価が高いことになります。
賃貸部門が479億円の大赤字だった2010年3月期より
今年度のほうが下回っています。
これではなかなか黒字転換は難しく、
3期連続赤字決算の可能性が、いよいよ現実味を帯びてきました。
（一般論として）
泥舟から逃げるか、しがみつくかの決断はあなたしだいで、逃げるなら早いほうがいいですよ。
丁度、翌月オーナーへの支払い家賃と大体同額です。
少なすぎませんか、短期借入金４４０億円はどこに行ったのでしょうか。
一方、貸借対照表（ＢＳ）の負債の部 前受け金は８７７億円です。このうち入居者からの前受け家賃は２９０億円程度と推定しますので
残り５８０億円は何でしょうか。
レオオーナーさんで、レオパに預けているお金はありますか、この状況では現預金ではなく
物（グアムなど）、債権などになっていることとなります。
どなたかより詳しい解説を願います。
＞６月末で、レオパの現預金残高は２７６億円しかありません。
＞少なすぎませんか、短期借入金４４０億円はどこに行ったのでしょうか。
個人でも会社でも同じですが
現預金があるのに短期借り入れを起こすのは、
金利負担が掛かるだけで、愚かなことです。
したがって借入金残高と現預金残高の因果関係は、
追求しても意味のないことになります。
＞残り５８０億円は何でしょうか。
http://blog.goo.ne.jp/masakichi917/e/5e6d4a78d732f62989e833ebd92bbbd5?st=0#comment-form
決算短信の貸借対照表欄に全部書いてありますので、
ご覧ください。
見方がわからない人は
http://www.kabulink.jp/nowzaimu.htm
のサイト等で勉強してください。
資産＝負債＋純資産
となりますので、何に使ったかを見るのは
資産の部を見れば、書いてあります。
お金に色やヒモはついていませんので、
借入金でも、前受金であっても、買掛金であっても、会計上は科目の違いだけで調達は調達（負債）として同じになります。
＞６月末で、レオパの現預金残高は２７６億円しかありません。
＞少なすぎませんか、短期借入金４４０億円はどこに行ったのでしょうか。
個人でも会社でも同じですが
現預金があるのに短期借り入れを起こすのは、
金利負担が掛かるだけで、愚かなことです。
したがって借入金残高と現預金残高の因果関係は、
追求しても意味のないことになります。
＞残り５８０億円は何でしょうか。
http://blog.goo.ne.jp/masakichi917/e/5e6d4a78d732f62989e833ebd92bbbd5?st=0#comment-form
決算短信の貸借対照表欄に全部書いてありますので、
ご覧ください。
見方がわからない人は
http://www.kabulink.jp/nowzaimu.htm
のサイト等で勉強してください。
資産＝負債＋純資産
となりますので、何に使ったかを見るのは
資産の部を見れば、書いてあります。
お金に色やヒモはついていませんので、
借入金でも、前受金であっても、買掛金であっても、会計上は科目の違いだけで調達は調達（負債）として同じになります。
先回の投稿は、レオオーナーがレオに対し何か金銭の預託・寄託等がないかを知りたいが為です。
レオウオッチャー氏より
‘現預金があるのに、短期借入金を起こすのは云々‘
とコメントが有りましたが、
月末は翌月オーナーへ支払うサブリース家賃以外現預金はほぼゼロです。現預金は無いも同然です。
これは先回の投稿で述べたとおりです。金利負担の問題ではありません。借入金４４０億円は現預金以外のものに
振り替えられていると言うことです。
レオパが、現預金を何に使おうとも勝手だとも言えますが、レオパの窮状を考慮すると、とても前向きな使い方とは思えません。
前受け金については、残念ながら貸借対照表上だけではその内容が分かるものでは有りません。
私は、その一部はオーナーからの金員ではないかと推定しています。
どなたか情報がありましたら宜しく。
先回の投稿は、レオオーナーがレオに対し何か金銭の預託・寄託等がないかを知りたいが為です。
レオウオッチャー氏より
‘現預金があるのに、短期借入金を起こすのは云々‘
とコメントが有りましたが、
月末は翌月オーナーへ支払うサブリース家賃以外現預金はほぼゼロです。現預金は無いも同然です。
これは先回の投稿で述べたとおりです。金利負担の問題ではありません。借入金４４０億円は現預金以外のものに
振り替えられていると言うことです。
レオパが、現預金を何に使おうとも勝手だとも言えますが、レオパの窮状を考慮すると、とても前向きな使い方とは思えません。
前受け金については、残念ながら貸借対照表上だけではその内容が分かるものでは有りません。
私は、その一部はオーナーからの金員ではないかと推定しています。
どなたか情報がありましたら宜しく。
>前受け金は８７７億円です。
>このうち入居者からの前受け家賃は２９０億円程度と推定しますので
>残り５８０億円は何でしょうか。
私は全額入居者からの前受金だと思っておりますが・・。
290億円と言うのは1カ月分で推定されたのではないかと思いますが、
レオパの場合、入居者は家賃を何カ月分か先払いして割引を受ける、という制度があります。
ですから、3か月分ぐらいが前受け家賃として計上されているのではないでしょうか？
それだけ先払いしてもらっているのに、現預金が276億であったり、多額の有利子負債があるのは、
現在のレオパの窮状を示すものと思います。
上場企業は有価証券報告書で財務諸表の詳細を開示する事になっています。
レオパレスも同様に毎期の財務状況を公表しておりHPで見る事が可能です。
因みに直近の前受金の内訳は次の通りです。マンスリーレオパレス利用料709億円、
アパート家賃171億円、家具家電保守90億円の合計971億円です。
オーナー預り金のアパート修繕一時金は194億円あり、ゴルフ会員預託金53億円と共に長期預り敷金保証金に区分されていますよ。
＞借入金４４０億円は現預金以外のものに
＞振り替えられていると言うことです。
当たり前ですね、現金の積み増しのため
借り入れを起こす企業は愚かだと、
先に述べたとおりです。
＞レオパが、現預金を何に使おうとも勝手だとも言えま＞すが、レオパの窮状を考慮すると、とても前向きな使＞い方とは思えません。
よくわかりませんが、何に使えば前向きなんでしょう？
本当は借金を返済したいが、返済する余力が無い
というのが現実だと思います。
http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/kariire/index.html
ピーク時２９００億円弱の借入金を、
３９９億まで減らしてきたと読めるのですが？
請負が「50」で単位が百万円？これは、何？
大勢が1カ月がかりで、8室１棟しか受注できなかった
という意味です
で、ＣＭにマキちゃんですか？
おいおいって感じですよね。おいおい…。
３９９億まで減らしてきたと読めるのですが？
を書いた2011-10-09 07:53:13の時点では
http://www.leopalace21.co.jp/IR/finance/kariire/index.html
は1997年3月期からしか表示が無かったのに、
3時間後には突然1991年3月期残高が表示されている。
それによると、
ピーク時３６３０億円弱の借入金を、
３９９億まで減らしてきたと読めるのですが？
と変更しなければならない、
レオパIRの方はこのブログをウォッチし、変更したのかなあ？考えすぎかな？
＞やっぱ、そうですか。一棟ですか…。
それよりも、今年の3月と7月はマイナスです。
せっかく受注にこぎつけても、その後の事情でキャンセルになった金額が、
受注金額をオーバーしたときにマイナスとなるようです。
だから、今期半年で33億円の受注累計だが、
今年の3月は１月だけで約14億円もマイナスだったので、
建築請負はもう壊滅的状態で、この部門は大幅赤字となるでしょう。
あかうしさん他のインナー情報もお聞きしたいのですが...。
メンテナンスリフォームTSS制度改定について
（注： 文中「当社」という表記は 本ブログ内「レオウォッチャー」氏の御教示に依る）
今般の標記「TSS制度改定」について、当社は本制度改定相談コールセンター担当「鈴木」が（株）レオパレス21を代表して以下の事を表明し約束しました。
1、本制度改定について御同意頂けないオーナー様に関しましては、従前通りの特定積立口座を使った制度のままでよろしいです。
2、本制度改定の（大義名分として 注：投稿者の補記）目的の一つ”年間トータル1億5千万円の口座管理料コストの削減”が 上記1）の事由により達成できないだけです。
3、上記 1）を選択されたオーナー様に関し、上記 2）を理由として ”440円/月・口座”の口座管理コストの負担やそれ以外の更なる負担を弊社はオーナー様に求めません。
ーーーー以上ーーー
440円を払うことによって、ひと月の間に無料で何回でも振込が出来る、というものだそうです。
レオパの人から聞きました。
積立は廃止して、修繕は実費支払にしろ！
やっぱバラバラのオーナーは搾り取られる一方じゃない？
三人寄れば文殊の知恵で、まとまらないと。
＞（注： 文中「当社」という表記は 本ブログ内「レオウォッチャー」氏の御教示に依る）
「当社」を「この会社」という意味で使うことが理解でき、
ご自身でもお使いになるのななら、
自分の誤解により、いわれのないレッテルを貼って
批判した相手に対して、
まずは侘びを入れるのが大人の態度でしょう。
あなたの文を読むと尊大さが鼻につきますよ。
大人になりきれない未熟者ならそれも仕方ありませんが。
周りから嫌われていないか、ご注意あそばせ（笑）
一言一言にいちいち噛み付かなくていいよ...。書き込みの内容については何も言うことはないが、あなたの人を見下した文面の書き込み見てイラッとしてる人もいることをお忘れなく。
コメントしたところで反論されたら何も言うことなくなっちゃうので…。
大きな変化があれば書込みします。
物件の話が進んでも、レオパレスの現状を知ったら契約する人はいないと思います。
他社は、自分で積み立ててたいますよ。目安の金額を教えてもらい、その金額を自分で積み立てています。
家賃保証さえしてやれば防音、キシミ、断熱・・・どうでもいい、なんてことないから
銀行がそうさせない。
借金国家の日本はやがて債務超過に陥る。
円高どころか、円が急落してインフレが...。
今レオが一生懸命一括借入家賃を減額している。やがて入居者家賃はインフレで上昇する。さや取り幅が大きくなって儲かる。
オーナーは固定金利に出来るだけ早く切り替えた方がイイね。
レオだけ急回復する。
レオパレス株買えば、億万長者は確実じゃないか。
ここの商品にそんな価値があると思えるおめでたい頭に驚いたわ
傲慢なコメントが今日も連発するかな。
独演会の始まり始まり。
だけど、観客はいるかな？
に言えば、現政権が「円高は国益」と考えている為、円安には、なりにくいと思う。
よって、デフレ傾向は、しばらく続く様な気がする。
金利が上がらない事は、オーナーやレオパレス等にとっては好都合かもしれない。
＞確実に倒産しないよ。
＞銀行がそうさせない。
＞オーナーは固定金利に出来るだけ早く切り替えた方がイイね。
＞レオだけ急回復する。
無責任な発言は慎んだ方が良いのでは？
銀行が責任を持つなら
なぜ財務制限条項を付けるのでしょうか？
http://www.leopalace21.co.jp/kojin/risk/index.html
約束した契約が守れない場合は突然死しかねない条項です。
一般の企業が借り入れする際に、こういう条項は必要ありません。
私ならいつでも減額・返済・借り換えができ、
かつ金利水準の低い変動金利型借り入れを進めますね。
あなたとは正反対の意見です。
色々私の書き込みに対しご批判はありますが、
「失礼な相手には無礼な対応」を
「ていねいな方には丁寧な対応」を
心がけております。
一連のやり取りをさかのぼってごらんください。
ただ、特定の方とのやり取りで、不快を感じさせたのならお詫びいたします。
×約束した「契約」が守れない場合は突然死しかねない条項です。
○約束した「計画」が守れない場合は突然死しかねない条項です。
いいCMだと思います。
計画倒産のシナリオは、３年前にＭＤＩが銀座２丁目銀座貿易ビル６階に設立されたことに始まります。ＭＤＩは、限りなくマンションに近い格安注文アパート（東京、埼玉、神奈川、千葉の１都です３県に限定アパート）。セコムによる女性に優しいセキュリテイアパートです。深山一族の財産を、レオパからＭＤＩに移し、平成２３年１０月現在従業員約２００名です。内１/３はレオパから引き抜かれたものです。同じところに、レオパ前社長の北川さんの会社もあります。現在レオパが倒産しても、深山一族にとって痛くもかゆくもありません。レオパ倒産は予定の行動です。後は、レオパの倒産を待つばかりといえるのではないでしょうか。
計画倒産のシナリオは、３年前にＭＤＩが銀座２丁目銀座貿易ビル６階に設立されたことに始まります。ＭＤＩは、限りなくマンションに近い格安注文アパート（東京、埼玉、神奈川、千葉の１都です３県に限定アパート）。セコムによる女性に優しいセキュリテイアパートです。深山一族の財産を、レオパからＭＤＩに移し、平成２３年１０月現在従業員約２００名です。内１/３はレオパから引き抜かれたものです。同じところに、レオパ前社長の北川さんの会社もあります。現在レオパが倒産しても、深山一族にとって痛くもかゆくもありません。レオパ倒産は予定の行動です。後は、レオパの倒産を待つばかりといえるのではないでしょうか。
レオパの倒産は、平成２４年２月２９日、負債金額は１兆円を越える。オーナーは、破産管財人に家賃の振込みをお願いするだけしか手は無いでしょう。家賃は１年経っても振り込まれないため、５７万戸のオーナーの連鎖倒産は免れません。社会問題化するでしょう。オーナーの１棟売りも加速すると思われます。又、３０年一括借り上げなどの見直しも起きると思われます。
しかし、銀行と深山一族は安泰でしょう。損を被るのは、弱小オーナーと４５００人の社員と思います。
オーナーに貸し付けている地銀とか
それでは、拙者が１０棟ほど倒産価格で買って進ぜよう。
禍福は何とかと言うしな。
果報は何とかとも言うな。
どっちにするかな？(￣◇￣;)
ものはついでと言うからな。(￣◇￣;)
レオパレスも大分利が乗ってきた。
レオ１０棟買収はまだまだだ。
FXはユーロがボラでかくて面白い。
拙者が何しろ倒産価格で買って進ぜよう。
毒を食らわば皿までと言うしな。(￣◇￣;)
だから破産なんだろうけど、借り上げ家賃が直ちに入らなくなったとしても、土地とアパート処分したりしてオーナーの破産は極少数だろう
仮に自己破産しなければならなくなったとしてもかなり後になってからじゃないのか？
自己管理にならないのですかね？
家賃保証が一年、二年はいってこないと書き込みがあります。現実にそのようなじたいになるのでしょうか？
→私の理解と異なるのですが、判例を紹介して頂けたら有り難いです。
よろしくお願いします。
オーナーは借主に家賃を払えと言っても、借主にしてみればレオパレスに、まとめて払ってあると主張して、どちらも譲らなければ裁判になると思います。
結果はオーナー側の勝訴になると思いますが、弁護士への着手金などを考えると利益は無いと思います。
>>結果はオーナー側の勝訴になると思いますが、弁護士への着手金などを考えると利益は無いと思います。
→私は、入居者(＝転借人)が勝つと理解していたのですが違いますか？
入居者はレオパレス(＝転貸人)との間で有効な賃貸借契約をしているので、転貸人
(＝賃借人)の債務不履行により賃貸借契約が解除されたとしても、入居者はもは
やオーナーに既払い賃料の支払いを拒めると理解しております。
(不当利得返還制度の趣旨)
転借人がレオパレスに支払っていることでレオパレスに支払った期間中は、オーナーに家賃を支払わなくてもアパートに居住し続けることも可能なのですか？
********************************
民法第613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。
この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
********************************
賃借人＝レオパ
転借人＝入居者
賃貸人＝オーナー です。
転借人が賃貸人に対して「直接に義務を負う」ということの意味は、
オーナーからの賃料請求に対して、入居者はオーナーに賃料を支払わなければならない、
ということです。
（転借人は）賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない、というのは、
入居者は、すでに前払いしたからといって、オーナーからの賃料請求を断ることはできない、
という意味です。
参考URLhttp://www.law-ed07.com/cyber-law/minpou/0613.html
関連しているであろう民法の条文を紹介させていただきましたが、
どういうシチュエーションでの事を言っているのか、私はよくわかりません。
参考までに。
レオパレス…倒れないでいてくれたらありがたいですが。
もうひと方です。参考になりました。ありがとうございます。
レオパレスが〇産した場合、この辺の法の整備が必要ということが行政などにも理解されると思います。
まとめて支払った家賃をレオパレスがキープしているところに問題があると思います。
まとめて支払った場合、８割をオーナーに支払うとか、サブリースの場合１年以上の、まとめ払い禁止というような法律を作らなければ、揉め事がたくさん起こるでしょうね。
ありがとうございます
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/fu/sublease-2.html
生兵法は怪我の元ですので、法律の専門家とご相談ください。
オーナーとして、家賃を払うものは追い出さないですよ。契約も破棄しませんよ。
年払いしている人のことです。年払いしている人はレオに家賃を払っていますよね。レオが〇産して、年払いしているので家賃を払わないという例です。
〇産してしまえば家賃はオーナーに入らないということです。
年払いで契約する人って多いのですかね？
大学生なんかは４年分まとめて払えば割引とレオに言われ、払った人も多くいるかもしれませんね。
それで、自転車操業に使っていたら。
ということは、つまり
倒産とかは、論理矛盾を生じる。
それこそ全くの想定外でしょ。
そこで思考停止している訳だから
先の震災や原発事故のように
ずっと見てますが皆さんの知識レベルは高く、よく勉強されてるなと感心しております。
支店長はどこの支店に属していようが昔からあまり休めていないと思います。週１回休めたらいい方なんじゃないですかね。私のような末端社員は基本休まないといけないので週２日は休むようにしてます。皆さん御存知のとうり会社
の業績が良くないので逆に結構忙しいです。社員も相当辞めていきましたから。
そんなドラマ誰が見るんだ?
(￣◇￣;)
悲劇のオーナー：マツケン
オーナーの娘連帯保証人：ノリカ
入居者：ホリキタ
レオパ社員：北島康介
レオパの息の根を止める銀行：役所広司 ←知ってるかい？昔ＣＭに出てたんでぜ
実にツマラン。
空想はもうヤメテおけ。
あかうしさん、そろそろご登場ください。
謝罪もなければ手紙だけの話など受け入れるわけないだろ。
ましてこの制度は最悪です。メンテナンスさぼればさぼるほどレオパレスは利益を上げるシステムです。
信頼のある会社ならまだしも実質債務超過？（オーナーからの預り金、前受け金で自転車操業でしょ）やのような会社ならなおさら信用おけません。
無視します。
家賃保証とか何十年間借り上げとか、話おかしいんじゃねぇかと、とりあえず疑わなかったのかな？
書き込みから、オーナーさんとお見受けしますが
>信頼のある会社ならまだしも実質債務超過？（オーナーからの預り金、前受け金で自転車操業でしょ）やのような会社ならなおさら信用おけません。
とまで思っているのに、
「借り上げ家賃は毎月振り込まれる」と信じているのですか？
縁を切って自主管理するという判断は無いのでしょうか？
俺も見方によっては、レオパレスの甘言に乗せられた馬鹿なオーナーかもしれない。
だけどね、自分で下した判断なのよ。結果が例えレオパレスの破滅でも、それは運命のいたずら。どうにか荒波をかい潜って生き残りましょうよ。オーナーの皆さんはほとんど先祖代々土地持ち。少し資産が減っても問題ないでしょ?
気楽に考えましょうよ。
(￣◇￣;)
＞結果が例えレオパレスの破滅でも、それは運命のいたずら。
>気楽に考えましょうよ。
それなら、「騙された」なんて繰言はみっともないから言わないんでしょうね。
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
契約を結んでいるのですから当然支払われると信じています。倒産すれば別ですが。また築年数に応じて賃料が減額されるのは織り込み済みですが、その分当初の建築費に乗せられています。あの建物の坪単価は７６万です。それで経営できないのは経営者が不当な配当や無理な投資をしたためです。
＜縁を切って自主管理するという判断は無いのでしょうか？＞
当然検討に値しますが、あの品質の建物でかつ１ＤＫの部屋では通常の不動産会社ではすべての部屋を埋めるには相当低賃料とせざるをえないでしょう。私は最後までレオパレスに委託し倒産あるいは借り上げ解除になれば傷口が広がる前につぶします。
(￣◇￣;)
水に落ちた犬を叩くのは、中国人の専売特許かと思ったが、ネットオタクも同じなんだね。
日本全体に言える事かもしれない。
レオオーナーも、やたらと祭り上げられたものです。今の日本の経済低迷に虐げられている弱者の悲鳴なんでしょうな。
レスありがとうございます
＞契約を結んでいるのですから当然支払われると信じています
先の書き込みで「信用おけません。」とありましたので、
「信じる」のか「信じない」のかよくわかりません。
＞あの品質の建物でかつ１ＤＫの部屋では通常の不動産会社ではすべての部屋を埋めるには相当低賃料とせざるをえないでしょう。
そのようなビジネスモデルで、レオパレスが長続きすると思ったのでしょうか？不思議です。
＞倒産あるいは借り上げ解除になれば傷口が広がる前につぶします。
仮に低額でも貸した方が、更地よりも相続税評価のうえでは有利となりますが、つぶしてしまったのでは何のために建てたのかわかりませんね。
一括借上げ契約を結んでいるのですから契約は守られると信じています。当然賃料は減額は想定しています。しかし新しいＴＳＳ制度は適正な修繕が実施されないと思いますのでレオパレスは信用していません。実費清算にて対応してもらうつもりです。
＜そのようなビジネスモデルで、レオパレスが長続きすると思ったのでしょうか＞
当時のレオパレスの入居者の集客力は相当なものだと思います。問題なのは経営の問題です。建築数の増大をして利益を出し、そのために入居需要のない場所にも次々と建築していったがためだと思います。事実、私にも地方の土地を仲介してアパート建築をすすめてきていましたがその場所はとても入居需要があるところとも思えませんし、事実その近くの物件は入居率は８０％に達していませんでした。また近年では過大な配当（２００８年３月期１株利益２．２円に対して１株配当８０円）を実施していますこれも経営上異常なことです。当時の大株主（当時社長）が不当な利益を得ています。いっきにキャッシュフローが悪化しました。
＜つぶしてしまったのでは何のために建てたのかわかりませんね。＞
確かにそうですが、赤字を垂れ流すより損切りをして出直すほうがよい場合があります。
実際はとりあえず入居状況の様子をみますが、解体して需要の見込める建物に立て直すか売却も考えています。幸い築１０年以上経っていますので収入的には回収できています。
ちょうどあと２年で投資が全額回収出来る予定です。
今後多少の減額や、最悪自己管理になっても資金繰りはプラスです。
レオパレスの破産でも問題ないでしょう。
リターンは劣るが、駐車場はメンテフリーだからな。
いずれにしても借金がなくなれば、負けは無い。
破産管財人との折衝や、入居者とのトラブル（賃料の回収、敷金、契約条件）の解決するための労力はかなり大変なことになると思います。
通常の賃貸でも滞納等入居者側に不履行があっての退去でも６か月程度はかかることがあります。まして入居者に過失はないのですからかなりの要求があるのではないかと想像すると嫌になります。
会社更生法の申請であれば、賃料の減額はあるにせよその辺の煩わしさは少なくなるのではと思っています。
４役だ。
(￣◇￣;)
2011-10-16 11:10:13 さん
>倒産はできれば回避してほしいですね。
>破産管財人との折衝や、
>入居者とのトラブル（賃料の回収、敷金、契約条件）の解決するための労力はかなり大変なことになると思います。
同意します。
>会社更生法の申請であれば、賃料の減額はあるにせよその辺の煩わしさは少なくなるのではと思っています。
これも同意します。
その賃料の減額がどの程度になるのかが、
契約続行か自己管理かの判断の分かれ目かな、と思っております。
「倒産」と「会社更生」で労力やわずらわしさが違うとの認識をされているようですが、何故でしょうか？
「会社更生」は「倒産」の一形態に過ぎません。
更正債権の届出は破産債権の届出となんら
わずらわしさにおいて、違いはありません。
更生法適用になれば、債務の殆どが棚上げになり、
ごくわずか一部のみ返戻されることで、破産適用よりかえって面倒かもしれません。
「煩わしさ」というのは、
>入居者とのトラブル（賃料の回収、敷金、契約条件）の解決するための労力
のことを言っています。
更生管財人を相手として入居者をひとくくりにして対処するのと、
入居者一人一人を個別に対処するのは、
労力が全然違うと思います。
「更生管財人」は弁護士ですので、トラブル解決はしてくれません。
全国の入居社と、オーナーに対し紙1枚出すくらいしかしてくれませんよ。
＞入居者とのトラブル（賃料の回収、敷金、契約条件）の解決
はオーナーさんの仕事です。
避けて通れないと思います。
会社更生、民事再生の場合は、とりあえずは今まで通り。
そこのところの差、ということですよ。
仮に減額５０％としても
優良物件は離脱し、ザコ物件だけでは
ダメでしょう
ポジティブな話題はないのでしょうかね（；￣ェ￣）
会社更生なり、民事再生なら破産管財人に対して契約解除を申し入れその際は、破産管財人側にて入居者との契約条件等が明らかにされ交渉もしやすいのではないでしょうか？
やっかみとは、やっかいだな。
(￣◇￣;)
オーナーと入居者とは契約関係はありませんのでオーナーとしてはこれからの賃貸について契約するか契約しないかの選択を入居者に求めて退去してもらうだけです。
支払済み賃料・敷金とかは入居者自らが破産管財人と交渉してもらえばよいだけです。退去に多少の猶予は必要ですがレオパレスと入居者の契約には関わらなくてよい分だけ気が楽です。
倒産も再生もこまります。
みんなでがんばりましょう！レオパレス21に負けてわいかませんよ。
退去させるのすんごく大変なんだけどわかってんのかな
経営が上向きになるのか下がるのかわけわかんないです。
他のオーナー聞くとロフトタイプは多いとの事ですが本当なのか情報お願いします。
あとチョウバンや宅配ＢＯＸ、新聞入の周囲のサビがひどく穴まであいてます。
これも多いって本当なのでしょうか・・・。
ステンレスとかでなく鉄を使っているようなきがしますが・・・。
物件タイプはなんでしょうか？せめて築何年目かを教えて下さい。
残った本体を潰そうと思っているのでしょうか？
レオパレスのオーナー情報は持っているから簡単にできますね。
移籍というのは宅建保有者を別会社に移して、これらの社員を使ってレオパレス
の物件等を中心にエイブルの様に賃貸の仲介及び管理(家賃回収等)をさせるという
人事異動の事では？
仲介には宅建が必要ですからね。実質的に別の賃貸管理会社に生まれ変われば、
家賃保証する必要もなく、入居希望者に物件を仲介して仲介手数料や管理手数料
でやって行けますからね。
そうだとすると経営陣は、レオパレス本体を潰すつもりなんですかね？
もうすぐ中間決算の発表があるから、何か明らかになるかも知れませんね。
なぜ？
この会社本当に上にも書かれていますが、新TSSは、最後の退職金になるのでしょうか？
本当に人のお金をどう思っているのでしょうか？
新TSSの解約を考えるオーナーです。
この会社本当に上にも書かれていますが
倒産するのでしょうか
倒産するのでしょうか が抜けました。申し訳ありません。
要するに、潰すのではなく、何とか生き残るための謀略・・・？
週刊文春の年金減額シミュレーションだ。
国も減額おおっぴらにやる時代。
１００年安心を謳った国家の年金制度がこのザマだぜ。誰かが一生懸命に言っていたが、貰えないリスクを国民全員が考えていなかったんだろう？お人好しのおバカさんだったんだよ。
レオの３０年借り上げ約束なんて可愛いもんじゃ無いか。年金は死んじまって貰えないなんて可能性もある。
↓
本体の人件費抑制になる
↓
パートナー・別会社総力をあげて客付け
単なる飛ばしか？
チョンセとかあって日本よりさらに前近代的な韓国の賃貸制度、かえっていいんじゃないか。
まああっちは出るとき掃除なぞしないのは痛いだろうけど。賃貸人に対しては行儀のいい日本人相手より手こずるかな？
ここで、秀吉を思い出していただきたい。
もはや戦とその論功行賞により武士の結束を保とうにも
国内にはその領土なく、やむなく海外へ打って出た。
韓国・中国をレオパの営業力で席巻しその利益を国内に還元すれば国民いやオーナーか？からの賞賛は間違いないだろう。
できなければ国賊。
（入居者は両手が買い物袋でふさがってると車からおり部屋までズブ濡れです）
ロフトタイプは玄関扉上に窓があり一体タイプになっていませんか？
あかうし様、私が在籍していた時期まで同じ作りだったので2､3年前まで同じ作りと思います。
靴が濡れるってクレームはロフトタイプじゃなかったですか？
レオパレス物件だけではなく、個人住宅も、他マンション、アパートも意外性があるじゃないですか。経営状態はともかくとして、我が物件は屋根がついていますし、対応は誠意がありますよ。ちなみに尊敬する経営者は、松下幸之助さんとスズキ自動車の社長さんです。（知っている限りでは）先ずは、レオパレス再建です。やむなく契約解除なったら私もAp経営者、赤字は出しませんよ。最後に私としては、あかうしさんの意見は参考にします。レオパレスは反省してこころある経営を今度こそされると信じています。
レオからのサブリース家賃の毎月の入金日はいつになりますか。 遅延はありませんか。
築１０年以上の物件が２棟ありますが今まで入金が、遅れたことは一度もありませんでした。
玄関は構造上、雨水が吹き込む物件はあると思います。立地条件やその土地の気候も影響するかと思いますが、ロフトタイプはランマと一体になってますので吹き込みしやすいといえます。
サビに関しては塩害よりむしろ電食です。築４,５年でザム鋼板を使っていると思いますがその前は鉄です。異種金属の取り合い部分である兆番・新聞受け、宅配BOX部分は電食により錆びると思います。
宅配BOXは盗難上の問題からなくなりましたが、新聞受けや兆番は緩和材を異種金属間でクッションのようにはさむ必要があります。
契約上の問題はよくわかりませんが、建物でしたらなんとなくわかります。
レベルの低いプレハブ住宅です。
有償支給材の制度をつかっていること自体、時代遅れだったと思います。
ありがとうございました。幸い台風大雨畤テラスは３/１くらいしかぬれません。内部では電気コンロがステンでなく、磨いてもきれいとはいえません。不覚でした。水周りは清潔＆きれいが良い。先取りレオパレスにしては疑問です。外部では知らぬ間に鉄を使用、指摘しましたが大丈夫ですと工事続行。雨ざらし日ざらし、すぐ錆ました。即全部やり直ししてくれました。それからも対応は問題ありません。レベル低いプレハブ住宅ですか。大和も３０年しか持ちませんね。どこも請負利益は大きいですね。他人の利益は商法の勝ち。全然無視。３０年間借上げ終了まで良識ある対応であれば良し。レオパレスも経営者、常に利益を。元建築事業部さんお尋ねある時は今後ともよろしくお願いします。
願わくば「TSS制度改定同意文書の返送催促」に対し「放置し暫く様子を見る」ではなく明確に今回の「法秩序無視の改悪には不同意」の意思表示を本社に伝えるべきところなのですがね・・
肝心のURL張り忘れてた
http://ameblo.jp/mikazukihime0219/entry-11029294505.html
ろくに世話もしない子供に対し相続対策の名目で借金弁済計画は適当にして、自分の生きている間の生活費・遊興費に手厚く、借金を次世代に回したなんてね。ハハハ
まあ、日本全体がそうだから無問題。
関西を中心に、レオパのアパート家賃価格は大幅に下がっている。又オーナーの１棟売りが投売り状態になっている。何故なんだろう。危機を感じたオーナーが行動しているのか？
ぜひ築年数の若い物件を買ってみたい！
その物件情報はどこで手に入りますか？
教えて下さい!!
建築請負はかなり利益率高いです。NGSだとかなり利益でるんですよ！階段ばっかりで仕事はそんなに延びないのですが・・・。
鉄の使用を止めれたのはとてもよかったですね。レオパでは稀なケースだと思います。
売上物件だとメチャクチャな工程で仕上げるので品質もへったくれもなかったです。
人の良いオーナー様かレオを助けようと思っているオーナー様がまだ存在しているのでしょうか？
どっちにしても有難い事です。感謝！
需要の無い地区に建てさせたレオパレスにも罪がありますが、ここまでの経済低迷を予見出来なかったのが事実。後講釈は役立ちません。
レオパレスは真に反省して、社会に役立つ会社に再生してもらいたいものです。
着工するには、今月首都圏で受注が１０００件あったとしても、即着工するわけないだろ。
どういう手品だい。
妄想でしょ。
ある関西の支店では、転勤を打診した途端に５人が退職した為、転勤が嫌なら今のうちに総合職から一般職に変更するように通達があったとか？
他方中途採用も復活している模様です。
関西のある支店は京都でしょ。
もっとも、東京以外は全国的に悲惨な状態だから危機的状況には変わり無いと思いますよ。
その方々も大半は辞めてしまいましたが、首都圏への転勤は嫌々したと思います。経費削減で月１回の会社経費による単身赴任者への里帰りが嫌で請負営業や賃貸営業へ部署移動させたり・・・。
いわば、嫌がらせの部署移動と転勤です。
話がそれましたが、当時 だれかれ構わずやとった資格者で辞めなかった人間いるはずです。
監理技術者はたりてないどころか、辞めさせたいほだたくさんいると思います。
ちなみに私は有資格で退職しました。
その後も出来る人と出来ない人を選別し出来ない人を予算管理課や業務２課など訳の分からない課を作って異動させてます。
全国的にはまだ人が余っている状況ですが、なぜか東京地区だけ今後の着工予定物件が増えていて、一人で２〜３物件見る法令違反状況になってきているのも事実で、今後他府県からの転勤者が増えると思います。
しかし、今のレオパをライバル視する会社はいるのでしょうか？
予算管理課は聞いてますが業務2課は初めて耳にしました。どのような業務をするのでしょうか？
公共事業なら即指名停止、悪質と判断された場合、営業停止もありえますね。
経営陣はまだ分かっていないようですね。
経営者の刷新を図らないと企業再生は絶対不可能です。
怒りすら覚えます。
現在は専任現場と長屋タイプなどの非専任現場とを上手く使い分けていますが、今後の事を考えると他府県から転勤させないとコンプライアンス上問題が生じるでしょうね。
営業マンの口車に乗りやすいタイプとかあるらしい。
だから二次被害、三次被害とかで、何度もその手の商法にだまされる。
レオパレスのオーナー名簿もひょっとすると闇で高価に売れるのでは。
現役様 元建築事業部さん あかうし様 知恵をお貸しください。
他に注意するところはありますか？
契約は30年ではなかったのですか？
契約解除の拒否はできなかったのでしょうか？
ただ築16年はレオパ以外の物件でも経年劣化が進んで大変かと思います。
契約解除にまでいたった経緯がわからないのですが・・・・。
ゴールドネイル様。これからが大変ですね。
お気持ち察すると胸が痛みます。
正式な発音はゴテる。
文句を付けて、得すること。
方法は各人に任されている。
創意工夫をして最も効率のいいゴテ方をしたら
報告してくださいね。
ゴールドネイルは玄関先共用通路、ベランダ側の床は室内と一枚板で張っているだけの構造です。即ち玄関側は外側手すり根元、ベランダ側床もベランダ手すり側の根元とコーキングで止まっているだけです。
コーキングの寿命は５年で見ていますので当然ですが切れてしまい床が落ちます。
その点を確認下さい。契約解除の合意までしてあげたんですから補強工事を求めて下さい。ごねてレオパで工事を行った実績があります。
最後までレオパにとっていい人にならないでください。
共用通路部分の手すりの根元は、レオパレスから返還されなくても確認できそうなので、次のお休みに確認したいと思います。
契約解除の件ですが、レオパレス側より連絡があり、もうサブリースしないことになりました。 本社決定です。 と言われました。
30年契約ではないのかと確認したところ、基本契約書では2年更新となっているし、1ケ月前に事前に通達すれば、一方的に契約解除できるとのことでした。
うちのゴールドネイルの基本賃貸契約には、約定書はなく、30年の借り上げ保証はないとのことでした。 ただ、今はない共済会加入時の約定書には、平成32年まで一括借上げをする旨は書かれているのですがね・・・・ 共済会がもう存在していないので、関係がないそうです。 契約解除にあたって、何かの書類にハンコを押していないのですが、来月になったら家電製品を引き上げて、建物を返してくれるらしいです、 入居者さんには、どう説明しているか分かりませんが、全員でていくらしいです。（悲しいことですが・・・）
大変な事になりましたね。ローン等大丈夫なのか、本当に胸が痛みます。本当にレオパレス側から契約解除は一方的にできるのですか？契約書内にそう方合意の上とないですか？
そんな詐欺的な終わり方が本当にとおるのでしょうか。誠意がなさすぎて…
桜吹雪けば 蝶も舞う
社会の注目集めるとこまるだろ。
>基本契約書では2年更新となっているし、1ケ月前に事前に通達すれば、一方的に契約解除できるとのことでした。
>ただ、今はない共済会加入時の約定書には、平成32年まで一括借上げをする旨は書かれているのですがね・・・・
契約書に書いてあるからと言って、なにもかもその通りになるとは限りません。一方的に有利な契約は無効となります。
その意味で、解約通知が1ヶ月前というのは居住目的の一室のみの賃借であればごく普通の話ですが、事業目的の一括賃借ではあまりに短すぎるためレオパ側に一方的に有利な契約に思えます。
なので、数ヶ月分の解約金の支払を主張して交渉する余地は十分にあるのではと思います。
また調停を申し立てることもでき、調停であれば費用は数千〜数万円で、必ずしも弁護士に依頼する必要もなく自分でできます。
上記のようなことを、交渉テクニックも含めて一度弁護士に相談されてはいかがでしょうか？
(共済会加入・解散時の事情はわかりませんが、そこで一旦30年契約が結ばれたのであれば、「30年契約の解約は無効」といった主張で多少は交渉を有利に進める材料になるかもしれません。さすがに解約自体を無効とするのは難しいと思いますが…)
因みに私は逆の借主の立場で、契約書に「退去時の家賃は月末までの支払で、月半ばの退去でも日割はしない」となっていたものを、「貸主に一方的に有利な契約であり無効」と主張して上場会社の子会社相手に交渉し、日割家賃の精算を認めさせた経験があります。
(弁護士に相談し、訴訟を起こしても勝算ありと言われていたため、交渉が不調に終われば小額訴訟を起こすつもりでした)
他の細かい理由もあり今回の件と事情は異なりますが、「契約書がすべてでは決してない」という一つの例としてご参考までに。
解約金は、２年分くらい主張すべきです。建築価格は昔から他社に比較して高額であり、長期借り上げを前提とした契約ではないでしょうか？（提案書等で返済計画や手取り収支明細書等で３０年と書いてあると思います。これは当然３０年は借り上げることを前提としていますと主張することは可能なはずです。）３０年とかいてあればそこを突いていけば有利な結果を得られると思います。
またあくまでも契約解除は無効として減額はされるでしょうが周囲の家賃に対して妥当な借り上げ賃料での継続は可能だと思います。
ここでの皆様のご意見が大変勉強になります。
わたしも最初にレオパレス側から、サブリースの契約解除の話をされたときに、契約書では双方の合意がなければ、解除できないのではないかと聞いたところ、[一か月前に通達すれば契約解除は可能です]と回答されました。 レオパレス側は、誠意をもって（？）2か月前に私に、通達してくれたらしいです。
皆様にご意見をいただいたて、基本契約書に30年の一括借上げの項目はないのですが、提案書、返済計画書、手取り収支明細書は手元にあるので弁護士さんに相談に行こうと思います。
レオパレスのオーナー様に質問なのですが、共済会が解散した時に、私たちオーナーに説明がありましたか？ 加入時はレオパレス側で2人の営業来て説明がありましたが、いつの間にか共済会がなくなったように思えるのですが・・・・ 皆様のところには、説明にきたのですか？
私のエリアでは、オーナーが集まって
説明会がありました。
近隣市だった思います。
私を含めオーナーは「共済会解散同意書」と
「出資証券」を提出して清算手続きをしまし
た。
いろいろな意見ありますが結論的に倒産はないと思う。
ただし借り上げ物件は状況問わずきられる。
TSSももう目処たってるしまだ悩んでるオーナー様はやめた方がいい。
エイセイさんも一番しんどい時に就任て(-。-;
ノンリコ(ノンリコースローン)で土地購入オーナー様はおられますか？
ん？契約書に一方からの解約についての定めが記されていないのですか？そうであれば、期限の定めがある賃貸借契約では基本的には中途解約は認められないので相当の違約金がとれると思いますが…
(さすがに記載されているのでは？もし記載されていなければ、弁護士に相談に行く際にレオパが1ヶ月前通知で解約可能と考えている根拠を担当に聞いておいたほうがいいかと)
参考になることがありますか？
NCFかりそなか三井で若干違いはありましたが（当時の契約内容）いまも契約時と変わらない金消契約とおりすすんでますか？
臨時総代会で共済会の解散が決まったんですね。
そのあとに、レオパレスの人が解散同意書と出資証券を回収しに来たのですか？
わたしは、その覚えがないので教えてください。
金消とは契約のなかのどのような部分ですか？
私は金融のことは詳しくないので・・・
ゴールドネイルさまの出資証券は
お手元にあるのでしょうか・・・。
要は仮にレオパレスが倒産して売却することになってその時の土地建物が値べりしててもその物件だけで精算できるのがノンリコでした(^-^)その内容はかわってませんか？
冷静かつ現実的なアドバイスされてます。
ご覧になっていなければ、ご参考までに。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1164133356
融資の条件は全く変わっていません。
当時ノンりでの融資は３〜４パーセントと聞いています。
つまりレオパレスが倒産しても建てた物件と土地を放棄すると借金はなくなります。
私の時には国内金融機関（銀行）と海外投資融資と国内金融機関の融資（ノンり）を選べました。
私はレオパレスと心中したくはなかったので、利息的に不利でもノンりを選択しました。
その後一切追加の抵当権設定の要請はありません。
そのような要請があったとしても当然のようにお断りします。
その他のノンりの方で条件が変わった方がいるのでしょうか？
本当大変でしょうが、良い方向にいく事を願ってます。
いや自分もノンリでだいぶオーナー様になってもらって気がかりだったので(⌒-⌒; )もちろん一般のBK融資の契約のが多かったでそのオーナー様には申し訳なかったのですが（ ; ; ）うちの本部の支店にはできるだけノンリでやらせてたので(このようになるのが大方わかっていたので…)
一般BKのオーナー様はいろいろ不安もおありだと思います…一つ方法としては賃料交渉の担当がアポとってきたら名義人の体調不良や海外出張などで交渉するのを来年期末まで延ばすのも手だと…そこまでいけば倒産か黒字かはっきりするので。
条件変わったオーナー様いないみたいです！夕方気になったからBK(NCF以外)に確認しました(^-^)
ところで倒産したリーマンブラザーズが提供していたローンはノンリコース・ローンだったのでは・・・・
本土ではアパートローンでなくサブプライムローン、ヒヒヒ。
これでの契約者もいらしゃるのでは？
pooh様
契約書の内容の件は、もう一度担当者に確認したいと思います。
オーナー222様
出資証券というものは私の手元にないです。最初から見たことがないような気がしているので？？？です。
レオウォッチャー様
リンク先を見ました。ありがとうございます。戦うより、自主管理の準備をしっかりしていった方が良いようですね。
相続オーナー様
あったかい、コメントありがとうございます。
この状況から、少しでも良い方向に向かいようにがんばります。
レオパレスが一括借上げしてもらうのは難しいようなので、やはり少しでも良い条件で建物が帰ってくるように弁護士と相談していきたいと思っています。
父親の相続が発生すれば、私が払う相続税を確認したところ７０００万という結果が出ました。
私は慌てて対策した訳ですが、レオパレスを選択しギリギリ間に合いました。
レオパレスを選択した理由は当時飛ぶ鳥を落とす勢いだったからです。（笑）
私のところは市街化区域と調整区域の境目にあり、９割が調整区域で自由に建物を立てれない土地が９割です。
しかし、境目であるため相続の評価額が高いのですが、実勢価格は６０００万ほどしかありません。
そこで融資の紹介があり、その中のノンリコースを選択しました。
一件は海外のNSF（リーマン）、もう一件は国内金融機関のノンりです。
ノンりが可能だった５年位の間に２棟建設いたしましたが、
ノンりはオナーのなかの４％ほどと聞いています。
ノンりコースとは、建物と土地がセットで証券化され、投資者に販売されます。
そして抵当権の設定は土地と建物のみで、保証人も必要ありません。
ただ、２代にわたっての融資ですので、長男の私の確認署名がありますが
これはあくまで署名であって保証人ではありません。
したがって当然のように若干利率が高く、月の身入りで７万位安くなります。
この差が大きいため国内金融機関普通融資を選択する方もいるかもしれませんが、
私は迷わずどちらもノンりを選択しました。
一番の理由は、この世に「絶対」ということは無くレオパレスと心中したくなかったからです。
つまりお金の多さを取らず低リスクを選択しました。
前にも書いていますが、万が一の場合物件とその土地を放棄すると借金がチャラになります。
NSFの方の一棟などは、相続が発生して分割協議書が完成してから手続きが完了するまで１年掛かりました。
理由は債権者の確定に時間がかかるためです。
証券化されたものは、どの出資者が持っているのか他の証券とごちゃまぜのリーマンですから
時間がかかるのです。
又、家賃の変更には出資者と所有者の同意が必要と契約書に明記されており、その点でも
自分に入るお金が少なくなる出資者が同意するわけもなく、今のところレオパレスからの連絡は
ありません。
新しい方のTSSは同意しましたが、古い方は既に積立が５００万を超えており今後のTSS経費が
高くなりますのでTSSからの離脱を考えています。
入居率は意外と良く９５％と８５％位ですが今後どうなることか・・・
これから先のレオパレスも全く不透明ですし・・・。
結局どうなるかわからんということではないのか
最後の一行しか読んでないが
サイディング自体の製品不良から、引っ掛け金具をしようしていない、下地へビスとめしている設計上の問題から、商品によってクラックの症状はさまざまです。
コーキングの破断と硬化が去年から指摘されてます。放置で大丈夫なんでしょうか？
レオパの瑕疵かどうかは知らないけど
どういう交渉でうごいてくれるんだろうか迷ってます。
個人的見解ですがコーキングの不良（隙間が広い又はコーキング剤の量の過不足）だと思います。
担当者の方以外の方と話しをした方がいいのか。担当以外となるとどこのセクションになるのでしょうか。
うちの場合は、何も言って無いのにレオパの方からコーキングの打ち直しを言ってきたので、
？という感じです。
ベターな選択されてます(^-^)ね
あとTSSもそれでいいと思いますよ(^-^)黒字化計画は95%目処たってるますからとりあえずは今期は大丈夫です。
SFオーナー様コーキングの件は西日本なら大阪店の請け負いの本部長。東日本なら本社の専務あたりに直電が早いですね
支店レベルだと「土地購入かもう一棟…考えてる」的なこと営業担当を呼び出してほのめかしやらせるのが確実ですよ(⌒-⌒; )
>黒字化計画は95%目処たってるますからとりあえずは今期は大丈夫です。
ほんとですか！
うれしいです。がんばってください！
ところで、この音次郎さんのブログの存在を、現社員の方はどれぐらい知っているのでしょう？
すが、レオパレスはどうなんでしょうか？
昨今の株価の動向を見ていると空売りで儲ける連中もいるの
かな、という気がしないでもないのですが…
どんどん業績が良くなる？誠意を見させてもらった？具体的な根拠と説明がほしいのですが。
TSSでは7年？8年？で打替えだったと思います。
立地条件から地域性、メーカー自体がNG、施工不良からさまざまです。
外壁や屋根をコーキングで止水する設計をしていること自体、ナンセンスです。
今もあるかわかりませんが、賃貸事業部に左遷集団の瑕疵担当がいると思います。
役員や本部長クラスに直接電話させたら業者をうまくつかって直すかもしれませんよ。
あと新規で物件契約をチラつかせるのは有効的と思います。
赤字幅がへりましたが倒産を回避できたかはとても疑問です。それが本当なら多くのオーナーや理不尽な扱いをうけた社員、業者なぢしわよせを受けたかたが多いと思います。
借り上げ家賃の減額、不採算物件の切捨てが必須です。
レオパ立てれば、オーナー立たずの関係ですね。
ゴールドネイルさんみたいなオーナーが今後たくさん出てきます。
昨年11月時点の予想 163億の赤字 → 結果409億の赤字、その差246億円読み違い
一昨年11月時点の予想 191億の赤字 → 結果791億の赤字、その差600億円読み違い
5ヶ月先の予想を数百億円規模で読み違えるような会社が、数十億円黒字になると計画を発表したところで、昨年並みの読み違いなら結果大赤字になります。
レオパカスはそれなりに、経済の荒波によく耐えているんじゃ無いかい (￣◇￣;)
1年先ならいざ知らず、半年先のことを、意図的に数字を操作しているのでなければ、
建築請負事業は工期がありますので、受注高実績をもとに半年前には、かなり高い精度で着地予想できます。
賃貸事業は 家賃 × 戸数 × 月数 と借り上げ家賃の支払計画で、これも確かな数字が出せます。
そのうえで、利益を数百億読み違えるような人々なら、
言葉は悪いですが「無能集団」といえるでしょう。
三流駅弁大学卒業の経営陣にしては、良く生き残っておるのう。
これからも、オーナーと社員に鞭入れてしぶとく頑張れや(￣◇￣;)
請負の急激で売上が１００億以上減収になったのに、営業利益が５２億の改善か。
大したもんだな拓大社長 (￣◇￣;)
月曜日が楽しみです。
(^O^)／
既にレオパは、オーナーをＡランク（大事にするオーナー）、Ｂランク（まあまあオーナー）、Ｃランク（一括借り上げオーナーを切り捨てる）の大まか３タイプに分けています。
その内首都圏で、Ｃランクで、レオパの１０年超え物件について、一括借り上げから一般物件のものが多数出ているそうです。（有力不動産からの情報）
一般契約の家賃は、レオパ物件のときと比べて、３０％から４０％安くなっています。又、一括借り上げをレオパから離れる時、全戸、入居者の一斉立ち退きを命じられ、一般契約では、新たに入居者の募集を余儀なくされます。
関西では、持ちこたえられなくなったオーナーのアパート１棟投売りは、このＣランクオーナーです。
レオパは断末魔の様相を呈しています。レオパは、当面月３００億円の手元金に窮しています。何が何でも生き延びるために、これまで世話になったオーナーを犠牲にして生き延びようとしています。
皆さんはどう思われますか。
無謀な収支計画でアパート建てたんだから、ギャンブルなのよ。ギャンブルは勝ちも負けも時の運。運が無かったとCランクオーナーは諦める他ありません。
レオパレスが契約改定するのは企業として当然です。
昨年同期比で経常利益１００億円以上の改善。オーナー、株主として嬉しい事です。
>生き延びようとしています。
>皆さんはどう思われますか。
良心のある一部の社員は別として、
「世話になった」なんかこれぽっちも思っていないでしょう。
なにしろ、
オーナーの土地に
オーナーにリスクを背負わせて
（レオはリスクを負うことなく口先だけで）
建築完成時に3割から4割
賃貸では毎月1割から2割
利益を召し上げ続ける対象としか思っていない。
儲からなくなったから切り捨てるというだけのこと、
最初からわかっていたことではないですか。
全部、自分で決めた事(￣▽￣；)
１．建物事態に魅力なく、空室率２０％と高い
・・・賃貸では利益限界
２．30年一括借り上げは、詐欺的（または幻想利用）手法が明らか、
・・・オーナーの離反→今後の建築請負事業は壊滅的
まあ、抜本的改革には程遠く破綻の先送り程度のこと。
レオパは破綻危機からは免れない運命であることは間違いない。
Ａランク（大事にするオーナー）と、Ｂランク（まあまあオーナー）は、どう区分けしてるのだろう？
後、七年でローンが終わる。
そこまでレオパレスさん生きていてね！
o(^▽^)o
http://www.leopalace21.co.jp/news/2011/0701_2.html
被災地に寄付しないで自分とこにして〜、の心境だった？（笑）
オマエ、なに情けない事言ってるんだい。
生活保護の申請はしているのか？急ぎなさい。
下衆の勘ぐりとはこの事だな (￣◇￣;)
「自分とこ」の「自分」とは、レオのことだよ！
下衆の勘ぐりだ (￣◇￣;)
上方修正なんですか？
よくわからない中間で。
まして、藤原ノリカやマツケンがマスコットであるレレレの・・・はどの程度真水か？
売り煽り悲観論者は損するぞ (￣◇￣;)
私も築15年目を迎える物件をもっているオーナーです。
契約解除という書き込みをこの掲示板で見かけました。築年数もほぼ同じのため驚いております。
契約解除というのは突然むこうからお知らせがくるという事なのでしょうか？家賃保証期間内であればそういう事はないのでしょうか？家賃保障更新時期にお知らせがくるのでしょうか。。
家賃保証期間にも関わらず（2年毎更新時期以外）契約解除にいたったオーナー様がいれば教えてください。
他人ごとではないなとこの掲示板をみてぞっとしております。
「レオパレス 契約解除」で検索してみてください
Googleでは79,600件ヒットし、オーナーの解約相談事案もたくさん出てきます。
「掲示板をみてぞっと」するより、具体的な事例や対処策を書いてあるものもあります。
先日社員が珍しくやって来て、結構強く勧められました。
が、とりあえず今回は見合わせることに。
せっかく大金(！)使ってセキュリティ付けても、レオにコケられたんじゃ元も子も無いですからねえ…。
何れ半ば強制的に付けさせられることになると思いますが。
レオがコケるセキュリティーになるから、
設置してもいいんでない？ オーナーさん。
どうもレオパのこと小馬鹿にしてるような書き方する人多いよね
なんでレオパでアパート建てたんだろうね
セコム入れる契約したけどなかなか工事が始まらないし、いつ終わるか不明・・
物件の入居率アップの為とは本当でしょうか？
黒字化の為に売掛金として計上し、工事は先延ばしして経費を次年度に持っていこうと言う考えか。
本日の株価は終値前日比▲３．６７％
一度も前日の株価にタッチしませんでした。
何を持って「爆上げ」というのでしょうか？
きっと「おバカ」だから言葉の定義を知らないのでしょうね。
僻み根性が心底染み付いている。
寂しい環境で育ったのかい(￣◇￣;)
おいらも家を建て直したり出来たんだから、レオパレス様さまだよ。
そういう旨味を享受出来た時代もあったって言う事さ。
確かに今は糞株だな。時代が変わったんだね。
返答していただいた方に再度お尋ねしたいのですが、請負本部長クラスに直接電話と書いてくれていましたが、お客様相談室で問い合わせたらつないでくれるのでしょうか？DMなどで贈った場合必ずチェックしてもらえるのでしょうか？
また、二年もの間コーキング破断や硬化を放置する事はあきらかな管理不十分といえるのでしょうか？
お持ちの物件のコーキング切れ自体は重大な瑕疵というほどでは無いと思います
正直コーキング不良程度のクレームでは請負本部長へ話しても解決にならないと考えます。…というのも請負本部長は基本物件修繕に関してはノータッチであり管轄外です。電話したとしても絶対につないでもらえないと考えます。
コーキングのメンテサイクルはたしか７年です。書込み頂いた内容ですと築12年のSFメゾネットですよね。恐らく５年前くらいに一度コーキング工事をしているはずです。現在のところメンテサイクルに達していないので工事をしないと考えます。
新制度になってからのシステムはわかりませんが、以前私が在職時の修繕のシステムは建物診断による不良個所の発見、オーナーへの報告→建物管理担当者が工事の見積取得、及び本社建物管理本部へ工事の申請→TSS事業部で物件修繕予算の確認と許可→オーナー交渉→工事実施の流れでやってました。
したがってメンテサイクルに達してなければ本社建物管理本部の時点ではねられてしまい工事できません。仮にそこを通ったとしても修繕予算がなくTSS事業部ではねられます。
そんな流れで修繕できないのかと考えます。今回の制度改正でどのように変わったのかはわかりませんが結論的に今のままではレオパは動かないと考えます。
但し物件がある場所はどちらでしょうか？もし関東地域であれば施工不良の可能性があります。以前関東地域で使っていた業者でコーキング工事で既存コーキングを撤去せずに上塗りをしてごまかしていた業者がありました。もしそれに該当するようであれば瑕疵でレオパに訴えることができます。
現地で物件のコーキングをご確認ください。破断している部分をマイナスドライバーでめくると上塗りかどうかがわかります。その際は請負本部長ではなく本社建物管理本部部長へ訴えてください。その際は対応の仕方をご説明します。
丁寧な返答ありがとうございます。たしかに五年目に一回しております。
内部事情が理解できました。
物件は関東ではなく関西なのですが、ご指摘通りチェックしてみます。
少なくても私が在職時、リーマンショック前で請負がイケイケの時代でした。
請負本部長や副本部長などはパワーハラスメントの塊で、ひどい人だと工事見積もりしても安くしろの圧力でした。
コーキングでメゾネットだとサイディングが割れてませんか？引っ掛け金具が使われていない時代ですのでサイディングを直接ビスで打ち抜いていると思います。下地の鉄骨巾が狭い(5センチ位）為、ビスを打つと角が欠けたり割れたりしてると思います。あとグレー部分とタイル風サイディングでコーキングの色が変わってませんか？色が変わっているとそこで打ち分けてるはずです。コーキングの打継ぎは漏水の原因です。
同じ色で１体打ちでないといけません。
あと既存のコーキングを撤去せず上塗りするなんて手抜き工事もいいとこ悪質です。
レオパに責任もって直させるべきです。業者とレオパの取引が切れてなければいいですが・・・。
かつてはたしかに請負本部長も力がありました。私もそんないけいけの時代の営業を経験してきた人間です。
なぜ私がそんなことを言ったかというと現状の営業はそんなトラブルになることを避けているからなんですよ。だからTSS制度改正にについても営業はほぼノータッチです。困ったオーナーさんを何とかしてやろうって考えてくれるような人間は今はいないのが現状です。
そんなトラブルがあった時実際に動くのは現場の人間しかいません。でもできることには限界があります。特に今回のような案件なら尚更です。やらなければいけないメンテが予算不足、又はメンテサイクル未経過で修繕できないんです。かと思えばメンテしたのに業者の手抜きとか…。レオパの担当者が現場にこないことを見抜かれてそんな工事をされてるんですよ。
馬鹿にされてるんですよね。
ちなみにＳＦメゾネットはほぼすべてのサイディングが割れてるはずです。逆に無事だった物件は見たことないですね。
新しいＴＳＳならレオパレスが、実施するとは思えません。修理すればレオパレスの利益が減る（赤字が増える）システムですものね。
下地の中央でうまくサイディングのｼﾞｮｲﾝﾄができたとしても、サイディングのかかりシロが２センチしかありません。そこにノウテンビス打ちです。割れて当たり前。
現場の施工ウンヌンでなく設計的に問題ありです。
あかうし様。その時代・その歴史も含め今は業務分離ができているかもしれませんが、役員の顔ぶれはかわっていません。
レオパの経営が奇跡的に株価4000円時代まで回復すると到底おもえません。
あのイケイケ時代に・・・。
しかし、生活しにくい時代になったものですね。
プータロー&ガキンチョは割り込み禁止。
(￣◇￣;)
昨日１１/７（月）１７：３０、ＮＨＫクローズアップ現代で、安愚楽牧場倒産４３００億円（オーナー７．５万人）が取り上げられました。被害者は、投資オーナーと牛を飼っていた農家です。
レオパ倒産は、こんな金額で済むわけがありません。倒産金額は、１兆円を超え社会問題化することは確実です。
来年２月、レオパ倒産が確実（９０％の可能性）なのに、どうして、オーナーは行動を起こさないのでしょうか。オーナーはアホばっかりなのでしょうか。皆さんはどう思われますか。
父さん確率90％と負債総額1億円は、どの様に計算機したのかい？
教えてちょんまげ (￣◇￣;)
負債総額は1兆円だったな。
拙者は億には馴染みはあるんだが、兆は見たことないぞ(￣◇￣;)
ぼくじゅー ってか(￣◇￣;)
なぜなら、不動産屋（ゾンビ）だからです。
多数の方と情報交換できて、スコアの不出来を補って余りある良い時間を過ごす事が出来た一日です。
TSSやファニチャーなど、うっかり協力した人は他のオーナー意見を聞いて地団駄を踏んでいる風景も垣間見ました。
首都圏某地区のオーナー会では結束が強まりつつあります。
ゴルフ以外に１２月に忘年会を開催します。５０〜６０名のオーナーが参加して、日頃のレオパレスゴリ押しの対策を、お酒を飲みながら激論を交わす予定です。
弁護士さんをゲスト招待する計画もありますので、今から楽しみにしている次第です。多くのオーナーは大東建託や積和不動産もサブリースしています。
複数のサブリース会社の比較研究を行い、理論武装と団結力を高めるチャンス。
他地区でも同様の結束機会が増えれば良いんですが。皆さんの地区は何か動きがありますか？
良くなったのか、悪いままなのか。
入居率１.３％アップはいいとしても
前受金の減少１８７億円、この為もあり借入金の増加が８４億円はマイナス要因でしょう。
また、空室損失引当金３０億円を取り崩して、期間（半期）損失６０億円とは、３０億円の取り崩しに正当性があるのでしょうか。
損失のネットは９０億円では。
うちの地方には、オーナー会のような集まりはないようなので・・・・
あと何で今まで積み立てたものが返ってこないのか。
「既に送付済オーナー様の約80％（11/6現在）の方々にご賛同を頂いております。」と書かれています。
思いの外多いです。
この掲示板に集うオーナーさん方は、割と過激な方ばかり集まっているのでしょうか？（笑）
イタリア人には「海で美女が泳いでます」。
フランス人には「海に飛び込んでください」とフランス語で言う。
ドイツ人には｢規則ですので飛び込んでください」。
アメリカ人には「今飛び込めば貴方はヒーローになれます」。
日本人には「みんな飛び込みました、あなただけが飛び込もうとしない」と眉をひそめ疎外感を与える。
８０％の方が同意したとかは関係ないです。
レオパレスが現状でまともなメンテナンスを自主的にするわけない。
メンテナンスが十分できていなくて躯体に問題が発生したらそれを理由に借り上げ契約の解除ができます。
その割ったものが一定のメンテナンス費用から毎月引かれるならまだわかるが。
この計算理解できる人おられますか？
今頃？って感じでしたが、ノンリのオーナーはどうしても銀行がらみになる為、後回しになったとのこと。
ノンリ以外は一部のごねるオーナーを除いて既に殆ど了承済みだとか。
私が社員から説明を受けた限りでは、今までの積立金はレオに取られることは無く、完全にオーナーの取り分になると。
替わりに積立金を残りの契約期間を均等に月割りした額を加算し、今後毎月の家賃から天引きしていくそうです。
結果的にはオーナーが余分に積立金を取られ、損をするようなことは無いとは言われましたが…。
’替わりに積立金を残りの契約期間を均等に月割りした額を加算し、今後毎月の家賃から天引きしていくそうです’とあるように余分に積立金の額を加算されて取られるんですよ。
あとノンリ？のオーナーは銀行がらみとなるから後回しといっているようですが、修繕とかの費用であるＴＳＳは関係ないようにおもいますが・・・？なぜなのかわかりません。ローンを組んでいてアパートの修繕に銀行の了解がいるのでしょうか？
よって、担保能力も低下しますので銀行がいい顔しないからではないですか？
アパートの修繕は何ら関係がないと思いますよ。
（私は上記のノンリのオーナーではありませんが。）
オーナーの負担額は部屋あたり幾らになりますか。
また新ＴＳＳについて、オーナー積立金の処分の仕方がおかしいと思うが、オーナーさん納得できますか。
全部持っていかれる計算になってますよね？
これって積立金が多い人ほど損になるんですかね？
処遇って、変更を依頼する、提案するのは勝手だけど賛成しないからと言ってどうしてやろうってのは筋違いだと思う。
そう思いませんか？
失礼しました。
つまり新制度に移行した時点で、既にそのお金はもう積立金では無いということです。
その分積立金額を残り契約期間の月数で均等割りした額を加算して天引きされる訳なので、結果的にはプラスマイナスは異本的に無いと私は解釈しているのですが…？
でも、オーナーの皆さん、それでいいんですか？積立金は修繕のための積立金ですよ。修繕がなければ、オーナー個人のお金です。修繕しようとしまいとレオパがとるなんて、おかしいでしょ。納得する人の意味がわかりません。
計算してみたら？
つまりその間のお金はレオパレスの運用資金です。倒産すれば踏み倒しで戻ってきません。債権でもありません。
修繕をさぼればレオパレスの利益です。サボった結果建物が劣化すれば入居率が下がりそれを理由として借り上げ契約の解除が待っています。
‘月割りし、今後の家賃からマイナスされるので
損得ない‘とありましたが
‘マイナス‘ではなく‘家賃に加算‘ではないのですか？
なのにレオのHPを覗くと、かつてほどでは無いにしろ、近隣地区には今だに新築物件が続々増え続けている様子。
この期に及んで相変わらずだな…と思う。
３棟持っていて、Ｈ22年（9年め）Ｈ21年（10年め）Ｈ23年（12年め）に、シーリング打ち替えや外壁塗装の大規模修繕を提案されてやっています。
うちに関しては、レオパがしんどい時なのに、ちゃんとやってくれているなと思っています。
うちの近所にも現在建築中のレオパ物件がありますが、聞いてみたら、売りきり商品だそうです。
１棟は築１０年で前回シーリング施工してから５年目でシーリングが完全にきれて下地が見えているのでも何も言ってこなくてこちらから修繕したいと言っているのにまったく連絡なしです。もう１棟は１４年目ですが前回シーリング等の実施してから６年目ですがこちらもシーリングが切れてきているので修繕が必要と考えていますが何も言ってきません。
家具・家電は、７年目に交換するはずなのに１１年目にはいっているのにまったく交換した部屋がありません。ちなみに共済会が解散した年に８年目でしたので、少ない負担で交換されていたはずですが実施されずに今まで全く交換されずにいます。
修繕なんかするつもりありません。内装のリフォームと軽微な補修のみでお茶を濁すつもりでしょうね。
>１棟は築１０年で前回シーリング施工してから５年目で
ということは、最初は5年めにシーリング施工されたのですね。
>もう１棟は１４年目ですが前回シーリング等の実施してから６年目ですが
ということは、8年めにシーリング施工されたんですね。
レオパの長期修繕目安表には、コーキングを10年めと20年めにすることになっています。
ずっと前にあかうしさんが、時期が来ないと計画案を出しても上ではねられる、と書いておられました。だからじゃないですか？
しかも、6年めと8年めって早期に工事されてるので感心しました。うちはどれも10年めぐらいに初めてしただけですから。
家具・家電は、うちのは交換されています。
エコポイントがつく、と言って、エコポイント請求の仕方を書いたパンフと必要書類をもってこられました。
それで請求をしてたくさん商品券とかゲットしましたよ。
>家具・家電は、７年目に交換するはずなのに１１年目にはいっているのにまったく交換した部屋がありません。
11年めとのことですが、（うちもそのあたり）あのころの物件は、家具家電を設置していない部屋もありますが、
オーナーさんの物件は、家具家電使用料とかファニチャー費用積立金を払っておられるでしょうか？
うちの3棟のうち、１棟は全設置、１棟は一部設置、１棟は設置なし となっており、
設置なしの部屋は当然払ってませんし、交換の報告もありません。
>共済会が解散した年に８年目でしたので、少ない負担で交換されていたはずですが
共済会からは修繕費用のみで、家具家電の入れ替えには使われていなかったはずです。
また共済会にはロマン共済とファニチャーファンド共済があります。ロマン共済は建物の修繕や内装のリフォーム部分の共済。ファニチャーファンド共済は家具家電設備への共済部分です。勘違いされているのではないでしょうか？一応念のため昔の書類を引っ張り出して確認しましたので間違いは絶対ありません。
ＴＳＳ制度になって家具家電部分は１部屋当たり毎月２０００円積み立てています。その後家具家電は、保守契約な方法になっていますが、私は同意せずにそのままの契約で継続している状況です。
共済会解散時はＴＳＳは契約したくなかったのですが家具家電の交換時期が過ぎていたので同意して加入したのですが、家具家電は交換されずに現在に至っています。
11年目ならおっしゃる通りロマンとファニチャーの二本立てでしたね。失礼しました。
それで交換されていないというのはなぜなんでしょうね。
シーリングの件ですが、言ってもやってくれないレオパを無視して、自分で頼んだ業者にやらせることも可能ですが、その場合は積立金を使えないので、判断が難しいところです。
オーナーさんの場合ですと、ＴＳＳ制度を脱退されたら良いと思います。それなら、自由に修繕できますから。
私もいずれ脱退するつもりです。
ＴＳＳ新制度に加入できない旨を伝えたら、ＴＳＳ制度はいずれなくなるので、新制度に加入するか脱退するかのどちらかになると言われましたので。
ｵｰﾅｰの積み立て金を狙っていたはずじゃ・・・。あきらめたんですか。
シーリングは10年もちません。
私の場合、ＴＳＳになっても、制度の対象ではないと言ってほとんどの修繕や家具・家電の交換は実費でしているので預り金名目で４００万程度あります。私だけなら問題ないでしょうが他にも新制度に同意していない２０％のオーナーが返金を求めたらレオパレスの経営計画が破たんするのではないでしょうか？共済会解散時資産が約４８０億円でそのうち預り金が約３８０億円この２割とすると７６億円のキャッシュフローが悪化しますね。
うちは、大規模修繕を済ませたこともあり、長期修繕保証金はゼロであったり、わずかであったりです。
７６億円は共済会解散から４年ぐらいになるので減っているのではないかと思いますが・・・。
返ってくるというのはもうひとつの口座の方ですよね？結局それも支払う事になりますが。
預けた保証金がもどって来ない。積み立て口座の方は一旦戻るけど結局支払う計算ですね。
まあ要するに、オーナーのお金が持って行かれるに変わり無いですね。
tss脱退出来ましたか？
それは本当ですか？
それと、一旦了承して支払っていたレオネットを解約した人いらっしゃいますか？
よって、新制度を拒否するオーナーは脱退することになります。
毎年1億5千万超の口座維持費用のレオパ負担をなくす狙いもあります。
その時に問題となるのは、上記のオーナーさんが書かれているように長期修繕保証金をオーナーに返金するとレオパのキャッシュが少なくなることだと思います。
うちのようにゼロかほとんどない場合は何の問題もないのですが、たくさん返金しなければならないのならレオパは困るでしょうね。
解約書類を渡してくれればさっさと脱退するのですが、まだ残留しています。
レオナルドオーナーは、頭は寒いが懐具合リゾート熱帯高気圧さ〜。
貧乏人サラリーマンは一生かかっても追いつっけこナイちゅーの。(￣◇￣;)
お蔭様で、レオは安泰に近づきつつあります。
それで安泰とは笑止千万！
おかげで、チョビットだけボーナスあがりますよ。
基礎賞与 原則一律5万円
特別精励金 原則一律4万円
支給日 12月15日
出るらしいよ!!
貧乏生活で、オマエの脳みそは腐っているのかい?
オーナーさんも、
ニートさんも是非ご一緒に。
よかったでせう (￣◇￣;)
(￣◇￣;)
貧乏暇なしだっちゅうの (￣◇￣;)
(￣◇￣;)
そして、本日、太陽光発電を販売している会社に勤める知人に見せたら、「？」という反応をしました。
あまりにも酷い数字。ぼったくりしてるんですか。
それを元にレオパにボッてるのか聞いてみれば回答を得られるのではないでしょうか
レオの工事利益だけで、入居者、オーナーの
メリットは無いと考えますが。
太陽光発電を設備し、償却を完了した
後ではメリットがでるかも知れませんが、
償却年数の長さ、不確定なメンテ費用を考えれば
メリットは無いでしょう。
過去にやった、外国人入居、老人向け住宅と同じ単なるレオ延命のためのアドバルーンでは。
工事代のほか・・・
「余った電力を売電する」
つまり、太陽光発電設置後、今までレオパレスが持っていた電気代は、全てオーナー持ちになるんです。
相殺されて、プラスになるので、なかなか気づきにくいんですが。
オーナーには言わないんですがね。
レオとの交渉事例（契約変更、減額、解約、調停と裁判、太陽光などの売り込み）を大勢のオーナーさんが壇上で発表。お酒も入り、怒りに満ちた表情で経験談を披露する方、弁護士（詳細の紹介もあり）とタッグを組んでレオにお灸をすえたオーナーさん、多数の方から有意義かつ具体的な声を聞くことができた事例発表会でした。
あっという間に楽しい？２時間が過ぎました。
みなさん名刺交換もできてネットワークが広がり、我が地区はレオに対して、相当な圧力団体になりつつあります。
今後は、レオとの個別交渉には、世話人と弁護士が同席して、労組では無いですが団体交渉に持っていくことも検討されました。
参加されたオーナーさんは、問題意識の高い人ばかり。年老いた親御さんの代理の方もちらほら。反面、レオの言いなりになっているお年寄りの存在も話題に出ました。
弱者を責めたてるレオから身を守るには、地区ごとのオーナー団結が必要ですね。
具体的な事は書けませんが、参加者は多くのノウハウを持ち帰り、理論武装が出来ました。
レオ関係者は、今後心して交渉に臨むことですね。
レオは白旗あげています。
今後は情報弱者をターゲットにするしかないでしょう。
オーナーでも明暗が...
つまり、太陽光発電設置後、今までレオパレスが持っていた電気代は、全てオーナー持ちになるんです。
相殺されて、プラスになるので、なかなか気づきにくいんですが。
デマを流すのは良くないよ。
共用部の電気代は、昨年度の使用実績をもとにレオパレスからオーナーに支払われます。
私の場合は電気使用量がかわらなくても約３千円が約４千５百円ほどに上がってしまいます。でもレオパレスが支払う電気代は、従量電灯Ｂの金額をもとに計算した金額です。
俺のところも電気代の話はなかったんだが。
なぜ、そのような説明をしないんだ？
少しは痛みを知れ。
電気代の説明をしないのは、レオパレスも契約種別が変更になることを把握していなかったのではないでしょうか？シャープ側の設計者は知っていたはずですので、もしかしたらレオパレスは把握していても知らんぷりした可能性もありますが。
はかにも太陽光発電設備の提案書には意図的に誤解を与えやすい説明や記載がされています。
年間自己消費電力量は電気代のすべてであることを契約前に口頭で確認しましたが、結局設備設置後ブロードバンドのみの電気量であり、間違っていたことが判明しました。
また私は、元大手電機メーカーの設計技術者ですが、太陽光発電設備のインバータの仕様の選定が誤っていることに気がつきました。コストダウンのためスペック不足のインバータを使用していました。設備設置して電力会社への申請書を提出してその回答書の段階で判明しましたので変更要求はせずそのまま妥協しましたが、今後設置される方は注意したほうがよいと思います。
提案するのは全物件ではないようですが、何か選別しているんでしょうかね？
太陽光の提案はしない。
レオパレスは新TSSに変更後もきちんと点検、修繕していますよ。この書き込みはレオパレス焦点。音次郎さんは頭良くて粋な方だから？？？
ちなみに先日、レオパレスAp前で、顔見知りにばったりその人の弟が司法書士で、よく大東建託はオーナとのトラブルがあると聞いた。他に大和も１０年未満の家賃調整に応じないのでトラブっている。
どこの社も生き残りに必死なんですね。
仕方ない、やむを得ない場合もある。そういう言い方すると、この書き込みにはまともでないかな。
とにかくレオパレスは我がAp（現７０％前後入居、すべての協力課題に全部協力はしていませんが）には、対応良好、きちんとしてくれてる事を皆さんに正確に伝えたい。
毎年、もめています。
毎回、やり直し工事の連続です。
とにかく、注意しないと、
すぐに手を抜きます。
管理・募集をいがりますので、
刺繍管理は難しいですね。
メンテは、こちから言わないと
対応してくれないケースが多いので、
こまめに物件をみましょう。
また、怪しいと思われる個所は、業界人に
聞きましょう。
プロダクトアウトからマーケットアウトへビジネスモデルを転換し、当上半期の業績は回復に向けて順調に推移しているそうな。営業力の増強が奏功している成果だそうです。結構なことではありませんか？
今後も自助努力で苦境を乗り切って下さいね。あくまでも創意工夫でね。オーナーの犠牲で短期は乗り切れるかもしれません。しかし、オーナー離反で命取りにならないように。
レオパカスのバカ社員どもに仕事させなきゃソンソン (￣◇￣;)
ワクワクo(^▽^)o
ワクワクd(^_^o)
これでレオパレスは完全復活ですね。
解約覚悟でごねて下さい。
その上で、裁判を起こしてくださいよ！そうすれば自ずと分かる事ですからね。
レオパレス様はか弱い賃借人ですから。
裁判なんてやれるもんならやってみろですよ。。。
やっぱ、減額交渉じゃないの？
レオパレスの解除って直接は聞いた事ないけれど、探せばいるんじゃない。
レオ&オーナー叩きの輩はアホだらけ?
貧乏人の憂さ晴らし？
(￣◇￣;)
しかしながら、半期報をみて大丈夫かと懸念が湧いてくる。
企業の生命線である手持ち現預金がガタ減りし
他方、借入金が増加している。
半期で手持ち現預金はマイナス１８０億円、この為か借入金は８４億円の増加だ。
業績について色々釈明しているが、キャッシュフロー（現預金の増減70）が企業の状態を一番説明してると思う。
今日の株価は６円安
前日比３．６８％ダウンの157円だった
うそを書き込んでまで何をしたいのか？
一月前の新聞株価欄を見たようですね。
どーぞお気になさらずに。(￣◇￣;)
9〜11月は休みが月に1日〜2日しか取れず
今月はまだ1日も休みが取れないのだが
他の方の勤務状態はどうなのでしょうか？
ちなみに当方は都内勤務です。
今どき週休２日が常識でしょう？
うちは、有給休暇み取り残しは労使委員会でビシビシ取り締まり。
平均１７日取得していますよ。
自動車部品製造大手の会社です。
私はマネージャーですが、部下にも有給休暇完全取得を命じています。当然私も２０日くらい取ります。
因みに、私はレオパレスオーナーです。
毎年グアムで家族と一週間程度骨休みしています。
先程のコメントはレオパレス社員さんですか？酷い労務管理ですね。そんな会社で働く社員がかわいそうです。
レオパレス有給休暇消化率は、なんと驚きの０．６日！酷すぎます。次のページのトヨタホームは１６.６日！
さすが自動車関係の会社はシッカリしています。
サーさ、遠慮なさらず。
レオ薄給社員のお方、poorさんもガチンコさんもご一緒に。
オーナーの皆様、畑仕事のお手をやすめて、
いけいけれおぱれっす〜 (￣◇￣;)
先月は休みが３日でそのうちの１日は上司のゴルフに強制参加でした。
本当の話です。
身体が悲鳴をあげてます。
社員も世間では使い物にならない無能社員しか残っていません。
無能社員が無能会社を非難している構図。
転職もできないのかい？
(￣◇￣;)
レオはブラック会社で有名。
一時は新卒を１０００人くらい採用したもんな。今じゃ同期で残っているのは、百人未満か？
去ったのもダメ社員、残ったのも無能社員？尤も不動産に限らず、労働集約型産業はロクな人間は集まらない。上が利口ならバカ社員でも上手に使えるんだけどね。
レオパレスは管理職もクズなんだってね。
(￣◇￣;)
レオ関係者や関心持ってる奴は、全員負け組だっちゅうの。{顔文字省略）
レオパレスを潰そうとしているような文章を
見ますが、事実ならやめて下さい。
レオに住んでるフリーター野郎さ(~_~;)
そのオーナー会は、弁護士と他のハウスメーカーにしかメリットがありません。
全国のオーナーが３人入居者を紹介できれば入居率は９０％を超えます。
レオパレスやオーナーにメリットのあるオーナー会にしてください。
仰る通りですね。我々の会もレオパレスを倒産に追い詰めることは得策と考えません。本来のビジネスモデルと一括借上契約を将来も確保し続けるのがベストです。
WinーWinの関係を築くのが良いのですが、今のレオパレスは自分の利益確保で頭がイッパイのようです。
ところで、先週隣接の地区でオーナー会が
発足し、発起人会に出席しました。
会則、組織、今後の活動方法論について議論しました。
我々の地区は比較的入居率が良いのですが、ヒアリングしてみると９０％を半数の物
件が下回ります。
ご意見の通り、我々オーナーが紹介活動を
進めれば入居率は上がりますね。今後の活
動にぜひ入れたいと思います。以前は、紹
介インセンティブ欲しさに入居者を紹介す
るケースはありました。しかし、オーナー
会の活動に昇格させれば確実に入居者を増やすことはできます。我々の地区では９０％以上の入居率を目指すことにしますよ。
そうすれば、エリア全体で契約を改悪に対して対抗する力が増します。
しかし、この活動はあくまでも能動的に動くオーナーがいてこそ。先ずはわたしのエリアが繁栄することにチカラを注ぎます。
中部地方を中心として引当金が多く積まれています。入居率底割れや賃料逆ザヤが、地方において顕著なのは明らかな事実。
EU危機ではありませんが、首都圏と地方では環境が違います。
手法は異なりますが、全国的にオーナー会が拡がることを期待します。
ボランティアで頑張ってレオパレス２１を潤す野田( ^^)Y☆Y(^^ )
レオに住んでるフリーターか？
それとも、職場クビになって、家賃払えず追い出されか？
年越し出来るかい(~_~;)
フリーターさん(~_~;)
フリーターさん(~_~;)
フリーターさん(~_~;)
フリーターさん(~_~;)
文章の一部から上げ足を取るような発言、大変失礼しました。
私も、今後そのようなオーナー会が全国に広がることを期待します。
参ったか？
フリーターさん(~_~;)
名誉の為に一応言っておくが、
シロウト童貞ですからね。
フリーターさん(~_~;)
好い加減にしとけ （顔文字省略）
好い加減にしとけ （顔文字省略）
好い加減にしとけ （顔文字省略）
さーさ、包茎童貞ニートさんも、なんてなフリーターさんもご遠慮なく。
もちろん、オーナーの皆様も畑仕事のお手をやすめて。
いけいけレオパレス〜 (￣◇￣;)
好い加減にしとけ （顔文字省略）
文句あるなら契約取って歩合稼げよ。
使い方間違ってね?
なんてね(~_~;)
皆さんは休みは取れましたか？
自分は出勤でした…
某銀行は社内に役員いて、本体に短期だが融資していながら、アパート融資は全国控えていることが現状を露さている?
二銀行は本体にアパートのしがらみがあるので本体に融資せざるをえないならば、問題があったとき、銀行の株主にはたして説明できるのだろうか?
なぜなら、長期修繕保証金残高を返金しなければならないので、レオパのキャッシュが減りますから。
今期決算を何とか乗り越えたのを見届けてから、と思っているのではないかと思います。
見届ける前に倒産しないことを祈りますが・・・。
ｵｰﾅｰに払う家賃と入居者から受け取る家賃の収支はあってるのでしょうか？
ｵｰﾅｰにも社員にも敵が多い会社ですね。
たいしてフトコロは痛まないから効果も全くないんじゃない。
というか「レオパって入居費用ゼロが売りじゃなかったの？」と思われるだけ逆効果？
ＳＢＩ不動産でオーナーチェンジが７棟。
レオパレス名称を伏せているのは、いったい何棟あるやら。
レオパレスさん、解約頑張っているね。
業績回復にむけて一直線かい？
TSS、レオネット、家具家電、セキュリティ、太陽光発電、一括家賃減額...。
な〜にも音沙汰無し。
肩透かし状況です。
当方、レオパレス退職者からヒアリング強化中。弁護士とも事前準備完了。
腕を撫して臨戦体制盤石なのですが、私に怖れを為しているのが見え見えです。
備えあれば憂いなし。
敵を知り己を知れば百戦危うからず。
オーナーの皆さん、共に頑張りましょう。
→http://blog.livedoor.jp/poohtrader/
(私の私の本業である株式投資に関するブログで、たまにレオパの業績予測を書くと思いますので、ここのブログと同じようにコメント欄を情報交換に使っていただいて結構です。なおコメント欄は承認制にしているので、少なくとも誹謗中傷やトンデモ投稿で荒れることはありません)
拒否を続けた方はガチンコオーナーさんのように音沙汰なし状態になっていると思いますが。
特に結果を知りたいのは、30年契約となっていなかったゴールドネイルさんですね。(2011-10-27 09:01:30 投稿他)
私ではいい対抗策が浮かびませんでしたが、弁護士に相談されて多少なりとも有利に交渉できたんでしょうか？
これに対してふざけるな。話し合いにならないから帰れといって、すぐに１０％値下げ要求になりました。
結局値下げ要求の根拠や現状の賃貸の金額や、周辺家賃相場等を提示して、最終的には５％で決着しました。
収入から租税公課とローン元利を差引いて赤地になるほど減額は出来ません。
高等裁判所の判例にありますので、極端な減額は拒否出来ますよ。
オーナーの皆さん、簡単に騙されないで!
当初はレオパ側からの一括借上家賃の減額交渉でしたが、最終的には当方から契約解除してやりました。長期修繕保証金も昨年末に返還され、やっと一息ついたところです。
入居率は当初30〜50％まで減りましたが、次第に回復し、来月までには80〜90％にしたいと思っています。
アパートの場所次第では、契約解除して地元管理会社にしたほうが良い結果が出るかもしれません。設備の更新や修理等も自分の判断でできますからね。レオパを継続して高いTSS利用料払い、高い修理代を払い、高い修繕費を払っていたのでは、何のメリットもありません。
一例をあげますと、地デジ化に対応して19インチの液晶TVに入れ替えた場合約50,000円と言われました。実売26インチが28,000円でしたので解約後自分で交換しました。またエアコンのドレーンホースの修理を全室やった場合１部屋10,000円と言われましたが、知り合いの業者にお願いしたところ、部品代込み1部屋1,100円でした。
以上、ほんの一例ですし、誰でもできるわけではないので、サラリーマン・オーナーや農家オーナーにはお薦めできませんが、事業というからにはオーナーも汗と知恵を絞る時代になっていますね。
考え始めております。特に１ルームの場合、企業の派遣切り前に乱立したレオパや、周辺の古いアパート
物件自らが市場値の低下を誘引すると共に、世の中のデフレとの相乗効果で価格破壊を招いているものと
感じております。
入居者である単身者の懐具合は、企業人の場合は残業カットによる減収、学生の場合も親自身の収入減
による影響で、数年前に比べると明らかに財布の紐はきつくなりつつあります。
今や食料や日用品の「ネット販売」や「産直」に見る「仲介流通業者の中抜き」と同様、賃貸業界においても、
「一括借り上げを前提としたサブリース」というビジネス形態の存続性と将来性に疑問を感じてしまいます。
太陽光発電等レオパの賃貸事業とは全く無関係な設備の「バッタ屋まがいの連れ売り」は、あまりの知恵
の無さにはことばもありません。堀北真希をCMに起用したセキュリティは、セコムやALSOKのサービスとの
アライアンスのようで少しはマシかも知れませんが、レオパ自身がこれまで、真の意味での物件の付加価値
や入居者への高付加価値サービスという”ビジネスモデル”というものを開発して来なかった証だと思います。
今後世界の経済情勢が上向くという楽観はどこにもありませんし、そのような中において、日本自身が日に
日に新興諸国に追い上げを食らい、やがては追い越される危惧さえも感じている状況です。
この会社が今後どうなるか。無謀にも57万世帯を全国展開してしまった同社がもし破産した場合の社会的
混乱と経済的影響は計り知れないものがあります。「会社更生法」を適用しようにも、抜本的な赤字対策の
改善を図らない限り受け取る企業は現れないと思います。
例えば、現状のレオパレスの賃貸管理の仕掛自体は継続し、実質的な物件の管理運営はパートナーズ
が行い、それを束ね支援する組織としてレオパレスがあるというような形にして最小限の事業体にしてしまう
という手もあります。独立の一部上場会社というよりも一事業部で充分なのかもしれません。たとえば・・・
�｜�10年を超えた物件については、一括借上げ（サブリース）という契約形態をすべて無くしてしまう。
��家具家電付モデルはそのままとし、マンスリーのモデルや賃貸借契約形態もそのまま残し入居者側から
は今とほとんど変わらない形態とする。（見かけ上”レオパレス”というブランドは存続させる）
��ブロードバンド回線のみを標準で提供し、レオネットのような時代にそぐわない仕掛けは廃止する。
�げ鸚�を利用してセキュリティ会社への通報と監視（見守り支援）サービスを独自の付加価値とする。
�ナ歇藉浜�やリノベーションは一般アパートと同様パートナーズが地元業者を使って行い、共通部材調達
管理のみを中央が行う。（もしリクシルが後継会社になるのであれば全国ネットを使い実現し易いかも。）
��国内のホテルやグアムのリゾートは損切り試算の上、頃合を見計らって処分し、賃貸事業単独で実質収益
の出る体質に転換する。
�Г海譴泙任僚秧菁殕椶任呂覆�”外の血を入れて”真の高付加価値なビジネスモデルを創出し価格競争力を付ける。
�┐海海泙燃箸欧討靴泙辰浸�業の撤退には、開拓と同じ程度のコストと時間が必要になると予想され、
少なくとも3〜4年は掛かると思われるが、そこは後継会社が”じっと耐え抜く”。
・・・以上のような、今後10年間は付帯設備／サービスとして耐え得る基本的な物のみを残し、賃貸事業と
して一般アパート物件と比較しても競争力のある物件・体質にすることが急務であるように思えてなりません。
（ガチンコオーナー）様、（レオパ解約してやった、ただの大家さん）様のご意見は大変参考になりました。
ありがとうございました。我々オーナーとしても頑張れるだけ頑張って、いざとなったら自主管理・運営の覚悟
で考えて行った方がお互いのためにも良いのかも知れません。
『いつまでもあると思うな親と金』 ・・・→ 『いつまでもあると思うなオーナーの情けと金』
安月給のレオパレス社員はくだらんコメせず黙ってろよ。
オーナー様が真面目なお話ししてるでしょ
(￣◇￣;)
根拠は？
教えてちょんまげ。
ともかく、教えてちょんまげ。
(￣◇￣;)
(￣◇￣;)
酒焼けしたタバコ顔。声もヤクザみたい。
オマイらも、決算説明会ダウンロードして見てみろよ。上場企業の社長とは見えない風体だぞ。
お馬鹿な社長に率いられるお馬鹿な社員。
当然、減額とフランチャイズくらいしか思い浮ない。
これからも銀行の命令を真に受けて、解約を突き進むんだろうね。
そりゃ一時はしのげるさ。利益も少しは出るだろうよ。
だけど将来は知らんよ。
請負なくちゃ、アパートはオンボロだらけで競争力なし。
後でオーナー様に泣き付いても、オーナーだって辛い仕打ちは忘れないよ。
因果応報ってやつだな。
倒産期待、株の空売りで儲けようかな？
株ドットコムで信用売りできるらしいな。
だけど、逆ザヤ物件を解約完了した後に請負再開するのがレオの作戦。
大東建託だって東建だって賃貸は赤字ですよ。みんな請負で食っているビジネスなんだよ。
やれやれ請負再開するかという将来、オーナーがそっぽを向いてしまうのさ。
諸行無常ですな。
マトモなコメントお願いね♪
金持ちは小金を惜しんで成るもんだ。
俺は解約はしてないし、する気もないな。
レオと俺は一蓮托生さ。
本件は賃貸人らによって共同で銀行借り入れで建設されたマンションおよびこれに付随する駐車場の一括借り上げたるサブリース契約の事案。
判決は賃借人からの家賃減額請求につき、本件サブリース契約の特徴を勘案し、棄却しているものの、サブリース契約への借地借家法の適用を否定していない。
本件サブリース契約の特殊性としては次の点を挙げる。
（1）一括借上げ契約
�…詑濘佑蕕砲箸辰討蓮∨莊邂貭蠅亮�入が安定的に保証されること、それによってローンの返済原資や生活費を得ること。
��賃借人の募集、目的物の維持管理、退出時の清算など賃貸借の管理を委託すること。
�Ｄ詑濘佑砲箸辰董�空室の危険を回避する等の利益を受け、その反面として、礼金の収受、敷金の運用益の取得、賃料相場が上昇した時の賃料差額の取得といった利益を放棄したもの。
�ぐ貶�、賃借人にとっては、礼金の収受、敷金の運用、賃料相場の上昇の際の賃料差額の取得などの利益を得る一方、空室の発生、賃料の値下がり等による危険を引き受けたもの。
（2）賃借人から賃貸人への家賃改定請求
�…詑濘佑�ら賃借人らへの家賃改定請求を明示的に許す旨の規定は存在しない。本件賃貸借契約の賃料が将来にわたって上昇するであろうことを前提として契約を締結したものであることが推認される。
このことは、賃料相場の上昇による利益を賃貸人が放棄し、その上昇による利益を賃借人が取得することを許したものと理解する。一方、その下落による危険性は、賃借人において負担することを承認したと理解すべきもの。
��当初３か月間は、家賃が低額に抑えられている。これは本賃貸借の目的が転貸にあるため、賃借人の転借人募集等の期間を考慮し、賃借人の利益を確保することを目的としたものといえる。その反面として、この期間が経過した後は、賃借人において責任を持って賃貸人らに家賃の全額を支払うことを約束したものとみることができる。
�２板造瞭宛�は、賃借人が最もよく予見できるものであり、転貸料が賃借料を下回ったことは賃借人の予測に誤りがあっただけであり、その非をもって賃貸人らの利益を害するべきではない。
�い靴燭�って、転貸目的の賃貸借においては、賃借料と転貸料の比較はそれほど重視すべき事項ではなく、むしろ賃貸人らの安定的継続的収入確保という点に、一般の賃貸借にない特色がある。
判決
本判決は、以上の特殊性は重視されるべきものとして、鑑定評価によれば10％の減額が相当であるとするものの、賃借人からの家賃減額請求を棄却する。
レオパレスのブランド価値をこれ以上下げないためにもオーナーの皆さんは、多少コストをかけても、自身の物件を清掃（きれいに）してほしい。
あと、物言わぬオーナーは、レオパレスの利益に貢献してほしい。
請負で25パーセント以上の利益をあげ、それを差し引いた工事金にグァム4名分の旅費から販促費、入居促進費などもろもろ入れ込み純粋に施工店や有償支給材の納材店にわたされている費用は雀の涙ですよ。
おおよそ品質からかけはなれています。
設計ミスによる瑕疵は、しっかりレオパレスに負担させるべきです。
特に塩害エリアが確率されていなかった以前の物件（確定された後も問題解消されてませんが）は大東や東建の足元にも及ばない作りになってます。
そこの瑕疵は認めさせるべき。
あと、イケイケ営業によるエリア外の契約物件もレオパレスの過失です。
減額・解約交渉の裏話、修繕の裏ワザ。
聞いて見るものですね。
首都圏某オーナーは減額どころか、賃料上げに成功したそうな。
人を見て条件をコロコロ変えるレオパレス。社会問題化するので潰せないレオパレスだけど、民事再生法適用もいいかもしれません。今日は新たな味方を見つけた次第です。
何それ？
民事再生法になったら家賃保証が全部パーになってオーナーが損をするだけではないのですか？
家賃の引き下げに応じたオーナーは、それよりはましだと思って応じたのでは？
民事再生法適用になったら、赤字物件は契約解除を言ってくるかもよ。
そんな物件抱えててもレオにとってなにもいいことないからね。
レオにすれば、契約解除は民事再生法適用した後のほうが大胆にやりやすいと思うよ。
何年か前に脱税で問題になりました。
http://ivory.ap.teacup.com/kaikeinews/2626.html
http://press-news.sblo.jp/article/14981281.html
株主、オーナー、融資先の銀行株主は現社長をどう思っているのか?それとも何も知らずに期待しているのか？ 是非株主総会で銀行からきた役員に聞きます。
レオパレスとの取引を開示したくないから、代表取締役とか株主構成とかいじってグレーなことをやったのでは？
国税は目をつけたが、監査法人はどう対応したのか？
疑問はつきない。
今は太陽ASGという準大手クラスの監査法人が担当しています。
メンテ２１や創業者の資金流用事件が影響したかは不明だけど・・・
予想したとおり、１Ｋはまだ入居率60％ほどですが、２ＤＫは90％まで回復しました。
とはいっても、レオパ解約後、継続入居の部屋には家具家電を設置し、空き室も含めてネット接続を無料にしていますので、あと少し高い家賃が欲しいところです。
さて、本日投稿する気になったのは、解約後の新管理会社（アパマンショップ系列）から驚くべき報告をもらったためです。
それは、立て続けに入居が決まったので、管理会社が「入居前点検」を行ったところ、レオパが引き渡し時に派遣した清掃業者の「手抜き」が見つかったとの報告でした。
具体的には、
�仝�える部分だけ清掃し、換気扇フード内の油を清掃していない。（べったりと着いてます。）
��換気扇のフィン（回転する部分）も油を清掃していない。
�Ｎ�し台のステンレス部分の曇りを清掃していない。
�の�し台の水栓や浴室の水栓の曇りや汚れを清掃をしていない。
�チ澗里箸靴得響櫃�甘く、吊り棚やキッチンの扉の油脂や指紋の跡を清掃していない。
以上ですが、新管理会社が委託している清掃業者は上記も含めてきちんと清掃しているとのことでした。
また、新管理会社がここまでしっかり管理して、退去時の点検に加えて「入居前点検」を行っていることに驚きを感じました。
まぁ、家賃さえいただければ、レオパがどんな管理をしていてもあまり関心がなかったのは事実です。直接管理しているアパートもありますので新管理会社の管理を参考にしたいです。
ところでレオパの今期決算予想が黒字転換とのことですが、この業界は建築利益なければ将来的にも黒字体質が定着するかどうか、大いに疑問です。
レオパとの契約を解除した理由のひとつがレオパの事業の継続性です。仮に継続したとしても、レオパは家賃引き下げとＴＳＳ制度に基づくオーナーの負担増、さらには各種サービスを入居者に売りつけて自社の利益を確保しようとすることが見え見えです。（あくまでも私の考えです。事実と反するかもしれません。）
一切おまかせの賃貸事業なら、レオパにおまかせも良いでしょうが、自ら空き室リスクを負い、適時適切な修繕や設備の更新を行える自主管理は非常に楽しいです。
加えて、信頼できる管理会社があれば真のパートナーシップが醸成できると思います。
まだ、目標の入居率になりませんが、今、本当に楽しいです。
�Ε�スレンジの「五徳（炎が出る部分）や鍋などが乗る部分（名称不明）に「焦げ」がそのまま残っている。
ちゃんと清掃すればかなりきれいになるはず。
�Д譽鵐献奸璽鋲發離侫�ルター（？）部分は裏側が劣化すると塗装がはげて来るそうですが、この部分はそのままの状態でした。
その場合、新管理会社の清掃業者はカラースプレーで補修するとのことでした。
早速、レオパ管理センターに電話し、善処を求めました。
これ以前にも、オーナーへアパートを引き渡し、「清掃完了」となった後、自分で部屋を見たところ、床ワックスを塗っていなかったり、ホコリが目立つ部屋がありました。
いずれにしても、レオパの管理と新管理会社の管理には大きな格差が存在することを、身をもって体験したものです。
レオパ継続のオーナー様も積極的に「経営」に関与して、アパートの内外の管理を徹底させたほうが良いと思います。
良い管理こそが入居者募集にも影響しますから。
ミノキシジルは試したの(￣◇￣;)
私利私欲に走ってた現社長の事を銀行からきた役員や融資してる三銀行の 株主 に知ってもらいたい。
前期の貯金と同じ性格の‘空室損出引当金戻入金１１０億円を計上（利益計上）で、１２億円の黒字。
３Ｑ期間では実質、１２-１００＝-９８億円の赤字となります。まだ赤字体質です。
ついてはここ一番、オーナーさんに無理な協力を仰ぎ、一戸２０００円/月賃下げ*５７万戸＊１年＝１４０億円/年の収入増を計るべきでは。
上場廃止になればなんでも有りだ。
上々してこそ四半期決算。
ズルしたくても手足が縛られて悪い事は出来ない。
株主、監査法人、オーナーの監視がなけりゃ即父さんだっちゅうの(￣◇￣;)
ハゲ頭は精力が衰えないのね(￣◇￣;)
頭フサフサだよん♪
される物件
糞ばかり。
解約をされるオーナーあほだらけ(￣◇￣;)
オーナーになった時点でアホなんだから
(￣◇￣;)
お陰様でオイラは逃げ切りセーフさー。
(￣◇￣;)
日本語読み書き勉強中かい？
レオには中国人入居者が増加中。
オイラの物件で押込み強盗しないでちょ。
お願いね(￣◇￣;)
確かに日本人は可哀想な時代になったね。
あなた様は精々日本で出世なさいな♪
メン○21について銀行出向の役員と社長に聞きます。
解約されて半年目。
入居率は30％以下です。
死にそうです。
築（契約）何年の物件ですか。
http://blog.goo.ne.jp/masakichi917/e/f0669171dd4f4b09819d1744a0b3738d