月で一番の勝負時相場が来ているにも関わらず、アホ会社のせいで入金が遅れており勝負ができず青筋ピキピキ状態、まいどどうも、ご隠居です。
今日は、昔から今に至るまで「不動産に対する関わり方の変化」をみます。初の不動産話ですね。前々回と同様で、知ったからどうのという内容ではありませんが、一応知っておいて損はない内容です。さらっと読んでくだすって結構です。
不動産は所有する、から利用する、へ変わってきています。
まずは従来の「所有する」から見ていきましょう。不動産である土地は、「減らない」「変わらない」という特徴があり、資産として安全な側面があります。その上、平成３年にバブルがはじけ飛ぶまではわが国の経済はずっと右肩上がりでした。従って、「この土地の上にアパートを建てて賃貸すればいくらいくらになる」などと考えなくとも勝手に価値の上がっていく資産だったので「所有する」ということが大事だったのです。不動産であればオフィスビルやマンションだけでなくただの空き地にしか使えないような土地でも買い手がたくさんいました。
また不動産とは一般的に高額であって、その為株や為替と比べて市場が薄く（＝取引が活発でない）、また取引も手間がかかるということも「不動産の所有」状態の原因でした。
ところがバブルがはじけると、地価は大幅に下落ししてしまいただ持っているだけでは税金ばかり取られるため、不動産は「収益」をいかに生ませるかという方へ目が向いてきました。となると、上記のような空き地には買い手がそうそう見つからなくなります。
これが、おおざっぱな「所有」→「利用」の流れです。
このような観点の変化に伴って、不動産をいくらか算定する方法にも変化がみられました。
不動産の価格決定方法はまた別途記載する予定ですが、その中の一つに収益に着目して価格を決める方法があります。それが、直接還元法・DCF法です。バブル崩壊前までは直接還元法が、最近はDCF法がスタンダードとなっています。
詳しいことは本日は省きますが、直接還元法とは不動産を半永久的に所有するのを前提としているのに対し、DCF法は幾年か収益を上げた後に、手放す（売り払う）ことを予想している方法です。
なんとなく、われわれ投資家の投資スタイルの移り変わりとも似ていると思うのは私だけでしょうか？？
今日は、昔から今に至るまで「不動産に対する関わり方の変化」をみます。初の不動産話ですね。前々回と同様で、知ったからどうのという内容ではありませんが、一応知っておいて損はない内容です。さらっと読んでくだすって結構です。
不動産は所有する、から利用する、へ変わってきています。
まずは従来の「所有する」から見ていきましょう。不動産である土地は、「減らない」「変わらない」という特徴があり、資産として安全な側面があります。その上、平成３年にバブルがはじけ飛ぶまではわが国の経済はずっと右肩上がりでした。従って、「この土地の上にアパートを建てて賃貸すればいくらいくらになる」などと考えなくとも勝手に価値の上がっていく資産だったので「所有する」ということが大事だったのです。不動産であればオフィスビルやマンションだけでなくただの空き地にしか使えないような土地でも買い手がたくさんいました。
また不動産とは一般的に高額であって、その為株や為替と比べて市場が薄く（＝取引が活発でない）、また取引も手間がかかるということも「不動産の所有」状態の原因でした。
ところがバブルがはじけると、地価は大幅に下落ししてしまいただ持っているだけでは税金ばかり取られるため、不動産は「収益」をいかに生ませるかという方へ目が向いてきました。となると、上記のような空き地には買い手がそうそう見つからなくなります。
これが、おおざっぱな「所有」→「利用」の流れです。
このような観点の変化に伴って、不動産をいくらか算定する方法にも変化がみられました。
不動産の価格決定方法はまた別途記載する予定ですが、その中の一つに収益に着目して価格を決める方法があります。それが、直接還元法・DCF法です。バブル崩壊前までは直接還元法が、最近はDCF法がスタンダードとなっています。
詳しいことは本日は省きますが、直接還元法とは不動産を半永久的に所有するのを前提としているのに対し、DCF法は幾年か収益を上げた後に、手放す（売り払う）ことを予想している方法です。
なんとなく、われわれ投資家の投資スタイルの移り変わりとも似ていると思うのは私だけでしょうか？？