株式会社アレックのスタッフブログ

新築建売だったり、食べ飲みだったり、iPhoneだったり、パソコン関係だったりの話題がメインです

青森市 既存住宅売買瑕疵保険の説明動画になります。

2016年10月15日 | 既存住宅売買瑕疵保険
既存住宅売買瑕疵保険の説明動画になります。



目次

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既存住宅売買瑕疵保険のことなら株式会社アレックまで!

火災保険と瑕疵保険の違い

瑕疵保険 保険金をお支払できない場合(免責事由)

瑕疵保険 保険の対象となる部分

瑕疵保険 もうちょっと掘り下げてみよう

瑕疵保険 検査で不合格 そこから加入までの流れ

昭和56年以前に建築された住宅でも住宅ローン減税を受けたい

瑕疵保険 加入するまでの流れ

住宅ローン減税制度の利用の仕方

耐震基準適合証明書の発行の仕方

耐震基準適合証明書で得られるメリット!

株式会社 日本住宅保証検査機構(略称 JIO)


青森の不動産会社は株式会社アレック!
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「不動産高く売れる?60秒入力簡単」の落とし穴

2016年10月15日 | 不動産の話題
こんにちは
株式会社アレック 代表取締役の山本英雄です

今日のテーマは下記の通り、よく見かけるキャッチコピー

不動産高く売れる?60秒入力で簡単!

不動産を高く売りたい方に!

査定額が〜〜万円アップ!?

家を売る時に損しないようにする方法!


などの売り込み文句

こういうのってあんまりマジレスしない方がいいんですが、1個ずつコメントを

45秒!とか60秒!とか、3分くらいかかると思ってください

そして、すぐに値段が出るわけじゃありません

そして、不動産を高く売りたい方に!

誰だってそうです。少しくらい安くてもいい。いや、高いにこしたことはない

これが正解ですよね

この話題はちょっと置いておきましょう

査定額が〜〜万円アップ!

うーーーーん、査定額ですよね?買取金額じゃないんです。売れる金額でもないんです

査定額は、あくまで「査定額」であって、確定してる金額ではないんですよね

実際、不動産屋の私からすれば、査定額なんて何の意味もないですよね

家を売るときに損しない方法!って書いてる人間がそもそもそんなに「不動産」に詳しくない

たぶん、ここで言ってる「損しない方法」って言うのは、査定に関してってところだと思いますね

1社だけに任せて、安い査定金額を出されるかもしれない!じゃぁ複数社に査定を依頼しよう!

これはあながち間違いではないと思います。査定を依頼するだけなら

そもそも1年売れなかったら、その分の固定資産税がかかるわけであって、相場よりも300万高く出してたらまずもって売れないと思ってくれた方がいいですよね

中古住宅の場合ですけども

高く売るっていうのは、言い方を選ばなければ、買手に損をさせるってことで、つまり下記の通り

高く査定して高く売る→売手は得、買手は損

安く査定して安く売る→売手は損、買手は得

適正に査定して適正価格で売る→お互いにメリット


高く査定するってよりかは、適正価格で査定するのが正しいと思うんですが

そもそも、そもそも論ですがね

不動産屋に高い金額で査定するメリットがあるのか?

答えは「あまり無い」ですね

1000万円の不動産を売却したときの手数料は388,800円です

1100万円の不動産を売却したときの手数料は421,200円です(差額32,400円)

1500万円の不動産を売却したときの手数料は550,800円です(1000万円の手数料より162,000円高い)

これが大前提にあって、1000万円で売るのと、1500万円で売るのではどっちが早く売れますかね?

ちなみに、相場が1200万円だった場合です

1000万円なら1ヶ月〜2ヶ月で売れちゃうと思います。

1500万円なら、しばらーーーーくは売れないでしょうね。値段を下げるまでは

もしくは、相場が1500万円だった場合

1000万円で売る、いや、これは買取再販(不動産業者が買って、転売をする)の価格ですよね

1500万円でも1ヶ月〜2ヶ月では売れてくれるんじゃないですかね

手数料の差はそこまで大きくない

高く売るには時間がかかる。トラブルの発生率も上がる

不動産業社の本音としては、少しでも安く査定を出したい。これが本音でしょう

本当の相場を知ってるのは「地元の不動産業社」だけです

いくらで売れるのか?この答えを知っているのは、地元の不動産業社で売買の現場で働いている人間だけです

路線価で〜〜〜、土地の形が〜〜〜〜

これは理屈です理屈でしかない

たしかに根拠はある。それに基づいてもいる

しかし、言うなれば「不倫は悪いことです。なぜならば〜」って言ってるようなもんで

「査定概論」の話ですね

でも、実際に大事なのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか?

もしくは、「いくらだったら売れるのか?」ではないですかね?

そして、不動産業社の商売の上で、これが売れたらいくら儲かるのか?

ある意味で言って、これが一番重要ですよね

売主さんは1000万円で売ったら、そのお金がもらえる

不動産業社の利益は1万円でした。これでは全く仕事をする気にならないですよね

実務的に査定をする時間、広告を出す時間、費用、契約書を作成するにあたっての法令関係の調査などなど

結構時間ってかかるんですよね

その、かかった時間に見合う利益が不動産業社にないと、仕事をする理由にはならない

これも本当だと思いますね

実際、この査定サイトの狙い、商売の仕方ってのは簡単で

査定1件に対して10,000円の手数料を受け取る

つまり

山田太郎さんが某ポータルサイトに査定を依頼。ポータルサイトから5社に依頼を分散

ポータルサイトでは50,000円の利益。不動産屋5社は各々10,000円ずつ払う

お金がかかっているから、なんとして「売りの依頼」が欲しい

だから「とりあえず」高い査定を出す

こういう原理ですね

でもこれだと悪循環なので、私の場合は上記の通り、一通り説明をします。

損をしない売り方ではなく、正しい売り方をお伝えしますね

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青森市 不動産売却における査定〜売却までのまとめ

2016年10月08日 | 不動産の話題
こんにちは

株式会社アレック 代表取締役の山本英雄です。

全6回の不動産売買の査定〜売却までの注意点等でしたが、いよいよまとめになります。

1、複数の会社に査定を依頼するのは間違いではない。だが、高い査定金額を出した会社に任せるのは間違いである。

2、査定がどうの、よりもいくらで売れるのか?いくらで売りたいのか?の方が重要である

3、売却査定の大手ポータルサイトの情報には騙されるな!複数社に査定させればそれだけ利益があるだけ

4、査定よりも、売却依頼する会社によって売れる、売れないの結果が分かれる

5、メリットが無いなら、一般媒介で十分。メリットがあれば専任媒介、専属専任媒介も検討する

以上がまとめになります。

青森市で売却する〜ということなら、当然当社へ!と言いたいところですが、当然 他地域の方もご覧になっているでしょうから

手取り早く売ろうと思うなら下記の通り

1、3社〜5社くらいに査定を依頼する

2、査定を受けた内容から売りたい金額を決める

3、3社〜5社くらいに売却依頼をする

4、なかなか売れないようならば、金額を安くする。もしくは売却依頼する会社を増やす

こんなところです。

青森市で中古住宅を売ろうとするならば、是非、当社にご依頼ください

当社に中古住宅の売却依頼をするメリットは下記の通り

1、昭和56年未満の物件でも、耐震診断、補強計画の費用は無料!相場20万〜30万

2、瑕疵保険の建物検査も無料!相場は2万〜6万

3、買主さんへのリフォーム提案もできるので、古い物件も提案しやすい!

4、火災保険も当社が代理店になっている!

売る→買う→保険→直すまでが一つの窓口で対応できるので、買主さんにとっても安心!スピーディに対応ができます!

なぜか、サラ金のキャッチコピーみたいになってしまいましたが

具体的な話は瑕疵保険のテーマをご覧いただきたいと思います。
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青森市 不動産売買の媒介契約について(売却査定の後) 

2016年10月08日 | 不動産の話題
こんにちは

株式会社アレック 代表取締役の山本英雄です。

不動産売買の媒介契約についてご説明をさせて頂きます。

1、一般媒介契約

2、専任媒介契約

3、専属専任媒介契約

まずは「1、一般媒介契約」について、細かい部分は省きます。あくまで特徴をご理解ください

一般媒介の大きな特徴は、その自由度です。何社の不動産業社とでも契約を結べます。

極端な話、10社でも100社でも・・・

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「2、専任媒介契約」について

1社としか契約を結べません。

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合は不動産会社に仲介手数料を払う必要がありません。

次に、「3、専属専任媒介契約」について

1社としか契約を結べません

そして、売主自身が買いたい人を見つけた。この場合でも不動産会社に仲介手数料を払う必要があります。

え?一般媒介が一番いいじゃない?

って思いますよね?本当にそうですか?

その自由さから、不動産業社にも「そんなに責任がありません」

だってそうですよね。10社にお願いしてるのに、いきなり電話をしてきて

半年も経ってるのに全然売れないじゃないか!って言われても困ります。

いやいや、だって他にもお願いしてるじゃないですか。うちだけの責任じゃないと思いますけどもー

この理屈はご理解頂けると思います。報告義務などもありません。

非常にライトな契約ですから

要は考え方です

その責任の重さは

専属専任>専任媒介>>>>一般媒介

このくらい違います。

広告枠も当然お金がかかるものですし、売主さんに請求するものでもないです

当然、広告を打つときは目玉物件は目立つところに〜、ですが、そうでもない。まぁ、あれですよ、普通?の物件の場合は、枠が余ってれば載せる

くらいのもんですよね。だってお互いにライトな関係ですから(決して下ネタではありません)

専任、専属契約をしている物件が全く売れない。これは文句を言われてもしょうがないと思います。

売主さんにも文句を言う権利があると思います。

でも、一般媒介の複数社に依頼ができるってのは魅力ですよね

専任媒介でとる場合。よくあるのは、売主さんがほとんど理解してないから、これでいっとけ!的なノリ

不動産会社にとってのメリットは当然でかいです。

実際、これについての説明をしない、かなりいいように説明する不動産会社も多いです。

でも、本来であれば、売主さんにとってのメリットがないなら、一般媒介で契約するべきですよね

だって、不動産会社にしかメリットがないじゃないですか

売主さんにとってのメリットとは何か?

例えば、来週の金曜日に巻くチラシの一番大きなところに掲載するから1ヶ月間だけ専属専任媒介契約にさせて欲しい!

この不動産会社の言い分は正しいと思います。

だって、一般媒介の物件をチラシの目玉枠にして、広告作成〜配布までの期間に他社で売れちゃったら?

お金をかけた広告を枠の一番目立つところが何の意味もなくなっちゃいますよね?一銭の利益にもならない。ただのデメリットでしかないわけで

これが買主さんのメリットの一つ、これなら1ヶ月、2ヶ月専属専任で媒介契約してもいいと思います。

違う角度で考えるならば、売主さんからの仲介手数料を安くするから専属媒介にして欲しい!

これも理屈が通ります。

当社でよく使うのは、耐震診断、瑕疵保険の検査費を無料にするから、専任媒介を結ばせて欲しい!ですね

通常なら20〜30万かかる耐震診断、瑕疵保険の検査費は2万〜6万、これを無料にするから

間違いなく理屈が通ってます

つまり、何のメリットも無いなら専任媒介、専属媒介は結んではいけないということですね。

いよいよ、不動産売却における査定〜売却までのまとめになります。

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青森市 複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット

2016年10月08日 | 不動産の話題
こんにちは

株式会社アレック 代表取締役の山本英雄です

今回も表題のテーマ 複数の不動産会社に売却を任せるメリット・デメリット これについてお話しをさせて頂きます。

まず、大前提の話ですが、不動産売買を行うときの不動産会社の利益について

当然、「仲介手数料」です

売買の仲介手数料は結構、高額になります。

売買金額×0.03+60,000円 この金額にさらに消費税も加わります。

つまり、1,000万で売却したときの仲介手数料はいくらか?

388,800円になります

この金額は売主さんからもらうのか?買主さんからもらうのか?

答えは、どちらからももらう。です

例を出して説明をしましょう

売主さんAさん、買主さんBさん、不動産会社C社があったとして

売主Aさんは不動産売却をC社にお願いをした

BさんはC社に購入相談をして、購入することになった。1、000万で

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

C社は777,600円の仲介手数料を受け取る

いわゆる「両手」という報酬ですね

こういうことになります。

もしも、不動産会社D社という違う不動産が出て来て、BさんにC社で取り扱っているAさんの不動産を紹介した

その上で、Bさんはその不動産を買うことになった。この場合の仲介手数料の動きは

AさんはC社に388,000円の仲介手数料を払う

BさんはD社に388,000円の仲介手数料を払う

いわゆる、「片手」という報酬内容です。

不動産会社として、当然「両手」の方が利益になりますよね?

当然ですが、「両手」で商売をしていければこれが一番売上があがるんです

ちょっとだけ話が見えてきたと思います。

不動産会社にお客さんが来る。中古住宅を探しているという

当然、自社で直接取り扱いができる物件を紹介して、成約をさせたい

ところが、自社で取り扱っている物件では、お客さんが納得しなかった

ここで初めて、他社で取り扱ってる物件を紹介するんですね

我々、不動産会社の人間からすると、直接、売主さんと交渉、やり取りができる物件は非常に重要である

このことについての理解は簡単だと思います。

つまり、不動産会社にとって、大事な売主さんになる必要があるんですね

大事な売主さんとは?

直接、交渉、やり取りができる売主さんです。

でも、5社、6社に同時に依頼してもいいものなの?

いいんです

ちょっとだけ補足の説明を

売主さんと不動産会社がする契約を媒介契約と言います。

これは、売却をお願いしますよー、金額はこれですよー、仲介手数料はこの金額ですよーと書き記すもの(簡単に言うと)

この媒介契約には3種類あります

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

この3種類です。

各々、内容が違います。

各々の内容の説明は、違う記事で説明しますが、「一般媒介契約」を結べば問題ありません。

但し、一般媒介契約が必ずしもいいわけではないというところには注意が必要です。

5社と一般媒介契約を結んだ。5社同時に売却の募集をしている。だから早く売れる

概ね間違いではありません

しかし、5社に鍵を預けておかなければいけないです。

何か、建物内で問題が起きたときに、責任の所在がわかりづらいです

契約関連に動きがあったときは、5社全部に連絡をする必要があります。

はっきり言って、めんどくさいです。

簡単にデメリットを説明すると、その煩雑さ、責任の所在、この2つです。

そして、場合によっては一般媒介以外の方がいい場合もあります。

続いては、媒介契約の種類と特徴についてご説明をさせて頂きます。
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