ＫＤＭな日常

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借り上げ物件（サブリース）のリスクとは？

2011-02-07 23:13:44 / 建物管理

マンションの運営形態の一つに、サブリース物件というものがあります。

これは、例えば１０室のマンションがあれば、その１０室を、空室だろうが入居していようが、全部サブリースの会社が借ります。

大体長期契約で、２０年以上とかの契約になります。

そして、最初に契約した金額が、リース期間中施主に支払われます。

マンションの施主としては、満室でも空室があっても、安定した収入が入ります。

サブリース会社は、実際の家賃収入から、施主に払う金額を引いた分が利益となります。

事業収支としては、金額がはっきりしているので、普通に賃貸経営するよりは安心なイメージがあります。

近年増えてる内容です。

しかし、最近の事情でリスクも見えてきました。

施主側のリスクとしては、

１．サブリース会社の撤退・倒産

２．家賃の減額請求

です。

中堅ハウスメーカーでも潰れたりするこのご時世、何が起こるか分かりません。

また、長期契約で安定して入ってくるから安心！まかせなさいっ！・・・・といううたい文句で営業に来るのですが、結構な落とし穴があります。

次回はそこら辺を詳しく書きますね。

営業の内容から、契約書の中身まで、必ず建築士に相談することをオススメします！

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建物の定期メンテナンス　排水管編

2011-02-01 23:20:11 / 建物管理

住宅には定期的なメンテナンスが必要なのですが、その一つが排水管の清掃です。

トイレに流し、洗面所にお風呂と、排水が流れるのでもちろん汚れます。

長期間経つと、人間の血管と同じく、管にゴミがこびりつき、流れも悪くなってしまいます。

そこで、排水管を掃除するんですが、タワシでゴシゴシできるものでもありません。

そこで、高圧洗浄機の登場です。

強烈な水圧で、汚れを吹っ飛ばすのです。

ながーいホースの先にシャワーの激烈版みたいなのが付いており、これを管の中に通していくのです。

建築士に相談して、定期的なメンテナンスを心がけましょう！

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中古の建物を購入する時に、確認しておいてほしい事。

2011-01-22 22:29:25 / 建物管理

例えば、中古物件を購入する場合に、必ず確認して頂きたい書類があります。

『建築確認申請書』＆『確認済証』に、『検査済証』です。

この3点があれば、その建物はとりあえず新築時に法律にのっとった審査と検査を受けております。

図面も付いてるので、もしその内容と現在の建物の内容が違う場合は、何かしらの改造工事があったという事です。

検査済証が無い場合は、最後の検査を受けてないという事で、法律に適合してない可能性もあります。

設計士が見ればすぐ分かるので、信頼できる建築士に相談しましょう！

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冬の建物注意点

2011-01-11 00:26:50 / 建物管理

冬になると、よく給湯器が凍結するという事でしたが、別にも注意しないといけないのは、散水栓です。

柱に蛇口が付いてるタイプが、よく凍結するのです。

めったに使用しないのであれば、何かで覆いをしたほうが良いです。

また、マンション等で受水槽を設置している場合、受水槽の水が凍ることもあります。

北向きで風が当たる場所だと、特に注意が必要です。

当社では、危険な場所については、ブルーシートで全体を覆います。

これだけでも、結構効果があります。

よく、自転車の古チューブを集めてゴムひもを作り、ビニールシートを抑えました。

冬の恒例行事です。

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床の騒音

2011-01-09 00:16:41 / 建物管理

マンションに住んでいて、常に気になるのは、騒音問題だと思います。

特に子供がいると、注意してもバタバタ走ったり、泣いたり暴れたり色々あります。

木やプラ束で組んでいる床だと、結構な音がします。

対処する方法としては、一番簡単なのは、カーペットなどを敷いておく事です。

ゴムのような吸音材の床にすればいいのですが、なかなか簡単に貼ることはできません。

又、ドアもクッションを付けてバタン！と音がしないようにするのも良いです。

しかし、マンションである以上、騒音を完璧に消すことは無理があります。

常識外れな騒音ならともかく、ある程度はお互い様の精神で暮らさなければなりませんね。

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ゴミのマナーは人のマナー

2010-12-25 00:45:57 / 建物管理

建物管理をしていて、多い問題が、ゴミ置き場のマナーです。

ゴミの出し方は、人のマナーです。

ゴミをいい加減に出す人は、人としてのモラルが無いのです。

トラブルの事例で多いのは、

ゴミ収集日でも無いのに、出す。

どう見ても大型ゴミなのに、普通のゴミで出し、そのまま放置。

ゴミをしっかり袋に入れず、中身をエレベーター等に落としたりする。

ゴミの出し方は、その人のモラルです。

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給湯器の凍結にご用心

2010-12-09 21:48:32 / 建物管理

寒い季節になりました～。

めちゃ寒いですね。

さて、当社では建物管理も行っております。

なにか故障や不具合の連絡があれば、すぐに対応します。

そこで、冬場に多いのが、給湯器の故障です。

その故障の中に、給湯器の凍結というものがあります。

給湯器の中には、もちろん水が入ってるのですが、それが凍ってしまい、いざお湯が出ないという事に。

お湯が出ないだけでなく、それが原因で故障につながります。

最近の給湯器には、凍結防止のヒーターがついておりますが、空室や、長期の留守でブレーカーを落とすと、このヒーターも作動しません。

ですので、空室でも冬場にはブレーカーを上げておきます。