預金連動型住宅ローン

みなさんこんにちは。

はちは怒っています

政府は所得税の控除の見直しを検討し始めました。

これは一定額を必要経費と認めそこに所得税をかけないようにしているものですが、控除が縮小すると実質所得税額がアップします。

平均的な所得層、低所得層には配慮する…とありますが…

選挙の時にはそんなこと一言も言わずに政権を担った（継続した）途端、たばこ税に所得税控除縮小

消費税は10％を掲げて選ばれているので文句はありません。

きにいらないのは取りやすそうなタバコ、増税じゃなくて控除の縮小だよと、実質増税の所得税。

こういうやり方は卑怯です。

仮に500万円の所得の世帯が控除140万円くらい減らされると年額30万円の所得税増です。

少し大げさな数字で書きましたが、一回でここまで行かなくても消費税やたばこ税のようにじわじわ控除減らす可能性もあります。

やり方が汚いと感じるのははちだけでしょうか

さて、今回は全開後半でちょろっと出てきた預金連動型住宅ローンについて。

これは住宅を現金一括で買えるくらいの預金がないとメリットを発しません。

しかしそのメリットが強烈です。

お金持ちの方は一考いかがですか？

預金連動型住宅ローンとは、銀行に預けている預金分には金利が掛からないという、他の住宅ローンと比べると少し特殊なローンです。例えば、住宅ローンを4,000万円借り入れるとします。

その時に預金が1,000万円あれば、4,000万円－1,000万円の3,000万円分にしか金利が掛からないという事です。

ただし、金利軽減の仕組みなどは金融機関によって異なります。

例えば、ある金融機関は上記のような「金利を0にする」という仕組みで、別の金融機関は金利を軽減するのではなく、利息は掛けるものの後からキャッシュバックするという仕組みです。

金利を軽減するのか、一度利息として徴収してその後にキャッシュバックするかは、金融機関の会計が変わってきますので、仕組みが異なるのです。

また、ある銀行は住宅ローンの借入額が購入価格の7割までですが、住宅ローンと同額の預金残高まで連動します。

一方、別の銀行は住宅ローンの残高の5割までの預金残高が連動になるなど、連動する金額なども異なってくるのです。

預金連動型住宅ローンのメリット

手元資金の流動性が確保できる
金利がかからない
金利がかからない分も住宅ローン控除を受けられる

まず、預金連動型住宅ローンのメリットは、手元資金の流動性が確保できる点にあります。

流動性の確保の説明をするには、まず先に「繰り上げ返済」について説明しなければいけません。

繰り上げ返済とは、ある一定の元金をまとめて返済する事を言います。例えば、「借入額3,000万円　借入期間35年　金利1％」で住宅ローンを組んだとします。

その時に、5年後300万円の繰り上げ返済をした時には、期間にして4年近く借入期間を短縮する事ができます。

このように、繰り上げ返済は元金を一気に返済することによって、住宅ローンの負担年数や、負担金額を大きく減らす事ができるのです。

しかし、当然ですが5年後に300万円繰り上げ返済するとしたら、手元に300万円の資金を残す、もしくは貯めておかなければいけません。

つまり、繰り上げ返済の用途以外にその300万円は利用できないという事です。

しかし、預金連動型住宅ローンでは、とりあえずその繰り上げるはずの300万円を現預金として銀行に預けておく事が出来るのです。

その300万円に関しては金利が掛かりませんので、繰り上げ返済と同じ効果を得られている状態になります。

また、万が一繰り上げ返済をした後すぐに債務者が亡くなってしまった時には、手元には不動産しか残りません。

しかし、預金連動型住宅ローンの場合には300万円の現金も不動産も両方手元に残ります。

このように、預金連動型住宅ローンの場合は繰り上げ返済をしていないのに、繰り上げ返済をしている時と同様の効果が得られるのです。そのため、現金としての流動性を確保できます。

預金連動型住宅ローンの金利について

先ほど言ったように預金連動型住宅ローンは、預金部分には金利がかかりません（もしくはキャッシュバックされます）。その点も勿論大きなメリットになります。

更に、通常の住宅ローンと同様「住宅ローン控除」の対象にもなるのです。

住宅ローン控除とは、簡単に言うとローン残高の1％が所得税と住民税がから還付される仕組みです。

例えば、年末の住宅ローン残高が3,500万円あれば、最大で3,500万円の1％に当たる35万円分の所得税の住民税が還付されます。

住宅ローン控除が適用になる年数や条件、また限度額などの諸条件がありますので、詳細は国税庁ホームページをご確認ください。

住宅ローン控除は、そもそも住宅ローンを組んで不動産を購入することを推進するための施策になります。

住宅ローンは金利がかかるので、月々負担に利息が加わるため、その利息分を少しでも軽減すると言った目的です。

預金連動型住宅ローンの預金部分は、そもそも金利が掛かっていない部分についても、この住宅ローン控除が受けられます。

つまり、金利も掛かっていない上に所得税、住民税の還付が受けられるという事です。

預金連動型住宅ローンのデメリット

金利が高い
預けている預金に利息が付かない
取り扱い銀行が少ない

まず、最大のデメリットは金利が高い事です。

ローンの性質上、金利を上げないと金融機関の利益が少なるため、通常の住宅ローンの倍近くの金利で設定されています。

例えば関西アーバン銀行の預金連動型住宅ローンで見てみます。

関西アーバン銀行の預金連動型住宅ローンは変動金利で2.675％です。

通常の変動金利は、この2.675％から各金融機関によって「優遇（金利をマイナスする）」しますので、実質2倍程度の金利差になります。

金利が倍になるという事は、例えば「借入期間35年　借入金額3,000万円」で比較した時に、金利2.675％だと月々110,083円の返済額になり、金利1.337％だと89,478円と約2万円の差になります。

また、預けている預金には金利がかかりません。

この預金連動型住宅ローンの仕組みとして、住宅ローンと預金金利の差額分のお金を返す（実際はキャッシュバックする方法と金利を0にする方法があります）ので、預けている預金にかかる（プラスされる）金利も0になります。

そして、取り扱い銀行の少なさもデメリットと言えるでしょう。

預金連動型住宅ローンの草分け的存在であった東京スター銀行が、預金連動型住宅ローンの取り扱いをやめてしまったので、全国規模の金融機関で預金連動型住宅ローンを取り扱っている金融機関はありません。

上述した関西アーバン銀行が関西では有名な金融機関で、東北なら北日本銀行が取り扱っています。

後は、愛媛銀行や信用金庫なら西武信用金庫などが預金連動型住宅ローンを取り扱っています。

地方銀行や信用金庫は、エリアが限定されています。そのため、預金連動型住宅ローンを利用したい方は、まず自分が希望するエリアで、融資可能な金融機関の中から選ぶ必要があります。

預金連動型住宅ローンに向いている方

このように預金連動型住宅ローンはメリット・デメリットがはっきりしています。

一番注目するべきは金利の高さです。

そのため、預金額が多く、金利がかからない金額が多くないと預金連動型住宅ローンを選ぶ意味がありません。

そのため、多額の現金資産があり、その現金資産を10年以上の長いスパンで拘束されても問題ない方に向いています。

つまり、ある程度現金資産を持って、その資産が使えなくても問題ない富裕層向けの住宅ローンと言えます。

まとめ

預金連動型住宅ローンの詳細がご理解頂けたと思います。

住宅ローンは色々な種類がありますが、預金額がそのままメリットとして反映する住宅ローンは、この預金連動型住宅ローンのみになります。

取り扱い銀行は確かに少なくなってきましたが、富裕層の方が不動産を購入しようとする際にはお得になる可能性もあります。

是非金融機関にヒアリングの上検討してみてください。

少なくとも試算するだけなら損はありません。