またまた、関東が全域で大雪でした！！

ロシアのソチで「羽生結弦 選手」が“金メダル”を勝ち取った時

関東では、全域で予想をはるかに超えた大雪でした！！

降り始めは、こんな感じですが、夜中は飛んでもない状況でした・・・。

いやぁ～～またまたですが、関東に20年以上になりますが

こんなに雪が降るのを見るのは、高校生の修学旅行のスキー場以来です。

今回も、マンションの廻りが大変ことになってました。

　
　

実はこの季節は、和歌山県新宮市の実家では

毎年２月６日に行われる、「お燈祭り」が過ぎると、暖かくなると言われてましたが

今年は、地元もまだまだ厳しい寒さが続いているそうです。

この「お燈祭り」は、生前、父が大好きだったお祭りでした。

幼い頃、父と一緒に祭り参加しました。

“イケてない１３歳”の写真・・・。

毎年、この時期に実家に焼酎を送っています。

その焼酎を、実家に集まったに「お燈祭り」へ参加する

沢山の“登り子”さんに飲んでもらってました。

父が亡くなった今でも、焼酎を送っています。

毎年、姉に、父の“登り子”の写真を出してもらってます。

そして、自宅では、父の“登り子”の写真と焼酎で供えています。

本当は、私が帰って“登り子”として、父の“松明”を持って

「お燈祭り」に参加すればいいのですが、東京なのでなかなか・・・。

まぁ～親族の誰かが、父のことを思ってしてくれればいいのですが・・・。

まぁ～父のことですから、天国から友達をたくさん連れて

”神倉神社”がある”神倉山”に松明を持って

「お燈祭り」に参加してへ行っていると思います。(笑)

　

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ある建物の“用途変更”確認のお仕事の続き

前回、久々のお仕事の話だったので、もう少し続きを書き込みます。

“用途変更”という聞きなれない言葉ですが

意外な落とし穴があるかもしれないので解説します。 

結構、長文なので、興味がある方は参照ください。　

 

一般的に建物やテナントで用途変更がされていない場合というのは

今まで、同業種やその他の業態で、営業を行っていたりして

建物やテナントの諸条件を確認する際に抜けていた場合や

不動産屋さんが説明不足で問題になってケースもあるそうです。

商売について営業許可を取得している場合でも

建物やテナントが、異業種で使用する場合は

“用途変更”になると思っておいた方が良いと思います。

どこに、確認すればいいのかと言うと 

やはり、仲介してもらった不動産さんに確認するか 

直接、担当役所の建築指導課に相談しても良いと思います。 

建物が、建築基準法上のどの用途で申請れているか確認が重要です。　

また、建築基準法の規定に適合させるとともに

確認申請の手続きが必要となる場合があるので

法的なチェックや手続きを専門家に委任していただくことをお勧めします。

 

 

現在、使用中の建物で営業中だった場合は、結構厄介なことになることもあります。

行政からの指摘され“用途変更”の申請を行うように指導された場合

だいたいは、所定の申請図書（申請料も含む）を提出し検査を受け

問題がなければ、検査済書が発行され、手続き完了です。

基本的に現地調査を行い、現行法規に適合した建物でないといけません。

もし、行政からの指摘されたのにかかわらず

所定の手続きを行わない場合や

建物自体に問題があり、違法建築と発覚した場合は

最悪、建物使用停止や取り壊し命令が出る場合があります。   

また、業種や規模などで違う法令や

規制を受ける場合もあるので注意が必要です。

現在は、建築物におけるバリアフリーについての規制の

バリアフリー法（旧ハートビル法）は各地域や役所などで異なりますので

そんなところも、意外な落とし穴になる場合もあります。

手すり程度の設置ならば安価で、問題はないと思いますが

スロープや、大きな出入口、身障者トイレなどを設置することになれば

オーナーの負担や、営業にも影響が出てくるので

キチンと行政に確認することが重要です。

 

ここで、建物の“用途”を簡単に説明しますと、

建築基準法上、全ての建物に使用用途ごとに分類されていて

ほとんどの建物は特殊建築物になります。

そこで、建物をテナントとして物件を借りる際に、

その物件の用途を変更する場合、面積が100㎡（約30坪）を超える場合

もともとが特殊建築物で、変更後の特殊建築物の用途が違う場合に

建築基準法第６条の２第１項の確認申請の用途変更の手続きが必要になります。

特殊建築物とは、そもそもどんなものかと言うと

・不特定または多数の者が使用、もしくは利用する。

・火災発生の危険性が高い、もしくは火災が発生した際に

　重大な被害をもたらすおそれがある。

・非常時に人命や周辺環境、財産に及ぼす影響が大きい。

・周囲に与える公害など、影響力が大きい。

・業態によっても種別されているなど・・・。

 

そこで、具体的に、どのような用途に変更した場合“用途変更”になるのか

事務所→物販店　　事務所→福祉関係　　

事務所→飲食店　　事務所→美容院

物販店→飲食店　　物販店→美容院　　

物販店→託児所などなど・・・。

また、“面積で100㎡を超える”という数字だけ見ると結構大きく感じるかもしれないが

10m×10m、13m×8mで100㎡を超える。

（大体都心のコンビニが100㎡前後である。）

まぁ～少し大きいテナントだと大体100㎡（約30坪）を超えていると思います。

 

最近、首都圏で規模の小さいディサービスセンターや

認定を取っていない託児所などが“用途変更”の申請を行っていない

建物を使用していて問題になっているケースもあるそうです。

以上のことも含め、建物の購入または、テナントとして借りる場合は  

建物の用途をご確認することをお勧めします。 

“用途変更”という聞きなれない言葉ですが

意外な落とし穴があるかもしれないのでご注意ください。

 

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ある建物の“用途変更”確認のお仕事

久しぶりに仕事のお話です。

昨年末、先輩の設計事務所のお手伝いをしました。

ある建物の“用途変更”確認のお仕事でした。

 

その仕事の内容を簡単に説明すると

依頼主のオーナーさんは“福祉関係”を営む方で

ある建物で『福祉施設』を営業してました。

もちろん、福祉の業務を行うための正式な認可を取得していて、

かつ、所轄の消防署へ防火対象物対象届けは提出してました。

ある時、この建物が建築基準法上の『福祉施設』の用途ではなく

『事務所』の用途だったことが発覚したのです。

どうやら、建物の用途についての建築関係の届出や手続きが

まったく役所などにされていないことが判明しました。

 

初めは『事務所』の用途として建てられた建物でした。

ある時、売却されて『事務所』の用途の建物ではなく

『福祉施設』の用途の建物として使用していたそうです。

その後、現在のオーナーさんが、同じ“福祉関係”の業態だったこともあり

この建物を購入し、今まで気にせず使用していました。

どうやら、前の所有者が、建築基準法上の“用途変更”の

手続きをしていなかったこととが発覚したそうです。

しかも、、購入先の不動産さんも、色々な手続き自体を

ちゃんと認識していなかったため、今まで分からなかったそうです。

そこで、先輩の設計事務所に相談しに来たそうです。　

 

役所の担当者と５～６回程、協議しました。

協議の中で、規模や使用勝手などを考慮してもらい

結局、紆余曲折を経て、建築基準法上の“用途変更”に当たらなかったので

建築基準法第６条の２第１項の確認申請の用途変更は不要となり

建築基準法１２条５項の報告に基づき書類を提出するだけで済みました。　

しかも、その他法令や、規制も適用外となりました。

とりあえず、簡易的な手続きなったのです。　

 

要約すると、確認申請のような申請手続きや、審査、検査などはなく

もちろん申請料なども不要ということになりました。

役所へ、現状の建物についての規模や使用状況など

必要事項を報告書に記載し、現況の図面を添付して提出するだけOK。

平たく言えば、簡単な手続きで終わらせることが出来ましたのです！

 

まぁ～依頼主の手間と費用が、ほとんどなく

そして、今まで通りの営業が出来るのが良かったです。

少し時間はかかりましたが、無事に仕事が完了することが出来ました。　

 

建物やテナントが、同じ業態で使用する以外は

“用途変更”になると思っておいた方が良いと思います。

どこに、確認すればいいのかと言うと

やはり、仲介してもらった不動産さんに確認するか

直接、担当役所の建築指導課に相談しても良いと思います。

建物が、建築基準法上のどの用途で申請れているか確認が重要です。　

 

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今日は、関東が全域で大雪！！

今日は、関東が全域で大雪！！

関東に20年以上になりますが

こんなに吹雪いているの初めて見ました！

マンションの廻りが大変ことになってました。

南国生まれの私は、この冬景色に、思わず絶句してしまいました。(-_-;)

 

こんな日は、妻と一緒に部屋に引きこもっています。(笑)

明日はどうなることやら・・・・。

 

 

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