はちの家造りドタバタ奮闘記(・ω・)

私のちょっとした日常や住宅にかかわるニュースなどをつらつらと…

空き家になったらかかる費用

2018-09-17 10:40:45 | 日記
みなさんこんにちは。

長野日報に伊那市の推定空き家件数が載っていました。

推定とは現地調査をしたわけではなく、固定資産税などの納入台帳などから推察した数字ということです。

それによりますと2221件。

おしい数字の並びに反応してしまうはちです(。・ω・)

ということで、今回は空き家にかかる費用のお話。

人が住んでいる住んでいないに関係なく、家を所有すればさまざまな費用がかかります。まずはどんな費用がかかるのか確認してみましょう。

•固定資産税

毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有している人に対して課税され、その固定資産の所在する市町村に納める税金です。税率は自治体によって異なる場合がありますが、一般的には市町村が決めた「固定資産評価額」に対して1.4%の税金がかかります。なお、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)については、特例措置として、200平方メートル以下の部分については1/6、それを超える部分については1/3に税金が軽減されています。坪数に換算すると約60.5坪が軽減率の境目ということになります。

・都市計画税

都市計画法による市街化区域に所在する土地・建物を課税対象とする税金です。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有者している人に課税されます。税率は市町村によって異なる場合がありますが、一般的には0.3%。固定資産税と同じく、住宅用地には特例措置があります。200平方メートル以下の部分については1/3、それを超える部分については2/3となります。

・火災保険

実際に住んでいなくても、火災や万一の自然災害を考えると火災保険は必須です。建物の構造や立地、築年数などで異なりますが、年間数万円程度の保険料がかかります。

•光熱費、水道代

年に1~2度でも手入れに戻るのなら、電気、ガスや水道などの契約をそのままにしておくことになります。使用していなくても基本料金は支払わなければなりません。

・交通費

管理のために定期的に戻れば交通費がかかります。加えて、苦情や近所からの連絡を受けて急遽戻る必要が生じることも。

・畳などのメンテナンス費用

普段閉めっ放しにしている玄関を開けたときにカビ臭いニオイがイメージできるように、人が住まない家は老朽化が進むのが早いといわれます。畳などが腐って入れ替えが必要になることも。

・庭木剪定などの維持費用

庭木は生き物。電線や近所のベランダに届くまでに枝が伸び、苦情になるのは実際にあることです。このようなリスクを避けるためにも時々業者に剪定を頼む必要があるでしょう。そのほか、地域によっては雪下ろし作業なども業者にお願いする場合があるかもしれません。

・修繕費用

老朽化の進み具合によっては大きな修繕が必要になることがあります。たとえば屋根瓦のズレなどで雨漏りが起こり、軒裏の建材が腐朽するなど、修繕工事の内容によっては百万円単位のお金がかかることも。

年間費用シミュレーション

仮に東京に住んでいるAさんが長野県にある無人の実家を維持するとした場合、年間どれだけの費用がかかるのか大まかに計算してみましょう。築20年の木造で、固定資産評価額は土地が720万円、建物が500万円とします。

・固定資産税: 8万6,800円
土地にかかる部分: 720万円×1/6×1.4%=1万6,800円
建物にかかる部分: 500万円×1.4%=7万円
・都市計画税: 2万2,200円
土地にかかる部分: 720万円×1/3×0.3%=7,200円
建物にかかる部分: 500万円×0.3%=1万5,000円
・火災保険料: 1万円
・光熱費・水道代: 3万5,000円
・交通費(年2回家族3人分): 9万6,000円
合計: 25万円

誰も住まない家を持っていることで、最低でも年に25万円程度かかりそうです。実家に戻る回数が増えたり、メンテナンス費用を加えたりするとさらに膨らんでしまいます。

残念ながら、住まない家に毎年数十万円ものお金を払って平気な人はそうはいないのが現実。それなら思い切って処分するとどうなるでしょう。将来的な負担がなくなり、経済的には楽になりますが、処分の際にもお金がかかります。

処分の方法には一般的に売却や解体があります。いずれの場合も物件によって費用も大きく変わりますが、売却すれば仲介手数料や印紙税、所有権移転登記のための受渡証書作成費用などがかかります。解体すれば解体費用がかかります。たとえば解体費用は一坪あたり4万円~6万円が目安とされています。一般的な住宅(35坪程度)だとすると、140万円~210万円ということになりますね。自治体によっては解体費用の一部を補助してくれるところもありますが、建物を解体して更地のままにしておけば、固定資産税および都市計画税の特例措置がなくなってしまうことを忘れてはいけません。

少子化や就業の都市集中化などで、多大な数の空き家予備軍が控えていると言われており、メディアで見聞きする空き家問題は決して他人事ではなくなるかもしれません。先に見たように、空き家のままにしておけばお金が出て行くばかりですからできれば上手く活用することも検討してみたいものです。同じお金がかかるのならばリフォーム費用を投資して、収益を生み出す物件に変身させるという方法もあります。空き家をそのまま維持管理するか、処分するか、活用するかは個々のケースでベストな選択が変わります。不動産活用に詳しい専門家に相談しながら、事前に対策を検討されることをお勧めします。

不動産相続するのもいいことばかりではないですね。
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値上げの10月

2018-09-16 11:08:50 | 日記
みなさんこんにちは。

はちの節約生活も物価の上昇に負け一日1000円が困難な状況です。

春先の納豆の値上げが何気にダメージが大きい

いよいよ増税をにらみ駆け込み需要の発生するこの時期に値上げラッシュが始まります。

理由は増税時、もしくは増税後値上げをしづらいから。

タバコは…しかたない、もうしばらく高額納税者に名を連ねます

イランの原油を輸入するなとトランプさんが日本を脅します。

重油の価格が一気に上がりました。

輸送費や石油製品が値上がりしてます。

クロスも石油製品です。

価格改定の通知が来ていました

ガラスや樹脂の価格も上がります。

そうです、サッシです。

住宅設備機器も値上がりです。

お風呂、キッチン、洗面台…

断熱材も値上げです

金属も値上げです。

精製に必要な電気代、原料の輸送費などの価格アップが原因です。

木材も値上がりしています。

中国が建築基準法を改定したため木造住宅が可能となり日本の木がどんどん輸出されています。

塗料も…

えぇい、値上がりしているものをバーッと書き出します。

砕石
コンクリート
鉄筋
釘・金具類
ガルバリウム鋼板
雨どい
防水紙・フェルト
サイディング・破風材
断熱材
石膏ボード・ケイカル版
構造用合板・ランバーコア
木材・建材
階段
ペンキ塗料
玄関ドア
サッシ
ガラス
手すり・物干し
キッチン
洗面
トイレ
タイル
電線
火災警報器
インターホン
分電盤
照明器具
コンセント
スイッチ
カーテン
etc

本当に困った

値上げされないものを探すのが難しい…あっ、はちの人件費ご安心を、据え置きです。

建築費一割Upではとても収まらないでしょう。

消費税増税なんか些細な事に感じられるくらいのインパクトです。

今検討している人はもう間に合わないかもしれませんが、決断できそうなステップまで来ている方はなるべく今月中に金額を確定させることをお薦めします。

お給料もアップしないかなぁ…
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我が家の大黒柱と出会う旅

2018-09-15 16:15:47 | 日記
みなさんこんにちは。

今日は岐阜の山へ大黒柱を選びにお施主様と行って来ました。

結構な土砂降りです

もう、○○さんったら、日ごろの行いが割るいんだから

私は聖人君子のような生き方をしている…はず…

写真を取り忘れました

もう何度も見ているからいいですよね

私の担当のお客様は一番希望の檜をGetできるジンクスは今回も保てました。

これもひとえに私の日ごろの行いですね

今回はお施主様一組、一人の参加でしたのでほとんどプライベート旅行のような気分です。

車中の会話はお酒の話しばかり。

道の駅で木曾の地酒を購入するお施主さん。

流石に一応仕事中なので私はお酒の購入は控えて…

その後もずっとお酒の話で、美味しい飲み屋さんの情報交換に

勉強になった一日でした
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今日はちょっと難しいけど、分かるとなかなか興味深い話

2018-09-14 18:20:14 | 日記
みなさんこんにちは。

血圧が高めなので塩分に気をつけていたのですが一向に下がりません。

歳のせいかとあきらめ、気にしないようにしていたのですが…

実家のペットの面倒をみなくてはいけなくなりました(一週間ほど)

わんこの散歩に出かけます。

30分歩けば翌日(実は翌々日)筋肉痛に襲われます。

恐ろしいほどなまっているなと実感し

一週間後には5Kmをすたすた歩けるほど筋力復活しました。

流石元スポーツマン

で、冒頭に戻るのですが、血圧が正常値に

あんなに塩分控えたのに効果がなかったのに…

適度な運動がいかに大切かわかりました。

そして親にペットを引き渡し…

今日ほとんど動いてない

どうも、理由がないと動かないはちです(。・ω・。)

さて、今日は中間省略登記のお話。

なかなか難しい内容なのでじっくり読み込まないと理解するのは難しいです。

さらっと読んで理解できたら不動産業界に向いているかも

登録免許税も不動産取得税もかからない新中間省略登記

2014年12月1日 第1003号

「売主A→買主B」「B→C」の2度の売買を「A→C」と1度で登記していました。1回飛ばしの中間省略登記です。登録免許税が1回分安くなります。

2005年の登記法改正で登記に登記原因記載が必要になり中間省略登記はできなくなりました。

所有権が「A→B」「B→C」と2回動くのに「A→C」と記載するのはウソだからです。

ウソでもハンコさえあれば登記でき、最高裁も中間省略登記は有効と認めていました。しかし2005年の登記法改正でウソの登記はできなくなりました。


新中間省略登記とは

そこで専門家は工夫しました。「A→B」の売買契約書に「AはBの指定する者(C)に対して所有権を移転する」と加えます。「第三者のためにする契約」と呼ばれ、Aは自分に対してではなく指定先(C)に登記を移転するために売買代金を支払います。

「B→C」の売買契約書には「本物件は前所有者(A)が所有しており(つまり他人物売買)、前所有者からCに所有権を直接移転する」と加えます。

この二つの売買契約で所有権は「A→C」へ移転します。売買契約は「A→B」「B→C」の二つでもBに所有権は移転せず「A→C」へ直接移転します。

この「A→C」は売買契約通りでありウソではありません。

2005年までの「A→C」の中間省略登記はウソで、「A→B」「B→C」がホントでした。

この新しい中間省略登記(以下「新中間省略登記」)は2006年12月に法務省が当時の規制改革会議にOKの通知をして、実質的に2007年スタートしました。「B→C」は宅建業法が禁止する他人物売買に該当しましたが、2007年7月の国交省令で宅建法上もOKになりました。


不動産取得税と登録免許税

昔の中間省略登記はBに不動産取得税が課税されました。登記は省略されても所有権はBを経由したからです。しかし新中間省略登記はBには所有権が移転せず、だからBに不動産取得税の課税はありません。新中間省略登記は登録免許税だけでなく不動産取得税もかかりません。

しかし「グレー」「危ない」「分からない」「面倒」との理由で、可能であるのにこの新中間省略登記を避ける、専門家・金融機関も多く、無駄な税金を払っているようです。

売買契約条項さえきっちりすれば登記も不動産取得税も問題のない制度として落ち着きました。「グレー」ではありません。

買い取り転売・マンション専有卸・地上げ等で有効です。

ただ他人物売買ですから「危険」です。「A→B」でAは手付金等の売買代金を受け取り、それでも登記が「A」のままなら、「A→D」の登記も可能です。Aは「D」への二重売買で重ねて売買代金を受け取れます。

Aがヤバそうな相手ならやってはいけない新中間省略登記です。


不動産売買の現場では

銀行で応接室二つ借り「A→B」「B→C」の売買決済を同時に進め資金確認と同時登記で二重売買等を防ぎます。Bは資金無用のサヤ抜きビジネスです。

昔の中間省略登記と違うのは売買契約書に書かれることです。

「A(消費者)→B(業者)→C(消費者)」でも以前なら契約書記載もなく、Aさんは「売れないマンションを無理して買い取ってくれたありがたいBさん」に感謝したかもしれません。

しかしAさんが売買契約書を読めば、転売されるのが分かるし、銀行で2つの応接室を出たり入ったりしていればAは「幾らで売るの?、私からは安く買ったの?、ひどい…」。売主買主への調整能力が問われます。

BはCに対して業者として瑕疵担保責任を負います。Aを免責にし、Cに対しBが責任を負えます。当事者が業者・ファンド等だけなら瑕疵担保責任を特約で自由に設定でき、その責任分を価格に反映できます。

「A(地主)→B(業者)→C(消費者)」で広大地を分筆建売するなら、買主Cが現れる度に中間省略登記で決済。登免税や取得税の節税分をBがAに還元することで、Aは満足します。

はぇ~…よくよく考えればそうなのは当たり前なのですが、瑕疵担保責任が発生するのか…

そのリスクを忘れていて全く価格を上乗せしないで売ってきてしまいました。

今後は気をつけないと…(価格上乗せは難しいので売主に瑕疵担保責任の特約をつけるなどの対応をしていかないとかなぁ

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つぶやき

2018-09-13 18:00:24 | 日記
みなさんこんにちは。

ある一部上場住宅会社が訴えられました。

住宅にどらえもんの落書きをした、精神的苦痛を受けた慰謝料請求というのが内容です

いくら仕上がると隠れてしまうところとはいえ、そのような落書きをすることもどうかと思いますが、私が一番違和感を覚えたのが…

この程度のことが訴訟に発展する前に解決できないのか…ということ。

もちろん非は大工さんにあります。

しかし、良好な人間関係が気付けていれば裁判になる前に当事者間で解決に至ると思います。

住宅はクレーム産業と呼ばれる業界です。

少しドキッとするニュースでした。

ところで…大工さんが計算とかでちょちょっと下地やボードに鉛筆を走らせることがあります。

こういった行為も今までは当たり前でも今後は気をつけなくてはいけなくなるかもしれません。

筋交いのような化粧を求められない材にまで、ささくれや欠けがあるとクレームが入ったことがあります。

現場の常識と世間の常識が離れてきたように感じています。

もうひとつ

無料のドーナツに並ぶ人は"トク"をするのか 節約のつもりで浪費する人の「残念な思考」

はちはこういったコラムをちょいちょい読むのですが

”日本人の美徳”が落とし穴に

「ドーナツ1個、だれでも無料でもらえる」というたぐいのキャンペーンがあるが、これをトクだと思ってはいけない。日本人の美徳として、「タダのものをもらうだけで帰るのは悪い」と考えがちだからだ。

家族がいれば、家族の分も買うだろう。その場で食べるなら、それこそ一緒にコーヒーくらいは飲みたい。ドーナツ1個が無料どころか妙に高くつくことになる。これを防ぐには、「無料のものをもらうだけ」と貫き通す強い気持ちを鍛えるしかない。それか、その店に近づかないかのどちらかだ。

と書かれていました。

今日ローソンのクーポン取得して(メールで送られてきた)無料のカフェラテだけ貰って店を後にしたはちでした

よし、残念な思考にはあてはまらない

私にはその戦略は通用しないのだ

しかもわざわざ貰いに出かけたり並んだりすらしません。

本当に嫌な客(もはや客ですらありません)です。

ファミマのスムージーのクーポンもあるのですが、行くのめんどくさいなぁ
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